Schriftform

Schriftform; Mietvertragsbeginn mit Übergabe der Gewerberäume

Eine Bestimmung in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses (hier: „mit Übergabe der Mietsache") genügt dann der Schriftform des § 550 BGB, wenn die Kriterien, an die die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, dessen eindeutige Bestimmung ermöglichen.

(Klammerzusatz durch die Redaktion)

1 Die Parteien streiten im Rahmen der vorliegenden Zahlungsklage um die Wirksamkeit der vom Bekl. ausgesprochenen Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages.

2 Der Bekl. mietete von der Kl. Geschäftsräume in einem Gewerbeobjekt, das vor Bezug durch die Mieter umfassend saniert werden sollte. Der am 1. Dezember 2006 auf die Dauer von zunächst zehn Jahren abgeschlossene Mietvertrag enthält in § 4 Ziffer 1 folgende Bestimmung:

3 „Das Mietverhältnis und damit die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses gemäß § 6 beginnt mit der Übergabe/Übernahme der Mietsache gemäß § 3.

4 Verzögert sich die Übergabe/Übernahme durch Änderungswünsche des Mieters [...] oder durch nicht rechtzeitige Vorlage der für den Mieterausbau erforderlichen Pläne und Unterlagen [...] oder durch nicht rechtzeitige Leistung der Sicherheit [...], beginnt das Mietverhältnis mit dem Tag, an dem das Objekt ohne diese Änderungswünsche bzw. bei rechtzeitigem Vorliegen der Unterlagen und Pläne bzw. der Bankbürgschaft übergeben worden wäre. Gerät der Mieter mit der Übernahme des Mietobjekts in Verzug, so beginnt das Mietverhältnis mit Eintritt des Annahmeverzuges."

5 Die Übergabe der Mieträume an den Bekl. erfolgte am 18. Oktober 2007.

6 Mit Schreiben vom 10. Februar 2010 erklärte der Bekl. die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund, weil die Kl. entgegen ihrer vertraglichen Zusicherung keinen direkten Zugang von dem angrenzenden Parkplatz eines großen Einkaufsmarktes zu den Geschäftsräumen des Bekl. geschaffen habe. Obwohl die Kl. die Kündigung nicht akzeptierte, räumte der Bekl. am 16. Februar 2010 die Mieträume und gab die Schlüssel an die Kl. zurück.

7 Mit ihrer Klage verlangt die Kl. die Miete einschließlich vereinbarter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für die Monate Februar bis Dezember 2010. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung der Kl. das landgerichtliche Urteil abgeändert, den Bekl. zur Zahlung der Miete für die Monate Februar bis September 2010 verurteilt und die Klage hinsichtlich der begehrten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten abgewiesen. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision möchte die Kl. auch eine Verurteilung des Bekl. zur Zahlung der (Netto-) Miete für die Monate Oktober bis Dezember 2010 erreichen.

8 Die Revision hat Erfolg.

14 Die Kl. kann vom Bekl. gemäß § 535 Abs. 2 BGB die Zahlung der (Netto-) Miete auch für die Monate Oktober bis Dezember 2010 verlangen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die vom Bekl. am 10. Februar 2010 erklärte Kündigung nicht zur Beendigung des Mietvertrags geführt.

15 1. Soweit das Berufungsgericht nach durchgeführter Beweisaufnahme die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB verneint hat, ist hiergegen revisionsrechtlich nichts zu erinnern. Auch die Revision erhebt gegen dieses für sie günstige Ergebnis keine Einwendungen.

16 2. Nicht gefolgt werden kann dagegen dem Berufungsgericht, soweit es annimmt, das Mietverhältnis sei durch die mit Schreiben des Bekl. vom 10. Februar 2010 erfolgte Kündigung zum 30. September 2010 beendet worden.

