Schriftform des längerfristigen Mietvertrages

Die Schriftform des § 126 BGB erfordert keine körperliche Verbindung der Vertragsurkunde mit der ihr beigefügten Anlage, auf die in der Urkunde verwiesen wird, wenn sich die Einheit von Urkunde und Anlage aus der Verweisung sowie den Unterschriften der Vertragspartner auch auf jedem Blatt der Anlage zweifelsfrei ergibt (im Anschluß an BGH, Urteil vom 24. September 1997 - XII ZR 234/95, BGHZ 136, 357).

Die Kl. verlangt von der Bekl., in Großbritannien ansässigen Investmentgesellschaft Schadensersatz. Sie legt der Bekl. fehlerhafte Mietvertragsgestaltung und daraus folgende Mietausfälle zur Last. Die Kl. hat 1992 von der Bekl. einige zusammenhängende City Grundstücke in K. für 126 Mio. DM erworben. Der als Kaufvertrag bezeichnete notarielle Vertrag vom 28. April 1992 sah die Übertragung des Grundstückskomplexes mit den "noch zu errichtenden bzw. umzubauenden Bauwerken" vor. Die Bekl. hat die Gebäude nach den Wünschen der Kl. hergestellt. Einzelheiten des Ausbaus hat sie mit der Firma B. abgestimmt, welche mit der Bekl. am 4./6. März 1992 einen Mietvertrag über das vorgesehene Warenhaus abgeschlossen hatte. Die Kl. hat das fertigbebaute Anwesen wie vereinbart in vermietetem Zustand übernommen. Beanstandungen werden insoweit nicht vorgebracht, vor allem auch nicht zur Bauausführung. Die Mieterin war alsbald daran interessiert, sich von dem Mietvertrag vorzeitig zu lösen. Sie stellte sich auf den Standpunkt, nicht an die im Mietvertrag vorgesehene feste Mietdauer bis 2013 gebunden zu sein und kündigte zum Ende 1995. Die Kl. hat diese Kündigung hingenommen. Sie hat das Anwesen erst nach einigen Monaten und auch dann nur für ein deutlich geringeres Entgelt vermieten können. Ein erster Teil der Differenz zu den Einnahmen aus dem gekündigten Mietvertrag wird eingeklagt.

a) Das Berufungsgericht geht zutreffend von den §§ 566, 580 BGB aus, wonach die Schriftform eingehalten werden muß, wenn ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden soll. Wird die Form nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit zustande gekommen und ist dann für den Schluß des ersten Jahres oder später ordentlich kündbar (§ 566 Satz 2 BGB). Zur Schriftform gehört, daß die Urkunde von den Vertragsparteien eigenhändig unterzeichnet wird (§ 126 Abs. 1 und 2 BGB).

b) Der Mietvertrag zwischen der Bekl. und der Firma B. genügt diesen gesetzlichen Anforderungen. Der schriftliche Vertragstext ist eigenhändig unterschrieben. Außerdem ist jede Seite der mehrere Seiten umfassenden Urkunde abgezeichnet. Der Vertragstext verweist zur näheren Bestimmung des Mietobjektes auf die Bauantragspläne vom 24. Mai 1991. Jedes Blatt dieser als Anlage I bezeichneten Pläne ist seinerseits mit den vollen Unterschriften versehen. Zweifel über Inhalt und Reichweite des Mietvertrages sind dadurch ausgeschlossen.

c) Das Berufungsgericht verlangt zu Unrecht, daß darüber hinaus der Vertragstext mit den Bauantragsplänen fest hätte verbunden sein müssen, um erst dadurch eine der Schriftform genügende und das Mietobjekt ausreichend klar bezeichnende Urkunde zu bilden. Die feste Verbindung war zur Wahrung der Schriftform nicht nötig.

Das Berufungsgericht kann seine abweichende Auffassung nicht auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stützen. Die vom Berufungsgericht herangezogenen Entscheidungen belegen im Gegenteil, daß eine feste Verbindung des Vertragstextes mit den Bauantragsplänen nicht verlangt werden darf.

