Schönheitsreparaturen in der Gewerbemiete

1. Die zu Wohnraummietverträgen ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung (grundlegend; BGH, Urteil vom 18. März 2018 - VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594), wonach die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung in §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 538 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen bei einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, ist auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen (Anschluss OLG Celle, Beschluss vom 13. Juli 2016 - 2 U 45/16, NJW 2016, 3732).

2. Es handelt sich um einen gewerblichen Mietvertrag, wenn zwar Wohnungen angemietet werden, dies aber nicht zu eigenen Wohnzwecken der Mieterin, bei welcher dies als juristische Person schon begrifflich ausgeschlossen ist.

I. 1 Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache bzw. wegen unterbliebener Durchführung von Schönheitsreparaturen.

2 Die Kl. sind nach Erwerb der Immobilie mit Eintragung im Grundbuch am 9.2.2015 Eigentümer geworden. Der vorherige Eigentümer, die YYY GmbH, hatte die vier Wohnungen im 1. OG rechts, im 2. OG links und rechts sowie im DG links mit vier jeweils inhaltsgleichen Mietverträgen mit Wirkung ab dem 1.3.2013 auf unbestimmte Zeit an die XYX UG vermietet, aus welcher im Wege der Umwandlung die Bekl. hervorging. Der Mieterin war ausdrücklich die Überlassung der Wohnungen an Dritte, etwa an Messegäste, Monteure oder Bauarbeiter gestattet. […] In § 8 (Schönheitsreparaturen) enthielten die Mietverträge jeweils folgende Regelung:

3 „1. In dem Mietzins sind keine Kosten für Schönheitskosten einkalkuliert. Der Mieter hat deshalb die anfallenden Schönheitsreparaturen, während der Dauer des Mietverhältnisses, auf seine Kosten durchzuführen.

4 2. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen der Wände und Decken, weiter das Reinigen von Parkett- und Teppichböden, das Lackieren von Heizkörpern und Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

5 3. Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen nach Zweck, Art und Benutzung der Mieträume dann auszuführen, wenn das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist.“

6 Die Wohnungen wurden jeweils am 6.2.2013 übergeben. Die Mietverhältnisse endeten jeweils durch Kündigung zum 31.1.2017.

7 Nach Rückgabe der Wohnungen forderten die Kl. von der Bekl. erfolglos die Beseitigung von Mängeln in den einzelnen Wohnungen. Zwischenzeitlich haben die Kl. die Wohnungen renoviert.

8 Mit der vorliegenden Klage begehren die Kl. den Ersatz des Aufwandes für die Renovierungsarbeiten von 33.647,32 €. […]

9 Die Kl. haben vorgetragen, die Wohnungen hätten sich bei Übergabe an die Bekl. im Februar 2013 in einwandfreiem Zustand befunden, während sie bei Rückgabe Beschädigungen und Abnutzungserscheinungen aufgewiesen hätten. Es bestehe ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

10 Die Bekl. hat vorgetragen, die streitgegenständlichen Wohnungen hätten sich bereits zum Zeitpunkt der Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses im Februar 2013 in dem abgenutzten Zustand befunden, der jetzt von den Kl. als Grundlage für ihren Schadensersatzanspruch geltend gemacht werde. Beschädigungen habe die Bekl. den Mieträumen nicht zugefügt. Die im Vertrag enthaltene Klausel zur Übertragung der Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei unwirksam, weil die streitgegenständlichen Wohnungen unrenoviert an die Bekl. übergeben worden sei, ohne dass der Mieter hierfür einen Ausgleich erhalten habe. […]

12 Das Landgericht hat Beweis erhoben gemäß den Beweisbeschlüssen vom 11.1. und 8.5.2018 durch die uneidliche Vernehmung der Zeugen D. F., S. S., H. B., J. L. und D. P. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 10.4. und 21.8.2018 Bezug genommen.