17 a) Entgegen der Auffassung der Revision ist allerdings nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die vom Bekl. erklärte fristlose Kündigung gemäß § 140 BGB in eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses umgedeutet hat. Zwar kann wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen eine fristlose Kündigung nicht in jedem Falle in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht vorliegen (vgl. Senatsurteil vom 15. Januar 2003 - XII ZR 300/99 - GE 2003, 523). Eine Umdeutung ist aber dann zulässig und angebracht, wenn - für den Kündigungsgegner erkennbar - nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Falle zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll (vgl. BGH, Urteil vom 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79 - GE 1981, 621).

18 Im vorliegenden Fall bestehen gegen die Umdeutung in eine ordentliche Kündigung keine rechtlichen Bedenken. Der Bekl. hatte bereits vor seiner Kündigungserklärung der Kl. schriftlich mitgeteilt, welche entscheidende Bedeutung er einem direkten Zugang von dem Parkplatz des Einkaufsmarktes zu seinen Geschäftsräumen für den Erfolg seiner Geschäftstätigkeit beimesse und dass er den Mietvertrag kündigen werde, falls die Kl. den Zugang nicht herstelle. Aus dem Kündigungsschreiben vom 10. Februar 2010 ergibt sich, dass der Bekl. davon ausging, die Kl. werde auch in Zukunft keinen direkten Zugang von dem Parkplatz des Einkaufsmarktes zu den gemieteten Gewerberäumen herstellen. Außerdem kündigte der Bekl. in diesem Schreiben bereits die Rückgabe der Schlüssel an. Die Kl. konnte daher aus dem Inhalt des Schreibens den Willen des Bekl. erkennen (§ 133 BGB), das Mietverhältnis in jedem Fall beenden zu wollen, zumal der Bekl. unmittelbar nach seiner Kündigungserklärung das Mietobjekt geräumt und die Schlüssel an die Kl. zurückgegeben hat (vgl. hierzu OLG Rostock ZMR 2001, 29).

19 b) Nicht frei von Rechtsfehlern ist dagegen die Annahme des Berufungsgerichts, der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag wahre nicht die erforderliche Schriftform der §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 Satz 1 BGB und könne daher nach § 580 a Abs. 2 BGB mit Wirkung zum 30. September 2010 ordentlich gekündigt werden.

20 aa) Der Mietvertrag vom 1. Dezember 2006 enthält in § 4 Ziffer 2 die Vereinbarung, das Mietverhältnis werde auf die Dauer von zehn Jahren fest abgeschlossen. Diese Befristung des Mietvertrages schließt die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung nach § 580 a Abs. 2 BGB während der vereinbarten Laufzeit aus (§ 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB), wenn die vertragliche Regelung über den Beginn der Mietzeit der erforderlichen Schriftform der §§ 578 Abs. 2 und 1, 550 BGB genügt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese Voraussetzung vorliegend erfüllt.

21 bb) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass es zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich erforderlich ist, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben (vgl. Senatsurteile vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - GE 1999, 1210; vom 7. März 2007 - XII ZR 40/05 - GE 2007, 1116 Rn. 12 und vom 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06 - GE 2010, 614 Rn. 11 jeweils m.w.N.). Regelungen zur Dauer der Mietzeit wahren nach der ständigen Rechtsprechung des Senats dann die Schriftform, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in hinreichend bestimmbarer Weise aus der Vertragsurkunde ergeben (Senatsurteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06 - GE 2010, 614 Rn. 11 m.w.N.). Unerheblich ist dabei, ob zwischen den Parteien im weiteren Verlauf Streit über den festgelegten Zeitpunkt des Vertragsbeginns entsteht. Für die Frage, ob eine Urkunde die Schriftform wahrt oder nicht, ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt ihrer Unterzeichnung abzustellen. Spätere tatsächliche Geschehnisse können die Wahrung der Form nicht mehr in Frage stellen (Senatsurteil vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - GE 1999, 1210).

