Schriftform für Kündigung mit Zusatz „i. A.“

Eine mit dem Kürzel i. A. unterschriebene Kündigung wahrt nur unter besonderen Umständen die Form des § 568 BGB. Die Erhebung einer Räumungsklage ist grundsätzlich nicht als Kündigungserklärung auszulegen.

Die zulässige, insbesondere fristgerecht eingelegte Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg.

I. Der von dem Kl. geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe besteht jedenfalls derzeit weder aus § 546 BGB noch aus § 985 BGB oder § 812 I BGB. Denn die Kündigungen vom 11.8.2020 und 19.10.2020 entsprechen nicht der von § 568 I BGB geforderten Schriftform. Zwar kann sich ein Vermieter bei der Erklärung einer Kündigung vertreten lassen. Sofern aber für den Kündigenden ein rechtsgeschäftlich bestellter Vertreter die Kündigung - mit eigenhändig unterschriebenem Schreiben - erklärt, ist die Offenlegung der Stellvertretung in der Kündigung zur Formwirksamkeit erforderlich. D. h., aus dem Kündigungsschreiben muss sich ergeben, dass der Unterzeichnende als Vertreter - und nicht lediglich als Bote - handelt, und zwar auch dann, wenn zwischen dem Kündigenden und dessen Vertreter Namensgleichheit besteht. Die Offenlegung der Stellvertretung in der Kündigung ist nicht allein deshalb entbehrlich, weil der Kündigungsempfänger weiß, dass der Kündigende grundsätzlich in allen Mietangelegenheiten vom Unterzeichner des Kündigungsschreibens vertreten wird (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl., § 568 Rn. 14; Tiedemann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 568 BGB [Stand: 25.5.2021], Rn. 26). Die höchstrichterliche Rechtsprechung geht in den Fällen, in denen der Unterzeichner seine Unterschrift mit dem Zusatz „i. A.“ versieht, grundsätzlich nicht von einer Übernahme der Verantwortung des Unterzeichners für den Inhalt der unterzeichneten Schrift aus, weil der Unterzeichnende damit zu erkennen gibt, dass er nur als Erklärungsbote auftritt (BGH, Beschluss vom 25.9.2012 - VIII ZB 22/12 -, Rn. 11, juris). Im Entscheidungsfall hat ein N. T. jeweils die Kündigungserklärung „i. A.“ unterschrieben und damit zunächst einmal nicht als Vertreter gehandelt. Etwas anderes folgt hier auch nicht daraus, dass gemäß §§ 133, 157 BGB die Gesamtumstände zu berücksichtigen sind. Wenn sich hieraus ergibt, dass der Unterzeichner ersichtlich im Namen eines anderen die Kündigung erklärt hat, ist von einem Handeln als Vertreter auszugehen (BeckOK BGB/Wöstmann, 58. Ed. 1.5.2021, § 568, Rn. 4). Ob man dabei so weit gehen kann wie das Landgericht Berlin (65 S 64/14, GE 2014, 1588, juris), das selbst trotz des ausdrücklichen Zusatzes „namens und in Vollmacht des Vermieters“ das Kürzel i. A. als entscheidend angesehen hat, kann dahinstehen. Jedenfalls liegen hier keine Umstände vor, wonach für die Bekl. ersichtlich war, dass N. T. als Vertreter gehandelt hat. Benutzt wurde ein Briefbogen des Vermieters. Im Text ist von einer Bevollmächtigung keine Rede. Das Schreiben ist in der Wir-Form gehalten, was sogar eher gegen eine Bevollmächtigung und mehr für eine Botenstellung spricht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss das Wort Kündigung nicht unbedingt gebraucht werden, so dass die Beschwerdekammer auch noch in Betracht zu ziehen hatte, ob etwa in der Klageerhebung als solcher oder in einem späteren Schriftsatz des Kl. eine erneute Kündigungserklärung zu erblicken ist (vgl. BGH, VIII ZR 26/03, juris). Aus der maßgeblichen Sicht eines objektiven Empfängers (§§ 133, 157 BGB) ist diese Frage jedoch im Ergebnis zu verneinen, obwohl in der Klageschrift auch zusätzlich aufgelaufene Mietrückstände behauptet werden. Denn anders als in den vorgerichtlichen Kündigungsschreiben fehlt in der Klageschrift der Hinweis darauf, dass der Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB ausdrücklich widersprochen wird. Zudem muss zur Annahme einer