13 Mit dem Urteil vom 18.9.2018 hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, den Kl. stehe weder ein Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache noch wegen Unterlassung von Schönheitsreparaturen gegen die Bekl. zu. Zwar seien die Kl. durch den Eigentumserwerb am 9.2.2015 in die bestehenden Mietverträge über die Wohnungen eingetreten. Eine Beschädigung der Wohnungen durch die Bekl. könne jedoch nicht festgestellt werden, weil im Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichtes feststehe, dass die vier Wohnungen bereits bei Übergabe an die Bekl. im Februar 2013 einen abgewohnten und mangelhaften Zustand aufgewiesen hätten. Eine darüber hinausgehende Beschädigung der Mietobjekte durch die Bekl. sei im Ergebnis der Beweisaufnahme nicht festzustellen gewesen. Den Kl. stehe auch kein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zu, weil die Bekl. aus den Mietverträgen über die vier Wohnungen eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht getroffen habe. Bei den Regelungen zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter jeweils in § 8 der Mietverträge habe es sich um vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen gehandelt, die wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam seien, weil die Wohnungen unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig überlassen worden seien und kein Ausgleich dafür zugunsten des Mieters geschaffen worden sei. Die dazu ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung für Wohnraummietverhältnisse sei auf gewerbliche Mietverhältnisse wie die vorliegenden zu übertragen.

II. 22 Der Berufung fehlt zur einstimmigen Überzeugung des Senates offensichtlich die Erfolgsaussicht und es sind auch die weiteren Voraussetzungen von § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO erfüllt, so dass der Senat beabsichtigt, die Berufung ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss zurückzuweisen. […]

23 Die Berufung hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg, weil das Landgericht zutreffend im Ergebnis der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme dahin erkannt hat, dass den Kl. der von ihnen geltend gemachte Schadensersatzanspruch gegen die Bekl. nicht zusteht.

24 Der Senat hat gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO seiner Entscheidung zugrunde zu legen, dass die vier streitgegenständlichen Wohnungen im Zeitpunkt der Übergabe zu Beginn der Mietverhältnisse im Februar 2013 einen abgewohnten und mangelhaften Zustand aufwiesen und mangelbehaftet waren. Das Landgericht hat mit der Vernehmung der Zeugen D. F., S. S., H. B., J. L. und D. P. die ihm zur Verfügung stehenden Erkenntnisquellen ausgeschöpft, was die Kl. im Rahmen der Berufungsbegründung vom 21.12.2018 ausdrücklich bestätigen, und das Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme im Rahmen des § 286 Abs. 1 ZPO frei gewürdigt. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen bestehen nicht, werden auch nicht von den Kl. im Rahmen der Berufungsbegründung geltend gemacht.

25 Auf der Grundlage des Ergebnisses der Beweisaufnahme kann den Kl. ein Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mieträume aus § 280 Abs. 1 BGB, auf den sie sich zudem nicht ausdrücklich berufen, nicht zuerkannt werden (dazu 1.). Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichtes, dass in die vorliegend zu beurteilenden Mietverträge über die Wohnungen die Regelung zur Übertragung der Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bereits nicht wirksam einbezogen wurde, so dass aus dem Unterlassen der Durchführung von Schönheitsreparaturen ein Schadensersatzanspruch der Kl. nicht resultieren kann (dazu 2.).

26 1. Das Landgericht führt zutreffend aus, dass angesichts des schon bei Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses abgenutzten und mangelbehafteten Zustandes der Wohnungen nicht festgestellt werden kann, dass die Bekl. während des laufenden Mietvertrages Schäden an den jeweiligen Mietobjekten verursacht hat.

27 Eine Grundlage für einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietobjekte aus § 280 Abs. 1 BGB fehlt demzufolge. Die Berufungsbegründung vom 21.12.2018 enthält hierzu keine neuen Erkenntnisse.

