Schönheitsreparaturen und vertragswidriger Gebrauch durch starkes Rauchen

1. Auch bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel schuldet der Mieter Schadensersatz für Substanzschäden durch starkes Rauchen.

2. Das ist dann der Fall, wenn über Leistungen wie Tapezieren, Spachteln, Grundieren und Streichen hinaus Kosten für die Beseitigung von Putzschäden geltend gemacht werden.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem beendeten Wohnraummietvertrag.

Die Rechtsvorgängerin der Kl. und der Bekl. als Mieter schlossen am 2.5.2006 einen Wohnraummietvertrag (MV). Nach § 4 Nr. 6 Satz 1 MV war der Mieter verpflichtet, die während des Mietverhältnisses erforderlichen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Weiter heißt es: „Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen und umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Die zuletzt vom Bekl. geschuldete monatliche Netto-Kaltmiete betrug 400 €. Der Bekl. kündigte das Mietverhältnis zum Ablauf des Januar 2023 und wurde durch anwaltliches Schreiben vom 14.2.2023 zur Übergabe der Wohnung aufgefordert, die am 23.2.2023 erfolgte. Die Kl. forderte den Bekl. mit Schreiben vom 23.2.2023 auf, im Einzelnen aufgeführte Arbeiten in der Wohnung bis 10.3.2023 durchzuführen. Diese Arbeiten sind nicht erfolgt. Ab dem 1.7.2023 betrug die Netto-Kaltmiete 530 €.

Die Kl. meint, der Bekl. schulde die Durchführung von Schönheitsreparaturen und den Ersatz der Kosten bzw. Schadenersatz i.H.v. 11.258,28 €, die sich aus dem Aufwand für Reinigungs-/Entsorgungsarbeiten für 47 Stunden à 25 € (1.175 €), der Rechnung vom 30.4.2023 über 2.302,79 €, der Rechnung vom 31.5.2023 über 5.530,49 €, einer Nutzungsentschädigung für Februar 2023 i.H.v. 130 € und den Mietausfall von März bis Juni 2023 i.H.v. 2.120 € zusammensetze.

Mit Urteil vom 9.4.2024 hat das Amtsgericht den Bekl. zur Zahlung von 280 € nebst Zinsen sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 96,15 € verurteilt und im Übrigen die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, die Kl. habe einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung für Februar 2023 wegen verspäteter Rückgabe der Wohnung sowie 150 € für die Entfernung von Auslegware und Linoleum. Die Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam. Sowohl die Quotenabgeltungsklausel in § 4 Nr. 6 MV als auch der Entschädigungsanspruch des Vermieters in § 14 Nr. 2 MV benachteiligten den Mieter unangemessen, § 14 Nr. 2 MV sei intransparent. […]

Die Berufung ist teilweise begründet. […] Die Kl. hat einen Anspruch i.H.v. 7.685,64 €.

II. Der Kl. steht ein Anspruch auf Schadensersatz zu. Der Bekl. ist zur Beseitigung der von ihm zu vertretenden Schäden an der Mietsache als Mieter auch ohne vertragliche Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen heranzuziehen.

II.1 Die Schönheitsreparaturen sind dem Bekl. dagegen nicht wirksam übertragen worden, was von Amts wegen zu prüfen war. […] Werden die Schönheitsreparaturen im Rahmen eines Formularvertrages auf den Mieter übertragen, so handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen i.S.d. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB. Sie werden nur dann Vertragsbestandteil, wenn sie den Anforderungen der §§ 305-305c BGB genügen und unterliegen der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB (BeckOK MietR/Siegmund, 37. Ed. 1.8.2024, BGB § 535 Rn. 5218, beck-online).

Die Regelung in § 4 Ziff. 6 MV zu den Schönheitsreparaturen ist unwirksam. Damit gehören die Schönheitsreparaturen als Erhaltungsmaßnahme zum Pflichtenprogramm der Kl. als Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 535 BGB, Rn. 540).

