Schriftform

Schriftform; Gesellschaft; Gesellschafterverband; Vermieter; Gesellschaft bürgerlichen Rechts; GbR; KG; Gesellschafterwechsel; Skizze; befristeter Mietvertrag

1. Gegen die Einhaltung der Schriftform bestehen keine Bedenken, wenn eine Firma "Immobilien-Fonds ... straße ... KG" im formbedürftigen Mietvertrag als "Immobilienfonds, ...straße" bezeichnet wird, weil die Bezeichnung so klar ist, daß die Gesellschaft unzweifelhaft identifiziert werden kann.

2. Änderungen im Gesellschafterverband der Vermieterin dergestalt, daß durch Ausscheiden des persönlich haftenden Gesellschafters einer KG eine BGB-Gesellschaft entsteht, lassen einen bestehenden Mietvertrag unberührt.

3. Dient eine dem Mietvertrag als Anlage beigefügte Skizze lediglich der Beschreibung des Mietgegenstandes, die sich schon aus dem Mietvertrag selbst eindeutig ergibt, so hat diese Skizze keinen rechtsgeschäftlichen Erklärungswert und bestehen keine Bedenken gegen die Einhaltung der Schriftform.

Die Kl. sind Gesellschafterinnen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Sie haben den Bekl. aus einem schriftlichen Mietvertrag vom 2.6.1993 über Geschäftsräume auf Mietzins von monatlich 1.261,55 DM für die Zeit vom Mai 1996 bis zum Juni 1998 in Anspruch genommen. Im Mietvertrag war als Vermieter eine Firma "Immobilien-Fonds ... straße" angegeben. Es handelte sich um eine KG, die inzwischen in eine BGB-Gesellschaft übergegangen ist.

In § 2 des Mietvertrages war das Ende des Mietverhältnis auf den 30.6.1998 festgelegt. Die Bekl. hat das Mietverhältnis zum 31. 12. 1995 gekündigt. Sie hat Einwendungen gegen die Aktivlegitimation der Kl., wegen der Einhaltung der Schriftform und wegen der Behauptung eines befristeten Mietvertrages.

Das LG hat der Klage auf Mietzins bis einschließlich November 1996 stattgegeben und im übrigen die Erledigung der Hauptsache festgestellt, da ab Dezember 1996 die Räume anderweitig vermietet worden waren. Die Berufung der Bekl. hatte keinen Erfolg.

I. Die Bekl. schuldete den Kl. zu 2 bis 4 Mietzins in der geltend gemachten Höhe auch für die Zeit ab August 1996, weil der Mietvertrag durch die von ihm ausgesprochene Kündigung nicht beendet worden ist. Der Wirksamkeit dieser Kündigung steht entgegen, daß bindend eine Mindestlaufzeit des Vertrages bis zum 30.6.1998 vereinbart worden ist.

1. Eine Einigung über alle wesentlichen Vertragsbestandteile liegt vor. Mit der Bezeichnung "Immobilien-Fonds, ... straße" ist hinreichend klar vereinbart worden, wer Vermieter sein sollte. Auch zur Wahrung des Schriftformerfordernisses gem. § 566 S. 1 BGB reicht es aus, wenn eine als Vermieterin auftretende Gesellschaft so klar bezeichnet ist, daß sie unzweifelhaft identifiziert werden kann. Dazu bedurfte es im vorliegenden Fall weder einer genauen Bezeichnung der Gesellschaftsform noch der Aufführung der einzelnen Gesellschafter. Eine Verwechslungsgefahr bestand nicht. Durch Einsichtnahme in das Grundbuch und das Handelsregister war zweifelsfrei zu klären, um welche Gesellschaft es sich handelte.

