Schreibfehler und nicht abrechenbare Kosten in Betriebskostenabrechnung, Rechnungsdaten, Steuernummer, Erläuterung des Verteilungsmaßstabes nicht zwingend, Graffitibeseitigung, Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell unwirksam, weil sie nicht abrechenbare Positionen enthält, Rechnungsdaten aufgrund offensichtlicher Schreibfehler falsch angegeben wurden oder Rundungsdifferenzen enthalten sind.

2. Zur formellen Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung bedarf es weder Rechnungsdaten noch der Angabe der Steuernummer und auch nicht der Erläuterung der jeweiligen Rechnung.

3. Die Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabes ist nicht in jedem Fall Voraussetzung für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung.

4. Die Kosten für die Beseitigung von Graffiti stellen keine Betriebskosten dar.

5. Ist es nach den örtlichen Gegebenheiten möglich, Wertstoff- und Papiertonnen zusätzlich aufzustellen, ist der Vermieter verpflichtet, von dieser Möglichkeit zur Reduzierung des kostenpflichtigen Restmülls Gebrauch zu machen, widrigenfalls verstößt er gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Betriebskostenabrechnung ist entgegen der Auffassung der Bekl. formell ordnungsgemäß. Sie ist insbesondere nachvollziehbar.

Es kann diesbezüglich auf die vollumfänglich zutreffenden Ausführungen des erstinstanzlichen Urteils verwiesen werden. Weder steht es dieser entgegen, dass nicht abrechenbare Positionen in die Abrechnung eingestellt wurden, noch, dass Rechnungsdaten aufgrund von offensichtlichen Schreibfehlern falsch angegeben wurden, noch, dass die Addition der Rechnungsbeträge, die mehrere Stellen hinter dem Komma ausweisen, eine andere Summe ergeben als die gerundet in die Abrechnung eingestellten Beträge, zumal die Differenz zugunsten des Bekl. ist. Es ist für den Mieter auch ohne Weiteres erkennbar, dass die Beträge in der letzten Spalte den gerundeten Beträgen der vorletzten Spalte entsprechen. Die Angabe der Beträge der vorletzten Spalte dient nur der Information des Mieters und ist ohnehin entbehrlich.

Zutreffend weist das Amtsgericht auch darauf hin, dass es zur formellen Wirksamkeit weder der Angabe der Rechnungsdaten, der Steuernummer noch der Erläuterungen der jeweiligen Rechnungen bedürfe. Der diesbezügliche Vortrag des Bekl., dies sei deshalb notwendig, weil einem Mieter das Kopieren der umfangreichen Unterlagen nicht zumutbar sei und eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des BGH aus sich heraus nachvollziehbar sein müsse, um formell wirksam zu sein, ergibt sich nicht aus der durch den Bekl. zitierten Rechtsprechung des BGH.

Die Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs ist nicht in jedem Fall Voraussetzung für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Eine Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b). Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung (BGH, Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07 -, Rn. 21, juris). Diesen Anforderungen genügt die hier streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung. Auf eine Erläuterung der Rechnungen kommt es auch nach der durch den Bekl. zitierten Rechtsprechung gerade nicht an. Die Ausführungen zur Nachvollziehbarkeit betreffen in den Entscheidungen immer die Betriebskostenabrechnung selbst, nicht jedoch die dieser zugrunde liegenden Rechnungsgrundlagen.

Ebenfalls zutreffend sieht das Amtsgericht die Kabelkosten als umlegbar an. Deren Umlage im Rahmen der Betriebskostenabrechnung ist im Mietvertrag unter § 3 Abs. 3 Nr. 13 vereinbart. Dass hierfür unter Abs. 2 eine gesondert bezeichnete Pauschale als monatliche Vorauszahlung zu leisten ist, steht der Umlegbarkeit nach Abs. 3 nicht entgegen. Die hier auf diese Position entfallenden Kosten liegen unterhalb der vertraglich vereinbarten Pauschale, die der Bekl. im Übrigen seit 2008 gar nicht mehr zahlt.

Die Ausführungen des Amtsgerichts zum Ablauf der Einwendungsfrist gem. § 556 Abs. 3 BGB sind zutreffend. Auch, wenn diese Position erstmals in der korrigierten Abrechnung auftauchte, erfolgte diese innerhalb der Abrechnungsfrist. Den Schutzgedanken, der Mieter könne sich darauf verlassen, dass Nachbesserungen nur noch zu seinem Vorteil wären, gibt es nicht. So ist es auch dem Vermieter, der eine formell unwirksame Betriebskostenabrechnung erstellt, unbenommen, innerhalb der Abrechnungsfrist eine wirksame nachzuschieben.

