Schriftform für Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen

Die Zustimmung des Mieters zum Mieterhöhungsverlangen muss nicht zwingend schriftlich erteilt werden, sondern kann auch konkludent durch Zahlung des Erhöhungsbetrages erfolgen.

(Leitsatz der Redaktion)

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, sind die Kosten des Rechtsstreits nach den Maßstäben des § 91a ZPO den Kl. aufzuerlegen.

Maßgeblich hierfür ist gemäß § 133 BGB, ob die Kl. aus dem Verhalten des Bekl. die vertragsändernde Annahme des Bekl. zu ihrem vorausgegangenen Angebot erkennen konnten, denn nichts anderes stellt die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach materiellem Recht dar. Daher trifft zunächst die Bekl.argumentation, dass die Zustimmung nicht zwingend schriftlich erteilt werden muss, zu. Gleichfalls zutreffend ist zunächst auch die klägerische Argumentation, dass wegen des ungewöhnlichen Zahlverhaltens des Bekl. durch seine freiwilligen Überzahlungen kein Standardfall einer konkludenten Zustimmung durch Zahlung des erhöhten Mietzinses gegeben ist und der Bekl. sicher auch durch eine schriftliche Zustimmung zur Vermeidung von Unklarheiten hätte beitragen können. Jedoch kann darüber hinaus auch die dem Parteivortrag bislang nicht eindeutig entnehmbare Tatsachenfrage, ob der Bekl. seine Überzahlungen entsprechend des erhöhten Nettomietbetrages im gleichen Umfang erhöht hat - woraus seine Zustimmung recht zwanglos ersichtlich würde - dahingestellt bleiben, weil entscheidungserheblich ist, dass der Bekl. zunächst unstreitig Miete im Umfang des Erhöhungsverlangens entrichtet hat. Durch seine eMail vom 17.6.2013, die ausweislich der Antwortmail vom 18.6.2013 der klägerischen Hausverwaltung jedenfalls zugegangen ist, hat der Bekl. seine Zustimmung zu der Erhöhungserklärung hinreichend unzweifelhaft zum Ausdruck gebracht. Dies hatte die klägerische Hausverwaltung ausweislich der Mail vom 12.7.2013 auch so verstanden. Die - in der Tat - wenig folgerichtig anmutende Antwort des Bekl. durch Folgemail des Bekl. vom 14.7.2013 könnte materiell-rechtlich mithin allein als Anfechtung seiner vorausgegangenen Zustimmung angesehen werden. Abgesehen von dem nicht ersichtlichen Anfechtungsgrund wären aber, selbst eine Anfechtung rein theoretisch unterstellt, seine nachfolgenden Zahlungen wiederum als Bestätigung des anfechtbaren Rechtsgeschäfts nach § 144 BGB zu verstehen. […]

Die Zustimmung des Mieters zum Mieterhöhungsverlangen muss nicht zwingend schriftlich erteilt werden, sondern kann auch konkludent durch Zahlung des Erhöhungsbetrages erfolgen.

Der Vermieter begehrte von dem Mieter die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen. Der Mieter erteilte nicht schriftlich die Zustimmung, sondern zahlte die erhöhte Miete, brachte aber sein Einverständnis auch in einer eMail an den Vermieter zum Ausdruck. Das bestätigte der Vermieter dem Mieter per eMail (verlangte jedoch offenbar noch schriftliche Zustimmung). Das nahm der Mieter zum Anlass, in einer Rück-eMail seine Zustimmung zu „bemänteln“ (mit welchem Wortlaut, ist nicht ersichtlich). Der Vermieter erhob daraufhin die Zustimmungsklage. Nach Hinweis des Amtsgerichts, die Zustimmung des Mieters sei rechtswirksam konkludent erteilt worden, erklärten die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt.

Das AG legte nach § 91a ZPO dem Vermieter die Kosten des Rechtsstreits auf. Nach § 133 BGB sei das Zahlungsverhalten des Mieters dahin auszulegen, dass die Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt werde. Die Zustimmung müsse auch nicht zwingend schriftlich erteilt werden.

Entscheidungserheblich sei, dass der Mieter zunächst unstreitig Miete im Umfang des Erhöhungsverlangens entrichtet habe. Durch seine eMail, die dem Vermieter jedenfalls zugegangen sei, habe der Mieter seine Zustimmung zu der Erhöhungserklärung hinreichend unzweifelhaft zum Ausdruck gebracht. Die – in der Tat – wenig folgerichtig anmutende Antwort des Mieters könne materiell-rechtlich allein als Anfechtung seiner vorausgegangenen Zustimmung angesehen werden. Abgesehen von dem nicht ersichtlichen Anfechtungsgrund wären aber, selbst eine Anfechtung rein theoretisch unterstellt, seine nachfolgenden Zahlungen wiederum als Bestätigung des anfechtbaren Rechtsgeschäfts nach § 144 BGB zu verstehen.

Es ist nach wie vor in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum umstritten, ob der Vermieter einen Anspruch auf schriftliche Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen hat (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, § 558b Rn. 21 ff.; Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, § 558 Rn. 3). Der entsprechende Anspruch des Vermieters auf schriftliche Zustimmung dürfte jedenfalls bei Verträgen bestehen, die für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen sind (§ 550 BGB).