Schriftform

Schriftform; Mietbeginn mit Objektübergabe

Die Regelung in einem Mietvertrag, daß das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mietsache beginnt, ist hinreichend bestimmbar und genügt deshalb dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB a. F.

Die Rechtsvorgängerin der Kl. vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 12. Januar 1995 an die S. AG ein Ladenlokal im Nahversorgungszentrum H. auf 15 Jahre. § 2 des Mietvertrages lautet: "1. Das Mietverhältnis beginnt mit der Übergabe der Mieträume. Es endet nach Ablauf von 15 Jahren am darauffolgenden 30.6.

2. ...

3. Die Übergabe der Mietfläche ist voraussichtlich im April 1996, die Eröffnung des Zentrums ist für Mai 1996 vorgesehen. Beide Terminangaben sind für den Vermieter unverbindlich."

Am 17. September 1996 wurde das Objekt an die Bekl. übergeben, die das Vermögen der S. AG durch Verschmelzungsvertrag vom 13. Juni 1996 übernommen hatte. Später erwarb die Kl. das Objekt von der Vermieterin. Mit Schreiben vom 24. Januar 2003 kündigte die Bekl. den Mietvertrag zum 30. September 2003 mit der Begründung, daß der Mietvertrag die Schriftform nicht wahre.

Das Landgericht hat die Klage auf Feststellung, daß die Kündigung der Bekl. das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet habe, abgewiesen. Die Berufung der Kl. ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wendet sich die Kl. mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision.

Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur antragsgemäßen Verurteilung der Bekl. (...)

a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß es zur Wahrung der Schriftform des § 566 BGB a. F. zwar grundsätzlich erforderlich ist, daß sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Da aber auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich sind, wenn sie sich als unklar und lückenhaft erweisen, brauchen indes auch wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts nicht bestimmt angegeben zu werden, sofern nur die Einigung über sie beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt. Die Bestimmbarkeit muß allerdings im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Insoweit darf auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, die aber, wie das Berufungsgericht zutreffend annimmt, ebenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorliegen müssen (BGH, Senatsurteil vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - GE 1999, 1210 = NJW 1999, 3257, 3259).

b) Soweit das Berufungsgericht aber meint, die Form des § 566 BGB a. F. sei vorliegend nicht gewahrt, weil der Mietbeginn nicht hinreichend bestimmbar vereinbart sei, kann dem nicht gefolgt werden. Das Berufungsgericht stellt zu hohe Anforderungen an den Begriff der Bestimmbarkeit. Wäre das Datum des Mietbeginns bei Vertragsabschluß bereits bekannt gewesen, so wäre bereits das Merkmal der "Bestimmtheit" erfüllt. "Bestimmbarkeit" verlangt demgegenüber ein deutlich geringeres Maß an Genauigkeit. Dafür genügt eine abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, den Mietbeginn zu ermitteln.

Die Frage der Bestimmbarkeit stellt sich in vergleichbarer Weise bei der Abtretung künftiger Forderungen. Dabei verlangt die Rechtsprechung nicht, daß die Person des Schuldners bei Vertragsschluß feststeht. Sie läßt es vielmehr genügen, daß die juristische Entstehungsgrundlage und/oder der für die Entstehung maßgebliche Lebenssachverhalt so genau benannt werden, daß sich eine bestimmte Forderung bei ihrem Entstehen dann zuverlässig als der Abtretung unterfallend definieren läßt (vgl. MünchKomm/Roth BGB 4. Aufl. § 398 Rdn. 81 m. w. N.). Auch bei Verträgen zugunsten Dritter wird es regelmäßig für ausreichend gehalten, wenn die Person des (begünstigten) Gläubigers bestimmbar ist; der Dritte kann "zur Zeit des Vertragsschlusses noch ungewiß sein, aber durch den Eintritt eines gewissen Zustandes bestimmt werden" (MünchKomm/Kramer aaO. § 241 Rdn. 5 m. w. N.). Selbst Verträge, die ein Vertreter für den ihm nicht einmal bekannten Vertretenen (für den, der sich "in der Zukunft als Straßenbaupflichtiger ergebe") abschließt, hat die Rechtsprechung nicht an der mangelnden Bestimmbarkeit des Vertretenen scheitern lassen (MünchKomm/Kramer aaO. m. w. N.).

