Schönheitsreparaturen bei Wohnungsrückgabe in ungewöhnlicher Farbgestaltung

1. Während der Mietzeit steht es dem Mieter aufgrund seines gesteigerten Interesses an der Gestaltung der Wohnung frei, die Wände in jeder gewünschten Farbgestaltung zu dekorieren. Zum Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung sind die Wände aber in einer unauffälligen Farbe zurückzugeben, weil der Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein schutzwürdiges Interesse daran hat, die Wohnung am Ende des Missverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird.

2. Die Rückgabe einer in neutraler Dekoration übernommenen Wohnung bei Mietende in einem Zustand, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird, stellt einen Verstoß des Mieters gegen seine Pflicht zur Rücksichtnahme dar, die Schadensersatzansprüche in Geld auch ohne vorherige Fristsetzung auslöst.

3. Zur Ermittlung des Schadensersatzes, wenn nur ein Teil der Wohnung in ungewöhnlicher Farbgebung dekoriert wurde, und des Vorteilsausgleichs (Abzug „neu für alt“).

(Leitsätze der Redaktion)

Während der Mietzeit steht es dem Mieter aufgrund seines gesteigerten Interesses an der Gestaltung der Wohnung frei, die Wände in jeder gewünschten Farbgestaltung zu dekorieren. Zum Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung sind die Wände aber in einer unauffälligen Farbe zurückzugeben. Der Vermieter hat vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein schutzwürdiges Interesse daran, die Wohnung am Ende des Missverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird (BGH, Urt. v. 6.11.2013 - VIII ZR 416/12, GE 2014, 49, Rn. 13 m.w.N.). Der Mieter verletzt somit seine Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB, wenn er die in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird (BGH, Urteil vom 6.11.2013 - VIII ZR 416/12, GE 2014, 49, Rn. 18).

Gemessen an diesen Grundsätzen hat die Bekl. dadurch, dass sie die streitgegenständliche Wohnung mit einem farbigen Anstrich an den gesamten Wänden übergeben hat, ihre Rücksichtnahmepflicht gegenüber der Kl. verletzt.

1. Zunächst richtet sich der der Klageforderung zugrunde liegende Anspruch nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB.

Streitgegenständlich sind nicht aufgrund von Abnutzungserscheinungen bzw. Renovierungsbedürftigkeit durch die Bekl. durchzuführende Arbeiten. Es handelt sich vielmehr um eine Rücksichtnahmepflichtverletzung der Bekl. Denn die Bekl. hat auf das berechtigte Interesse der Kl. an einer baldigen Weitervermietung der zurückgegebenen Wohnung nicht in der gebotenen Weise Rücksicht genommen. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss (vgl. BGH, Urteil vom 6.11.2013 - VIII ZR 416/12, GE 2014, 49, Rn. 18).

2. Diese in dem Mietverhältnis geltenden Rücksichtnahmepflichten werden durch § 11 Ziff. 1.3 des Vertrages dahingehend konkretisiert, dass der Mieter, wenn er die Wohnung renoviert übernommen hat, dafür Sorge zu tragen hat, dass die Schönheitsreparaturen bei Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache in einer zurückhaltenden, dem allgemeinen Geschmack entspr. Farbgebung vorgenommen worden sind.

Dies gilt auch dann, wenn vertraglich keine besondere Vereinbarung über die Farbgebung getroffen wurde.

Die Bekl. hat die Wohnung indes nicht in einer zurückhaltenden, dem allgemeinen Geschmack entspr. Farbgebung zurückgegeben, obwohl sie die Wohnung in neutralen Farben übernommen hat.