§ 4 Ziff. 6 MV benachteiligt den Bekl. als Mieter unangemessen (§ 307 Abs. 1 BGB). Die Übertragung nach § 4 Ziff. 6 Satz 1 MV ist nach der BGH-Rechtsprechung grundsätzlich wirksam (vgl. BeckOK MietR/Siegmund, 37. Ed. 1.8.2024, BGB § 535 Rn. 5221, beck-online). Diese einfache Übertragungsklausel in Satz 1 wurde jedoch im Weiteren um die Art der Ausführung ergänzt. Der Wirksamkeit der Klausel steht insoweit entgegen, dass aus der Klausel für den Mieter nicht hinreichend deutlich erkennbar ist, dass die Fenster nur von innen zu streichen sind. Aus der Formulierung in dem Mietvertrag ist nicht zweifelsfrei ersichtlich, dass sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster bezieht. Der Außenanstrich gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen (BGH NJW 2010, 674; 2009, 1408; BeckOK MietR/Siegmund, 37. Ed. 1.8.2024, BGB § 535, beck-online). Bei Zweifeln hinsichtlich des Verständnisses von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gehen diese zu Lasten des Verwenders. Bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung gemäß § 305 Abs. 2 BGB, wonach die Fenster der Wohnung auch von außen zu streichen wären, wird der Bereich der wirksam abwälzbaren Schönheitsreparaturen überschritten (AG Hamburg, Urteil vom 26.10.2022 - 49 C 150/22, Rn. 27; AG Charlottenburg, Urteil vom 26.10.2023 - 210 C 176/23-, GE 2023, 1250, Rn. 39-40, juris). Eine sprachliche Reduktion auf das zulässige Maß ist unzulässig, da dies eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion beinhalten würde. Dem steht hier nicht entgegen, dass sich die Formulierung an § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV orientiert. Die Formulierung aus der II. BV ist zum einen nicht wortgenau übernommen, zum anderen geht aus § 4 Ziff. 6 Satz 2 MV nicht mit der erforderlichen Klarheit hervor, dass sich die Beschränkung auf den Innenbereich nicht nur auf die Außentüren, sondern auch auf die Fenster bezieht. Aus der Sicht eines verständigen Mieters ist der Zusatz „von innen“ am Ende der Aufzählung nicht erkennbar auf sämtliche in diesem Teil der Klausel angeführten Bereiche bezogen, sondern kann aufgrund der Formulierung am Ende des Satzes „von innen“ hinter dem Wort Außentüren ohne einen zusätzlichen allgemeinen Hinweis auf die Beschränkung auf Abnutzungen innerhalb der gemieteten Wohnung (vgl. BGH, Hinweisbeschluss vom 20.3.2012 - VIII ZR 192/11, GE 2012, 821 = NZM 2012, 527 Rn. 11, beck-online) ebenso dahingehend verstanden werden, mit der Beschränkung auf das Streichen nur der Innenseite seien lediglich die Außentüren der Wohnung gemeint.

II.2 Daher kann es dahinstehen bleiben, dass die in § 4 Nr. 6 Satz 3 MV enthaltene Quotenabgeltungsklausel unwirksam ist. Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag benachteiligt den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsabschluss verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (BGH NJW-RR 2024, 564, beck-online).

Diese Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel würde jedoch nicht zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Übertragung der Schönheitsreparaturen führen. Der Zweck der Abgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der vom ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Sie ergänzt deshalb die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Fall, dass die Renovierungspflicht noch nicht fällig ist. Das Zusammentreffen einer unwirksamen Abgeltungsklausel mit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel führt daher nicht zur Unwirksamkeit der letzteren Klausel (BGH NZM 2024, 325 Rn. 34, 35, beck-online).

