Schriftform der Heizkostenabrechnung

Schriftform der Heizkostenabrechnung; sozialer Wohnungsbau

Im Sozialen Wohnungsbau ist eine Heizkostenabrechnung formell unwirksam, wenn die dem unterschriebenen Anschreiben beigefügten Anlagen des Wärmemeßdienstes ihrerseits nicht unterschrieben sind.

(...) Vorliegend gelten für Anforderungen an eine wirksame Nebenkostenabrechnungen gemäß § 20 Absatz 4 Satz 1 Neubaumietenverordnung (NMV) die § 4 Absatz 7 und § 8 NMV, die ihrerseits auf § 10 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) verweisen, entsprechend, da es sich um eine Wohnung im sozialen Wohnungsbau handelt. Danach ist im Falle der Nachforderung von Nebenkosten eine schriftliche Erklärung des Vermieters erforderlich, in der die Forderung berechnet und erläutert ist, § 10 Absatz 1 Satz 1 und 2 WoBindG. Der Umfang der Schriftform ergibt sich aus § 126 BGB. Danach muß die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig unterschrieben sein. Bei einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde ist die erforderliche Schriftform nur dann gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit der Urkunde entweder durch körperliche Verbindung oder sonst in geeigneter Weise, zum Beispiel durch fortlaufende Numerierung der Blätter, einheitliche grafische Gestaltung oder inhaltlichen Zusammenhang des Textes, erkennbar gemacht worden ist. Besteht die Urkunde aus einem Anschreiben und Anlagen, so müssen die Anlagen in der Haupturkunde so genau bezeichnet sein, daß eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist. In diesem Fall ist eine Unterzeichnung der beigefügten Anlagen nicht erforderlich (BGH a.a.O.; BGH, NJW 2003, 1248).

Die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2000 erfüllt das Schriftformerfordernis nicht. Zwar ist das Anschreiben der Kl. vom 5. Juli 2001 unterschrieben. Die als Anlage mit zugesandte Abrechnung der Firma T. und die Erläuterungen hingegen sind nicht unterschrieben. Eine körperliche Verbindung zwischen dem Anschreiben und der Erläuterung besteht zweifelsohne nicht. Auch ist eine Zusammengehörigkeit nicht dadurch erkennbar, daß die einzelnen Blätter fortlaufend numeriert sind. Lediglich die zwei Seiten der Erläuterung sind numeriert. Die Einheitlichkeit der Urkunde ergibt sich auch nicht durch einen inhaltlichen Zusammenhang, der eine zweifelsfreie Zuordnung der Abrechnung zu dem Anschreiben ermöglicht. Zwar verweist das Anschreiben der Kl. auf die Anlagen. Eine konkrete Inhaltliche Bezugnahme fehlt jedoch völlig. So wird weder das Datum der Abrechnung der Firma T. noch die Nachforderung der Höhe nach erwähnt. Entgegen der Ansicht der Kl. reicht es auch nicht aus, daß in dem Anschreiben die Abrechnungsfirma namentlich erwähnt ist, da hierdurch keine Bezugnahme auf eine konkrete, den Bekl. betreffende Abrechnung verwiesen wird. Auch der Umstand, daß in der Abrechnung der Firma T. der Bekl. als Adressat und die Kl. als Auftraggeberin genannt sind, reicht nicht aus, um einen ausreichenden inhaltlichen Zusammenhang zwischen dem Anschreiben und dieser Abrechnung herzustellen.

Auch die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2001 und 2002 erfüllen nicht das Schriftformerfordernis. Zwar sind nunmehr die Anschreiben der Kl. vom 20. August 2002 und vom 5. September 2003 und die jeweiligen Erläuterung inhaltlich verbunden, da die Blätter fortlaufend numeriert wurden. Es kann auch dahinstehen, ob die Abrechnung für das Jahr 2001 schon wegen des Fehlens einer eigenhängigen Unterschrift auf dem Anschreiben unwirksam ist, da die wieder als Anlage mit zugesandten Abrechnungen der Firma T. jeweils nicht unterschrieben ist. Eine Unterschrift war auch nicht entbehrlich, da eine ausreichende inhaltliche Bezugnahme auf diese Abrechnungen in den jeweiligen Anschreiben fehlt, so daß eine zweifelsfreie Zuordnung der Abrechnungen zu den Anschreiben nicht gegeben ist.

Entgegen der Ansicht der Kl. ist die Einwendung der mangelnden Wahrung des Schriftformerfordernisses gegen die Abrechnungen für die Jahre 2000 und 2001 des Bekl. auch nicht gemäß § 556 Absatz 3 BGB ausgeschlossen, da diese Vorschrift durch den spezielleren § 20 NMV verdrängt wird. § 20 NMV enthält keine Ausschlußfrist für Einwendungen des Mieters. (...)