Schriftform, (keine) Verletzung des Gebots durch Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung außerhalb des Mietvertrags durch Annahme des Mieters nach § 151 Satz 1 BGB

1. Das Schriftformgebot des § 550 Satz 1 BGB wird nicht verletzt, wenn der Vermieter im Nachgang zum Abschluss des ursprünglichen Mietvertrages ein handschriftlich unterzeichnetes Schreiben an den Mieter richtet, in dem er auf die bisherigen Vereinbarungen Bezug nimmt und das ein für den Mieter ausschließlich günstiges Angebot auf Änderung des Mietvertrages enthält, sofern der Vermieter auf eine Annahme seines Angebotes durch den Mieter gemäß § 151 Satz 1 Alt. 2 BGB verzichtet hat oder eine Annahmeerklärung des Mieters gemäß § 151 Satz 1 Alt. 1 BGB nach der Verkehrssitte nicht zu erwarten ist (hier: Verzicht auf Eigenbedarfskündigung).

2. Ein entsprechender Kündigungsverzicht bindet den Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB.

I. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen.

Das Amtsgericht hat die erhobene Klage aus den zutreffenden und die Berufungsangriffe bereits im Wesentlichen erschöpfenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, auf die die Kammer Bezug nimmt und denen im Wesentlichen nichts mehr hinzuzufügen ist, abgewiesen.

Dem Kl. steht der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß den §§ 985, 546 Abs. 1 BGB nicht zu, da das Mietverhältnis durch die streitgegenständlichen Eigenbedarfskündigungen nicht beendet worden ist. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern.

Zumindest eine der Rechtsvorgängerinnen des Kl., die X GmbH, hat gegenüber der Bekl. wirksam auf ihr Recht zur Eigenbedarfskündigung verzichtet, indem sie mit Schreiben vom 27. Juni 1998 „ … als Ergänzung zum Mietvertrag von uns die Zusicherung“ abgegeben hat, „… dass wir für die Dauer Ihres Mietverhältnisses auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB … verzichten“. In diesen Kündigungsverzicht ist der Kl. gemäß § 566 Abs. 1 BGB - wie alle seine Rechtsvorgänger zuvor - nach Eintragung ins Grundbuch als neuer Eigentümer eingetreten (vgl. BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, GE 2013, 1584, ZMR 2014, 195, juris Tz. 13).

Der Verzicht ist gemäß § 151 BGB Bestandteil des Mietvertrages geworden, auch wenn die Bekl. sich auf das Schreiben ihrer damaligen Vermieterin nicht ausdrücklich erklärt hat. Gemäß § 151 BGB kommt eine Vereinbarung durch die Annahme des Antrags zustande, ohne dass die Annahme dem Antragenden gegenüber erklärt zu werden braucht, wenn eine solche Erklärung nach der Verkehrssitte nicht zu erwarten ist oder der Antragende auf sie verzichtet hat. So liegt der Fall hier. Denn einerseits hat die damalige Vermieterin der Bekl. gegenüber durch den Begriff „Zusicherung“ gemäß § 151 Satz 1 2. Alt. BGB zum Ausdruck gebracht, dass sie eine weitere Mitwirkungshandlung der Bekl. in Gestalt einer ausdrücklichen Annahme nicht für notwendig erachtete und deshalb auf eine solche verzichte. Andererseits war eine Annahmeerklärung auch gemäß § 151 Satz 1 1. Alt. BGB entbehrlich, weil sie bei für den Antragsempfänger lediglich vorteilhaften Rechtsgeschäften nach der Verkehrssitte nicht zu erwarten ist (vgl. Eckert, in: BeckOK BGB, Stand: 1. Februar 2019, § 151 Rz. 8). Auch diese Voraussetzungen sind erfüllt. Der vermieterseitige Verzicht auf die gesetzlichen Möglichkeiten zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung ist für einen Mieter lediglich vorteilhaft. Die Bekl. hat ihren Annahmewillen schließlich auch hinreichend manifestiert, indem sie das Schreiben vom 27. Juni 1998 zu ihren Unterlagen genommen und den darin erklärten Kündigungsverzicht nicht durch eine nach außen getretene Willensäußerung abgelehnt hat (vgl. BGH, Urt. vom 12. Oktober 1999 - XI ZR 24/99, NJW 2000, 276, juris Tz. 15).