II.3 Der in § 14 Ziff. 1 MV enthaltene Fristenplan, wonach die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in den dort aufgeführten Räumen alle drei, fünf oder sieben Jahre erforderlich werden, würde ebenfalls nicht zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen führen. Die Regelung enthält keine „starre” Fälligkeitsregelung. Eine Mietvertragsklausel zur Tragung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter, wonach die schlichte Abwälzung derselben flankiert wird mit „Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre”, hält der Inhaltskontrolle stand (BGH, NJW 2004, 2087, beck-online), da der Fristenplan „weichzeichnende“ Zusätze wie „in der Regel“ etc. enthält (MüKoBGB/Wurmnest, 9. Aufl. 2022, BGB § 307 Rn. 135).

III. Der Bekl. schuldet jedoch Schadensersatz aus § 280 Abs. 1 BGB infolge der Überschreitung der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs i.S.d. § 538 BGB. Die Kl. hat den Bekl. aufgefordert, im Einzelnen aufgeführte Arbeiten vorzunehmen. Mit der Klage wurden die Schäden und die dadurch erforderlichen Reparaturen neben der Ansicht zu den Schönheitsreparaturen dargelegt. Damit ist dem Bekl. als Mieter deutlich vor Augen geführt worden, was er zu erledigen hat. Zur Beseitigung der von ihm zu vertretenden Schäden an der Mietsache ist der Mieter auch ohne vertragliche Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen heranzuziehen (BeckOK MietR/Siegmund, 37. Ed. 1.8.2024, BGB § 535 Rn. 5210, beck-online).

III.1 Dazu ist eine Abgrenzung von den der Kl. obliegenden Schönheitsreparaturen zu dem darüber hinausgehenden Schaden erforderlich. Grundsätzlich können Folgen des Rauchens vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (§ 538 BGB) umfasst werden, wobei selbst übermäßiges Rauchen als vertragsgemäß angesehen werden kann, jedoch nur solange sich die Spuren durch (einfache) Schönheitsreparaturen beseitigen lassen (BGH, Urteil vom 28.6.2006 - VIII ZR 124/05; GE 2006, 1158 = NZM 2006, 691, beck-online). Ein Schadensersatzanspruch wegen exzessiven Rauchens kann auch nicht allein durch Rückschluss aus einer vorgelegten Rechnung ermittelt werden, wenn dort lediglich Leistungen wie Tapezieren, Spachteln, Grundieren, Streichen genannt werden. Denn derartige Maßnahmen sind üblicherweise veranlasst, um Schönheitsreparaturen auszuführen. Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam und hätte der Vermieter wegen langer Mietdauer vor der Weitervermietung ohnehin renovieren müssen, kann es im Einzelfall am Schaden fehlen (BeckOK MietR/Siegmund, 37. Ed. 1.8.2024, BGB § 535 Rn. 5212, beck-online).

Nach dem dem Berufungsverfahren zugrunde zu legenden Vortrag der Kl., dem der Bekl. nicht dem Grunde nach, also den Folgen des exzessiven Rauchens auf die Substanz der Wohnung, sondern bzgl. der Höhe der Beseitigungskosten entgegengetreten ist, sind die dadurch entstandenen Kosten vom Bekl. zu ersetzen. Der Schaden ließ sich jedenfalls nicht allein durch Malerarbeiten beseitigen, sondern erforderte die teilweise Erneuerung des Putzes an den Wänden der gemieteten Wohnung. Das Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet hier eine Schadensersatzpflicht des Bekl. als Mieter, da dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht wurden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen i.S.d. § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beseitigen ließen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erforderten (BGH NZM 2008, 318; LG Hannover BeckRS 2016, 08703; BeckOK MietR/Siegmund, 37. Ed. 1.8.2024, BGB § 535 Rn. 5214, 5215, beck-online).

Der Schadensersatzanspruch als Geldanspruch ist mit Ablauf der dem Bekl. gesetzten Frist entstanden und auf Ersatz der für die Durchführung der Reparaturen erforderlichen Kosten gerichtet. Insoweit dürfen jedoch nur die objektiv notwendigen Arbeiten in Ansatz gebracht werden. Die Kl. hat dabei die Wahl, ob sie die Arbeiten erledigen lässt und dem Bekl. als Mieter die Kosten in Rechnung stellt oder den Ersatz abstrakt berechnet.