Die Bekl. hat die Wohnung in einem neutral dekorierten Zustand übernommen. Unstreitig war die Wohnung bei Übergabe an die Bekl. komplett in weiß gestrichen. Darüber hinaus hat die Bekl. erstmals in der mündlichen Verhandlung angegeben, dass die Decke im Bereich der Küche und des Wohnzimmers teilweise leichte Unebenheiten in dem weißen Farbton aufgewiesen hätte. Dass jedoch weitere durch den Vormieter hervorgerufene Abnutzungs- und Gebrauchsspuren vorhanden gewesen seien, hat die Bekl. nicht vorgetragen. Das Vorliegen kleiner farblicher Unterschiede führt jedoch nicht dazu, dass nicht mehr von einer neutralen Dekoration auszugehen ist.

Es steht fest, dass die Bekl. die Wohnung in einer ungewöhnlichen und nicht neutralen Dekoration zurückgegeben hat. Die von der Bekl. für die Wände verwendete Dekoration ist nicht als unauffällige und dem allgemeinen Geschmack möglichst vieler Mietinteressenten entsprechende Farbe anzusehen. Das Gericht konnte sich durch die Inaugenscheinnahme der von der Bekl. in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Muster sowie durch die von der Kl. vorgelegten Fotos und unter Berücksichtigung der Zeugenaussagen ein ausreichendes Bild von der in der Wohnung während der Mietzeit der Bekl. und bei deren Auszug bestehenden Wandfarbe machen. Zwar ist auf der einen Seite zu berücksichtigen, dass die vorgelegte Mustertapete einen Farbton aufweist, der als hell und womöglich auch als Pastellton zu bezeichnen ist. Allerdings weicht die Farbgebung - unabhängig von der genauen Bezeichnung als hellblau, pastellfarben oder türkis - aufgrund ihrer bläulich/grünen Erscheinung doch deutlich von üblichen dezenten Farben ab. Die von der Bekl. verwendete Farbe wirke in der Wohnung zumindest teilweise dunkler und war teilweise auch dunkler als auf den von der Bekl. nachträglich angefertigten Mustern, welche mithin nicht Teil der Originaltapete waren. So hat die Bekl. selber eingeräumt, dass sie aufgrund des geringen Lichteinfalls für die Wandfarbe in der Diele einen dunkleren Farbton verwendet habe.

Die Bekl. hat diese Pflichtverletzung auch zu vertreten. Sie hat die nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB geltende Vermutung nicht widerlegt. Ein etwaiger Irrtum darüber, zum Überstreichen nicht verpflichtet zu sein, schließt das Vertretenmüssen nicht aus, da ein solcher (Rechts-) Irrtum jedenfalls nicht unverschuldet wäre und daher zumindest ein fahrlässiges Verhalten anzunehmen ist.

4. Gemäß § 249 Abs. 1 BGB ist derjenige Zustand herzustellen, der ohne das schädigende Ereignis bestünde. Gem. § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB kann die Kl. statt der Naturalrestitution denjenigen Geldbetrag ersetzt verlangen, der hierfür erforderlich ist. Es ist das zu ersetzen, was vom Standpunkt eines vernünftig, wirtschaftlich denkenden Vermieters für die Schadensbeseitigung zweckmäßig und angemessen erscheint (MüKo-BGB/Oetker, 8. Aufl. 2019, § 249 Rn. 385). Dies bedeutet, dass die Bekl. denjenigen angemessenen Geldbetrag auszugleichen hat, den die Kl. zur Herstellung einer Dekoration, die dem allgemeinen Geschmack möglichst vieler Mietinteressenten entspricht, zahlen musste.

Die Kl. kann den mit ihrer Klage geltend gemachten Schaden allerdings nur teilweise ersetzt verlangen. Das Gericht schätzt die Kosten für die zur Beseitigung des Schadens objektiv notwendigen Arbeiten auf 1.466,56 €, § 287 ZPO. Nach Abzug des Vorteilsausgleichs und der Mietkaution verbleibt ein von der Bekl. zu zahlender Betrag i.H.v. 214,59 €.

