Schriftform bei Vertretung einer GbR

Schriftform bei Vertretung einer GbR; Abschluß eines Mietvertrages

Läßt sich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bei Abschluß eines langfristigen Mietvertrages von einem Gesellschafter oder Dritten vertreten, muß der Vertreter mit Vertretungszusatz unterzeichnen, um der Form des § 550 Abs. 1 BGB zu genügen.

Die Berufung hat keinen Erfolg. Zur Begründung und zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen wird auf das angefochtene Urteil und die Erwägungen des Senats in seinem Hinweisbeschluß bezug genommen. Der Senat hat dort u. a. ausgeführt: "... Die beabsichtigte Befristung des Mietvertrags bis zum 31. Dezember 2009 ist mangels Einhaltung der Schriftform nicht wirksam geworden (§ 550 Satz 2 BGB). Der deshalb nur unbefristet abgeschlossene Mietvertrag ist durch die ordentliche Kündigung der Bekl. mit Ablauf des 30. Juni 2004 beendet worden.

a) Ist Vertragspartei eines befristeten Mietvertrags mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), ist der schriftlich abzuschließende Mietvertrag grundsätzlich von allen Gesellschaftern zu unterzeichnen; denn die GbR wird gemäß §§ 709 Abs. 1, 714 BGB grundsätzlich von allen Gesellschaftern gemeinsam vertreten. Wird die Gesellschaft kraft einer abweichenden Vereinbarung von einzelnen Gesellschaftern und/oder dritten Personen vertreten, muß die Unterschrift der Unterzeichner zur Einhaltung der gemäß § 550 Satz 1 BGB gebotenen Schriftform einen Vertretungszusatz enthalten. Fehlt der Vertretungszusatz, kann der Urkunde in der gebotenen Schriftlichkeit nicht entnommen werden, ob die Unterschrift einzelner Gesellschafter noch fehlt (mit der Folge, daß der Vertrag noch nicht zustande gekommen wäre) oder ob die Gesellschafter, deren Unterschrift fehlt, von den Unterzeichnern vertreten worden sind (mit der Folge, daß der Vertrag zustande gekommen wäre (vgl. BGH NJW 2003, 1043 und 3053; 2004, 1103; 2005, 2225; vgl. auch BAG NJW 2005, 2572 zur Frage der Einhaltung der Schriftform des § 623 BGB bei der Kündigung eines Arbeitsverhältnisses durch eine GbR).

b) Der Hinweis der Berufung darauf, daß der Vertrag mit der Gesellschaft und nicht mit den einzelnen Gesellschaftern zustande kommt, verhilft ihr nicht zum Erfolg, weil wegen der gesetzlichen Regelung der Gesamtvertretung die vereinbarte Einzelvertretung oder die Vertretung durch Dritte in der Vertragsurkunde schriftlich zum Ausdruck kommen muß.

c) Der gebotene Vertretungszusatz wird nicht erfüllt durch den vorgedruckten Text unterhalb der Unterschriftszeile "Für den Vermieter" bzw. "Für den Mieter". Dadurch wird nicht hinreichend deutlich, daß der Unterzeichner die nicht unterzeichnenden Gesellschafter vertritt, denn auch wenn alle Gesellschafter unterzeichnen, geschieht das "für den Vermieter", nämlich für die Gesellschaft, die nicht identisch ist mit den Gesellschaftern.

d) Es verstößt nicht gegen Treu und Glauben im Rechtsverkehr (§ 242 BGB), daß sich die beklagte Rechtsanwaltsgesellschaft auf den Mangel der Schriftform beruft. Die Einhaltung der Schriftform dient der Sicherheit und Leichtigkeit des Rechtsverkehrs, weshalb sich auf deren Mangel grundsätzlich jedermann berufen kann, Rechtskundige und Rechtsunkundige. Besondere Umstände, die ein Berufen auf den Mangel der Schriftform im Streitfall als Verstoß gegen Treu und Glauben im Rechtsverkehr erscheinen lassen, werden von der Kl. nicht aufgezeigt.

