Schriftform auch für Vertreterzusatz bei BGB-Gesellschaft

Zur Einhaltung der Schriftform beim Abschluß eines langfristigen Mietvertrages durch einen für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelnden Vertreter.

Die Kl. ist eine aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Einzelvertretungsberechtigte Gesellschafter sind die im Rubrum unter den Nr. 1 und 2 aufgeführten Gesellschafter Rechtsanwalt H. und B. Durch schriftlichen Mietvertrag vermietete die Kl. an die Bekl. ein Geschäftshaus in Schwerin. In der Vertragsurkunde ist die Kl. bezeichnet als "Erwerbergemeinschaft Haus E", vertreten durch die Herren B. und Rechtsanwalt H. Für die Kl. unterschrieb den Vertrag lediglich der Gesellschafter H., ohne einen auf ein Vertretungsverhältnis hinweisenden Zusatz. Das Mietverhältnis wurde auf 10 Jahre fest abgeschlossen. Mit Schreiben vom 28. Mai 1998 kündigte die Bekl. das Mietverhältnis wegen rückläufiger Ertragslage vorzeitig und räumte das Mietobjekt. Mit der Klage hat die Kl. ihrer Ansicht nach rückständige Miete geltend gemacht. Außerdem hat sie die Feststellung begehrt, daß die Bekl. verpflichtet sei, ihr die Mietausfälle bis September 2004 zu ersetzen.

1. [...]

3. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Berufungsgerichts, das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei durch die von der Bekl. mit Schreiben vom 28. Mai 1998 erklärte (ordentliche) Kündigung zum 31. Dezember 1998 beendet worden.

Zwar enthält der Mietvertrag die Vereinbarung, das Mietverhältnis werde auf die Dauer von 10 Jahren fest abgeschlossen. Wäre diese Vereinbarung wirksam, so wäre eine ordentliche Kündigung vor Ablauf von 10 Jahren ausgeschlossen. Die Vereinbarung einer langfristigen Laufzeit des Mietvertrages ist aber unwirksam, weil bei Abschluß des Mietvertrages die Schriftform nicht eingehalten worden ist (§ 566 BGB a. F. = § 550 BGB n. F.). Das hat zur Folge, daß der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (hier: § 565 Abs. 1 a BGB a. F.) ordentlich gekündigt werden konnte.

Für die Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, daß alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag, muß dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (BGHZ 125, 175, 178 ff.; Senatsurteile vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3990 ff. m. w. N. und Anm. Eckert, EWiR 2002, 951 und vom 15. Januar 2003 aaO.; so schon RGZ 81, 286, 289). Der Senat hat bisher offengelassen, ob ein bloßer Hinweis auf eine Stellvertretung ausreichend ist oder ob weitere Kennzeichnungen des Vertreterverhältnisses erforderlich sind (Senatsurteile vom 11. September 2002 und vom 15. Januar 2003 aaO.). In der Literatur wird z.T. gefordert, dem Schutzzweck des § 550 BGB n. F. (= § 566 BGB a. F.) entsprechend müsse ein potentieller Erwerber des Mietgrundstücks aus der Vertragsurkunde entnehmen können, "in welcher Funktion" der Vertreter gehandelt habe (Kraemer, NZM 2002, 465, 471). Ob dieser Meinung zu folgen ist und ob dementsprechend jedenfalls dann, wenn sich die Vertretungsbefugnis des für eine Vertragspartei Auftretenden nicht aus öffentlichen Registern ergibt (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 9. November 2001 - LwZR 4/01 - NZM 2002, 163, 164), der Vertragsurkunde zu entnehmen sein muß, woraus der als Vertreter Handelnde seine Vertretungsbefugnis herleitet, kann auch im vorliegenden Fall offen bleiben. Auch wenn man dieser Meinung nicht folgt, genügt die Vertragsurkunde den Anforderungen an die Schriftform nicht.

Für die vermietende GbR hat allein Rechtsanwalt H. unterschrieben. Der Unterschrift ist kein die Vertretung erläuternder Zusatz beigefügt. Im Kopf der Urkunde heißt es, die Gesellschaft werde vertreten durch die Herren B. und Rechtsanwalt H. Die Annahme des Berufungsgerichts, aus dieser Formulierung ergebe sich nicht, daß jeder der beiden Genannten alleinvertretungsberechtigt sei, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Formulierung spricht eher für eine Gesamtvertretungsberechtigung, zumindest läßt sie diese Deutung gleichrangig zu. Das Berufungsgericht nimmt deshalb zu Recht an, daß bei der Prüfung, ob die Schriftform eingehalten ist, von einer Gesamtvertretungsbefugnis ausgegangen werden muß. Die Unterschrift des Rechtsanwalts H. wäre deshalb nur ausreichend, wenn er zugleich als Vertreter des B. unterschrieben hätte. Einen Hinweis darauf enthält die Vertragsurkunde nicht. Nach dem Text der Vertragsurkunde ist jedenfalls nicht auszuschließen, daß vorgesehen war, auch B. solle für die Gesellschaft unterschreiben und seine Unterschrift fehle noch (so jeweils für einen ähnlich gelagerten Fall BGHZ 125 aaO.; Senatsurteil vom 15. Januar 2003 aaO. S. 1044). Der Urkunde ist deshalb nicht zu entnehmen, daß sie alle erforderlichen Unterschriften enthält.

Langfristige Mietverträge bedürfen der Schriftform; ansonsten sind sie vorzeitig kündbar. Dabei bedeutet Schriftform nicht nur, daß Unterschriften erforderlich sind, sondern auch, daß eine Stellvertretung erkennbar ist.

Die BGB-Gesellschaft hatte ein Geschäftshaus vermietet; unterschrieben hatte für die Vermieterin nur der (vertretungsberechtigte) Gesellschafter, allerdings ohne Zusatz, der auf das Vertretungsverhältnis hinwies. Die Mieterin kündigte später vorfristig.

Mit Urteil vom 16. Juli 2003 meinte der Bundesgerichtshof, die Schriftform sei hier nicht eingehalten, weswegen die vorfristige Kündigung möglich gewesen sei. Wenn ein Vertreter den Mietvertrag unterzeichne, müsse es in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen.