Schriftform bei Vermietung durch Geschäftsführerin der GbR

Schriftform bei Vermietung durch Geschäftsführerin der GbR; Mietvertrag; Vertretungszusatz; Kündigungsfrist

1. Die Schriftform eines längerfristigen Mietvertrages ist gewahrt, wenn als Vermieterin eine GbR angegeben ist, vertreten durch eine GmbH als alleinige Geschäftsführerin.

2. Das Fehlen eines Vertretungszusatzes bei der Unterzeichnung für die GmbH ist unschädlich.

Die Kl. war ab dem 1. August 1996 Mieterin von Räumen der Bekl. Im Rubrum des Vertrages ist die Bekl. als Vermieterin vertreten durch die B. Verwaltungs GmbH aufgeführt, die Unterschriftleiste für den Vermieter trägt die Bezeichnung "B. Verwaltungs GmbH als alleinige Geschäftsführerin der B. GbR".

Die Kl. kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. August 2004 zum 31. Dezember 2004. Im Mietvertrag sei die Schriftform durch die Nichtoffenlegung der Vertretungsverhältnisse bei der Bekl. nicht beachtet worden. Dies führe dazu, daß nicht die im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfristen, sondern die gesetzlichen Fristen gelten würden.

Das Mietverhältnis wurde durch die klägerische Kündigung vom 21. August 2004 nicht zum 31. Dezember 2004, sondern erst zum 31. Mai 2005 beendet. Die im Mietvertrag vereinbarte neunmonatige Kündigungsfrist ist wirksam.

a) Entgegen der klägerischen Auffassung ist hier die Schriftform des Mietvertrages gewahrt worden. Denn die Partei des Vermieters und die Frage, wer sie rechtsgeschäftlich vertritt, ergibt sich eindeutig aus dem Rubrum des Vertrages. Dementsprechend ist der Vertrag durch Mitarbeiter der alleinvertretungsberechtigten GmbH unterschrieben.

Die Frage, welche Anforderungen an die Offenlegung von Vertretungsverhältnissen gestellt werden müssen, wenn, wie in diesem Fall, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieter auftritt, wurde mehrfach vom Bundesgerichtshof (BGH) behandelt.

In drei Fällen hat der BGH entschieden, daß aufgrund der unklaren Vertretung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Schriftform verletzt war. Durch eine Auswertung dieser Entscheidungen ergeben sich allgemeine Rechtssätze für die Beurteilung der Transparenz der Vertretungsverhältnisse einer Vermieter-GbR.

Im ersten Fall hatte eine aus zwei Anwälten bestehende Rechtsanwaltssozietät ihre Räume von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts für zehn Jahre angemietet. Die Gesellschafter der vermietenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts waren im Vertrag nicht einzeln genannt. Auf Vermieterseite trug der Vertrag die unleserliche Unterschrift eines Vertreters. Die Anwälte kündigten den Vertrag nach vier Jahren. Der Bundesgerichtshof entschied, daß die Kündigung trotz der vereinbarten Laufzeit von zehn Jahren wirksam war. Er begründete das Urteil damit, aus dem Mietvertrag ergebe sich nicht, wer für die vermietende Gesellschaft bürgerlichen Rechts unterschrieben hat, in welcher Funktion er unterschrieben hat und ob seine Unterschrift ausreicht, die Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu binden (Urteil vom 15. Januar 2003 - XII ZR 300/99 = GE 2003, 523).

In einem weiteren Fall wurde ein auf zehn Jahre geschlossener Mietvertrag vorzeitig gekündigt. Vermieterin war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Im Mietvertrag stand, daß die Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch zwei Gesellschafter vertreten wird. Unterschrieben wurde der Vertrag aber nur von einem Gesellschafter. Der unterschreibende Gesellschafter war nach der Feststellung des Gerichts berechtigt, die Gesellschaft bürgerlichen Rechts allein zu vertreten. Dennoch hat der Bundesgerichtshof entschieden, daß die Schriftform nicht eingehalten wurde. Die Unterschrift hätte nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nur dann ausgereicht, wenn der Unterzeichner zugleich als Vertreter des anderen im Mietvertrag genannten Gesellschafters unterschrieben hätte. Der Urkunde sei nicht zu entnehmen, daß sie alle erforderlichen Unterschriften enthielt (Urteil vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 = GE 2003, 1489).

Im dritten Fall hatte ebenfalls nur ein Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf Vermieterseite unterschrieben. Der Bundesgerichtshof ließ die vorzeitige Kündigung mit der Begründung zu, es sei nicht auszuschließen, daß vorgesehen war, auch das andere Mitglied oder die anderen Mitglieder der Gesellschaft bürgerlichen Rechts unterschreiben zu lassen, und daß demnach deren Unterschriften fehlten (Urteil vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 = GE 2004, 176).

