Schriftform bei Ausübung der Verlängerungsoption

Ein über mehr als ein Jahr abgeschlossener Mietvertrag ist nur dann formwirksam, wenn sowohl die Optionsabrede als auch deren Ausübung in Schriftform vorliegen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung der Bekl. ist begründet.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume nicht zu (§§ 985, 546 BGB). Die fristgemäße Kündigung und die fristlosen Kündigungen des Kl. sind sämtlich unwirksam.

1. Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die fristgemäße Kündigung des Kl. gemäß Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 10. Mai 2011 nicht beendet worden. Ein Schriftformverstoß liegt im Zusammenhang mit der Ausübung der Option durch die Bekl. - entgegen der Ansicht des Landgerichts - nicht vor, so dass der Vertrag wirksam befristet worden ist und nicht unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen ordentlich gekündigt werden konnte.

a) Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über ein Grundstück genügt dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Vertragsparteien - aus der Vertragsurkunde ergeben (BGH NJW 1999, 2591 = GE 1999, 761; BGH NJW 2000, 1105). Mindestinhalt sind die wesentlichen Bedingungen eines Mietverhältnisses wie Vertragsparteien, Mietgegenstand, Mietpreis und die Vertragsdauer (BGH NJW 2007, 288; NJW 2008, 2178; NJW-RR 2010, 1039; Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., § 550 BGB, Rdnr. 10 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Sinn und Zweck der Vorschrift des § 550 BGB ist es, einem potentiellen Grundstückserwerber zu ermöglichen, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses zu unterrichten (Palandt/Weidenkaff, aaO., § 550 BGB, Rdnr. 1; vgl. BGH NJW 2007, 3346; NJW 2008, 2178; NJW 2010, 1518). Der Formzwang ergreift grundsätzlich jede Änderung und jede Verlängerung des Mietvertrages, wenn der Vertrag (unter Einschluss der Änderung) noch länger als ein Jahr laufen soll (BGH NJW 2005, 181). Bei einer vertraglich vereinbarten Mietoption muss auch die Optionsabrede schriftlich abgefasst sein, wenn durch eine Verlängerungsoption eine längere Vertragsdauer als ein Jahr entsteht oder diese Bestandteil eines Vertrags ist, der bereits aus sich heraus formbedürftig ist (vgl. BGH WM 1963, 172; NJW-RR 1987, 1227). Nach (wohl) herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur gilt das Schriftformerfordernis auch für die Ausübung einer Verlängerungsoption (vgl. OLG Frankfurt vom 20.5.1998 - 23 U 121/07 - NZM 1998, 1006; OLG Köln vom 29.11.2005 - 22 U 105/05 - NZM 2006, 464; OLG Hamburg WuM 1998, 160; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 542 BGB, Rdnr. 188; Erman/Jendrek, BGB, 13. Aufl., Vor § 535 BGB, Rdnr. 66; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rdnr. 129; Lindner- Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 3. Aufl., Kap. 9, Rdnr. 26; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., Vor § 535 BGB, Rdnr. 49; a.A. OLG Rostock ZMR 2010, 682; OLG Celle 1998, 339; Bub/Treier/Reinstorff, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II, Rdnr. 213; Münchener Kommentar/Häublein, BGB, 5. Aufl., § 535 BGB, Rdnr. 26).

b) Der Mietvertrag vom 16. Oktober 2007, in dem die Mietvertragsparteien eine Befristung bis zum 31. Dezember 2009 vereinbart haben, erfüllt diese Anforderungen. Hierin sind die Essentialia des Vertrages enthalten und beurkundet.

aa) Soweit der Kl. erstinstanzlich die Auffassung vertreten hat, dass die Lage des Mietobjektes nicht ausreichend bezeichnet ist, kann dem nicht gefolgt werden. Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Inhalt des Mietvertrages - so auch des Mietobjektes - bestimmbar sein (BGH GE 2006, 184 = NJW 2006, 140). Die Bestimmbarkeit muss im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein, wobei insoweit auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden kann. Für die Bestimmbarkeit reicht es aus, wenn das Mietobjekt aufgrund der tatsächlichen Nutzung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder -nachtrages bestimmbar ist (vgl. BGH NJW 1999, 3257; GE 2008, 195), wenn sich Lage und Anordnung des Mietgegenstandes aufgrund der Angabe im Mietvertrag an Ort und Stelle feststellen lassen (vgl. Senatsurteil vom 8.3.2010 - 8 U 113/09 -). Aufgrund der Beschreibung des Mietgegenstandes im Mietvertrag, wonach Gewerberäume im ... sowie die dazu gehörenden Kellerräume mit einer Größe von ... vermietet werden, kann an Ort und Stelle festgestellt werden, welche Räume vermietet worden sind. Die Bekl. hat zudem unbestritten vorgetragen, dass es im Hause nur die von der Bekl. innegehaltenen Gewerberäumlichkeiten gibt.

