Schriftform

Schriftform; Schriftformerfordernis; Rechtsentscheid; Wohnraummietvertrag

Die Frage, ob dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge getan ist, kann bei einem Mietvertrag über Wohnraum schlechterdings nicht anders beantwortet werden als in irgendeinem der zahlreichen anderen Fälle, für die das Bürgerliche Gesetzbuch oder eine sonstige Vorschrift des Privatrechts Schriftform vorsieht.

Die Parteien schlossen am 4.5.1994 unter Verwendung eines handelsüblichen Formulars der ... GmbH einen auf die Dauer von zehn Jahren befristeten Mietvertrag, welchen der Bekl. zum 30.9.1995 kündigte. Der Kl. hat den Bekl. vor dem AG Dresden auf Mietzinszahlung für den Zeitraum von September 1995 bis Januar 1996 in Höhe von monatlich 1.741 DM in Anspruch genommen. Der Bekl. hat behauptet, ihm sei bei Vertragsschluß zugesagt worden, der nur aus Finanzierungsgründen befristete Mietvertrag werde wie ein unbefristeter Vertrag gehandhabt. Mit Urteil v. 14.5.1996 hat das AG Dresden den Bekl. unter Abweisung der Klage im übrigen verurteilt, an den Kl. 1.741 DM Miete für den Monat September 1995 zu bezahlen. Zur Begründung hat das AG ausgeführt, der Bekl. sei zwar für die von ihm behauptete Zusicherung beweisfällig geblieben und könne sich auch nicht im Hinblick auf seine Heirat sowie die Geburt eines Kindes auf ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund berufen. Der Mietvertrag genüge jedoch nicht dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB, da es an der hierfür erforderlichen festen körperlichen Verbindung sämtlicher Seiten fehle, so daß der Mietvertrag gemäß § 566 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte. Hiergegen richtet sich die Berufung des Kl.

Das LG Dresden möchte sich der Rechtsauffassung des AG anschließen und die Berufung zurückweisen. Hieran sieht es sich allerdings durch eine Entscheidung des OLG Düsseldorf v. 30.11.1995 (WiB 1996, 356) gehindert, wonach eine feste körperliche Verbindung mehrerer Blätter eines Mietvertrages nicht zwingend erforderlich sei. Mit Vorlagebeschluß v. 23.12.1996 hat das LG dem Senat folgende Rechtsfragen gemäß § 541 ZPO zur Entscheidung vorgelegt:

"1. Entspricht ein handelsüblicher Wohnraummietvertrag, der aus mehreren losen, körperlich nicht miteinander verbundenen Einlegebögen besteht und einen fortlaufenden Lückentext sowie eine fortlaufende Blattierung und Paragraphierung aufweist, der gesetzlichen Schriftform gemäß §§ 566, 126 BGB?

2. Welche Anforderungen in bezug auf die gesetzlich geforderte Schriftform gemäß §§ 566, 126 BGB sind an einen Wohnraummietvertrag zu stellen?"

II. Ein RE konnte nicht ergehen. (...)

2. ... Die Vorlage ist nämlich bereits unzulässig, da die vorgelegten Rechtsfragen im Kern keine spezifischen Fragen des Wohnraummietrechts, sondern solche des allgemeinen Teils des Bürgerlichen Gesetzbuches - nämlich der zutreffenden Auslegung des § 126 BGB - betreffen.