2. Die Kl. zu 1 hat die damals noch als KG im Handelsregister und im Grundbuch eingetragene Firma Immobilien-Fonds ... straße ... KG" bei Vertragsabschluß wirksam vertreten. Daß sie bei Vertragsabschluß nicht nur für sich selbst, sondern für die Gesellschaft gehandelt hat, ergibt sich daraus, daß die Gesellschaft im Vertrag als Vermieterin aufgeführt ist. Einer zusätzlichen Kenntlichmachung des Handelns als Vertreter neben der Unterschrift bedurfte es nicht. Ob die Kl. zu 2 bei Vertragsabschluß Alleinvertretungsbefugte war, kann dahingestellt bleiben. Verneinendenfalls lag in der Gewährung des Mietgebrauchs die Genehmigung eines vollmachtlosen Vertreterhandelns.

3. Änderungen im Gesellschafterbestand der Vermieterin berühren den Mietvertrag nicht, und zwar auch dann nicht, wenn sie - wie hier - damit verbunden sind, daß wegen des Ausscheidens des persönlich haftenden Gesellschafters die frühere KG nunmehr als Gesellschaft bürgerlichen Rechts fortbesteht. Mit der Umwandlung der Kommanditgesellschaft in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist keine neue Gesellschaft entstanden, die nur im Wege der Vertragsänderung Partei werden könnte. Vielmehr hat sich bei Identität der Gesellschaft lediglich deren Rechtsform gewandelt. Es kann auch dahingestellt bleiben, ob alle derzeitigen Kl. zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits Mitgesellschafter waren. Der BGH hat im Urteil vom 9.12.1974 (WuM 1975, 99) die Auffassung, wer mit einer Kommanditgesellschaft einen Mietvertrag abschließe, erkläre damit ein Einverständnis damit, den Vertrag ohne Rücksicht auf etwaige personelle Veränderungen innerhalb der Gesellschaft aufrechtzuerhalten, jedenfalls für den Fall gebilligt, daß der noch hinzutretende Gesellschafter aus dem Kreise der Familie des/der bisherigen Gesellschafter stammt.

Dies ist hier der Fall. Bei den Kl. zu 3 und 4 handelt es sich um Kinder der Kl. zu 2, welche bereits bei Abschluß des Mietvertrags Mitgesellschafterin war. Daß zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses auch familienfremde Personen noch Mitgesellschafter waren, ist nach Auffassung des Senats unschädlich. Ein einsichtiger Grund, die genannte Rechtsprechung ausschließlich auf reine Familiengesellschaften zu beschränken, ist nicht erkennbar.

Soweit die Bekl. die Aktivlegitimation der jetzigen Kl. mit Nichtwissen bestreitet, ist dies nicht zulässig. Aus dem von den Kl. vorgelegten Grundbuchauszug hinsichtlich der vermieteten Immobilie ergibt sich, daß die bisher als Eigentümerin eingetragene KG nunmehr als GbR, bestehend aus den namentlich bezeichneten Kl. fortbesteht. Bei etwaigen Zweifeln an der Richtigkeit dieser Eintragung hätte die Bekl. durch Einsichtnahme auf die bei der Eintragung in Bezug genommenen Handelsregisterakten Klarheit verschaffen können. Da es sich um eine allgemein zugängliche Informationsquelle handelt, ist ein pauschales Bestreiten unsubstantiiert.

4. Im Hinblick auf das sich aus § 566 S. 1 BGB ergebende Schriftformerfordernis ist es unschädlich, daß dem Mietvertrag Anlagen beigefügt waren, die mit dem Hauptvertrag nicht fest verbunden waren. Eine solch feste körperliche Verbindung ist nicht zu fordern. Nach der neueren Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH, NZM 1998, 25 = NJW 1998, 58) reicht es, wenn sich die Einheit einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde aus fortlaufender Paginierung, fortlaufender Numerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher graphischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt.

Solche Merkmale sind hier hinsichtlich der Hausordnung, der Betriebskostenaufstellung und der "Zusatzvereinbarung" festzustellen. Sie sind sämtlich in der Überschrift als "Anlage" bzw. "Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag" bezeichnet, wobei im Anschluß an diese Formulierung die Mietvertragsparteien ebenso wie im Hauptvertrag selbst bezeichnet werden.