22 cc) Soweit das Berufungsgericht jedoch meint, die Form der §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB sei vorliegend nicht gewahrt, weil der Mietbeginn nicht hinreichend bestimmbar vereinbart worden sei, kann dem nicht gefolgt werden. Das Berufungsgericht stellt zu hohe Anforderungen an den Begriff der Bestimmbarkeit. Der Senat hat bereits entschieden, dass für die Bestimmbarkeit des Mietbeginns eine abstrakte Beschreibung genügt, die es ermöglicht, den Mietbeginn zu ermitteln (vgl. Senatsurteile vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - GE 2006, 50 und vom 29. April 2009 - XII ZR 142/07 - NJW 2009, 2195 Rn. 28). Ausreichend, aber auch erforderlich ist, dass der Sachverhalt, an den die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, so genau bestimmt wird, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel am Vertragsbeginn verbleibt. Der Senat hat deshalb in der Vereinbarung, dass das Mietverhältnis „mit der Übergabe der Mieträume" beginnen solle, einen hinreichend bestimmbaren Beginn des Mietverhältnisses gesehen (Senatsurteil vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - GE 2006, 50).

23 Auch im vorliegenden Fall haben sich die Parteien in § 4 Ziffer 1 Satz 1 des Mietvertrages zunächst darauf geeinigt, dass das Mietverhältnis „mit der Übergabe/Übernahme der Mietsache" beginnen sollte. Aufgrund dieser Beschreibung steht der Beginn des Mietverhältnisses - nach erfolgter Übergabe - eindeutig fest.

24 dd) Die hinreichende Bestimmbarkeit des Mietbeginns wird auch nicht durch die weiteren Regelungen in § 4 Ziffer 1 Satz 2 und 3 des Mietvertrages in Frage gestellt. Dort haben die Parteien genaue Regelungen dazu getroffen, unter welchen Voraussetzungen das Mietverhältnis bereits vor der tatsächlichen Übergabe beginnen sollte und den dann maßgeblichen Zeitpunkt für den Beginn des Mietverhältnisses festgelegt. Damit haben die Vertragsparteien das, was sie über den Beginn des Mietverhältnisses vereinbart haben, vollständig und richtig in der Vertragsurkunde niedergelegt. Der Vertragsbeginn ist dadurch für einen möglichen Erwerber der Mietsache bestimmbar. Er kann aus der Vertragsurkunde erkennen, in welchen Fällen der Mietvertrag bereits vor der tatsächlichen Übergabe beginnen sollte, und es ist für ihn ersichtlich, welcher Zeitpunkt für den Vertragsbeginn an die Stelle der tatsächlichen Übergabe treten sollte. Dies genügt, um das Schriftformerfordernis zu erfüllen. Die Schriftform wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Vereinbarung über den Vertrags- beginn auslegungsbedürftige Begriffe enthält oder die Feststellung, ob die Umstände, an die die Parteien den Vertragsbeginn geknüpft haben, tatsächlich auch eingetreten sind. Ausreichend ist, dass für einen möglichen Erwerber der Mietsache aus der schriftlich niedergelegten Vereinbarung die für den Vertragsbeginn maßgeblichen Umstände so genau zu entnehmen sind, dass er beim Vermieter oder Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen kann.