Aus diesen Entscheidungen wird deutlich, daß es dem Bundesgerichtshof darum geht, dem bei einer GbR evidenten Problem der fehlenden Publizität zu begegnen. Bei anderen Gesellschaftsformen ist die Frage durch einen Blick in das Gesetz und das Handelsregister zu beantworten. So vertreten die Geschäftsführer nach § 35 Abs. 1 GmbHG die GmbH. Der Vorstand vertritt nach § 78 AktG die AG. Wer Geschäftsführer oder Vorstand ist, steht im Handelsregister. Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist das anders. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts vertritt nach dem Wortlaut des § 714 BGB im Zweifel ein Gesellschafter, soweit dem Gesellschafter nach dem Gesellschaftsvertrag die Befugnis zur Geschäftführung zusteht. Wer Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist, läßt sich von außen nicht erkennen. Es kann auch nicht überprüft werden, ob jemandem nach dem Gesellschaftsvertrag die Geschäftsführung zusteht. Daher kann ein Außenstehender nicht erkennen, wer eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wirksam vertreten kann.

Als Konsequenz ist mit dem Bundesgerichtshof zu fordern, daß beim Abschluß eines Mietvertrages mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Rubrum und bei der Unterschrift des Mietvertrages entweder alle Gesellschafter fungieren oder nur die vertretungsberechtigten Gesellschafter vorkommen; die letzten allerdings mit einem klarstellenden Zusatz hinsichtlich ihrer Funktion, z. B. "alleinvertretungsberechtigt". Diese Anforderungen an die Offenlegung der Vertretungsverhältnisse lassen in einem ausreichenden Maße die Vermieterpartei identifizieren.

Der vorliegende Fall liegt im Rahmen dieser Anforderungen. Zwar fungieren im Mietvertrag nicht alle Gesellschafter der Bekl. Dieses ist aber auch nicht nötig, um der Gefahr der fehlenden Publizität bei einer GbR zu begegnen. Es reicht eben aus, wenn der vertretungsberechtigte Gesellschafter - hier die B. Verwaltungs GmbH - im Mietvertragsrubrum und dann als "alleinige Geschäftsführerin" bei der Vermieterunterschrift auftritt. Damit sind die Vertretungsverhältnisse auf der Ebene der GbR, wo ja die Schwierigkeit der fehlenden Publizität besteht, gegenüber der Kl. offengelegt worden.

Hinsichtlich der Vertretungsverhältnisse auf der Ebene der vertretungsberechtigten Gesellschafterin, der B. Verwaltungs GmbH, stellt sich kein Problem der Erkennbarkeit und Bestimmbarkeit für die Kl., da es sich um eine Kapitalgesellschaft handelt, deren vertretungsberechtigte Organe ohne weiteres im Handelsregister einzusehen sind. Der Wahrung der Schriftform steht auch nicht das Fehlen eines Vertretungszusatzes in Bezug auf die eigentliche natürliche Person des Unterzeichners auf der Vermieterseite entgegen. Ob die natürliche Person des Unterzeichners berechtigt war, die B. Verwaltungs GmbH und damit die Bekl. zu vertreten, hätte die Kl. aus dem Handelsregister ersehen können.

Darüber hinaus ist anzumerken, daß die Frage der Offenlegung der Vertretungsverhältnisse nur den Aspekt der Identifizierung der Partei des Vertrages betrifft. Der Umstand, ob die als solche angegebenen Vertreter sich anhand etwa des Handelsregisters tatsächlich als Vertreter ohne Vertretungsmacht erweisen, ist keine Frage, die die Schriftform tangiert (OLG Düsseldorf v. 2.12.2005, Az. 24 U 46/05).

Der BGH hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, daß die Schriftform dann nicht gewahrt ist, wenn bei der Vermietung durch eine GbR nicht aus dem Vertrag erkennbar ist, ob der unterschreibende Gesellschafter vertretungsbefugt war. Das gilt nicht für im Handelsregister eingetragene Gesellschaften.

Ein langfristiger Mietvertrag war von der GbR als Vermieterin abgeschlossen worden, die durch eine GmbH als alleinige Geschäftsführerin vertreten wurde. Die Unterschrift für die GmbH enthielt keinen Vertretungszusatz. Die Mieterin kündigte vorfristig und meinte, die Schriftform sei nicht gewahrt.

Mit Urteil vom 5. April 2006 folgte das AG Köpenick dieser Auffassung nicht und verwies darauf, daß die Rechtsprechung des BGH zur Offenlegung der Vertretungsbefugnis sich nur auf die BGB-Gesellschaft beziehe, um dem Problem der fehlenden Publizität zu begegnen. Die Vermieterin habe hier diesen Anforderungen entsprochen, da die GmbH als alleinige Geschäftsführerin der GbR aufgetreten war. Für die GmbH als Vertreterin sei dagegen die Publizität durch das Handelsregister gewahrt, aus dem sich die Vertretungsbefugnis ergebe. Eine besondere Erwähnung im Mietvertrag sei entbehrlich.