Schriftform bei Verweisung auf Optionsrecht

Die in einem Mietvertrag enthaltene Klausel folgenden Inhalts:

"§ Optionszeit

Dem Mieter wird eine Option von fünf Jahren eingeräumt, diese ist bis zum 30. Juni 2008 auszuüben. Diese Option wird nur dann gewährt, wenn der Mieter zwischenzeitlich erhebliche Investitionen tätigt, insbesondere Geschäftsräume umgebaut und neu möbliert hat."

genügt der Schriftform nach §§ 550, 126 BGB.

Die Berufung war durch Beschluß zurückzuweisen, weil sie keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert (§ 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO). (...) Entgegen der Auffassung der Bekl. genügt die im dritten Nachtrag unter "Optionszeit" enthaltene Regelung der Schriftform. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von der Bekl. zitierten Entscheidung des Senats vom 6. November 2006 (KGR 2007, 170 = GE 2007, 149). Dort war darüber zu entscheiden, ob die Schriftform eingehalten ist, wenn sich der Vermieter zur Durchführung von Bauarbeiten verpflichtet, deren Umfang nicht aus einer dem Vertrag beigefügten Baugenehmigung folgt. Vorliegend ist im dritten Nachtrag unter § Optionszeit - anders als in der Entscheidung vom 6. November 2006 - keine Verpflichtung geregelt, sondern die Bedingung, unter der dem Mieter eine Option von 5 Jahren eingeräumt wird. Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter, der auch ein späterer Grundstückserwerber sein kann, nachzuweisen, daß die vertraglichen Voraussetzungen für eine Ausübung der Option vorliegen. Der von § 550 Satz 1 BGB bezweckte Schutz eines späteren Grundstückserwerbers ist ausreichend gewahrt, denn ob der Mieter die Bedingungen für die Einräumung einer Option erfüllt hat, läßt sich - u. U. auch anhand von Umständen außerhalb der Urkunde - durch Auslegung ermitteln (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl. § 550, Rdnr. 10; BGH, NJW 2004, 2962).

Nach § 550 BGB bedarf ein langfristiger Mietvertrag (abgeschlossen für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr) der Schriftform, sonst gilt er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Der Grund: Ein späterer Grundstückserwerber soll erkennen können, welche Mietverträge mit welchem Inhalt er übernimmt. Kann er wesentliche Vertragsregelungen nicht aus Urkunden entnehmen, ist die Schriftform nicht gewahrt. Wann das vorliegt, ist höchst umstritten. Mieter versuchen oft, sich über die mangelnde Schriftform aus Verträgen vorzeitig zu lösen.

In einem schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag hieß es, daß dem Mieter eine Option von fünf Jahren eingeräumt wird für den Fall, daß er inzwischen erhebliche Investitionen vorgenommen hat. Die Mieterin, die vorfristig gekündigt hatte, berief sich darauf, daß die Schriftform nicht gewahrt sei.

Mit Beschluß vom 27. März 2007 folgte das KG dieser Auffassung nicht. Der Fall liege anders als bei der Entscheidung des Senats vom 6. November 2006 (GE 2007, 149), wo die Einhaltung der Schriftform verneint worden war. Dort hatte sich der Vermieter zur Durchführung von Bauarbeiten verpflichtet und auf eine (zukünftige) Baugenehmigung verwiesen. Bei einer Optionsmöglichkeit sei dagegen der Schutz eines späteren Grundstückserwerbers ausreichend gewahrt, da auch außerhalb der Urkunde geprüft werden könne, ob der Mieter die Voraussetzungen für die Option erfüllt habe.