Insoweit hat die Kl. durch Vorlage der Rechnungen 11/2023 vom 30.4.2023 und 13/2023 vom 31.5.2023 zu den anfallenden Arbeiten substantiiert vorgetragen. Das einfache Bestreiten des Bekl. war nicht ausreichend, denn die Rechnungen sind bezüglich der nachfolgend aufgeführten Positionen wesentliche Anhaltspunkte für die Bestimmung des zur Herstellung erforderlichen Aufwandes i.S.v. § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB und in Anwendung von § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO zugrunde zu legen.

Der Kl. stehen mithin aus der Rechnung 11/2003 vom 30.4.2023, die von der Kl. beglichen worden ist, für das Entfernen von Resttapete mit einem Zeitaufwand von 11,5 Stunden, für das Entfernen der beschädigten Holzsockelleisten mit einem Aufwand von 1 Stunde, für die Entfernung von defektem Putz und Wiederherstellung der Sockelleisten inklusive Ausbesserung von Putzstellen am unteren Wandbereich mit einem Aufwand von sechs Stunden, der Entfernung defekten Wandputzes an der Giebelseite nebst Entsorgung und Neuanbringung des Putzes in einer Fläche von 10,05 m2, der Anbringung von 27,6 m Eckschutzschienen an Fenster- und Türlaibungen und Materialkosten für die notwendige Behandlung des erneuerten Putzes mit KEFA Clean und KEFA Rid, mithin 467,48 €, 87,50 €, 243,90 €, 686,42 €, 88,32 € und 361,50 € = 1.935,12 € zzgl. 19 % = 2.302,79 € zu.

Aus der Rechnung 13/2023 vom 31.5.2023 stehen der Kl. die Kosten für die Erneuerung des Putzes in einem Umfang von 74,7 m2 bei einem EP von 16,63 €/m2 = 1.242,26 € zu. Auf diesen Umfang von 74,7 m2 ist der Anspruch auf Ersatz der Kosten für Malerarbeiten zu den Pos. 2. und 7. mit EP von 1,87 € und 10,20 € beschränkt, also 139,69 € und 761,94 €. Soweit insgesamt für 146,78 m2 der Ersatz von Kosten geltend gemacht wird, lässt sich dieser nicht auf Schäden an der Substanz der Wohnung, hier den Putz, der auf 74,7 m2 erneuert werden musste, zurückführen, sondern betrifft weitergehende Malerarbeiten, die den der Kl. obliegenden Arbeiten zuzuordnen sind, da diese keinen Anspruch auf Rückgabe einer renovierten Wohnung hat. Dies gilt ebenfalls für die Pos. 3. Nach dem zugrunde zu legenden Vortrag der Kl. besteht im Weiteren ein Anspruch für die Pos. 8. und 9. Diese Arbeiten sind den Folgen des Rauchens zuzuordnen, da insoweit ebenfalls die Substanz angegriffen worden ist, mithin besteht ein Anspruch auf weitere 121,95 € und 350 €, insgesamt 2.615,84 € netto, 3.112,85 € brutto. Ein Anspruch für das Anschleifen des alten Dielenbodens für nachfolgende Belagarbeiten sowie das Nachschrauben der Dielen inklusive Material i.H.v. 365,85 € besteht nicht. Ein Zusammenhang mit dem exzessiven Rauchen und der dadurch erfolgten Substanzverletzung der gemieteten Wohnung ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Dies gilt auch für die unter 11 aufgeführte Position bezüglich der Lieferung und Montage einer Innentür inkl. Zarge, hier gleichlautend mit Pos. 10, die von der Kl. nicht geltend gemacht worden ist.

III.2 Soweit die Kl. für Reinigungs- und Entsorgungsarbeiten weitere 1.175 € auf der Grundlage eines Stundenlohnes von 25 € für das Putzen von Fenstern, die Entsorgung und Entfernung von (weiterer) Tapete, die Endreinigung der Wohnung, das Entfernen von Sperrmüll aus der Wohnung sowie die Entsorgung von Auslegeware und Farbeimer geltend macht, fehlt es nach dem zulässigen Bestreiten bzgl. der Höhe durch den Bekl. an substantiiertem Vortrag der Kl. Ein solcher Vortrag ist auch nicht in II. Instanz erfolgt. Daher hat es insoweit bei der vom Amtsgericht ausgeurteilten Höhe von 150 € zu verbleiben.