bb) In dem schriftlichen Ursprungsmietvertrag ist in § 5 die Optionsvereinbarung enthalten, wonach der Vermieter dem Mieter eine dreimalige Option von jeweils drei Jahren, d. h. vom 1.1.2010 bis zum 31.12.2012, vom 1.1.2013 bis zum 31.12.2015 sowie vom 1.1.2016 bis zum 31.12.2018 einräumt. Weiter ist geregelt, dass der Mieter das Optionsrecht schriftlich mit einer Frist von sechs Monaten anzeigen muss. Ferner ist vereinbart, dass in diesem Falle die künftige Höhe der monatlichen Miete festzulegen ist, und sind weiter dazu Regelungen getroffen, wie zu verfahren ist, wenn sich die Mietvertragsparteien über die Miethöhe nicht einigen können. Die in den schriftlichen Ursprungsmietvertrag aufgenommene Optionsvereinbarung erfüllt ebenfalls die Anforderungen an die gesetzliche Schriftform des § 126 BGB.

Durch die Vereinbarung des Optionsrechts hat sich der Vermieter gebunden. Die Verlängerung des Mietverhältnisses tritt in einem solchen Falle allein durch die formgerechte Erklärung des Mieters, die Option ausüben zu wollen, ein, und es kommt mit der schriftlichen Niederlegung dieser Erklärung zu der Dokumentation einer bisher nicht vorhandenen langfristigen mietrechtlichen Bindung, die im Falle des Eigentumswechsels Sicherheit bietet (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 20.5.1998 -23 U 121/97 -, aaO., Tz. 38; OLG Köln vom 29.11.2005 - 22 U 105/05 - aaO., Tz. 29).

Unstreitig hat die Bekl. mit Schreiben vom 24. April 2009 (Anlage K 3) die erste Option ausgeübt. So teilte sie der Hausverwaltung des Voreigentümers in diesem Schreiben mit, dass sie die Option für den Zeitraum vom 1.1.2010 bis zum 31.12.2012 wahrnehme und bat um schriftliche Bestätigung. Die Ausübung der Option erfolgte in der vertraglich vereinbarten Frist, nämlich sechs Monate vor Ablauf des zunächst bis zum 31. Dezember 2009 befristeten Mietvertrages. Aufgrund der Ausübung der Option durch die Bekl. hat sich das Mietverhältnis bis zum 31.12.2012 verlängert.

Soweit die Mietvertragsparteien unter dem 28. April 2009 eine Nachtragsvereinbarung getroffen haben, steht dies der wirksamen Befristung des Mietvertrages nicht entgegen. Dieser Nachtrag ist im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der wenige Tage vor Abfassung des Optionsschreibens der Bekl. vom 24. April 2009 von den Mietvertragsparteien unterzeichnet worden. Hierin wird genau der Zeitraum als Vertragsverlängerung - nämlich über den 31. Dezember 2009 hinaus über drei Jahre bis zum 31. Dezember 2012 - vereinbart, der auch Gegenstand der vertraglich eingeräumten ersten Option ist (vgl. § 5 Satz 1 des Mietvertrages). Dieser zeitliche sowie inhaltliche Zusammenhang und der Umstand, dass die Bekl. in dem Optionsschreiben ausdrücklich um eine schriftliche Bestätigung gebeten hat, sprechen dafür, dass die Mietvertragsparteien damit die wirksam ausgeübte Option bestätigen wollten. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass die Mietvertragsparteien - wie das Landgericht angenommen hat - gemäß § 2 Abs. 4 letzter Satz des Mietvertrages eine Verlängerung der Mietzeit - unabhängig von der wirksam ausgeübten Option - hätten vereinbaren wollen. Gegen eine solche Auslegung spricht auch die Regelung in Ziff. 2 des Nachtrags, wonach alle anderen Bedingungen des Mietvertrags [...] unverändert bestehen (bleiben). Die Bekl. verweist insoweit zu Recht darauf, dass in der Nachtragsvereinbarung vom 28. April 2009 an keiner Stelle zum Ausdruck kommt, dass die Bekl. auf die bereits eingetretene Wirkung ihrer einseitigen Erklärung vom 24. April 2009 hätte verzichten wollen, und dass die Verlängerung der Laufzeit des Mietverhältnisses nunmehr stattdessen durch vertragliche Vereinbarung bewirkt werden soll. Der Kl. behauptet auch selbst nicht, dass der Voreigentümer und die Bekl. etwa in Verhandlungen getreten seien und trotz wirksam ausgeübter Option eine neue Vertragsverlängerung vereinbart hätten.