Nach der Rechtsprechung zur Schriftform müssen mehrere Blätter einer Urkunde oder mehrere Urkunden, die zusammen einen langfristigen Mietvertrag ergeben sollen, fest zu einer Einheit verbunden sein. Dieses Erfordernis hat seinen Grund darin, daß Urkunden gewöhnlich nur am Ende unterschrieben werden und daß unmißverständlich feststehen muß, was alles genau zu der dergestalt unterschriebenen Erklärung gehört. Insbesondere bei Mietverträgen kommt hinzu, daß spätere Grundstückserwerber mit Hinblick auf § 571 BGB zuverlässig über Inhalt und Umfang bestehender Mietverträge unterrichtet sein müssen. Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof in dem Urteil, auf welches das Berufungsgericht sich hauptsächlich bezieht, entschieden, die Schriftform sei nur gewahrt, wenn ein schriftlicher und unterschriebener Mietvertrag, der auf weitere, jedoch nicht unterzeichnete Urkunden Bezug nimmt, mit jenen weiteren Urkunden fest verbunden ist (BGH Urteil vom 13. November 1963 - V ZR 8/62 = BGHZ 40, 255, 261). Diese Entscheidung trifft den Streitfall nicht, in dem alle zum Mietvertrag einschließlich seiner Anlage I gehörenden Blätter unterschrieben sind; sie läßt diese Fallgestaltung ausdrücklich offen (aaO S. 264).

Sind trotz fehlender fester Verbindung Unsicherheiten ausgeschlossen, so ist es nicht gerechtfertigt, stets an dem Erfordernis einer solchen Verbindung festzuhalten. In der weiteren, vom Berufungsgericht herangezogenen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof dementsprechend bestätigt, daß die Schriftform für einen längerfristigen Mietvertrag auch dann gewahrt ist, wenn er in einer mit dem Vertrag nicht fest verbundenen, von beiden Vertragspartnern unterzeichneten Nachtragsurkunde, die auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt, geändert wird (BGH Urteil vom 26. Februar 1992 - XII ZR 129/90 = NJW 1992, 2283, 2284).

Der Bundesgerichtshof hat nach Erlaß des Berufungsurteils seine Rechtsprechung dahin weiterentwickelt, daß die für längerfristige Mietverträge erforderliche Schriftform keine körperliche Verbindung der einzelnen Blätter der Urkunde erfordert, wenn sich deren Einheit aus fortlaufender Paginierung, fortlaufender Numerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher grafischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt (BGH Urteil vom 24. September 1997 - XII ZR 234/95, BGHZ 136, 357). Nichts anderes hat für einen Mietvertrag und seine Anlagen zu gelten. Auch hier ist eine feste Verbindung der verschiedenen Blätter zur Wahrung der Schriftform nicht erforderlich, wenn und soweit die Einheit der Vertragsurkunde aus anderen Gründen außer Zweifel steht. Diese Voraussetzung ist im Streitfall durch die eindeutige Verweisung sowie die Unterschriften auch auf den Bauantragsplänen gegeben.

Bei Mietverträgen, die für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, ist nach § 566 BGB Schriftform vorgeschrieben. Viele Mieter, die - aus welchen Gründen auch immer - aus langfristigen Mietverträgen vorzeitig aussteigen wollten, versuchten früher, sich von der ungeliebten Vertragsfessel dadurch zu befreien, daß sie sich auf die angeblich nicht beachtete Schriftform berufen; in einem solchen Fall ist das Mietverhältnis nämlich zum Schluß des ersten Jahres oder später ordentlich kündbar (§ 566 Satz 2 BGB).

Am einfachsten war die fehlende Schriftform damit zu begründen, daß auf die fehlende feste Verbindung der einzelnen Blätter des Mietvertrages hingewiesen wurde. Denn nach ständiger Rechtsprechung müssen mehrere Blätter einer Urkunde oder mehrere Urkunden, die zusammen einen langfristigen Mietvertrag ergeben sollen, fest zu einer Einheit verbunden sein. Das hat seinen Grund darin, daß Urkunden gewöhnlich nur am Ende unterschrieben werden, und daß unmißverständlich feststehen muß, was alles genau zur unterschriebenen Erklärung gehört. Schließlich muß ein späterer Grundstückskäufer (der in Mietverträge eintritt) zuverlässig über Stand und Inhalt der Verträge unterrichtet sein.

