Schriftform

Schriftform; Übernahme eines Mietvertrages durch Gesellschafter nach Auflösung der Gesellschaft; formbedürftiger Vermieterwechsel

„Übernimmt" auf Mieterseite ein Gesellschafter einen Mietvertrag von der BGB-Gesellschaft nach deren Auflösung, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn die Übernahme des Vertrags schriftlich niedergelegt ist und in der Urkunde ausdrücklich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug genommen wird, sofern der Dritte (Vermieter) noch - formlos - zustimmt.

1. Der streitige Mietvertrag ist durch die unter dem 28. Dezember 2007 erklärte, der Kl. Anfang Januar 2008 zugegangene Kündigung des Bekl. zum 30. Juni 2008 (§ 580 a Abs. 2 BGB) beendet worden. Die Kündigung war als ordentliche Kündigung wirksam, weil der Mietvertrag zwischen den Parteien nicht in schriftlicher Form geschlossen worden ist und damit als für unbestimmte Zeit geschlossen galt (§ 550 BGB). Das Erfordernis der schriftlichen Form, dessen Einzelheiten bereits das Landgericht zutreffend skizziert hat, ist im Streitfall nicht gewahrt. Dabei kann dahinstehen, ob der ursprüngliche Mietvertrag, der einen Pauschalverweis auf die Standardmietverträge für gewerbliche Nutzung des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereins M. enthält, der Schriftform genügte. Denn jedenfalls liegt aufgrund der unstreitigen zwischenzeitlich erfolgten Änderungen des ursprünglichen Mietvertrags kein wirksamer schriftlicher Mietvertrag zwischen den Parteien vor.

2. Der nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Kl. infolge Übernahme der streitgegenständlichen Immobilie durch sie gemäß § 571 BGB a. F. (entsprechend § 566 BGB n. F.) und damit nicht rechtsgeschäftlich erfolgte Eintritt der Kl. auf Vermieterseite setzt allerdings keine schriftliche Niederlegung der damit verbundenen Änderung voraus. Die Übernahme des Mietvertrages durch den Bekl. alleine infolge der Auflösung der GbR des Bekl. mit G. im Jahr 2005 beruhte dagegen auf einem Rechtsgeschäft. In derartigen Fällen ist die Vertragsübernahme als solche formbedürftig, lediglich die Zustimmung des Dritten kann formlos erklärt werden (BGH, NJW-RR 2005, 958; OLG Celle, ZMR 2008, 120; Lindner-Figura, Geschäftsraummiete, 2. Auflage, Kap. 6, Rn. 63, 65; Wolf/Eckert/Ball, 10. Auflage, Rn. 131). Die Schriftform ist schon eingehalten, wenn die Übernahme des Vertrags schriftlich niedergelegt ist und in der Urkunde ausdrücklich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug genommen wird (vgl. BGH, NZM 1998, 29; Wolf/Eckert/Ball, 10. Auflage, Rn. 131). Diesen Anforderungen wird die Vertragsgestaltung im Streitfall nicht gerecht.

Schon die Kl. selbst hat vorgetragen, es sei nach Auflösung der ursprünglich als Mieterin aufgetretenen GbR nicht zum Abschluss eines neuen schriftlichen Mietvertrages gekommen, vielmehr sei der ursprüngliche Vertrag von 1990 zwischen den Parteien „weitergelebt" worden. Entsprechend ist an keiner Stelle schriftlich niedergelegt, dass der Vertrag seit 2005 allein mit dem Bekl. weiterlaufen sollte.

Zur Wahrung der Schriftform genügt auch nicht die „Aufhebungsvereinbarung" der Parteien vom 20. Juli 2007. Zwar wird dort unter II. ausgeführt, dass das Mietverhältnis „Parkhaus" zu den bisherigen Bedingungen (Hervorhebung durch den Senat) fortgeführt wird. Da die - formlose - Übernahme des Mietvertrags durch den Bekl. aber bereits im Jahr 2005 erfolgt war, galt der Mietvertrag zum Zeitpunkt des Abschlusses der Aufhebungsvereinbarung bereits seit jener Zeit als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Wenn auf die bisherigen Bedingungen des Vertrags verwiesen wird, dann allerdings auch auf die eingetretene Änderung und die damit gegebene Möglichkeit der ordentlichen Kündigung. Hinzu kommt, dass der Aufhebungsvertrag weder ausdrücklich (dazu BGH, NJW 2009, 2195) noch sonst hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug nimmt.