Ein RE kann gemäß § 541 ZPO nur über eine Rechtsfrage ergehen, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt oder den Bestand eines solchen Mietverhältnisses betrifft. Die Regelung soll eine einheitliche Rechtsprechung auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts sicherstellen und ist als Ausnahmevorschrift eng auszulegen (BayObLG NJW 1988, 1796 [= WM 1988, 205]). Um der wegen der letztinstanzlichen Zuständigkeit der Landgerichte drohenden Rechtszersplitterung auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts zu begegnen, muß sich der RE zwar auf sämtliche bedeutsamen Fragen aus dem Recht der Wohnraummietverhältnisse erstrecken, weswegen grundsätzlich alle speziell mietrechtlichen Fragen, die bei der Vermietung von Wohnraum von Bedeutung sein können, der Vorlagepflicht unterliegen (OLG Karlsruhe ZMR 1989, 89 [= WM 1989, 63]; OLG Karlsruhe NJW 1985, 142 [= WM 1984, 276]). Ausreichend, aber auch erforderlich ist es, daß die Rechtsfrage in einem engen inneren Sachzusammenhang mit dem materiellen Wohnraummietrecht steht (OLG Karlsruhe WM 1986, 166). Vorlagefähig sind aber nur Rechtsfragen aus dem Wohnraummietrecht, nicht dagegen sonstige Rechtsfragen, mögen sie sich auch in einem Verfahren stellen, in dem es um Wohnraummiete geht (Stein/Jonas/Grunsky, 21. Aufl., § 541 Rn. 5). Fragen, die Vorschriften aus anderen Rechtsgebieten einbeziehen, können nur dann zum Gegenstand eines RE gemacht werden, wenn ein enger sachlicher Bezug zum Wohnraummietrecht besteht und der Schwerpunkt des Problems diesem Rechtsgebiet zuzurechnen ist (Bub/Treier/Fischer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., VIII Rn. 142). Rechtsfragen des allgemeinen Schuldrechts oder des Allgemeinen Teils des Bürgerlichen Gesetzbuches, die im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses auftreten, können nur dann zum Gegenstand eines RE gemacht werden, wenn sie eine besondere von wohnraummietrechtlichen Gesichtspunkten bestimmte Interessenabwägung erfordern und damit einen engen sachlichen Bezug zum Wohnraummietrecht aufweisen (OLG Frankfurt WM 1991, 17). Betrifft die Frage dagegen im Schwerpunkt Rechtsfragen des allgemeinen Schuldrechts oder die Auslegung von Vorschriften des Allgemeinen Teils des Bürgerlichen Gesetzbuches, ist eine Vorlage grundsätzlich unzulässig, da es ansonsten zu unerwünschten Überschneidungen zwischen RE und anderen obergerichtlichen Entscheidungen kommen müßte. Solche Rechtsfragen gelangen durch Berufung und Revision ohnehin vor die oberen Gerichte und müssen deshalb durch das LG als Berufungsgericht notfalls selbst entschieden werden (OLG Hamm NJW-RR 1989, 1289 [= WM 1989, 488]; BayObLG NJW 1988, 1796 [= WM 1988, 205]; KG NJW-RR 1992, 147 [= WM 1991, 530]; OLG Hamburg NJW-RR 1991, 401 [= WM 1990, 542]; OLG Schleswig WM 1992, 674).

Die Anforderungen an das gesetzliche Schriftformerfordernis ergeben sich aber auch bei einem Mietvertrag über Wohnraum aus § 126 BGB und damit aus einer Norm des allgemeinen Teils des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Frage, ob dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge getan ist, kann bei einem Mietvertrag über Wohnraum schlechterdings nicht anders beantwortet werden, als in irgendeinem der zahlreichen anderen Fälle, für die das Bürgerliche Gesetzbuch oder eine sonstige Vorschrift des Privatrechts Schriftform vorsieht (vgl. hierzu die Zusammenstellung bei Palandt/Heinrichs, a. a. O., 126 Rn. 1). Eine Gesetzesauslegung, die das Schriftformerfordernis im Bereich der Wohnraummiete unter Berufung auf spezifische Besonderheiten dieses Rechtsgebietes entweder strenger oder großzügiger als in anderen Rechtsgebieten handhabte, wäre weder interessengerecht noch stünde sie in Einklang mit Sinn und Zweck des Schriftformerfordernisses. Es ist kein Grund ersichtlich, weshalb § 126 BGB im Bereich der Wohnraummiete anders ausgelegt werden sollte als etwa bei der Gewerberaummiete, der Pacht, der Landpacht, der Jagdpacht, dem Tarifvertrag, dem Berufsausbildungsvertrag, dem Arbeitnehmerüberlassungsvertrag, dem Kreditvertrag, einer Bürgschaft, einem Schuldanerkenntnis oder einem Leibrentenversprechen. Auch der Zweck des § 566 Satz 1 BGB - nämlich dem späteren Grundstückserwerber zu ermöglichen, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten des Mietvertrages zu orientieren - begründet nicht den für einen RE erforderlichen engen sachlichen Bezug der vorgelegten Rechtsfragen zu spezifischen Fragen des Wohnraummietrechts. Der so verstandene Gesetzeszweck des § 566 Satz 1 BGB beschreibt lediglich die gesetzgeberischen Motive, Mietverträge über Grundstücke mit einer Dauer von mehr als einem Jahr dem im übrigen aber genauso wie in allen anderen Rechtsbereichen auch auszulegenden Schriftformerfordernis des § 126 BGB zu unterstellen. Ganz überwiegend verweisen deshalb auch die einschlägigen Kommentierungen zu § 566 BGB weitgehend auf die Kommentierungen zu § 126 BGB (Palandt/Putzo, a. a. O., § 566 Rn. 8; Münchener Kommentar/Voelskow, 2. Aufl., § 566 Rn. 18; Soergel/Kummer, 11. Aufl., § 566 Rn. 7; Erman/Jendrek, 9. Aufl. § 566 Rn. 4), worin sich die erforderliche Einheitlichkeit der Gesetzesauslegung in diesem Bereich zeigt.