25 ee) Auch der Schutzgedanke des § 550 BGB erfordert nicht, dass sich der konkrete Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses unmittelbar aus der Vertragsurkunde entnehmen lässt. Der Senat hat bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass es zahlreiche Fallgestaltungen gibt, in denen § 550 BGB den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrags zu verschaffen, in den er kraft Gesetzes eintritt, nicht umfassend gewährleisten kann (vgl. Senatsurteile BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158, 2160; BGHZ 136, 357 = GE 1997, 1518 und vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04 - NJW 2007, 3273 Rn. 27). Dies gilt auch hinsichtlich der für einen Grundstückserwerber wichtigen Kenntnis, zu welchem Zeitpunkt ein langfristiges Mietverhältnis beginnt. Wenn die Mietvertragsurkunde etwa eine Verlängerungsoption zugunsten des Mieters vorsieht, kann der Grundstückserwerber der Urkunde nicht entnehmen, ob der Mieter diese Option vor dem Eigentumsübergang ausgeübt hat oder nicht, so dass Ungewissheit darüber bestehen kann, ob das Mietverhältnis bald enden oder gegebenenfalls noch jahrelang fortbestehen wird (Senatsurteil vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04 - GE 2007, 1375 Rn. 27). Auch bei einem langfristigen Mietvertrag, der vorsieht, dass er nur bei Eintritt einer künftigen Bedingung wirksam wird, steht der Umstand, dass deren Eintritt aus der Vertragsurkunde selbst nicht ersichtlich ist und der Grundstückserwerber Nachforschungen anstellen muss, um zu erfahren, ob die Bedingung eingetreten ist, der Wahrung der Schriftform nicht entgegen (vgl. Senatsurteil BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158, 2160). Selbst wenn die Mietvertragsparteien den Mietbeginn an den Zeitpunkt der Übergabe knüpfen, ergibt sich der Mietbeginn nicht aus der Vertragsurkunde selbst. Haben die Parteien ein Übernahmeprotokoll erstellt, aus dem sich der Zeitpunkt der Übergabe ersehen ließe, verlangt das Schriftformerfordernis nach §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB nicht, dass dieses Protokoll der Mietvertragsurkunde angeheftet wird. In all diesen Fällen ist der Grundstückserwerber aber durch die aus der Urkunde er- sichtlichen Regelungen zum Vertragsbeginn hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich gegebenenfalls bei dem Verkäufer oder bei dem Mieter zu erkundigen.

26 ff) So liegt der Fall hier. Aus § 4 Ziffer 1 des Mietvertrags ist für einen möglichen Erwerber des Mietobjekts ersichtlich, dass der Mietbeginn und damit auch das Mietende entweder von der tatsächlichen Übergabe der Mietsache oder davon abhängig ist, ob es zu einer Verzögerung der tatsächlichen Übergabe durch die in der Vereinbarung konkret benannten Umstände gekommen ist. Er weiß daher, dass das Mietverhältnis nicht bereits 10 Jahre nach Abschluss des Vertrags enden wird, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt, über den er sich erst noch auf andere Weise Gewissheit verschaffen muss und regelmäßig auch kann (Senatsurteil vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04 - GE 2007, 1375 Rn. 28). [...]

Die für langfristige Gewerbemietverträge erforderliche Schriftform kann auch dann eingehalten sein, wenn als Mietvertragsbeginn (nur) die Übergabe der Mieträume, aber kein fixer Termin vereinbart wird.

Der Beklagte mietete von der Klägerin Geschäftsräume in einem Gewerbeobjekt, das vor Bezug durch die Mieter umfassend saniert werden sollte. Der am 1. Dezember 2006 auf die Dauer von zunächst zehn Jahren abgeschlossene Mietvertrag enthält in § 4 Ziffer 1 folgende Bestimmung:

„Das Mietverhältnis und damit die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses gemäß § 6 beginnt mit der Übergabe/Übernahme der Mietsache gemäß § 3.

Verzögert sich die Übergabe/Übernahme durch Änderungswünsche des Mieters [...] oder durch nicht rechtzeitige Vorlage der für den Mieterausbau erforderlichen Pläne und Unterlagen [...] oder durch nicht rechtzeitige Leistung der Sicherheit [...], beginnt das Mietverhältnis mit dem Tag, an dem das Objekt ohne diese Änderungswünsche bzw. bei rechtzeitigem Vorliegen der Unterlagen und Pläne bzw. der Bankbürgschaft übergeben worden wäre. Gerät der Mieter mit der Übernahme des Mietobjekts in Verzug, so beginnt das Mietverhältnis mit Eintritt des Annahmeverzuges."

Nach Übergabe der Mieträume am 16. Oktober 2007 kündigte der Beklagte mit Schreiben vom 10. Februar 2010 das Mietverhältnis außerordentlich, weil die Klägerin entgegen ihrer vertraglichen Zusicherung keinen direkten Zugang von dem angrenzenden Parkplatz eines großen Einkaufsmarktes zu den Geschäftsräumen des Beklagten geschaffen habe. Der Beklagte räumte die Mieträume und gab die Schlüssel an die Klägerin zurück.