28 2. Die Bekl. war zur Vornahme der Schönheitsreparaturen für die streitgegenständlichen Mietverhältnisse der vier Wohnungen nicht verpflichtet, weil diese von den Kl. bzw. ihrer Rechtsvorgängerin als Vermietern im Rahmen ihrer Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aus §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 538 BGB durchzuführen waren.

29 Die Regelung in § 8 der jeweiligen Mietverträge zur Übertragung der Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter war eine vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB (dazu a), welche wegen der Überlassung der Mietobjekte im unrenovierten Zustand nach der zum Wohnraummietvertrag ergangenen höchstrichterlichen Rechtsprechung wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam war (dazu b).

30 Zwar handelt es sich bei den vorliegend zu beurteilenden Mietverträgen trotz der Anmietung von Wohnungen nicht um Wohnraummietverträge, weil solche nur vorliegen, wenn der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet und die Bekl. als juristische Person schon begrifflich nicht zu eigenen Wohnzwecken anmieten konnte (vgl. BGH, Urteil vom 16.7.2008, VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361; KG, Urteil vom 27.8.2015, 8 U 192/14, ZMR 2016, 860; Senatsbeschluss vom 21.12.2012, 5 U 1363/12). Die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der formularvertraglichen Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen im Wohnraummietvertrag für den Fall, dass dem Mieter nicht ein angemessener Ausgleich gewährt wird, ist aber auf gewerbliche Mietverträge übertragbar (dazu c).

31 a) Der Senat teilt die Annahme des Landgerichtes, dass aufgrund der im Verfahren unstrittigen Umstände eine tatsächliche Vermutung dafür besteht, dass es sich bei der in § 8 der Mietverträge jeweils enthaltenen Regelung zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen um eine vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung handelt.

32 Bereits aus der äußeren Erscheinungsform und der Verwendung im konkreten Kontext kann sich eine tatsächliche Vermutung dafür ergeben, dass eine bestimmte vertragliche Regelung als Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB anzusehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 3.11.1999, VIII ZR 269/98, NJW 2000, 1110; Urteil vom 27.11.2003, VII ZR 53/03, NJW 2004, 502). In diesem Sinne hat das Landgericht zutreffend herausgearbeitet, dass die 4-fache Verwendung der Regelung am selben Tage, dem 5.2.2013, für das Vorliegen der erforderlichen Mehrfachverwendungsabsicht spricht. Die Kl. bringen dagegen nichts Erhebliches in der Berufungsbegründung vor und sprechen selbst von einer „Klausel“.

33 Auch für das Stellen der Klausel von Seiten der Vermieterin, hier also der Rechtsvorgängerin der Kl., sprechen die objektiven Umstände des Vertragsschlusses, denn der Inhalt der Klausel dient der Übertragung einer Handlungspflicht auf den Mieter, welche sonst als Bestandteil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht dem Vermieter gemäß §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 538 BGB obliegen würde. Der Inhalt der Klausel ist demzufolge vorteilhaft für den Vermieter und nachteilig für den Mieter, so dass eine tatsächliche Vermutung dafür spricht, dass er von Seiten des Vermieters gestellt worden ist. […]

36 b) Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu Wohnraummietverträgen (vgl. BGH, Urteil vom 18.3.2015, VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594; Urteil vom 22.8.2018, VIII ZR 277/16, NJW 2018, 3302) hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung in §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 538 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Fall einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen.

37 Nach diesen Kriterien ist auch die Klausel in § 8 der vorliegend zu beurteilenden Mietverträge unwirksam, weil dem Mieter nach den Feststellungen des Landgerichts im Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme eine unrenovierte bzw. renovierungsbedürftige Wohnung überlassen wurde und mit dem Inhalt der Klausel in § 8 die laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden sollen, ohne dass ein angemessener Ausgleich gewährt wird, welcher den Mieter so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen.