cc) Entgegen der Ansicht des Kl. und des Landgerichts ist ein Schriftformverstoß auch in Bezug auf die Miethöhe nicht gegeben. Die Miethöhe ergibt sich aus dem 1. Nachtrag in Verbindung mit dem Ursprungsmietvertrag.

(1) Die Schriftform für den 1. Nachtrag scheitert nicht bereits daran, dass die Urkundeneinheit zur Ursprungsurkunde nicht hergestellt worden ist. Nach der sog. Auflockerungsrechtsprechung des BGH (grundlegend BGHZ 136, 357 = NZM 1998, 25) genügt, dass die Änderungsurkunde eine ausdrückliche Bezugnahme auf den Ursprungsvertrag enthält. Das ist insbesondere der Fall, wenn darin bestimmt ist, dass es im Übrigen bei dem bisherigen Vertrag bleiben soll (BGH NZM 2000, 381 = NJW-RR 2000, 744; BGH NZM 2003, 476 = NJW 2003, 2158; OLG Dresden NZG 2005, 72). Der 1. Nachtrag ist überschrieben mit „1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 16.10.2007", und hierin heißt es in Ziff. 2, dass „alle anderen Bedingungen des Mietvertrages [...] unverändert bestehen (bleiben)".

(2) Aufgrund der ausdrücklichen Bezugnahme des 1. Nachtrags auf die bisherigen Bedingungen des Mietvertrages gilt die bisher gezahlte Miete auch für den Optionszeitraum fort.

Die Mietvertragsparteien haben in § 5 - wie bereits ausgeführt - vereinbart, dass im Falle der Ausübung der Option die künftige Höhe der monatlichen Miete festzulegen ist. Sofern über die Höhe des künftigen Mietzinses nach Ausübung der Option keine Einigung herbeizuführen sein sollte, so sollte auf Antrag einer oder beider Parteien ein von der Industrie- und Handelskammer zu benennender Sachverständiger als Gutachter gemäß § 317 BGB nach billigem Ermessen darüber entscheiden, ob und in welcher Höhe eine Änderung der Miete eintreten soll (§ 5 Abs. 2 des Mietvertrages). Unstreitig haben zwischen dem Voreigentümer und der Bekl. keine Verhandlungen über die Miethöhe bei Ausübung der Option stattgefunden. Dies wird jedenfalls von keiner der Parteien behauptet. Wenn die Mietvertragsparteien dann im 1. Nachtrag zum Mietvertrag, welcher - wie dargelegt - eine Bestätigung der Option beinhaltet und nach § 5 des Ursprungsmietvertrages die künftige Miete bei Ausübung der Option festzulegen ist, keine

anderslautende Regelung zur Miethöhe treffen, sondern auf die unverändert fortgeltenden Mietbedingungen verweisen, so bezog sich dies auch auf die Miethöhe. Diese sollte dementsprechend „unverändert" bleiben, so dass die bisherige Miete weiter geschuldet war. Die Bekl. und der Voreigentümer haben dies offenbar auch so gesehen. Denn die Bekl. hat unstreitig ab Januar 2010 die Miete wie bisher gezahlt, und diese ist vom Voreigentümer entgegengenommen worden. Bei der Auslegung von Willenserklärungen kann auch späteres Verhalten der Parteien zumindest als Indiz für die Auslegung von Bedeutung sein (Palandt/Ellenberger, aaO., § 133 BGB, Rdnr. 17 m.w.N.). Diese Auslegungsregel gilt auch unter dem Gesichtspunkt der Einhaltung des Schriftformerfordernisses (vgl. BGHZ 142, 158; BGH NJW 2006, 139 und 140; BGH NJW 2008, 2178 für die Bestimmbarkeit des Inhalts der Vereinbarung anhand von Umständen außerhalb der Urkunde).