jedoch im Ergebnis zu verneinen, obwohl in der Klageschrift auch zusätzlich aufgelaufene Mietrückstände behauptet werden. Denn anders als in den vorgerichtlichen Kündigungsschreiben fehlt in der Klageschrift der Hinweis darauf, dass der Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB ausdrücklich widersprochen wird. Zudem muss zur Annahme einer Kündigungserklärung der Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung hinreichend klar zum Ausdruck kommen. Der Begriff „Kündigung“ muss zwar nicht verwendet werden. Es genügt, wenn sich aus der Erklärung mit hinreichender Deutlichkeit ergibt, dass die einseitige Vertragsbeendigung gewünscht wird, wobei an die Eindeutigkeit der Erklärung aus Gründen der Rechtssicherheit nicht zu geringe Anforderungen gestellt werden dürfen (Schmidt-Futterer, aaO., § 542, Rn. 13). Dass eine eindeutige Erklärung erforderlich ist, ist auch deshalb zu fordern, weil der Mieter wissen muss, ob er eine Kündigungserklärung unverzüglich gemäß § 174 BGB zurückweisen kann, und weil es für das betreffende Gericht klar sein muss, wenn es aufgrund einer schriftsätzlich erklärten Kündigung eine Sozialbehörde zwecks Erhaltung des Wohnraums bzw. zur Abwendung von Obdachlosigkeit einschalten muss (§ 36 II SGB XII). Demgegenüber heißt es am Ende der Klageschrift ausdrücklich: „Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB sind bei unseren beiden (gemeint: außergerichtlichen) Kündigungen erfüllt.“

Ein Wohnraummietverhältnis muss nach § 568 BGB schriftlich gekündigt, d. h. vom Vermieter unterschrieben werden. Dabei ist auch eine Stellvertretung möglich, die aber den Zusatz „i. V.“ enthalten sollte, weil ein Auftrag zur Weiterleitung („i. A.“) keine Stellvertretung bedeutet.

Die Mieter hatten wegen behaupteter Mängel die Miete gemindert und mit Gegenansprüchen aufgerechnet; auf die fristlosen Kündigungen des Vermieters hatte das Amtsgericht die Mieter zur Räumung verurteilt. Die Kündigungserklärungen waren mit „i. A.“ unterzeichnet. Das Landgericht Wuppertal bewilligte den Mietern für die Berufung Prozesskostenhilfe.

Die Kammer meinte, ein Räumungsanspruch bestehe derzeit nicht, weil die Kündigungen die Schriftform nicht eingehalten hätten und deshalb unwirksam seien. Es lägen keine Umstände vor, woraus sich ergeben könnte, dass der Unterzeichnende als Vertreter gehandelt habe. Benutzt worden seien Briefbögen des Vermieters; im Text sei von einer Bevollmächtigung keine Rede, sondern die Schreiben seien in der Wir-Form gehalten, was eher gegen eine Bevollmächtigung spreche und mehr für eine Botenstellung. Die Räumungsklage könne nicht als Kündigungserklärung ausgelegt werden, weil lediglich auf die außergerichtlichen Kündigungen verwiesen wurde und keine eigenständige Erklärung angenommen werden könne.

Das LG Berlin (ZK 65) hat trotz einer Kündigung „namens und in Vollmacht des Vermieters“ wegen des Zusatzes „i. A.“ eine bloße Botenstellung angenommen (GE 2014, 1588). Großzügiger demgegenüber war die ZK 67, GE 2018, 513, wonach der allgemeine Sprachgebrauch nicht hinreichend zwischen Auftrag und Vertretung unterscheide, weswegen auch eine Kündigung „i. A.“ ausreichen könne. Ob eine Räumungsklage auch als Kündigungserklärung ausgelegt werden kann (so BGH, NJW-RR 1997, 203 für Geschäftsraummiete), ist ebenfalls umstritten. Der BGH meint, auf einen Erklärungswillen könne in der Regel nur dann geschlossen werden, wenn neue Kündigungsgründe oder andere Umstände vorlägen, die eine erneute Kündigung aus der Sicht des Vermieters als aussichtsreich erscheinen ließen (NJW 2003, 3265).