Ob der Kündigungsausschluss auch der Schriftform des § 550 BGB hätte entsprechen müssen (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, GE 2007, 1742 = NJW 2007, 1742, juris Tz. 17 f.), kann dahinstehen. Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB dient in erster Linie dem Informationsbedürfnis eines späteren Grundstückserwerbers, dem durch die Schriftform die Möglichkeit eingeräumt werden soll, sich von dem Umfang und Inhalt der auf ihn gegebenenfalls übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten (vgl. BAG, Urteil vom 14. Dezember 2016 - 7 AZR 797/14, NZA 2017, 638, juris Tz. 48 f.). Dafür genügt eine unterzeichnete Urkunde. Eine solche liegt hier vor, auch wenn sie lediglich von der damaligen Vermieterin der Bekl. und nicht von beiden damaligen Vertragsparteien unterzeichnet wurde. Auch eine solche Urkunde informiert den Erwerber über die Bedingungen des Mietvertrags, in die er, wenn der Mietvertrag mit diesem Inhalt zustande gekommen ist bzw. noch besteht, eintritt. In beiden Fällen ist es ausreichend, dass für einen möglichen Erwerber der Mietsache aus der vom Vermieter unterzeichneten Vereinbarung die für den Vertragsinhalt maßgeblichen Umstände so genau zu entnehmen sind, dass er beim Vermieter oder Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen kann, ob das vermieterseitige Angebot auf die allein dem Mieter günstige Abänderung des Vertrages - wie üblich - gemäß § 151 Satz 1 BGB angenommen wurde (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juli 2013 - XII ZR 104/12, GE 2013, 1333 = NJW 2013, 3361, juris Tz. 24 f.; Kammer, Urteil vom 15. Oktober 2015 - 67 S 187/15, GE 2015, 1399 = DWW 2016, juris Tz. 26 f. [jeweils zur beidseitigen Unterzeichnung], Busche, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2018, § 151 Rz. 4 m.w.N.). Denn § 550 BGB verfolgt gerade nicht den Zweck, es einem späteren Grundstückserwerber zu ermöglichen, sich allein anhand der Urkunde Gewissheit über das wirksame Zustandekommen einer abändernden Vereinbarung oder den Fortbestand eines langfristigen Mietvertrags zwischen dem Veräußerer und dem Mieter zu verschaffen. Deshalb genügt ein Mietvertrag der Schriftform selbst dann, wenn er vorsieht, dass er erst nach Zustimmung eines Dritten wirksam werden soll; dessen Zustimmung muss aber nicht in dieselbe Urkunde aufgenommen oder gar von beiden Parteien noch einmal unterschrieben werden (vgl. BGH, Urteil vom 14. Juli 2004 - XII ZR 68/02, NZM 2004, 738, juris Tz. 34). Nichts anderes gilt im Falle einer den ursprünglichen Mietvertrag modifizierenden Annahmeerklärung nach § 151 Satz 1 BGB.

Davon ausgehend kann dahinstehen, ob das Amtsgericht zutreffend davon ausgegangen ist, dass sich die Bekl. über den vorgenannten Kündigungsausschluss hinaus auf einen weiteren Kündigungsausschluss oder einen allein die Veräußerungsvorgänge betreffenden Vertrag zugunsten Dritter (vgl. dazu BGH, Urteil vom 14. November 2018 - VIII ZR 109/18, NZM 2019, 209) berufen oder sie wegen der mittlerweile nahezu 45-jährigen Mietdauer und ihres vorgerückten Lebensalters zumindest auf eine Härte nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB verweisen kann, die auch unter Würdigung der Interessen des Kl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gebietet (vgl. dazu Kammer, Urt. v. 12. März 2019 - 67 S 345/18, BeckRS 2019, 3379).

Das Berufungsverfahren hat sich durch Zurückweisungsbeschluss erledigt.

Hat ein früherer Vermieter einem Mieter zugesichert, für die Dauer des Mietverhältnisses auf die Kündigung wegen Eigenbedarfs zu verzichten, bindet das auch über § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) seine Rechtsnachfolger. Das Schriftformgebot wird nicht verletzt, wenn der Vermieter nach Abschluss des Mietvertrages ein handschriftlich unterzeichnetes Schreiben an den Mieter mit der Erklärung eines Verzichts auf Eigenbedarfskündigung richtet, auf das der Mieter nicht ausdrücklich reagiert.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Der Mieter wandte ein, der Vorvermieter habe mit Schreiben vom 27. Juni 1998 auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs verzichtet. Das Amtsgericht wies die erhobene Räumungsklage ab, was zur Berufung des Vermieters zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 67, teilte mit Hinweisbeschluss nach § 522 ZPO mit, es sei beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet zurückzuweisen. Zumindest eine der Rechtsvorgängerinnen des Klägers habe gegenüber der Beklagten wirksam auf ihr Recht zur Eigenbedarfskündigung verzichtet, indem sie „… als Ergänzung zum Mietvertrag von uns die Zusicherung“ abgegeben habe, „… dass wir für die Dauer ihres Mietverhältnisses auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB … verzichten“. In diesen Kündigungsverzicht sei der Kläger gemäß § 566 Abs. 1 BGB – wie alle seine Rechtsvorgänger zuvor – nach Eintragung ins Grundbuch als neuer Eigentümer eingetreten.