38 Zwar enthält die Regelung in § 8 Nr. 1 der Mietverträge die Aussage, in den Mietzins seien keine Kosten für Schönheitsreparaturen einkalkuliert, was dahin verstanden werden könnte, dass der Mieter im laufenden Mietverhältnis eine niedrigere Miete zu zahlen hätte, als dies der Fall gewesen wäre, wenn die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen entsprechend der gesetzlichen Regelung beim Vermieter verblieben wäre. Auch wenn man dieses Verständnis zugrunde legen würde, beträfe dies aber nur das Austauschverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung im Mietvertrag und stellte insoweit nur den Ausgleich her, ohne den die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter von vornherein unangemessen wäre (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 6.7.1988, VIII ARZ 1/88, NJW 1988, 2790, 2792; BGH, Urteil vom 26.9.2007, VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 15). Der von der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 18.3.2015, aaO.) geforderte angemessene Ausgleich soll aber nicht den Aufwand kompensieren, welchen der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis hat, sondern ihn (weitergehend) so stellen, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen, um damit die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung (auch) vorvertraglicher Abnutzungsspuren zu kompensieren (vgl. BGH, Urteil vom 18.3.2015, aaO., Rn. 35). Einen solchen Ausgleich aber enthält die Klausel in § 8 der hier zu beurteilenden Mietverträge nicht.

39 Sonstige Regelungen des Mietvertrages, die einen angemessenen Ausgleich im genannten Sinne enthalten, sind nicht ersichtlich. Im Ergebnis ist deshalb bei Anwendung der höchstrichterlichen Rechtsprechung zum Wohnraummietvertrag die vorstehend zu beurteilende Klausel in § 8 der Mietverträge wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

40 c) Nach Auffassung des Senates ist die oben unter 2.b) dargestellte höchstrichterliche Rechtsprechung zu Wohnraummietverhältnissen auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen (ebenso OLG Celle, Beschluss vom 13.7.2016, 2 U 45/16, NJW 2016, 3732; LG Lüneburg, Urteil vom 4.8.2015, 5 O 353/14, NJW 2016, 578; Lehmann-Richter NJW 2015, 1598, 1599; Drettmann NJW 2015, 3694, 3695; Lützenkirchen NZM 2016, 113, 116; Zehelein NZM 2017, 137; Pietz/Oprée in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 4. Aufl., Kap. 16 Rn. 156; Schneider in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., Anh. 1 zu § 535 BGB Rn. 138).

41 Maßgeblicher Grund für die Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der formularvertraglichen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich ist nicht die Verpflichtung zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen als solche, sondern die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung von Gebrauchsspuren, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht hat, und infolgedessen auch die Unmöglichkeit der Begrenzung der in der Klausel enthaltenen Verpflichtung zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen auf diejenigen Abnutzungsspuren, welche erst nach dem Mietbeginn entstehen und deshalb dem Mieter zugerechnet werden können.

42 Indem die Klausel dem Mieter die Beseitigung von ihm nicht zu vertretender Abnutzungserscheinungen auferlegt, ohne ihm dafür eine Kompensation zu gewähren, weicht sie in für ihn unangemessener Art und Weise i. S. v. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB von der vertraglichen Regelung ab. Hinzu tritt das praktische Problem der im Einzelfall bestehenden Unmöglichkeit der Abgrenzung zwischen den schon vorhandenen Gebrauchsspuren und den vom Mieter durch seinen Gebrauch hinzugefügten, was im Ergebnis einer vom Mieter durchgeführten Renovierung dazu führen kann, dass der Mieter die Wohnung nach Durchführung der von ihm vorzunehmenden Renovierung in einem besseren Zustand an den Vermieter zurückzugeben hat, als diese ihn zum Zeitpunkt der Übergabe an ihn hatte.

