Schönheitsreparaturklausel bei Übergabe einer renovierungsbedürftigen Wohnung mit Ausgleichszahlung

Eine Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist auch bei Übergabe einer renovierungsbedürftigen Wohnung wirksam, wenn durch den vom Vermieter gewährten finanziellen Ausgleich der Höhe nach vom Mieter vorzunehmende Renovierungsarbeiten ausreichend kompensiert werden (im Anschluss an BGH - VIII ZR 185/14 -, GE 2015, 649).

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Berufung ist unbegründet.

Der Kl. kann von den Bekl. gemäß §§ 280 Abs. 1 u. Abs. 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB Zahlung von 1.265,59 € verlangen.

Die Bekl. haben ihre Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verletzt.

Die Klausel in § 4 Abs. 6 des Mietvertrages ist wirksam.

Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, ist dann unwirksam, wenn dem Mieter hierfür kein angemessener Ausgleich gewährt wird (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt - jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung - dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat (BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14 -, GE 2015, 649 = NZM 2015, 374 ff., Tz. 24). Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Auf eine Abgrenzung zwischen einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchsspuren beschreiben und die Grenze fließend ist. Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine „renovierte“ Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bleiben überdies Abnutzungs- und Gebrauchsspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt dies einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände (BGH, aaO. Rn 30 f.).

Hier kann letztlich dahinstehen, ob sich die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen Zustand im oben genannten Sinne befand. Es ist allerdings klarzustellen, dass insoweit außer Betracht bleibt, dass der Herd samt Ofen unsauber war und sich auf den Badfliesen und -armaturen Flecken von Rost befanden. Denn die Beseitigung der genannten Beeinträchtigungen hätte begrifflich keine Schönheitsreparatur dargestellt. Maßgeblich kann allenfalls sein, dass der Holzfußboden sich in einem zu überarbeitenden Zustand befand und Gleiches für die Scheuerleisten und Türen galt. Hinzu kommt noch, dass die Heizungsrohre und die entsprechenden Deckendurchbrüche nicht gestrichen waren. Schließlich waren auch Wände in Bad und Küche nicht tapeziert.

Jedenfalls ist hier davon auszugehen, dass die Wohnung in einem Maße renovierungsbedürftig war, das durch den Erlass der Nettokaltmiete für den ersten Monat des Mietverhältnisses ausgeglichen war. Die formularvertragliche Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung kann nämlich wirksam vereinbart werden, sofern die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungsspuren durch einen vom Vermieter gewährten Ausgleich kompensiert wird, durch den der Mieter so gestellt wird, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden. Die Parteien können sich etwa dafür entscheiden, dass der Mieter zum Ausgleich für den Renovierungsaufwand für eine bestimmte Zeit weniger oder gar keine Miete zu entrichten hat (BGH, aaO. Rn. 35 f.). Aufgrund der allenfalls nur in geringfügigem Umfang gegebenen Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung stellt sich der Nachlass einer Nettokaltmiete hier als ausreichende Kompensation im vorgenannten Sinne dar. […]

Ohne Erfolg tragen die Bekl. vor, dass die Schönheitsreparaturen in den drei Zimmern und im Flur nicht erforderlich gewesen seien. Macht ein Mieter geltend, dass trotz Ablauf der regelmäßigen Renovierungsfrist eine Renovierung nicht erforderlich sei, trifft ihn insoweit die Darlegungs- und Beweislast, und zwar auch in Bezug auf die konkrete Nutzung der Wohnung (BGH, Urt. v. 26. September 2007 - VIII ZR 143/06 - GE 2007, 1622 = NJW 2007, 1622). Hier haben die Bekl. jedoch lediglich pauschal behauptet, dass sich die Wohnung in einem sehr guten, weitervermietbaren Zustand befunden habe. Sie tragen aber keine Umstände vor, aus denen sich ergeben könnte, weshalb trotz Ablaufs der üblichen Renovierungsfrist von fünf Jahren gleichwohl keine Abnutzung in einem Maße stattgefunden haben soll, die eine Renovierung erforderte. Die Bekl. machen insbesondere nicht etwa geltend, die Wohnung nur in einem eingeschränkten Umfang genutzt zu haben.