Der Verzicht sei gemäß § 151 BGB Bestandteil des Mietvertrages geworden, auch wenn die Beklagte sich auf das Schreiben ihrer damaligen Vermieterin nicht ausdrücklich erklärt habe. Gemäß § 151 BGB komme eine Vereinbarung durch die Annahme des Antrags zustande, ohne dass die Annahme dem Antragenden gegenüber erklärt zu werden brauche, wenn eine solche Erklärung nach der Verkehrssitte nicht zu erwarten sei oder der Antragende auf sie verzichtet habe. So liege der Fall hier. Denn einerseits habe die damalige Vermieterin der Beklagten gegenüber durch den Begriff „Zusicherung“ gemäß § 151 Satz 1 2. Alt. BGB zum Ausdruck gebracht, dass sie eine weitere Mitwirkungshandlung der Beklagten in Gestalt einer ausdrücklichen Annahme nicht für notwendig erachtete und deshalb auf eine solche verzichte. Andererseits sei eine Annahmeerklärung auch gemäß § 151 Satz 1 1. Alt. BGB entbehrlich, weil sie bei für den Antragsempfänger lediglich vorteilhaften Rechtsgeschäften nach der Verkehrssitte nicht zu erwarten sei. Auch diese Voraussetzungen seien erfüllt. Der vermieterseitige Verzicht auf die gesetzlichen Möglichkeiten zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung sei für einen Mieter lediglich vorteilhaft. Die Beklagte habe ihren Annahmewillen schließlich auch hinreichend manifestiert, indem sie das Schreiben vom 27. Juni 1998 zu ihren Unterlagen genommen und den darin erklärten Kündigungsverzicht nicht durch eine nach außen getretene Willensäußerung abgelehnt habe.

Ob der Kündigungsausschluss auch der Schriftform des § 550 BGB hätte entsprechen müssen, könne dahinstehen. Das Schriftformerfordernis diene in erster Linie dem Informationsbedürfnis eines späteren Grundstückserwerbers, dem durch die Schriftform die Möglichkeit eingeräumt werden solle, sich von dem Umfang und Inhalt der auf ihn gegebenenfalls übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten. Dafür genüge eine unterzeichnete Urkunde. Eine solche liege hier vor, auch wenn sie lediglich von der damaligen Vermieterin der Beklagten und nicht von beiden damaligen Vertragsparteien unterzeichnet worden sei. Auch eine solche Urkunde informiere den Erwerber über die Bedingungen des Mietvertrags, in die er, wenn der Mietvertrag mit diesem Inhalt zustande gekommen sei bzw. noch bestehe, eintrete. In beiden Fällen sei es ausreichend, dass ein Erwerber der Mietsache aus der vom Vermieter unterzeichneten Vereinbarung die für den Vertragsinhalt maßgeblichen Umstände so genau entnehmen könne, um beim Vermieter oder Mieter entsprechende Nachforschungen anzustellen, ob das allein für den Mieter günstige Angebot des früheren Vermieters auf Vertragsabänderung stillschweigend angenommen worden sei. Denn § 550 BGB verfolge gerade nicht den Zweck, es einem späteren Grundstückserwerber zu ermöglichen, sich allein anhand der Urkunde Gewissheit über das wirksame Zustandekommen einer abändernden Vereinbarung oder den Fortbestand eines langfristigen Mietvertrages zwischen dem Veräußerer und dem Mieter zu verschaffen. Deshalb genüge ein Mietvertrag der Schriftform selbst dann, wenn er vorsehe, dass er erst nach Zustimmung eines Dritten wirksam werden solle; dessen Zustimmung müsse aber nicht in dieselbe Urkunde aufgenommen oder gar von beiden Parteien noch einmal unterschrieben werden. Nichts anderes gelte im Falle einer den ursprünglichen Mietvertrag modifizierenden Annahmeerklärung nach § 151 Satz 1 BGB.

Das Berufungsverfahren hat sich durch Zurückweisungsbeschluss erledigt.