Die Berufung ist jedoch erfolgreich, sofern sich die Bekl. gegen die Umlage der Kosten für die Graffitientfernung i.H.v. 51,53 € wenden. Es kann dahinstehen, ob es sich, wie das Amtsgericht ausführt, um wiederkehrende Leistungen handelt, da es sich hierbei um nicht umlegbare Kosten der Instandhaltung bzw. Instandsetzung handelt (KG Berlin, Urt. v. 4.12.2003 - 22 U 86/02; OLG Düsseldorf, Urt. v. 27.3.2012 - 24 U 123/11; Langenberg in Schmidt-Futterer § 556, Rn. 149).

Die zulässige Anschlussberufung ist in der Sache nicht erfolgreich.

Zutreffend hat das Amtsgericht einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot aus den in den Entscheidungsgründen ausgeführten Gründen angenommen.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbsatz ist bei der Abrechnung der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Definition des Grundsatzes findet sich in § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV, § 24 Abs. 2 II. BV, wonach nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die „bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind“. Maßgeblich ist damit der Standpunkt eines „vernünftigen Wohnungsvermieters“, der ein „vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält“. Als Kontrollüberlegung bietet es sich an, jeweils im Einzelfall danach zu fragen, ob ein verständiger Vermieter die Kosten auch veranlasst hätte, wenn er sie selbst tragen müsste.

Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz löst damit keine Beschränkung der Privatautonomie des Vermieters aus. Er ist nicht gehindert, nach freiem Belieben Betriebskosten jeglicher Art und Höhe entstehen zu lassen, insbesondere Leistungen in Anspruch zu nehmen, die ihm z. B. die Verwaltung und Erhaltung des Mietobjekts angenehmer gestalten. An den Mieter weitergeben darf er sie jedoch nur bei ordnungsgemäßem Kostengrund und angemessener Kostenhöhe.

Zum anderen folgt aus der Definition, dass der Vermieter durchaus einen gewissen Ermessensspielraum hat. Er bedeutet indes nicht, dass ein Verstoß gegen die Wirtschaftlichkeit schon dann ausscheidet, wenn der Vermieter die höheren Kosten sachlich rechtfertigen, also ihren wirtschaftlichen Sinn darlegen kann. Maßgeblich sind die konkreten Verhältnisse des Einzelfalls. Hierzu gehören insbesondere die Größe und Art sowie die Lage des Mietobjekts. Nur bei Überschreitung des Ermessens ist die Umlage der insoweit entstandenen Kosten nicht gerechtfertigt, sondern der Vermieter muss sie aus der Nettomiete bestreiten (Schmidt-Futterer/Langenberg, BGB § 556 Rn. 278, beck-online).

Das Wirtschaftlichkeitsgebot bezieht sich sowohl auf die Anzahl und Größe der Müllbehälter wie auch auf die Häufigkeit der Leerung. Der Vermieter ist gehalten, das Volumen bzw. die Anzahl der Müllbehälter am Bedarf auszurichten.

Auch die Art der Müllbehälter ist unter dem Gesichtspunkt des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes zu beachten. Ist es nach den örtlichen Gegebenheiten möglich, Wertstoff- und Papiertonnen zusätzlich aufzustellen, ist der Vermieter verpflichtet, von dieser Möglichkeit der Reduzierung der kostenpflichtigen Restmüllmenge Gebrauch zu machen. (Schmidt-Futterer/Langenberg, BGB § 560 Rn. 96-97, beck-online m.w.N.).

Sofern die Kl. meint, der Bekl. habe aufgrund der wirtschaftlichen Entscheidungsfreiheit des Vermieters näher zu den Kosten vortragen müssen, hat der Bekl. dies in ausreichendem Maße getan. Bereits mit erstinstanzlichem Schriftsatz vom 4.2.2015 (dort. S. 3 f.) legt er dar, um wie viel sich die Kosten bei einer Bereitstellung von gelben Tonnen und einer Papiermülltonne reduzierten. Hierzu hat die Kl. nichts weiter vorgetragen.

Zutreffend und von der Berufung auch nicht mehr beanstandet geht das Amtsgericht davon aus, dass im Abrechnungszeitraum weder blaue Papiertonnen und eine gelbe Tonne noch ein Glasmüllcontainer vorhanden waren.

Entgegen der Berufung hat das Amtsgericht auch nicht die diesbezügliche Darlegungslast verkannt.

Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter (BGH, Urteil vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 340/10 -, juris). Die Darlegungs- und Beweislast des Mieters ist allerdings im Hinblick darauf, dass die für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit notwendigen Kenntnisse und Informationen allein der Vermieter besitzt, durch die Grundsätze der sekundären Darlegungslast einzuschränken (ebenso Langenberg, Betriebskostenrecht, Rn. K 23; Schmid, Mietnebenkosten, Rn. 1077e). Danach ist es Sache des Mieters, konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzutragen. Ist dies geschehen, so kann der Vermieter die Behauptung der Unwirtschaftlichkeit nur wirksam bestreiten, indem er die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen und Gesichtspunkte substantiiert dargelegt. Sodann ist es wiederum Sache des Mieters, in Auseinandersetzung hiermit die Unwirtschaftlichkeit darzulegen und zu beweisen.

Der Bekl. hat, wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, vorgetragen, dass die Hausmüllmenge wegen der nicht vorhandenen Trennungsmöglichkeiten mindestens doppelt so hoch ist wie notwendig. Die Kl. hat zu diesem Einwand nicht substantiiert Stellung genommen, sondern lediglich unzutreffend behauptet, es habe keine gelben und blauen Tonnen mehr gegeben.

Etwas anderes ergibt sich insbesondere nicht aus der durch die Kl. zitierten Entscheidung des BGH (Urt. v. 28.11.2007 - VIII ZR 243/06 - juris). Diese befasst sich mit einem ganz anderen Sachverhalt. Der Mieter konnte hier nicht die Unwirtschaftlichkeit des Wärmecontractings im Vergleich zu einer anderen Beheizungsart einwenden, weil er die Wohnung in Kenntnis des bestehenden Wärmelieferungsvertrages angemietet hatte. Dass - wie im vorliegenden Fall - die Entsorgung des Restmülls teurer ist als die - kostenlose - Papier- und Wertstoffentsorgung, liegt auf der Hand und bedarf keiner weiteren rechnerischen Darlegung. Bzgl. der Mengen und der Reduzierung der Kosten im Falle der Mülltrennung trägt der Bekl. jedoch substantiiert und unbestritten vor.

Ist es nach den örtlichen Gegebenheiten möglich, Wertstoff- und Papiertonnen aufzustellen, ist der Vermieter dazu verpflichtet und muss von der Möglichkeit zur Reduzierung des kostenpflichtigen Restmülls Gebrauch machen, so das Landgericht Berlin. Macht er das nicht, verstößt er gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz mit der Folge, dass der Mieter Schadensersatz geltend machen kann und/oder nur den Teil der Müllabfuhrgebühren zahlen muss, der bei wirtschaftlichem Betrieb angefallen wäre. Dem Urteil ist außerdem zu entnehmen, dass die Kosten für die Beseitigung von Graffiti keine Betriebskosten darstellen, und dass eine Betriebskostenabrechnung nicht deshalb formunwirksam ist, weil sie nicht umlagefähige Positionen, schreibfehlerbedingte Rechnungsdaten oder Rundungsdifferenzen enthält. Und: Für die formelle Wirksamkeit braucht es weder Rechnungsdaten noch Angabe der Steuernummer noch Erläuterung der jeweiligen Rechnung. Nicht einmal die Erläuterung des Verteilungsmaßstabes ist in jedem Fall erforderlich.

Vermieterin und Mieter stritten sich um eine Betriebskostenabrechnung. Im Streit war vor allem, ob die Betriebskostenabrechnung formell wirksam war, was der Mieter in Abrede stellte und damit begründete, dass nicht abrechenbare Positionen eingestellt wurden, Rechnungsdaten aufgrund von offensichtlichen Schreibfehlern falsch angegeben waren, die Addition der mehrere Stellen hinter dem Komma ausweisenden Rechnungsbeträge eine andere Summe ergaben als die gerundet in die Abrechnung eingestellten Beträge und die Rechnungsdaten weder Steuernummern noch Erläuterungen enthielten. Das AG hatte den Mieter überwiegend zur Zahlung verurteilt, u. a. auch hinsichtlich der Kosten für Graffiti-Entfernung. Der Mieter hatte obsiegt mit dem Einwand, die Vermieterin habe bei der Umlage der Müllabfuhrkosten gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verstoßen, weil, obwohl die Örtlichkeiten es zugelassen hätten, keine Wertstofftonnen aufgestellt wurden. Beide Parteien gingen in die Berufung, die Vermieterin wegen der Kürzung der Müllabfuhrgebühren.