Für die Frage der Bestimmbarkeit des Mietvertragsbeginns gelten keine anderen Grundsätze. Ein Sachverhalt, an den die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, muß so genau bestimmt werden, daß bei seiner Verwirklichung kein Zweifel am Vertragsbeginn verbleibt. Das trifft hier zu. Die Parteien hatten sich darauf geeinigt, daß das Mietverhältnis "mit der Übergabe der Mieträume" beginnen sollte. Auf Grund dieser Beschreibung steht der Beginn des Mietverhältnisses - nach erfolgter Übergabe - eindeutig fest. c) Den Beginn des Mietverhältnisses an die Übergabe des Mietobjektes zu knüpfen, entspricht auch einem praktischen Bedürfnis. Die vom Berufungsgericht vertretene Auffassung würde dazu führen, daß die aus wirtschaftlichen Gründen nicht verzichtbare Vermietung noch nicht fertig gestellter Räume (sogenannte Vermietung "vom Reißbrett weg") über Gebühr erschwert würde. Die Meinung, die Mietvertragsparteien könnten den mit der Bestimmung des Vertragsbeginns auftretenden Schwierigkeiten dadurch begegnen, daß sie einen "spätesten" Übergabezeitpunkt ("spätestens am ...") vereinbaren, hilft nicht weiter. Auch in diesem Falle müßte ein Rechtsnachfolger, der das Mietobjekt nach Übergabe an den Mieter erwirbt, das tatsächliche Übergabedatum ermitteln, weil nicht davon ausgegangen werden kann, daß die Übergabe immer erst zum vereinbarten "spätesten" Übergabezeitpunkt erfolgt ist.

3. Da die Schriftform des § 566 BGB a. F. eingehalten ist, konnte die Bekl. den auf 15 Jahre fest abgeschlossenen Vertrag nicht ordentlich kündigen. Das Mietverhältnis besteht somit weiter. Das Berufungsurteil ist deshalb aufzuheben und der Feststellungsklage stattzugeben.

Der BGH hat eine für die Einhaltung der Schriftform bei längerfristigen Gewerberaummietverhältnissen wichtige Frage entschieden. Da sich zur Wahrung der Schriftform die wesentlichen Vertragsbedingungen des Mietverhältnisses aus der Vertragsurkunde ergeben müssen, war fraglich, ob die Angabe "mit der Übergabe" zur Bezeichnung des Beginns des Mietverhältnisses ausreichte. Insoweit hat der BGH nunmehr entschieden, daß die Bestimmbarkeit dieses Zeitpunktes ausreicht, wenn dieser im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben war, auch wenn er sich erst aus außerhalb der Urkunde liegenden Umständen ergab. Der BGH setzt damit seine sogenannte "Auflockerungsrechtsprechung" fort.

In § 2 des auf 15 Jahre abgeschlossenen Mietvertrages über Gewerberäume war vereinbart:

"1. Das Mietverhältnis beginnt mit der Übergabe der Mieträume.

2. Die Übergabe ist voraussichtlich im April 1996, die Eröffnung ist für Mai 1996 vorgesehen ..."

Im September 1996 wurde das Objekt an den Mieter übergeben, der mit Schreiben vom 24. Januar 2003 den Mietvertrag zum 30. September 2003 mit der Begründung kündigte, daß der Mietvertrag die Schriftform nicht wahre.

Der BGH sah das anders und sah die Vereinbarung über den Beginn des Mietverhältnisses als bestimmbar an, weil die abstrakte Beschreibung des Beginns mit "Übergabe" es ermögliche, den Mietbeginn zu ermitteln. Er verweist insoweit auf die Rechtsprechung zur Abtretung von künftigen Forderungen und zu Verträgen zugunsten Dritter, wobei ebenfalls ausreichend sei, daß die Entstehungsgrundlage oder der für die Entstehung maßgebliche Lebenssachverhalt so genau benannt werde, daß sich die abgetretene Forderung bei ihrem Entstehen oder der Dritte im maßgeblichen Zeitpunkt zuverlässig definieren lassen. Auf Grund der Beschreibung des Beginns "mit der Übergabe der Mieträume" stehe der Beginn des Mietverhältnisses - nach erfolgter Übergabe - eindeutig fest.