Durch die Beauftragung der Handwerker ist der Kl. ein Schaden i.H.v. 1.833,20 € entstanden. […] Obwohl die von der Malerfirma verwendete Farbe bereits eine überdurchschnittliche Deckkraft aufwies, war ein doppelter Anstrich vorzunehmen. […]

Von den entstandenen Kosten i.H.v. 1.833,20 € ist jedoch ein Abzug i.H.v. 20 % vorzunehmen, denn diese Kosten beruhen nicht auf der Pflichtverletzung der Bekl. Die Bearbeitung der Decken hat ca. 20 % der Kosten in Anspruch genommen. Es waren indes lediglich die Wände in dem streitgegenständlichen Farbton durch die Bekl. gestrichen worden. Die Firma R. hat über die Wände hinaus jedoch auch die gesamten Decken der Wohnung gestrichen. Dass das Streichen der Decken erforderlich war, um einen gleichmäßigen und einheitlichen Gesamteindruck zu erhalten, ist nicht vorgetragen und auch nicht ersichtlich.

c) […] Von dem Schaden i. H. der Malerkosten ist ein Vorteilsausgleich (Abzug neu für alt) vorzunehmen, weil die Kl. durch die Zahlung des Schadensersatzes im Ergebnis eine vollständig renovierte Wohnung zurückerhält, obwohl sie keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Durchführung der Schönheitsreparaturen oder auf Zahlung eines anteiligen Betrages hierfür bei Beendigung des Mietverhältnisses hatte (vgl. LG Gießen, Urteil vom 7.11.2012 - 1 S 71/12, BeckRS2013, 18160). Die Kl. hätte deshalb ohne die farbliche „Verunstaltung“ der Bekl. eine unrenovierte Wohnung mit normalen Gebrauchsspuren nach einer Nutzungsdauer von rund 26 Monaten zurückerhalten.

Eine Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen der Bekl. bestand zum Zeitpunkt der Beendigung des Missverhältnisses nicht. […]

Der Umfang der Vorteilsanrechnung (Abzug neu für alt) bemisst sich nach der bisherigen Nutzungsdauer im Verhältnis zu der durchschnittlichen Nutzungszeit. Es hat der Zeuge S. die Wohnung im Dezember 2017 komplett in weiß gestrichen. Bei Auszug der Bekl. am 29.2.2020 wäre die ursprünglich vorhandene weiße Wandfarbe mithin ca. 26 Monate vorhanden gewesen. Das Gericht geht weiter davon aus, dass die Wandfarbe in der gesamten Wohnung nach durchschnittlich ca. 4,5 Jahren (54 Monate) hätte erneuert bzw. renoviert werden müssen. Dabei legt das Gericht zugrunde, dass Räume wie das Wohnzimmer, das Schlafzimmer und die Diele nach ungefähr fünf Jahren zu renovieren sind. Dem entspricht auch die in § 11 Nr. 1.1 des Mietvertrages angenommene Frist. Daneben sind die Küche und das Bad regelmäßig bereits nach drei Jahren zu streichen. Unter Berücksichtigung, dass das Bad und die Küche eine gegenüber dem Wohnzimmer, Schlafzimmer und der Diele kleinere Fläche ausmachen, geht das Gericht durchschnittlich von einer Nutzungsdauer von 4,5 Jahren (54 Monate) aus.

Die tatsächliche Nutzungsdauer im Verhältnis zu der durchschnittlichen Nutzungsdauer ergibt daher einen vorzunehmenden Abzug i. H. v. ca. 48 %. Der Abzug ist jedoch nur von den Kosten einer normalen Renovierung durch Anstreichen vorzunehmen. Die Mehrkosten, welche zur Beseitigung des ungewöhnlichen Dekorationszustands aufgewendet werden, sind vollumfänglich zu ersetzen (LG Gießen, Urteil vom 7.11.2012 - 1 S 71/12, BeckRS 2013, 18160; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2019, BGB § 538 Rn. 43). Nach den Angaben des Zeugen, welchen das Gericht folgt, entfielen ca. 40 % der Kosten (733,28 €) auf den aufgrund der ungewöhnlichen Dekoration zusätzlich notwendigen Anstrich. Von den „normalen“ Renovierungskosten, welche somit ebenfalls einen Anteil von 40 % ausmachen, ist somit ein Abzug i.H.v. 48 % vorzunehmen.