Der Schutzzweck der Schriftform (dazu BGH, NZM 2008, 484; OLG Celle, ZMR 2008, 120) war damit insgesamt nicht gewahrt. Denn es war eine Situation gegeben, in der ein potentieller Erwerber der Immobilie keine Möglichkeit hatte, durch Einsicht in Schriftstücke Gewissheit über die Parteien und den Inhalt des bestehenden Mietvertrags zu erlangen. § 550 BGB dient zudem dem weiteren Zweck, die Vertragsparteien vor dem unbedachten Eingehen langfristiger Bindungen zu schützen (vgl. BGH, NZM 2008, 484). Auch aus diesem Grund hatte die Übernahme des Mietvertrages durch den Bekl. anstelle der GbR schriftlich zu erfolgen. [...]

Ist die Übernahme des langjährigen Vertrages nicht schriftlich niedergelegt, kann jederzeit eine ordentliche Kündigung erklärt werden.

Nachdem sich die Mieter-GbR im Jahr 2005 aufgelöst hatte, setzte ein Gesellschafter mit Zustimmung der Vermieterin den langjährigen Vertrag fort. Ende 2007 erklärte der Gesellschafter unter Hinweis auf die Nichteinhaltung der Schriftform die ordentliche Kündigung. Dem widersprach die Vermieterin und erhob Klage auf Feststellung des Fortbestandes.

Das LG Duisburg wies die Klage ab, die Berufung zum OLG Düsseldorf hatte keinen Erfolg. Zwar sei der Gesellschafter anstelle der GbR Mieter geworden. Der Mietvertrag habe jedoch die nach § 550 Satz 1 BGB erforderliche Form nicht eingehalten, weil die Übernahme des Vertrages nicht schriftlich festgehalten worden sei; auf die formlose Zustimmung der Vermieterin komme es nicht an, so dass der Vertrag – weil auf unbestimmte Zeit abgeschlossen – jederzeit ordentlich kündbar gewesen sei.

Das OLG zitiert u. a. eine Entscheidung des BGH vom 20. April 2005 (XII ZR 29/02, GE 2005, 791), die zwar auch eine nicht schriftlich erfolgte Zustimmung betrifft, allerdings diejenige des neuen Mieters zu einem zuvor zwischen Vermieter und (altem) Mieter schriftlich vereinbarten Mieterwechsel. Der BGH hat dort an seine Entscheidung vom 12. März 2003 (XII ZR 18/00, NJW 2003, 2158 = ZMR 2003, 647) angeknüpft, wonach die Zustimmung des Mieters zu einem zwischen dem früheren und dem neuen Vermieter vereinbarten Vermieterwechsel keiner Form bedarf. Zur Begründung hatte der BGH ausgeführt, dass der Schriftform auch ein solcher Mietvertrag genüge, der vorsehe, dass er erst nach Zustimmung durch einen Dritten wirksam werden solle; dessen Zustimmung müsse nicht in dieselbe Urkunde aufgenommen oder gar von beiden Parteien noch einmal unterschrieben werden, da sie formfrei sei und nicht der Form des Hauptgeschäfts bedürfe. § 550 BGB verfolge eben nicht den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber zu ermöglichen, sich allein anhand der Urkunde Gewissheit über das Zustandekommen oder den Fortbestand eines langfristigen Mietvertrages zwischen dem Veräußerer und dem Mieter zu verschaffen. Für die vorgeschriebene Schriftform genüge es vielmehr, wenn ein späterer Grundstückserwerber aus einer einheitlichen Urkunde ersehen könne, in welche langfristigen Vereinbarungen er nach § 566 BGB gegebenenfalls eintrete, nämlich dann, wenn diese im Zeitpunkt der Umschreibung des Grundstücks (noch) bestehen. In einer vom OLG Düsseldorf ebenfalls zitierten Entscheidung des OLG Celle vom 27. November 2007 (2 W 116/07, ZMR 2008, 120) war dem Informations- und Schutzbedürfnis eines potentiellen Grundstückserwerbers über den Vertragsbeitritt einer weiteren Person dadurch Genüge getan, dass Mietvertrag und Nachtrag in der notwendigen Schriftform abgeschlossen worden waren. Allerdings hätte ein Erwerber Kenntnis über die nunmehrige Mietermehrheit nur dann erlangen können, wenn ihm bei den Verkaufsverhandlungen auch der Nachtrag zum Mietvertrag vorgelegt worden wäre. Hierin lag der Unterschied zu dem vom BGH (Urteil v. 20. April 2005 - XII ZR 29/02 - GE 2005, 791) entschiedenen Fall, in dem es (nur) darum ging, ob das langjährige Mietverhältnis „mit dem alten oder dem neuen Mieter" bestand. Dem unzweifelhaft bestehenden Informationsbedürfnis des Erwerbers (Verpflichtung gegenüber einer GbR oder einer Einzelperson) hätte daher auch hier nicht allein die Schriftlichkeit der Übernahmevereinbarung genügt; erforderlich wäre eine feste Verbindung mit dem Ausgangsmietvertrag gewesen.