Das Schriftformgebot dient in erster Linie dazu, den Grundstückserwerber, der gemäß § 566 Abs. 1 BGB (§ 571 Abs. 1 BGB a. F.) kraft Gesetzes auf Vermieterseite in den Mietvertrag eintritt, über den Umfang seiner Rechte und Pflichten gegenüber dem Mieter zuverlässig zu informieren. Dazu gehört, daß der Vertrag von allen Vertragsparteien unterzeichnet worden ist. Unterzeichnet nicht die Vertragspartei, sondern ein Vertreter, so muß dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz, sei es im Vertragskopf, sei es bei der Unterschrift, hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht werden (vgl. BGHZ 125, 175, 178 f.; BGH NJW 2002, 3389, 3390 f.; 2003, 3053, 3054; 2004, 1103 f.). Dieses Gebot richtet sich an jeden Vertreter, gleichgültig, ob ein Gesellschafter als Vertreter der anderen Gesellschafter oder ein (oder wie hier mehrere) Nichtgesellschafter als Vertreter aller Gesellschafter unterzeichnet.

2. Ohne Erfolg beruft sich die Kl. auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 6. April 2005 (NJW 2005, 2225, 2226 f.). Der Bundesgerichtshof hat auch dort die hier aufgezeigten Rechtsgrundsätze erneut referiert und sodann darauf hingewiesen, daß es im dort zu entscheidenden Fall deshalb eines besonderen Vertretungszusatzes nicht bedurfte, weil ausweislich des Vertragsrubrums Vertragspartner eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung werden sollte, die gesetzlich von ihrem Geschäftsführer vertreten wird (§ 35 Abs. 1 GmbHG). Durch diese Konstellation, die im Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht gegeben ist, war bereits hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, daß der Unterzeichner selbst nicht Vertragspartner werden wollte.

Ein langfristiger Mietvertrag bedarf der Schriftform, d. h. Vermieter und Mieter müssen unterzeichnen. Eine Stellvertretung ist zulässig, muß sich aber aus der Urkunde ergeben.

Die Vermieterin war eine BGB-Gesellschaft; den Vertrag hatte der geschäftsführende Gesellschafter unterzeichnet. Später beriefen sich die Mieter, eine Rechtsanwaltsgesellschaft, auf den Mangel der Schriftform und kündigten vorfristig.

Mit Beschluß vom 2. Dezember 2005 stellte das OLG Düsseldorf fest, daß die Schriftform nicht eingehalten sei. Aus der Urkunde ergebe sich nicht der gebotene Vertretungszusatz. Der vorgedruckte Text "für den Vermieter" reiche nicht aus, da hierdurch nicht hinreichend deutlich werde, daß dadurch alle Gesellschafter vertreten würden.

Die vom OLG Düsseldorf zitierte Rechtsprechung betrifft den Fall, daß nur einer der Gesellschafter unterzeichnet hatte, ohne den Hinweis auf einen Vertretungszusatz, daß er also als Stellvertreter für die BGB-Gesellschaft handelte (insb. BGH GE 2003, 1489). Eine Vertretung bei Abgabe einer Willenserklärung muß erkennbar sein (§ 164 Abs. 2 BGB), da sonst die Willenserklärung nur dem Erklärenden zuzurechnen ist. Fraglich ist aber, ob der Texthinweis, die Unterschrift werde geleistet "für den Vermieter", nicht hinreichend deutlich macht, daß Stellvertretung vorliegt. Die Argumentation des OLG Düsseldorf, grundsätzlich müßten bei einer BGB-Gesellschaft alle Gesellschafter unterzeichnen, betrifft die Frage, ob materiell eine Vollmacht des Alleinunterzeichnenden vorlag. Das ist unabhängig von der Frage der Einhaltung der Schriftform zu beurteilen. Es muß lediglich im Streitfall nachgewiesen werden. Aus § 566 BGB ergibt sich nichts anderes, denn auch bei einem vom OLG geforderten zusätzlichen Vertretungsvermerk (z. B. "als alleinvertretungsberechtigter geschäftsführender Gesellschafter") wäre nicht sicher, ob diese Vollmacht tatsächlich bestand. Anders als etwa in dem Fall BGHZ 125, 175 (NJW 1994, 1649; Vertragsunterzeichnung des Ehemanns ohne Vertretungszusatz nicht auch für Ehefrau) war es hier. Der Vermieter war die BGB-Gesellschaft; wenn die Unterschrift für den Vermieter erfolgt, ist damit hinreichend eine Stellvertretung zum Ausdruck gebracht.