Schriftform der Heizkostenabrechnung

Schriftform der Heizkostenabrechnung; geänderte Wohnflächen

1. Die Abrechnung über Heizkosten muß zwar schriftlich erfolgen. Dabei handelt es sich aber nicht um die gesetzliche Schriftform des § 126 BGB.

2. Werden in der Heizkostenabrechnung für aufeinanderfolgende Jahre verschiedene Nutzflächen angegeben, so muß der Vermieter diese erläutern. Dazu ist bei fortschreitendem Anschluß der Wohnungen an die Heizung im einzelnen die Wohnfläche derjenigen Nutzereinheiten anzugeben, die in der Heizkostenabrechnung berücksichtigt worden sind. Fehlt diese Erläuterung, ist nur der verbrauchsabhängig erfaßte Anteil der Heizkosten umlegbar.

Die Berufung ist auch teilweise begründet.

1. Die Abrechnung ist wirksam erfolgt. Eine Unterschrift unter der Heizkostenabrechnung war nicht notwendig, weil § 126 BGB keine Anwendung findet. Zwar besteht Übereinstimmung, daß eine Abrechnung in der Regel schriftlich erfolgen muß (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, III Rdnr. 341), jedoch gilt insoweit § 126 BGB nicht, weil eine gesetzliche Anordnung der Schriftlichkeit fehlt. Sie ist weder § 4 Abs. 1 MHG noch § 259 BGB zu entnehmen.

Für die Bekl. war auch erkennbar, daß diese Abrechnung von dem Kl. stammte. Zwar ergab sich dies nicht aus der Abrechnung selber, jedoch aus dem Schreiben des Prozeßbevollmächtigten vom 28. November 1996, mit dem er namens des Kl. die Bekl. zur Zahlung aus der Heizkostenabrechnung aufforderte.

2. Der Kl. kann aber nicht die anteiligen Kosten des Schornsteinfegers aus der Rechnung vom 21. Februar 1993 verlangen. Denn die Abrechnungsperiode läuft vom 1. Juni 1993 bis zum 31. Mai 1994. Zwar hat er nunmehr nachvollziehbar dargelegt, daß er jeweils die anteiligen Kosten aus den Rechnungen umgelegt hat, was auch grundsätzlich zulässig ist. Jedoch hätte dies bereits in der Erklärung selbst erfolgen müssen, da diese aus sich selbst heraus verständlich sein muß.

3. Nach der Heizkostenabrechnung vom 8. März 1995 werden die Grundkosten der Heizung nach dem Verhältnis von Gesamtnutzfläche zu Wohnfläche umgelegt. Diese Umlegung ist nur dann zutreffend, wenn die Gesamtfläche zutreffend berechnet ist. Davon kann hier aber nicht ausgegangen werden.

Nach der Aufstellung des Kl. sind für die Jahre 1988 bis zum streitgegenständlichen Zeitraum jeweils unterschiedliche Nutzflächen angegeben worden. Der Kl. kann dies für die alten Werte nicht erklären, während er für die neueren Abrechnungen angibt, daß sich die Veränderung der Quadratmeterzahl durch den Neuanschluß von Wohnungen ergeben habe. Unter diesen Umständen bestehen, wie die Bekl. zu Recht hervorhebt, erhebliche Bedenken gegen die Richtigkeit der Angabe des Berechnungsmaßstabes. Soweit sich der Kl. zum Beweis für die Richtigkeit der Flächenangabe auf den Beweis eines Sachverständigen bezogen hat, war dieser nicht zu erheben, weil es bereits an einer substantiierten Darlegung der Richtigkeit seiner Angaben fehlt. Dafür wäre erforderlich gewesen, daß der Kl. die Größe der einzelnen Wohnungen und der sonstigen Nutzflächen angibt. Dies ist ihm auch möglich, weil sonst nicht nachvollziehbar ist, wie er die Gesamtfläche errechnet. Ohne diese Angaben würde eine Beweiserhebung auf eine reine Ausforschung hinauslaufen, weil erst der Sachverständige die richtigen Nutzflächen ermitteln müßte.

4. Soweit sich die Bekl. jedoch gegen die übrigen Ansätze wehrt, hat die Berufung keinen Erfolg. Die verbrauchsabhängigen Stricheinheiten werden nicht angegriffen und sind auch von der Verteilung des Kostenanteils nach der Quadratmeterzahl unabhängig. Die Entstehung der Schornsteinfegerkosten selbst hat der Kl. nachvollziehbar dargelegt, so daß die Rechnung vom 14. Februar 1994 angerechnet werden kann.

Beinahe selbstverständlich wird immer vorausgesetzt, daß eine Betriebskostenabrechnung (auch die Heizkostenabrechnung gehört dazu) schriftlich zu erfolgen habe, also vom Vermieter auch unterschrieben sein müsse. Das Gesetz verlangt dies allerdings nicht; nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine geordnete und verständliche Zusammenstellung ausreichend.

Mit Urteil vom 14. Juli 1998 gab das Landgericht Berlin daher der Klage des Vermieters auf Nachzahlung von Heizkosten aus einer nicht unterschriebenen Abrechnung grundsätzlich statt. Der Vermieter verlor allerdings den Prozeß hinsichtlich des flächenmäßigen Anteils der Heizkosten, da er die im Verlauf der Abrechnungsperioden unterschiedlich angegebenen Wohnflächen nicht nachvollziehbar erläutert hatte. Der Mieter mußte deshalb nur die verbrauchsabhängigen Kosten (Stricheinheiten) zahlen. Um einem Mißverständnis vorzubeugen: Wenn - wie häufig - mit einer Betriebskostenabrechnung auch eine Erhöhung der Vorschüsse verlangt wird, handelt es sich um eine Mieterhöhung, und dieser Teil der Abrechnung ist dann vom Vermieter zu unterzeichnen, wenn nicht der Ausnahmetatbestand des § 8 MHG erfüllt ist (elektronische Datenverarbeitung).