Schriftform der Kündigung

Schriftform der Kündigung; Kündigung der Hauswartswohnung; Kündigung/Schriftform; Schriftform/Kündigung; gerichtliches Protokoll/kein Ersatz für Schriftform; Protokollierung/kein Ersatz für Schriftform; Kündigung/zu gerichtlichem Protokoll; Hauswartswohnung/Kündigung; Kündigung/Hauswartswohnung; Betriebsbedarf/Kündigungsgrund; Kündigung/Betriebsbedarf; berechtigtes Interesse/Betriebsbedarf; Betriebsbedarf/berechtigtes Interesse; Beendigung des Arbeitsverhältnisses/Kündigung der Hauswartswohnung; Arbeitsverhältnis/Beendigung als Kündigungsgrund

1. Eine mehr als ein Jahr nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses ausgesprochene Kündigung der Wohnung kann nicht mehr auf § 565 c Ziff. 2 BGB gestützt werden.

2. Die Absicht des Vermieters, die Wohnung an einen Hauswart zu vermieten, ist als berechtigtes Interesse i.S.d. § 564 b Abs. 1 BGB anzusehen.

3. Das Festhalten an der Kündigung stellt sich jedoch als rechtsmißbräuchlich dar, wenn eine andere, gleich geeignete Wohnung freigeworden und an einen anderen Mieter vermietet worden ist.

4. Die Erklärung der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses zu gerichtlichem Protokoll ersetzt nicht die notwendige Schriftform.

... Der Kl. kann von dem Bekl. nicht gemäß § 556 Abs. 1 BGB Räumung verlangen, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist nicht durch Kündigung aufgelöst worden.

Die Kündigung des Kl. vom 15. Juli 1988 ist nicht wirksam. Bei der dem Bekl. im Rahmen des Hauswartsdienstverhältnisses überlassenen Wohnung handelt es sich um eine nicht möblierte Werkdienstwohnung, auf deren Kündigung die Vorschriften gemäß §§ 565 e, 565 c Ziffer 2 BGB anzuwenden sind. Auch wenn über die Wohnung und die Hauswartstätigkeit zwei getrennte Vertragsformulare gefertigt worden sind, ergibt sich bereits aus dem engen zeitlichen Zusammenhang (gleiches Datum) und der Verrechnung des Lohns mit der Miete, daß der Hauswartsdienstvertrag Geschäftsgrundlage für den Mietvertrag war. Die Voraussetzungen für eine Kündigung gemäß § 565 c Ziff. 2 BGB liegen hier aber nicht vor, denn es fehlt an einem ausreichend engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Kündigung des Dienstvertrages und der des Mietvertrages (Palandt-Putzo, § 565 c BGB, Anm. 1 b a.E.; Sternel, Rd. IV 263). Während der Hauswartsdienstvertrag bereits zum 1. März 1987 beendet wurde, erfolgte die Kündigung des Mietvertrages erst mit Schreiben vom 15. Juli 1988 zum 31. August 1988. Da die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des § 565 c BGB gerade für den Fall der Beendigung des Arbeitsverhältnisses gewährt wurde, ist eine mehr als ein Jahr nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses ausgesprochene Kündigung nicht mehr von dieser Vorschrift gedeckt.

Das Mietverhältnis ist auch nicht durch die im Termin am 25. Januar 1989 unter Berufung auf die zerstörte Aufzugsmeldeanlage erklärte Kündigung beendet worden. Denn diese ist mangels Schriftform unwirksam, §§ 564 a Abs. 1, 125 BGB. Eine mündliche Erklärung zu gerichtlichem Protokoll wahrt die Form gemäß § 126 BGB nicht. Die Ausnahme in § 127 a BGB gilt hierfür nicht, weil sie sich nur auf einen gerichtlichen Vergleich, nicht aber auf ein einfaches gerichtliches Protokoll bezieht, Sternel, Rdn. IV 43.

Die Kündigung ist auch nicht gemäß § 564 b Abs. 1 BGB wirksam. Die Absicht des Vermieters, die Wohnung an einen Hausmeister zu vermieten, ist an sich ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift. Dem steht nicht entgegen, daß dieses nicht in den in Abs. 2 der Vorschrift genannten Fällen enthalten ist, denn hierbei handelt es sich nicht um eine abschließende, sondern lediglich um eine beispielhafte Aufzählung (Palandt-Putzo, § 564 b BGB, Anm. 5 e). Ein entsprechender Bedarf war auch im Zeitpunkt der Kündigung vorhanden und kommt auch hinreichend deutlich in dem Kündigungsschreiben vom 15. Juli 1988 zum Ausdruck, ohne daß es eines ausdrücklichen Hinweises auf jene Vorschrift bedurfte. Gleichwohl kann sich der Kl. hierauf nicht berufen, denn das Festhalten an der Kündigung stellt sich als rechtsmißbräuchlich im Sinne von § 242 BGB dar. Unsreitig ist zwischenzeitlich eine andere Wohnung im Hause des Kl. freigeworden, welche er jedoch anderweitig weitervermietet hat, ohne diese zur Deckung des Bedarfs für den Hausmeister zu verwenden. Nach dem unwidersprochenen Vortrag der Bekl. liegt jene Wohnung im ersten Obergeschoß und ist in bezug auf Größe und Zuschnitt der Räume mit der von dem Bekl. im zweiten Obergeschoß innegehaltenen Wohnung identisch. Auf die in der Wohnung der Bekl. vorhandene Aufzugsmeldeanlage kommt es in diesem Zusammenhang nicht entscheidend an. Denn zum einen war sie zum Betrieb des Aufzugs, jedenfalls seit der Beendigung der Hauswartstätigkeit des Bekl., nicht erforderlich. Zum anderen haben die Bekl. insoweit unwidersprochen vorgetragen, daß die Anlage ohne weiteres in einer anderen Wohnung zu installieren sei. Hierbei war ferner zu berücksichtigen, daß nach dem Vorbringen des Kl. die in der Wohnung der Bekl. vorhandene Anlage derzeit funktionsuntüchtig ist. Es waren danach keine Gründe ersichtlich, die einer Vergabe der zwischenzeitlich freigewordenen Wohnung an den zukünftigen Hauswart entgegenstanden.