IV. Der Bekl. haftet für verzögerungsbedingte Mietausfallschäden gemäß §§ 280 Abs. 2, 286 BGB. Der Anspruch auf Ersatz des Verspätungsschadens besteht für den Zeitraum bis Juni 2023. Die Zeitdauer wird bestimmt durch die angemessene Suche nach einem Handwerker, dem Arbeitsbeginn und der Durchführung der Arbeiten, die sich aus den Rechnungen 11/2023 und 13/2023 mit einer Arbeitsausführung in der 16.-22. Kalenderwoche des Jahres 2023, also bis 9. Juni 2023, ergeben. Der Bekl. schuldet Ersatz des Mietausfalls bis zum zügigen Abschluss der Renovierung. Dabei ist zugrunde zu legen, dass die Kl. die Wohnung zum Februar 2023 für eine Miete von 530 € netto-kalt hätte neu vermieten können. Soweit der Bekl. auf die Begrenzung der Miethöhe verweist, ist durch die Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung (Mietpreisbegrenzungsverordnung - MietbegrenzV) vom 8.6.2021 für die in Kremmen gelegene Wohnung eine Begrenzung nicht erfolgt. Der Anspruch besteht mithin bis einschließlich Juni 2023 i.H.v. 2.120 €.

V. Die Ansprüche der Kl. sind nicht verjährt. […] Die Verjährung der klägerischen Ansprüche wurde nach § 204 Satz 1 Nr. 1 BGB durch die Erhebung der Klage als Rechtsverfolgungsmaßnahme gehemmt. Für den Eintritt der Hemmung ist es nach § 167 ZPO ausreichend, wenn die Klageschrift rechtzeitig bei Gericht eingeht und die Zustellung demnächst erfolgt. Die Übergabe der Wohnung erfolgte am 23. Februar 2023, die Klage ging am 16. August 2023 beim Amtsgericht ein, die Gerichtskosten wurden am 22. August 2023 gezahlt. Die Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens erfolgte am 25. August 2023, die Zustellung der Klage mit dieser Anordnung erfolgte am 14. September 2023. Für den Eintritt der Hemmung ist es nach § 167 ZPO ausreichend, wenn die Klageschrift rechtzeitig bei Gericht eingeht und die Zustellung demnächst erfolgt, was vorliegend gegeben ist. Dagegen kann sich die Kl. nicht auf § 24 MV berufen, der eine Verjährung der Ansprüche von 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses vorsieht. In einem Formularmietvertrag sind Verjährungsabreden mit dem Urteil des BGH vom 8.11.2017 (NJW 2017, 3707), in welchem er die sog. „symmetrische“ Verjährungsverlängerung für unwirksam erklärt hat, nur noch in sehr engem Rahmen möglich (vgl. Schmidt NZM 2019, 1; BeckOK MietR/Klotz-Hörlin, 37. Ed. 1.8.2024, BGB § 548 Rn. 68, 69, beck-online).

VI. Der vom Bekl. behauptete Wasserschaden steht den streitgegenständlichen Ansprüchen der Kl. ohnehin nicht entgegen, da keine Anzeige des Mangels behauptet wurde und Schadensersatzansprüche daher ohnehin nicht geltend gemacht werden konnten (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 536c BGB, Rn. 42).

VII. Der Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten ist wegen Verzuges des Bekl. mit dem in der Rechnung vom 16. August 2023 geltend gemachten Betrages mit der Räumung der Wohnung nach §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB begründet.