Das LG Berlin hielt die Betriebskostenabrechnung der Vermieterin für formell wirksam. Die vom Mieter geforderte Erläuterung des Verteilungsmaßstabs sei nicht in jedem Fall Voraussetzung für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Eine Abrechnung solle den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Hier habe die Vermieterin mit allgemein verständlichen Verteilungsmaßstäben gearbeitet, die keiner Erläuterung bedürften. Auch eine Erläuterung der Rechnungen sei nicht erforderlich, denn nach höchstrichterlicher Rechtsprechung betreffe die Forderung auf Nachvollziehbarkeit nur die Betriebskostenabrechnung selbst, nicht jedoch die dieser zugrunde liegenden Rechnungen.

Die Kosten für die Graffiti-Entfernung habe die Vermieterin aber nicht umlegen dürfen. Dabei könne dahinstehen, ob es sich um wiederkehrende Leistungen handele. Entscheidend sei, dass es sich hierbei um nicht umlegbare Kosten der Instandhaltung bzw. Instandsetzung handele.

Keinen Erfolg hatte die Vermieterin mit ihrer Anschlussberufung in Sachen Müllabfuhrkosten, weil sie gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen habe.

§ 556 Abs. 3 Satz 1, 2. Halbsatz BGB schreibe bei der Umlage von Betriebskosten den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit fest. Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die „bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind“. Maßgeblich sei der Standpunkt eines „vernünftigen Wohnungsvermieters“, der ein „vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält“. Zu Kontrollzwecken sei zu fragen, ob ein verständiger Vermieter die Kosten auch veranlasst hätte, wenn er sie selbst tragen müsste.

Zwar sei der Vermieter nicht gehindert, nach freiem Belieben Betriebskosten jeglicher Art und Höhe entstehen zu lassen, insbesondere Leistungen in Anspruch zu nehmen, die ihm z. B. die Verwaltung und Erhaltung des Mietobjekts angenehmer gestalten. An den Mieter weitergeben dürfe er sie jedoch nur bei ordnungsgemäßem Kostengrund und angemessener Kostenhöhe, auch wenn ein gewisser Ermessensspielraum bestehe. Letzteres bedeute indes nicht, dass ein Verstoß gegen die Wirtschaftlichkeit schon dann ausscheide, wenn der Vermieter die höheren Kosten sachlich rechtfertigen, also ihren wirtschaftlichen Sinn darlegen könne. Maßgeblich seien die konkreten Verhältnisse des Einzelfalls, wozu insbesondere die Größe und Art sowie die Lage des Mietobjekts gehörten. Nur bei Überschreitung des Ermessens sei die Umlage der insoweit (also der Differenz zwischen tatsächlichen und den bei Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes) entstandenen Kosten nicht gerechtfertigt, und der Vermieter müsse sie aus der Nettomiete bestreiten.

Hinsichtlich der Kosten für die Müllabfuhr beziehe sich das Wirtschaftlichkeitsgebot sowohl auf die Anzahl und Größe der Müllbehälter als auch auf die Häufigkeit der Leerung. Der Vermieter sei gehalten, das Volumen bzw. die Anzahl der Müllbehälter am Bedarf auszurichten.

Auch die Art der Müllbehälter sei unter dem Gesichtspunkt des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes zu beachten. Sei es nach den örtlichen Gegebenheiten möglich, Wertstoff- und Papiertonnen zusätzlich aufzustellen, sei der Vermieter verpflichtet, von dieser Möglichkeit der Reduzierung der kostenpflichtigen Restmüllmenge auch Gebrauch zu machen. Unstreitig seien weder blaue Papiertonnen noch eine gelbe Tonne und auch kein Glasmüllcontainer vorhanden gewesen.

Der Mieter habe einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz ausreichend dargetan. Weil allein der Vermieter die für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit notwendigen Kenntnisse und Informationen besitze, sei nur eine eingeschränkte Darlegungs- und Beweislast des Mieters zu fordern. Er müsse lediglich konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vortragen, der Vermieter könne dann die Behauptung der Unwirtschaftlichkeit wirksam bestreiten, wenn er die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen und Gesichtspunkte substantiiert darlege.

Der Mieter hatte im konkreten Fall vorgetragen, dass die Hausmüllmenge wegen der nicht vorhandenen Trennungsmöglichkeiten mindestens doppelt so hoch wie nötig sei. Dass die Entsorgung des Restmülls teurer sei als die Papier- und Wertstoffentsorgung, liege auf der Hand, meinte das Landgericht.