Mit Schreiben vom 6. November 2013 hatte der Kl. den Bekl. eine Frist gemäß § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB gesetzt. In dem genannten Schreiben hat der Kl. die Arbeiten, deren Durchführung er von den Bekl. begehrte, hinreichend beschrieben. Es war für die Bekl. ohne Weiteres erkennbar, welche Abnutzungen der Kl. beanstandete und welche Arbeiten zu deren Beseitigung erforderlich waren. Es kann dahinstehen, ob die gesetzte Frist ausreichend war oder - falls sie zu kurz bemessen gewesen sein sollte - gegebenenfalls eine längere Frist in Gang gesetzt worden sein sollte. Denn in der Regel stellt es eine endgültige Erfüllungsverweigerung im Sinne von § 281 Abs. 2 BGB dar, wenn der Mieter - wie hier die Bekl. - ohne die Vornahme der geschuldeten Arbeiten auszieht und auch keine Anstalten für die Vorbereitung oder Ausführung der erforderlichen Maßnahmen getroffen hat (vgl. BGH, Urt. v. 19. November 1997 - XII ZR 281/95 - GE 1998, 1303 = NJW 1998, 1303 f.; Urteil vom 18. Februar 2010 - III ZR 295/09 - BGHZ 184, 288 ff.). Auch mit ihrem Schreiben vom 15. November 2013 haben sich die Bekl. noch einmal ausdrücklich auf den Standpunkt gestellt, überhaupt nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen zu sein. […]

Eine Schönheitsreparaturklausel ist auch bei Übergabe einer renovierungsbedürftigen Wohnung wirksam, wenn durch den vom Vermieter gewährten finanziellen Ausgleich der Höhe nach vom Mieter vorzunehmende Renovierungsarbeiten ausreichend kompensiert werden (im Anschluss an BGH - VIII ZR 185/14, GE 2015, 649).

Formularmietvertraglich hatte der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen. Der Vermieter hatte dem Mieter in diesem Zusammenhang die Miete für den ersten Monat erlassen. Nach Ende des Mietverhältnisses verlangte der Vermieter Schadensersatz i. H. v. 1.265,59 € wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Dieser wandte (offenbar im Hinblick auf die neue Rechtsprechung des BGH zur Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel bei Übergabe einer renovierungsbedürftigen Wohnung) ein, dass ihm zu Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte Wohnung übergeben worden war. Sein Vortrag zum Zustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses war jedoch unsubstantiiert, genauso wie zur Behauptung, nach Ende des Mietverhältnisses seien Schönheitsreparaturen nicht notwendig gewesen. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter antragsgemäß; dieser ging in die Berufung.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Im Anschluss an das Urteil des BGH vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, GE 2015, 649 ging die Kammer davon aus, dass der Mieter zwar für vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren nicht verantwortlich sei. Diese blieben jedoch außer Betracht, wenn sie so unerheblich seien, dass sie bei lebensnaher Betrachtung im Gesamteindruck nicht ins Gewicht fielen. Entscheidend sei, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln würden. Im vorliegenden Fall könne letztlich dahinstehen, ob sich die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses in einem renovierungsbedürftigen Zustand befunden habe. Jedenfalls könne (nach dem Prozessvortrag) davon ausgegangen werden, dass die Wohnung vorliegend nur in einem Maße renovierungsbedürftig gewesen sei, was durch den Erlass der Nettokaltmiete für den ersten Monat des Mietverhältnisses ausgeglichen gewesen sei.

Zum Zustand der Wohnung bei Rückgabe nach beendetem Mietverhältnis habe der Mieter lediglich pauschal behauptet, dass sich die Wohnung in einem sehr guten, weitervermietbaren Zustand befunden habe. Dazu seien keine Umstände vorgetragen, aus denen sich ergeben könnte, weshalb trotz Ablaufs der üblichen Renovierungsfristen von fünf Jahren gleichwohl keine Abnutzung in einem Maße stattgefunden haben soll, die eine Renovierung erforderte.