Der Kl. behauptet zudem nicht, dass der Voreigentümer in irgendeiner Weise die Mietzahlungen wegen der Höhe beanstandet hätte. Dass diese Miete geschuldet war, hat offenbar auch der Kl. nach Erwerb des Grundstücks aus den Mietvertragsunterlagen entnommen. Denn in seinem Schreiben vom 9.11.2010, in dem er eine Mieterhöhung entsprechend der vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel (§ 4 des Mietvertrages) vorgenommen hat, hat er als Ausgangsmiete die bisher gezahlte Miete von 1.000 € zugrunde gelegt.

Danach hat sich das Mietverhältnis wirksam bis zum 31.12.2012 verlängert. Die Bekl. hat ferner mit Schreiben vom 11.5.2012 die Option für den Optionszeitraum vom 1.1.2013 bis zum 31.12.2015 wirksam ausgeübt. Die Ausübung erfolgte fristgemäß binnen sechs Monaten vor Ablauf der bisherigen Mietzeit (§ 5 Satz 2 des Mietvertrages). Aus dem Antwortschreiben der Prozessbevollmächtigten des Kl. vom 15.5.2012 ergibt sich der fristgerechte Zugang. Da das Mietverhältnis auch aufgrund der fristlosen Kündigungen nicht beendet worden ist, hat es sich bis zum 31.12.2015 verlängert.

Mietverträge über eine längere Laufzeit als ein Jahr müssen schriftlich abgefasst werden, weil sie sonst jederzeit ordentlich gekündigt werden können. Das Schriftformerfordernis erfasst im Hinblick auf das Informationsbedürfnis eines potentiellen Grundstückserwerbers auch Zusätze, Nachträge oder Abänderungen und – so das KG – eine Optionsabrede sowie auch deren Ausübung.

Der im Oktober 2007 befristet bis zum 31. Dezember 2009 abgeschlossene Geschäftsraummietvertrag räumte dem beklagten Mieter eine dreimalige Verlängerungsoption um jeweils drei Jahre ein. Nachdem die Beklagte die auf Verlängerung der Laufzeit bis zum 31. Dezember 2012 gerichtete erste Option rechtzeitig mit einem Schreiben vom 24. April 2009 ausgeübt hatte, schlossen die Parteien am 28. April 2009 eine Nachtragsvereinbarung, die u. a. eine Vertragsverlängerung bis zum 31. Dezember 2012 beinhaltete und bestimmte, dass „alle anderen Bedingungen des Mietvertrages ... unverändert bestehen bleiben" sollten.

Im Mai 2011 erklärte der Kläger die ordentliche Kündigung des Mietvertrages unter Hinweis darauf, dass der Nachtrag vom 28. April 2009 keine Angaben über die Miethöhe und eine etwaige weitere Option enthalte und deshalb wegen Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis unwirksam sei. Die Beklagte akzeptierte die Kündigung nicht und übte eine weitere Option mit Schreiben vom 11. Mai 2012 aus.

Das LG Berlin gab der Räumungsklage des Vermieters statt. Die Nachtragsvereinbarung habe etwaige Optionsrechte ersetzt und deshalb ein Ende des Vertrages zum 31. Dezember 2012 bewirkt. Beendigung des Mietverhältnisses sei auch durch die ordentliche Kündigung eingetreten, weil der Nachtrag gegen das Schriftformerfordernis verstoßen habe und der gesamte Mietvertrag deshalb fristgemäß kündbar gewesen sei.

Das KG sah das allerdings anders und wies die Klage auf die Berufung der Beklagten ab. Zum einen habe die Nachtragsvereinbarung keine selbständige Regelung hinsichtlich der Laufdauer des Mietvertrages enthalten, sondern nur die durch Ausübung der Option eingetretene Verlängerung bestätigt. Diese sei wirksam in der erforderlichen Schriftform vereinbart und ausgeübt worden, so dass ein zur ordentlichen Kündigung berechtigender Schriftformverstoß nicht vorliege.

Weil die Nachtragsvereinbarung auf den Ausgangsmietvertrag Bezug nehme, liege auch hinsichtlich der fehlenden Angaben über Miethöhe und weitere Optionsmöglichkeiten kein Schriftformmangel vor.