Schriftform des Gewerberaummietvertrages

Schriftform des Gewerberaummietvertrages; ungleiche Vertragsexemplare; fehlende erforderliche Unterschriften von Vertragsparteien

Für die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform ist es bei einem Gewerberaummietvertrag ausreichend, wenn eine Partei ein Vertragsexemplar mit allen erforderlichen Unterschriften besitzt.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

I. 1. [...] Ein entsprechender Mietvertrag ist zwischen den Parteien auch wirksam zustande gekommen. Das von den Kl. vorgelegte Exemplar mit vier Unterschriften stammt nach ihren Angaben aus dem „September 2008" und belegt einen wirksamen Vertragsschluss. Zwar trägt das Exemplar der Bekl. das Datum 24.10.1998 und nur drei Unterschriften. Dass etwaige Annahmefristen für Anträge unter Abwesenden (für Mietvertrag in der Regel 2 bis 3 Wochen, vgl. KG NZM 2007, 731) hier nicht eingehalten sind, haben die insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Bekl. nicht dargetan, da die näheren Umstände der Vertragsunterzeichnung (wohl unter Anwesenden?) nicht vorgetragen sind. Das Bestreiten der Bekl., die Unterschrift des Kl. zu 2) sei bei der Vertragsunterzeichnung erfolgt, ist vor diesem Hintergrund unsubstantiiert, insbesondere da es den Bekl. ohne Weiteres möglich gewesen ist, zu den näheren Umständen des Vertragsschlusses vorzutragen. Auch die Ausführungen, die Unterschrift des Kl. zu 2) sei nicht im Beisein der Bekl. erfolgt, was sich daraus ergebe, dass ihnen dann ein unterzeichnetes Exemplar vorliege, vermögen nicht zu überzeugen, da es durchaus möglich erscheint, dass die Unterschrift auf dem Exemplar der Bekl. - wie die Kl. vorbringen - schlicht vergessen wurde.

2. Die ordentliche Kündigung der Bekl. vom 25.2.2010 hat das Mietverhältnis nicht zum 30.4.2010 beendet. Der Mietvertrag wurde formwirksam (§§ 550 Satz 1, 578 BGB) geschlossen und gilt daher für bestimmte Zeit, hier bis 1.10.2010. [...]

b) Die Schriftform ist eingehalten. Zur Wahrung der Schriftform ist erforderlich, dass die Parteien dieselbe Urkunde unterzeichnen, § 126 Abs. 2 Satz 1 BGB. Diese Voraussetzung ist hier erfüllt und die Schriftform eingehalten, da das als Anlage K1 in Kopie eingereichte Exemplar und damit dieselbe Urkunde jedenfalls von allen Vertragsparteien unterzeichnet wurde und auch sämtliche Anlagen beinhaltet. Erforderlich, aber auch ausreichend für die Einhaltung der Schriftform ist eine von beiden Parteien unterschriebene einheitliche Urkunde, gleich, in wessen Besitz sie verbleibt (BGHZ 142, 158, NJW 2004, 2962; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., 2011, § 550 BGB, Rdn. 8). Die Bekl. können sich daher auch nicht auf § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB berufen. Dort wird der Fall geregelt, dass es kein von beiden Parteien unterzeichnetes Dokument gibt, nur in diesem Fall soll es genügen, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Dieser Fall liegt hier gerade nicht vor.

Für die Einhaltung der Schriftform ist es zudem nach neuerer Rechtsprechung ausreichend, wenn eine Partei das von ihr unterschriebene Vertragsangebot der anderen Partei vorlegt, die das Angebot gegenzeichnet (BGH NJW 2004, 2962 unter Aufgabe von RGZ 105, 60, 62). Sollten also die Bekl. den Vertrag vor den Kl. unterzeichnet haben, wurde der Vertrag jedenfalls durch die Unterzeichnung durch beide Kl. wirksam.

Eine körperliche Verbindung der Anlagen ist für die Einhaltung der Schriftform nicht mehr erforderlich. Werden Essentialia des Mietvertrages wie hier in Anlagen ausgelagert, auf die im Vertrag Bezug genommen wird, so muss zur Wahrung der Schriftform die Anlage im Text so genau bezeichnet werden, dass eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist (BGH NJW 2003, 1248 f.; NJW 2007, 288). Eine körperliche Verbindung, Beifügung, Paraphierung der Anlage oder Rückverweisung auf die Haupturkunde ist dann entbehrlich (BGH NJW 2003, 1248; NJW 1999, 1104, 2591; NJW 2000, 907; NJW 2001, 43; NJW 2002, 20; NJW 2004, 253; NJW-RR 2005, 958). Diese Anforderungen sind hier erfüllt, da alle relevanten Anlagen im Text des Untermietvertrages so bezeichnet sind, dass eine Zuordnung trotz der doppelten Vergabe der Nr. 1 für die Anlagen möglich ist.

Die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform ist bei einem Gewerbemietvertrag gewahrt, wenn eine Partei ein Vertragsexemplar mit allen erforderlichen Unterschriften besitzt. Eine ordentliche Kündigung des Mieters mit der Begründung, das eigene Vertragsexemplar sei nicht von allen Vermietern unterzeichnet und die Schriftform daher verletzt, ist unwirksam.

Zwei (Unter-) Vermieter hatten Gewerberäume an zwei Untermieter mit einer festen Vertragslaufzeit untervermietet. Es wurden zwei Vertragsexemplare ausgefertigt, wobei jeweils im Rubrum und bei den Unterschriftsfeldern zwei Vermieter und zwei Mieter vorgesehen waren. Das Vertragsexemplar der Vermieter enthält alle vier Unterschriften, bei dem Vertragsexemplar der Mieter hat unstreitig nur ein Vermieter unterzeichnet. Die Mieter haben vor Ende der vorgesehenen Vertragslaufzeit die ordentliche Kündigung unter Beachtung der vertraglichen Kündigungsfrist zum April 2010 erklärt und meinen, ab Mai 2010 weder Miete noch Nutzungsentschädigung für die bereits geräumten Räume zu schulden. Die Vermieter klagen Mietzins bis Oktober 2010 ein.

Die Klage hatte in vollem Umfang Erfolg. Die ordentliche Kündigung der Mieter zum April 2010 wurde vom Gericht für unwirksam gehalten. Das Gericht hat eine Verletzung der Schriftform nicht erkannt. Es sei ausreichend, dass eine Urkunde mit allen erforderlichen Unterschriften vorliege, gleichgültig, in wessen Besitz diese sich befinde. Die Mieter könnten sich auch nicht auf § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB berufen. Dort werde lediglich der Fall geregelt, dass es überhaupt keine Urkunde mit allen Unterschriften gebe; nur dann sei es erforderlich, dass beide Vertragsparteien für sich ein Vertragsexemplar mit den erforderlichen Unterschriften des Vertragspartners erhielten.

Das Landgericht sieht § 126 Abs. 2 Sätze 1 und 2 BGB also offenbar in einem Exklusivitätsverhältnis: Nur wenn die Voraussetzungen des Satzes 1 nicht erfüllt sind, kann danach Satz 2 überhaupt zur Anwendung kommen.