Der Kläger klagte Mietzins und Betriebskostenvorschüsse ein. Nach Abweisung der Klage auf Zahlung der Miete einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate Februar bis Dezember 2010 durch das Landgericht verurteilte das Oberlandesgericht unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung der Klägerin wegen der begehrten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten den Beklagten zur Zahlung der Miete für die Monate Februar bis September 2010. Dagegen richtete sich die zugelassene Revision, mit der die Klägerin auch eine Verurteilung des Beklagten zur Zahlung der (Netto-) Miete für die Monate Oktober bis Dezember 2010 erreichen möchte.

Die Revision hatte Erfolg. Die Klägerin könne vom Beklagten die Zahlung der (Netto-) Miete auch für die Monate Oktober bis Dezember 2010 verlangen, weil die vom Beklagten am 10. Februar 2010 erklärte Kündigung nicht zur Beendigung des Mietvertrags geführt habe.

Zwar könne die fristlose Kündigung, die als fristlose nicht berechtigt gewesen sei, in eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses umgedeutet werden. Denn der Beklagte habe bereits vor seiner Kündigungserklärung der Klägerin schriftlich mitgeteilt, welche entscheidende Bedeutung er einem direkten Zugang von dem Parkplatz des Einkaufsmarktes zu seinen Geschäftsräumen für den Erfolg seiner Geschäftstätigkeit beimesse, und dass er den Mietvertrag kündigen werde, falls die Klägerin den Zugang nicht herstelle. Die Klägerin habe daher aus dem Inhalt des Schreibens den Willen des Beklagten erkennen können (§ 133 BGB), das Mietverhältnis in jedem Fall beenden zu wollen, zumal der Beklagte unmittelbar nach seiner Kündigungserklärung das Mietobjekt geräumt und die Schlüssel an die Klägern zurückgegeben habe.

Das Mietverhältnis habe jedoch die erforderliche Schriftform eingehalten und daher nicht mit Wirkung zum 30. September 2010 ordentlich gekündigt werden können. Vielmehr sei die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung während der vereinbarten Laufzeit von zehn Jahren ausgeschlossen gewesen. Ausreichend für die Einhaltung der erforderlichen Schriftform sei gewesen, dass der Sachverhalt, an den die Vertragsparteien den Vertragsbeginn geknüpft hätten, so genau bestimmt gewesen sei, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel am Vertragsbeginn verblieben sei. Denn aufgrund der Beschreibung in § 4 Ziffer 1 Satz 1 des Mietvertrages , dass das Mietverhältnis „mit der Übergabe/Übernahme der Mietsache" beginnen sollte, stehe der Beginn des Mietverhältnisses – nach erfolgter Übergabe – eindeutig fest. Auch bei einem langfristigen Mietvertrag, der vorsehe, dass er nur bei Eintritt einer künftigen Bedingung wirksam werde, stehe der Umstand, dass deren Eintritt aus der Vertragsurkunde selbst nicht ersichtlich sei und der Grundstückserwerber Nachforschungen anstellen müsse, um zu erfahren, ob die Bedingung eingetreten ist, der Wahrung der Schriftform nicht entgegen.

Das Urteil liegt auf der bisherigen Linie des BGH. Regelungen zur Dauer der Mietzeit wahren danach dann die Schriftform, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in hinreichend bestimmbarer Weise aus der Vertragsurkunde ergeben (BGH, Urteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06 - GE 2010, 614, Rn. 11). Unerheblich ist nach dieser Rechtsprechung dabei, ob zwischen den Parteien im weiteren Verlauf Streit über den festgelegten Zeitpunkt des Vertragsbeginns entsteht oder entstehen kann. Für die Frage, ob eine Urkunde die Schriftform wahrt oder nicht, ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt ihrer Unterzeichnung abzustellen. Spätere tatsächliche Geschehnisse können die Wahrung der Form nicht mehr in Frage stellen (BGH, Urteil vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - GE 1999, 1210).

Harald Kinne