Die Hausordnung und die Zusatzvereinbarung weisen darüber hinaus dieselbe Datierung wie der Hauptvertrag auf, bei der Hausordnung wird darüber hinaus durch die drucktechnische Gestaltung die Zugehörigkeit zu demselben Formularsatz wie der Hauptvertrag deutlich. Hinsichtlich der Betriebskostenaufstellung fehlt es zwar an einer Datierung. Hier findet sich aber in § 3 des Hauptvertrags die Formulierung "Die Abrechnung der Betriebskosten erfolgt gem. § 27 II. BerechnungsVO. Eine Aufstellung der Betriebskosten ist Bestandteil des Vertrags und wird als Anlage beigefügt." Die Anlage selbst besteht im wesentlichen aus der Wiedergabe des Wortlauts der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BerechnungsVO. Daß es sich bei den vorgenannten Schriftstücken trotz fehlender fester Verbindung um zusammengehörige Bestandteile eines einheitlichen Vertrags handelt, erscheint angesichts der dargestellten Umstände nicht zweifelhaft.

An "vergleichbaren Merkmalen" im Sinne der neueren BGH-Rechtsprechung fehlt es zwar hinsichtlich der dem Vertrag beigefügten Skizze, in der die vermieteten Räume farblich markiert sind. Auf den Mietvertrag wird in dieser Skizze nicht Bezug genommen. Insoweit ist jedoch folgendes zu berücksichtigen: Mit Rücksicht auf den vorrangigen Zweck des § 566 S. 1 BGB, einem nach § 571 BGB in den Vertrag eintretenden Grundstückserwerber verläßlich Klarheit über den Umfang der ihn bindenden Vereinbarungen zu verschaffen, ist allgemein anerkannt, daß nicht alle Mietvertragsbestandteile zwingend der Schriftform bedürfen. So sind Abreden über Einmalleistungen bei Vertragsschluß, Untervermietungsgenehmigungen im Einzelfall, unwesentliche oder nur kurzfristig wirkende Änderungsvereinbarungen nicht formbedürftig (vgl. Emmerich-Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 566 Rdnr. 6; Heile, in: Bub-Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 2. Aufl., II Rdnr. 773).

Auch im vorliegenden Fall wird der Zweck des § 566 S. 1 BGB durch die fehlende Schriftform der Skizze nicht berührt. Dieser ist nämlich kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu entnehmen, der sich nicht ohnehin schon aus dem Vertragswortlaut selbst ergibt. Die Skizze dient lediglich der zeichnerischen Beschreibung der vermieteten Räume. Diese Räume sind aber im Vertrag selbst schon durch den Hinweis auf die Anschrift, das Geschoß und die Quadratmeterangabe so präzise beschrieben, daß keine Verwechslungsmöglichkeit besteht. In der fraglichen Etage gibt es nur zwei abgeschlossene Einheiten, wobei die nicht vermietete Einheit Nr. 4 wesentlich kleiner als die vermietete Einheit Nr. 3 ist. Auch ohne Hinzuziehung der Skizze kann sich daher ein Erwerber verläßlich Klarheit hinsichtlich des Mietgegenstands verschaffen. Die der Skizze fehlende Schriftform ist daher unschädlich.

II. Soweit die Bekl. die Eindeutigkeit des Mietvertrags hinsichtlich der vereinbarten Mietdauer verneint, folgt der Senat ihr nicht. Der Formularvertrag sieht alternativ ein befristetes oder ein unbefristetes Mietverhältnis vor. Vorliegend ist der Formulartext "Das Mietverhältnis endet am" um den maschinenschriftlichen Zusatz "30.6.1998" ergänzt worden, während in dem Alternativtext für ein unbestimmtes Mietverhältnis der für hand- oder maschinenschriftliche Ausfüllungen vorgesehene Freiraum leer geblieben ist. Auch ohne vollständige Streichung des Formulartexts ist eindeutig, daß die Parteien ein befristetes Mietverhältnis vereinbart haben.