43 Aus diesen Überlegungen erhellt, dass die für den Wohnraummietvertrag begründete höchstrichterliche Rechtsprechung auf gewerbliche Mietverhältnisse übertragbar ist, weil in beiden Arten von Mietverhältnissen von derselben gesetzlichen Regelung in §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 538 BGB abgewichen wird und sich in beiden Fällen dasselbe Problem der fehlenden Kompensation für die Verpflichtung zur Beseitigung von Gebrauchsspuren stellt, welche dem Mieter nicht zuzurechnen sind. Zudem stellt sich auch für beide Mietvertragsarten dasselbe tatsächliche Abgrenzungsproblem zwischen den schon zu Beginn des Mietverhältnisses vorliegenden Abnutzungserscheinungen und denjenigen, welche der Mieter im Laufe der Mietzeit verursacht. Im Ergebnis führt dies zur Übertragbarkeit der zum Wohnraummietrecht ergangenen Entscheidungen auf den Bereich der gewerblichen Miete.

44 Der Senat nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen zur näheren Darlegung auf die Ausführungen von Zehelein in NZM 2017, 137, 139 ff. Bezug, denen er sich inhaltlich anschließt.

Die Berufung wurde nach dem Hinweis zurückgenommen.

Die zu Wohnraummietverträgen ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung (grundlegend: BGH VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594 = GE 2015, 649; Bestätigung durch BGH VIII ZR 277/16, GE 2018, 1214), wonach die formularvertragliche Überwälzung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn dem Mieter eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen wird, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen, ist auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen, so das OLG Dresden.

Die Mietvertragsparteien eines Gewerbemietvertrages stritten über Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache bzw. wegen unterbliebener Durchführung von Schönheitsreparaturen in vier Wohnungen im Objekt. Der jetzige Vermieter ist nach Erwerb der Immobilie 2015 Eigentümer geworden. Der vorherige Eigentümer hatte die Wohnungen mit vier jeweils inhaltsgleichen Mietverträgen ab 2013 vermietet. Dem Mieter war ausdrücklich die Überlassung der Wohnungen an Dritte, etwa an Messegäste, Monteure oder Bauarbeiter gestattet. In den Mietverträgen heißt es u. a.:

„1. In dem Mietzins sind keine Kosten für Schönheitskosten einkalkuliert. Der Mieter hat deshalb die anfallenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten durchzuführen.

2. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen der Wände und Decken, weiter das Reinigen von Parkett- und Teppichböden, das Lackieren von Heizkörpern und Heizrohren, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

3. Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen nach Zweck, Art und Benutzung der Mieträume dann durchzuführen, wenn das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist.“

Die Mietverhältnisse endeten zum 31. Januar 2017.

Nach Rückgabe der Wohnungen forderte der Vermieter von dem Mieter erfolglos die Beseitigung von Mängeln in den einzelnen Wohnungen. Zwischenzeitlich hat der Vermieter die Wohnungen renoviert.

Er begehrte mit der vorliegenden Klage den Ersatz des Aufwandes für die Renovierungsarbeiten und bezifferte diesen auf insgesamt 33.647,32 €. Im Rechtsstreit trug er vor, die Wohnungen hätten sich bei der Übergabe an den Mieter in einwandfreiem Zustand befunden, während sie bei Rückgabe Beschädigungen und Abnutzungserscheinungen aufgewiesen hätten. Es bestehe ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Der Mieter bestritt diesen Vortrag im Einzelnen. Die im Vertrag enthaltene Klausel zur Übertragung der Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei unwirksam, weil die streitgegenständlichen Wohnungen unrenoviert übergeben worden seien, ohne dass der Mieter dafür einen Ausgleich erhalten habe.

Das Landgericht erhob Zeugenbeweis zum Zustand der Wohnungen bei Übergabe und später bei Rückgabe. Sodann wies es die Klage ab, weil sich in der Beweisaufnahme die Behauptungen des Vermieters nicht bestätigt hätten. Dagegen ging der Vermieter in die Berufung.

Das OLG Dresden teilte mit, der Berufung fehle zur einstimmigen Überzeugung des Senats offensichtlich die Erfolgsaussicht, und es seien auch die weiteren Voraussetzungen von § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO erfüllt, so dass beabsichtigt sei, die Berufung ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss zurückzuweisen. Es schloss sich der Beweiswürdigung des Landgerichts vollumfänglich an mit dem Ergebnis, dass angesichts des schon bei Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses abgenutzten und mangelbehafteten Zustandes der Wohnung nicht festgestellt werden könne, dass der Mieter während des laufenden Mietvertrages Schäden an den jeweiligen Mietobjekten verursacht habe.