Seit dem Urteil des BGH vom 24. September 1997 (GE 1997 [23] Seite 1518) ist für Mieter dieses "vereinfachte Verfahren" zur Begründung aufgrund fehlender Schriftform nicht mehr so schnell möglich, denn eine körperliche Verbindung ist entbehrlich, wenn sich die Einheit des Vertrages aus fortlaufender Paginierung, Numerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher grafischer Gestaltung und dem inhaltlichen Zusammenhang des Textes ergibt.

Mit Urteil vom 21. Januar 1999 hat der BGH diese Rechtsprechung fortgesetzt. Es ging um Bauantragspläne, die als Anlage zum Mietvertrag bezeichnet waren. Im Mietvertrag war darauf Bezug genommen; darüber hinaus waren auch die einzelnen Blätter der Anlage unterzeichnet. Dann war eine körperliche Verbindung nicht mehr erforderlich, um eine einheitliche Urkunde im Sinne des Gesetzes anzunehmen. Der Mietvertrag war damit wirksam abgeschlossen.

1. Die klarstellende Rechtsprechung des BGH ist nützlich in Altfällen, wenn das Kind schon in den Brunnen gefallen schien. Zur Sorglosigkeit bei Neuabschlüssen, Änderungen und Ergänzungen von Mietverträgen besteht kein Anlaß, schon um aufkommende Prozeßhanselei im Keim zu ersticken. Deshalb gehört eine Heftzange oder eine Nietenzange zur Grundausstattung eines jeden Vermieters oder Hausverwalters.

2. Nutzen Sie bei längerfristigen Mietverträgen vor allem auch kleine Änderungswünsche des Mieters, um diese schriftlich festzuhalten und um in diesem Zusammenhang etwa alle losen Vertragsbestandteile bei Ihrem und dem Exemplar des Mieters endlich in eine feste Verbindung zu bringen.

3. Kündigt ein Mieter einen langfristigen Mietvertrag mit Hinweis auf angeblich fehlende Schriftform wg. Lose-Blatt-Vertrags, hat der Bundesgerichtshof folgendes "Reparaturset" entwickelt:

• Trotz fehlender "körperlicher Verbindung" ist die Schriftform gewahrt, wenn Nachträge unterschrieben werden und auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen (BGH v. 26. Februar 1992 - XII ZR 129/90 = GE 1992, 896 f. = NJW 1992, 2283).

• Ebenfalls keine "körperliche Verbindung" ist auch in allen Fällen erforderlich, wenn die einzelnen Blätter fortlaufend paginiert (fortlaufende Seitenzahlen), die einzelnen Bestimmungen fortlaufend numeriert werden (Beispiel: die häufig verwendete §§-Folge) oder sich die Einheitlichkeit der Urkunde aus einheitlicher grafischer Gestaltung, dem inhaltlichen Textzusammenhang oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt (BGH v. 24. September 1997 - XII ZR 234/95 -, GE 1997, 1518).

• Die Anlagen zum Mietvertrag müssen nicht körperlich mit dem Hauptvertrag verbunden sein, wenn die Anlagen jeweils unterschrieben sind und im Hauptvertrag auf die Anlage verwiesen wird (BGH v. 21. Januar 1999 - VII ZR 93/97 -, GE 1999, 568).

4. Das Kammergericht hat in einer Entscheidung vom 25. Januar 1999 die Schriftform sogar dadurch als gewahrt angesehen, daß nicht der Mietvertrag selbst, sondern nur die Anlage zum Mietvertrag unterschrieben worden war (allerdings war wechselseitig bezug genommen worden, vgl. insoweit KG GE 1999, 569).

5. Generell gilt: Nachträge, Sondervereinbarungen, Ergänzungen usw. grundsätzlich schriftlich abschließen und körperlich (heften etc.) mit dem Hauptvertrag verbinden; die vorstehenden Hinweise sind lediglich Rettungshilfen.