Schönheitsreparaturen schuldet der Mieter nur, wenn die Verpflichtung ihm wirksam übertragen wurde. Ist das nicht der Fall, hat er aber für schuldhaft verursachte Substanzschäden einzustehen, die durch übermäßiges Rauchen verursacht wurden. Das ist dann der Fall, wenn über Leistungen wie Tapezieren, Spachteln, Grundieren und Streichen hinaus Kosten für die Beseitigung von Putzschäden geltend gemacht werden.

Im Mietvertrag aus dem Jahr 2006 war geregelt, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen hatte. Nach Kündigung und Rückgabe der Wohnung im Februar 2023 verlangte die Vermieterin Schadensersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen und sonstige Arbeiten und Ersatz des Mieterausfalls von März bis Juni 2023. Das Amtsgericht wies die Klage im Wesentlichen ab, weil die Schönheitsreparaturklausel unwirksam sei; die Berufung der Vermieterin war zu einem Großteil erfolgreich.

Das Landgericht Neuruppin hielt zwar (mit dem Amtsgericht) die vertragliche Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen für unwirksam, weil die Formulierung „Streichen … der Fenster und Außentüren von innen“ unklar sei und damit auch gemeint sein könne, dass der Mieter die Fenster von außen zu streichen habe, was eine unangemessene Benachteiligung darstelle. Aus den eingereichten Rechnungen ergebe sich aber, dass nicht nur Malerarbeiten als Folge des Rauchens erforderlich gewesen seien, sondern auch die Beseitigung von Putzschäden. Damit habe der Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch überschritten und schulde Schadensersatz, der auch den Nutzungsausfall für den Mietausfall von März bis Juni umfasse. Die Zeitdauer ergebe sich aus der angemessenen Suche nach einem Handwerker, dem Arbeitsbeginn und der Durchführung der Arbeiten.

Das Urteil gibt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen wieder, wobei die Ausführungen zur Quotenabgeltungsklausel (auch bei Unwirksamkeit keine Auswirkung im Übrigen) und zum Fristenplan („in der Regel“ wirksam) für die Entscheidung unerheblich waren. Nicht zu folgen ist dem Urteil allerdings, wenn es mit dem Amtsgericht meint, die Wiederholung des Gesetzeswortlauts von § 27 II. BV, der Fenster und Außentüren von innen betreffe, sei unklar und damit unwirksam (siehe auch die ablehnende Anmerkung zu einer entsprechenden Entscheidung des AG Charlottenburg in GE 2023, 1228). Die vom Landgericht zitierte Entscheidung des BGH -VIII ZR 192/11 (GE 2012, 821) hat folgenden Wortlaut:

„Anders als die Revision meint, ist angesichts der Formulierung des § 8 Nr. 1 MV auch bei mieterfeindlichster Auslegung nicht davon auszugehen, dass von der Klausel auch das Streichen der Türen von außen umfasst sein soll. Vielmehr geht aus der Klausel mit der erforderlichen Klarheit hervor, dass mit dem Streichen der Türen nur der Innenbereich gemeint ist. Die Formulierung ‚Streichen der Türen‘ ist eingebettet in eine Passage, die beginnt mit ‚Innenanstrich der Fenster‘ und endet mit ‚sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume …‘. Aus der Sicht eines verständigen Mieters sollen daher von der Formulierung ‚Türen‘ hier die Innentüren der Wohnung und die Innenseite der nach außen führenden Türen, nicht aber deren Außenseite umfasst sein.“

Die Wiederholung des Gesetzeswortlauts kann für den verständigen Mieter nicht den Eindruck erwecken, er schulde zusätzliche Arbeiten, die vom Vermieter vorzunehmen sind.

Auch wenn das Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, sodass auch Nikotinablagerungen keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründen (LG Berlin GE 2004, 1096) und ein Rauchverbot für den Mieter im Mietvertrag unwirksam wäre (Paschke NZM 2008, 265), sind die Grenzen des § 538 BGB überschritten, wenn Substanzschäden am Putz vorliegen. In der Entscheidung (GE 2008, 533) hatte der Bundesgerichtshof das zwar im Leitsatz formuliert, im Einzelfall aber als nicht vorliegend angesehen.