Der Mieter sei zur Vornahme der Schönheitsreparaturen für die streitgegenständlichen Mietverhältnisse der vier Wohnungen nicht verpflichtet, weil diese von dem Kläger als Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aus §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 538 BGB durchzuführen waren.

Die Regelung in den jeweiligen Mietverträgen zur Übertragung der Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei eine vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung, die wegen der Überlassung der Mietobjekte im unrenovierten Zustand wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam gewesen sei.

Zwar handele es sich bei den vorliegend zu beurteilenden Mietverträgen trotz Anmietung der Wohnungen nicht um Wohnraummietverträge, weil solche nur vorlägen, wenn der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmiete und der Beklagte als juristische Person schon begrifflich nicht zu eigenen Wohnzwecken anmieten konnte. Die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der formularvertraglichen Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen im Wohnraummietvertrag für den Fall, dass dem Mieter nicht ein angemessener Ausgleich gewährt werde (BGH, Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14 und Urteil vom 22. August 2018, VIII ZR 277/16), sei aber auf gewerbliche Mietverträge übertragbar (ebenso OLG Celle, Beschluss vom 13. Juli 2016, 2 U 45/16, NJW 2016, 3732).

Maßgeblicher Grund für die Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der formularvertraglichen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich sei nicht die Verpflichtung zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen als solche, sondern die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung von Gebrauchsspuren, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht habe. Infolgedessen sei es auch unmöglich, die in der Klausel enthaltenen Verpflichtung zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen auf diejenigen Abnutzungsspuren zu begrenzen, welche erst nach dem Mietbeginn entstehen und deshalb dem (aktuellen) Mieter zugerechnet werden können.

Indem die Klausel dem Mieter – ohne ihm dafür eine Kompensation zu gewähren – die Beseitigung auch von solchen Abnutzungserscheinungen auferlege, die er nicht zu vertreten habe, weiche sie in für ihn unangemessener Art und Weise i.S.v. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB von der gesetzlichen Regelung ab.

Hinzu trete das praktische Problem der im Einzelfall bestehenden Unmöglichkeit der Abgrenzung zwischen den schon vorhandenen Gebrauchsspuren und den vom Mieter durch seinen Gebrauch hinzugefügten, was im Ergebnis dazu führen könne, dass der Mieter die Wohnung nach Durchführung der von ihm vorzunehmenden Renovierung in einem besseren Zustand an den Vermieter zurückzugeben habe, als diese ihn zum Zeitpunkt der Übergabe an ihn hatte.

Aus diesen Überlegungen sei ersichtlich, dass die für den Wohnraummietvertrag begründete höchstrichterliche Rechtsprechung auf gewerbliche Mietverhältnisse übertragbar sei, weil in beiden Arten von Mietverhältnissen von derselben gesetzlichen Regelung abgewichen werde und sich in beiden Fällen dasselbe Problem der fehlenden Kompensation für die Verpflichtung zur Beseitigung von Gebrauchsspuren stellte, welche dem Mieter nicht zuzurechnen seien.

Zudem stelle sich auch für beide Mietvertragsarten dasselbe tatsächliche Abgrenzungsproblem zwischen den schon zu Beginn des Mietverhältnisses vorliegenden Abnutzungserscheinungen und denjenigen, welche der Mieter im Laufe der Mietzeit verursache. Im Ergebnis führe dies zur 1 : 1-Übertragbarkeit der zum Wohnraummietvertrag ergangenen Entscheidungen auf Mietverträge zum Bereich der gewerblichen Miete.

Die Berufung ist nach dem Hinweisbeschluss des Oberlandesgerichts Dresden zurückgenommen worden.