Schriftform

Bei Unterzeichnung eines langfristigen Mietvertrages mit dem Zusatz „i. A.“ ist in der Regel die notwendige Schriftform nicht eingehalten.

(Leitsatz der Redaktion)

Das Mietvertragsverhältnis der Parteien ist durch die von der Kl. unter dem 3.11.2017 erklärte Kündigung beendet worden, so dass die Bekl. gemäß §§ 546, 421 BGB zur Räumung und Herausgabe verpflichtet sind. Dabei besteht zwischen ihnen entgegen der vom Prozessbevollmächtigten der Bekl. zu 1) und 2) im Termin vom 7.11.2018 geäußerten Ansicht keine notwendige Streitgenossenschaft, weil der Umstand, dass ein Vollstreckungstitel gegen alle Mieter notwendig ist, nicht bedeutet, dass diese Titel nur einheitlich ergehen können (vgl. Zöller/Vollkommer, § 62 ZPO, Rn. 17).

Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kl. besteht schon deshalb, weil diese gemäß § 580a BGB wirksam gekündigt hat. Denn der von den Bekl. mit dem Voreigentümer des Grundstücks geschlossene und gemäß § 566 BGB auf die Kl. übergangene Mietvertrag ist entgegen der Ansicht der Bekl. nicht bis zum 30.6.2021 fest geschlossen, sondern als Mietvertrag auf unbestimmte Zeit zu behandeln. Die für das Vertragsverhältnis im Hinblick auf die vereinbarte Mietzeit zwingend gemäß §§ 578, 550 BGB vorgeschriebene Schriftform ist durch den Vertrag nicht eingehalten, § 126 BGB. Zwar liegt ein schriftlicher Mietvertrag vor. Doch lässt sich diesem schriftlichen Vertrag selbst nicht entnehmen, dass dieser durch den Vermieter geschlossen und von ihm autorisiert ist. Indem der auf Seiten des Vermieters Unterzeichnende seine Unterschrift jeweils mit dem Kürzel „i. A.“ versehen hat, ist nicht davon auszugehen, dass er die Verantwortung für den Inhalt des Vertrages übernommen hat, zumal er selbst wiederum lediglich für den gesetzlichen Vertreter der Vertreterin des Vermieters handelte. Vielmehr kann seine Erklärung nur als die eines Erklärungsboten verstanden werden (§§ 133, 157 BGB). Es mag sich bei dem Unterzeichner zwar um jemanden gehandelt haben, der von der Vertreterin des Vermieters entsandt war, aber - der Zusatz „i. A.“ machte es deutlich - nicht um jemanden, der eine eigene Erklärung als Vertreter abgeben wollte. Dies gilt für den ebenfalls gemäß §§ 578, 550, 126 BGB formbedürftigen Nachtrag entsprechend. Ob, wie die Bekl. zu 1) und 2) geltend machen, während der Verhandlungen bei Unterzeichnung des Mietvertrages die unterzeichnende Mitarbeiterin der … mehrfach telefonisch wegen einzelner Regelungen bei dem Vermieter Rücksprache gehalten hat, ist unerheblich, weil es nichts daran ändert, dass sie den Vertrag eben nicht als Vertreter - der Vertreterin -, sondern nur als Erklärungsbote unterschrieben hat, wobei die behaupteten Telefonate zudem die Unselbständigkeit der Unterzeichnerin deutlich machen. Lassen sich die maßgeblichen Umstände aus der Urkunde nicht entnehmen und mangelt es damit an der erforderlichen Form, führt dies gemäß § 550 BGB zwar nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages, aber dazu, dass dieser auf unbestimmte Zeit lief.

Eine Bestätigung des Vertrages in seiner auf eine feste Zeit geschlossenen Form entsprechend § 141 BGB durch den Vollzug des Vertrages scheidet schon deshalb aus, weil diese Bestätigung nicht der vorgeschriebenen Form folgte. Daran ändert auch das Schreiben des ehemaligen Grundstückseigentümers und Vermieters vom 22.9.2017 nichts, weil es sich um eine nur einseitige Bezugnahme auf den Vertrag handelt und sich ein Bestätigungswille in Kenntnis der Unwirksamkeit nicht entnehmen lässt. Ist die feste Laufzeit nach alledem mangels Einhaltung der Formvorschriften nicht wirksam vereinbart, kann nicht der - formlose - Vollzug des Mietvertrages die Formvorschriften obsolet machen. Andere Umstände, die es der Kl. ausnahmsweise verwehren könnten (§ 242 BGB), sich auf den Formmangel zu berufen, sind weder substantiiert vorgetragen noch ersichtlich. Soweit die Bekl. zu 1) und 2) geltend machen, die Kl. habe eine etwaige Formunwirksamkeit bei Erwerb des Grundstücks gekannt und sei zur Heilung eines Formmangels verpflichtet, ist eine rechtliche Basis hierfür nicht ersichtlich. Das gilt zumal dann, wenn man außerdem berücksichtigt, dass die Bekl. selbst als Mieter auf einen formgerechten Vertrag hätten hinwirken können.

Langfristige Mietverträge i. S. d. § 550 BGB (Zeitverträge für länger als ein Jahr) bedürfen der in § 126 BGB vorgesehenen Schriftform; unterzeichnet auf einer Seite der Vertragsparteien eine dritte Person, ist die Schriftform nur gewahrt, wenn diese als Vertreter handelt, wobei das Vertretungsverhältnis im Vertrag (irgendwie) zum Ausdruck kommen muss.

Die Beklagten schlossen im Juli 2011 einen bis zum 30. Juni 2021 befristeten Mietvertrag über Räumlichkeiten einschließlich einer Hof- und Gartenfläche zur Nutzung als Restaurant und Biergarten ab. Für den Grundstückseigentümer und die ihn nach dem Vertragsrubrum vertretende Hausverwaltung unterzeichnete – wie auch bei einem späteren Nachtrag – jemand, der seiner Unterschrift ein „i. A.“ voranstellte. Mit Schreiben vom 3. November 2017 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis unter Hinweis auf Nichteinhaltung der Schriftform zum 30. Juni 2018 und verlangt nunmehr Räumung.

Das Landgericht Berlin gab der Räumungsklage statt, weil die ordentliche Kündigung das Mietverhältnis beendet habe. Der Mietvertrag und der Nachtrag hätten die nach § 550 BGB erforderliche Schriftform des § 126 BGB nicht eingehalten. Dem Vertrag sei nämlich nicht zu entnehmen, dass dieser durch den Vermieter selbst oder eine von ihm autorisierte Person abgeschlossen worden sei. Die Verwendung des Zusatzes „i. A.“ könne mangels anderer Anhaltspunkte nur so verstanden werden, dass die Unterzeichnung als Erklärungsbote erfolgte, nicht aber durch jemanden, der als Vertreter die Verantwortung für den Inhalt des Vertrages übernehmen wollte.

Ein „feines“ Urteil, das für seine Richtigkeit keiner Zitatennester bedurfte: Warum gibt es davon so wenige?