Schreibfehler bei der Adressangabe von Vergleichswohnungen

Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen, so macht ein offensichtlicher Schreibfehler bei der Angabe der Hausnummer die Erklärung nicht (formell) unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. (Vermieter) verlangt vom Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung für ein an den Bekl. vermietetes Reihenendhaus im K.weg 7e. Sein Mieterhöhungsverlangen begründete er mit der Nennung von fünf Vergleichswohnungen, u. a. im K.weg. Der Bekl. beantragt Klageabweisung, weil u. a. das Mieterhöhungsverlangen schon formell unwirksam sei, da eine Vergleichbarkeit der angegebenen Wohnungen nicht ersichtlich sei und ein Schreibfehler bei der Angabe „wie K.weg f" bei drei Wohnungen für den Bekl. nicht erkennbar gewesen sei. Das Gericht hat Beweis durch Sachverständigengutachten erhoben und der Klage stattgegeben.

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung in dem begehrten Umfang gemäß § 558 Abs. 1 BGB.

Die streitgegenständliche Mieterhöhungserklärung entspricht den Anforderungen des § 558 a BGB, und auch die übrigen gesetzlichen Voraussetzungen liegen vor.

Insbesondere war die Angabe der Vergleichswohnungen ausreichend, wobei es auf den offensichtlichen Fehler bei der falschen Angabe der Hausnummer des Bekl. nicht ankommen konnte.

Die Angabe der Vergleichswohnungen muss hinsichtlich Anschrift, Etage und Lage auf der Etage (links, rechts usw.) so genau erfolgen, dass der Mieter sie ohne Probleme und ohne eigenständige Nachforschungen gleich finden kann (BGH, VIII ZR 72/02 und 141/02, WM 2002, 149). Im vorliegenden Fall war die Nennung der jeweiligen Anschrift ausreichend, da es sich jeweils um Häuser in geschlossener Bauweise handelt.

Für die Vergleichbarkeit müssen die Wohnungen nicht identisch sein. Es reicht aus, wenn sie dem gleichen Wohnungsteilmarkt entstammen und in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sind. Für die Mieterhöhung einer Doppelhaushälfte kann deshalb als Vergleichsobjekt auch ein Einfamilienhaus herangezogen werden, weil beide artgleich eine abgeschlossene Bauweise darstellen (LG Berlin, 65 S 414/03, GE 2004, 1396). Diesen Kriterien werden die Angaben des Kl. gerecht.

Insbesondere steht zur Überzeugung des Gerichts nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest, dass die ortsübliche Miete für das Reihenendhaus des Bekl. im Zeitpunkt der Erhöhungserklärung 5,24 €/m2 betrug und damit über dem lag, was der Kl. vorliegend geltend gemacht hat. Dies ergibt sich aus den in sich schlüssigen und widerspruchsfreien Feststellungen des Sachverständigen B., dessen überzeugenden schriftlichen und mündlichen Ausführungen in der Verhandlung vom 4.3.2015 sich das Gericht nach eigener Prüfung anschließt. [...]

Entgegen der Ansicht des Bekl. war auch nicht die von ihm individuell vorgenommene Gartengestaltung zu berücksichtigen, was in gleichem Maße für die Wand- und Fußbodengestaltung gilt. Eine Berücksichtigung hätte in Hinblick auf die Ausstattungsmerkmale allenfalls dann er­folgen können, wenn die von dem Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen höherwertige Ausstattungsmerkmale wie etwa Parkettböden aufgewiesen hätten.

Auch die von dem Bekl. angeführte schmale Treppe war nicht als wertmindernd anzuerkennen, da sie ohne Zweifel den Bauvorschriften entspricht und in Reihenhäusern wegen der beengten Bauverhältnisse nicht unüblich ist.

Soweit der Bekl. Mängel, wie etwa eine lose Dampfsperre angebracht hat, so sind diese bei der Feststellung der ortsüblichen Miete nicht zu berücksichtigen, da jederzeit der ordnungsgemä­ße Zustand durch Mängelbeseitigung wiederherstellbar ist.

Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen, so macht ein offensichtlicher Schreibfehler bei der Angabe der Hausnummer die Erklärung nicht (formell) unwirksam.

Ein Vermieter verlangt vom Mieter eines Reihenendhauses Zustimmung zur Mieterhöhung, die mit fünf Vergleichsobjekten begründet war, von denen drei aus derselben Siedlung stammten. Bei Letzteren verwies der Vermieter darauf, es handele sich um Objekte „wie das" des Mieters mit der Hausnummer „K.weg ... f", tatsächlich war „K.weg ... e" gemeint. Wegen des – offensichtlichen – Schreibfehlers (offenbar bei der Adresse des Mieters) hielt der Mieter das Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam. Das Amtsgericht verurteilte ihn trotzdem zur Zustimmung.

Die Angabe der Vergleichswohnungen hätten als (formelle) Begründung gereicht. Auf den offensichtlichen Fehler bei der falschen Hausnummer des Beklagten sei es nicht angekommen. Die Angabe von Vergleichswohnungen müsse hinsichtlich Anschrift, Etage und Lage auf der Etage (links, rechts usw.) so genau erfolgen, dass der Mieter sie ohne Problem oder eigene Nachforschungen finden könne. Vorliegend habe die Anschrift der Vergleichsobjekte allein ausgereicht, da es sich um (Reihen-) Häuser gehandelt habe.

Man kann nicht häufig genug darauf hinweisen, dass eine Mieterhöhung aus zwei Phasen besteht, von denen im besten Fall die zweite wegfällt.

In Phase 1 erhält der Mieter ein Mieterhöhungsschreiben mit einer lediglich formalen Begründung, die entweder den Hinweis auf einen Mietspiegel, auf (mindestens) drei identifizierbare Vergleichswohnungen oder auf ein beigefügtes Sachverständigengutachten enthalten muss. In dieser Phase geht es nur darum, dass der Vermieter nicht „ins Blaue hinein" mehr Miete haben will. Stimmt der Mieter zu, ist das Verfahren beendet. Nur wenn er nicht zustimmt, muss der Vermieter seine formalen Behauptungen (nicht mehr als die ortsübliche Miete zu verlangen) inhaltlich begründen. Erst in dieser Phase 2 geht es an „Eingemachte".