Während der Mietzeit darf der Mieter die Wohnung dekorieren, wie er will. Zurückzugeben ist sie aber in einer unauffälligen Farbe – jedenfalls wenn sie in neutraler Dekoration übernommen wurde, weil der Vermieter zur besseren Weitervermietung ein schutzwürdiges Interesse daran hat, die Wohnung so zurückzuerhalten, dass sie von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Die Rückgabe mit ungewöhnlicher Farbgebung stellt einen Verstoß des Mieters gegen seine Pflicht zur Rücksichtnahme dar, die Schadensersatzansprüche in Geld auch ohne vorherige Fristsetzung auslöst. Die Ermittlung des Schadensersatzes hängt davon ab, ob die ganze Wohnung oder nur ein Teil der Wohnung ungewöhnlich dekoriert wurde. Außerdem muss sich der Vermieter einen Vorteilsausgleich (Abzug „neu für alt“) anrechnen lassen.

Die Mieterin (Beklagte) hatte die Wohnung in einem neutral dekorierten Zustand übernommen. Die Wohnung war komplett weiß gestrichen. Während der Mietzeit dekorierte die Mieterin die Wohnung mit türkisfarbigen, bläulichen und grünen Wänden um; die Decken beließ sie in Weiß. Die Klägerin ließ die Wohnung nach Rückgabe – das Mietverhältnis hatte gut zwei Jahre bestanden – komplett renovieren und verlangte von der Beklagten Schadensersatz für die Beseitigung der ungewöhnlichen Farbgebung. Das Amtsgericht sprach der Klägerin einen Teil der verlangten Summe zu, wobei es berücksichtigte, dass nur die Wände, nicht aber die Decken ungewöhnliche Farbanstriche aufwiesen; außerdem musste sich die Klägerin einen Abzug „neu für alt“ anrechnen lassen.

Das Amtsgericht bewegt sich auf den vom BGH gelegten Schienen zur Schönheitsreparaturen-Rechtsprechung:

1. Während der Mietzeit steht es dem Mieter aufgrund seines gesteigerten Interesses an der Gestaltung der Wohnung frei, die Wände in jeder gewünschten Farbgestaltung zu dekorieren.

2. Zum Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung sind die Wände aber in einer unauffälligen Farbe zurückzugeben – jedenfalls dann, wenn der Mieter die Wohnung in neutralen Farben übernommen hat. Der Vermieter hat vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein schutzwürdiges Interesse daran, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird.

3. Der Mieter verletzt somit seine Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB, wenn er die in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.

Dies gilt auch dann, wenn vertraglich keine besondere Vereinbarung über die Farbgebung getroffen wurde.

Im vorliegenden Fall hat die Beklagte die Wohnung in neutralen Farben (komplett in Weiß gestrichen) übernommen, aber nicht in einer zurückhaltenden, dem allgemeinen Geschmack entsprechenden Farbgebung zurückgegeben.

Bei Auszug waren (nur) die Wände in Hellblau, Pastellfarben, Türkis, bläulich/grünlich gehalten und wichen nach Ansicht des Gerichts „doch deutlich von üblichen dezenten Farben ab“. Die Beklagte habe denjenigen Zustand herzustellen, der ohne das schädigende Ereignis bestünde. Statt der Naturalrestitution könne die Klägerin denjenigen Geldbetrag ersetzt verlangen, der hierfür erforderlich sei. Es sei das zu ersetzen, was vom Standpunkt eines vernünftig, wirtschaftlich denkenden Vermieters für die Schadensbeseitigung zweckmäßig und angemessen erscheine. Kurzum: Die Beklagte habe denjenigen angemessenen Geldbetrag auszugleichen, den die Klägerin zur Herstellung einer Dekoration, die dem allgemeinen Geschmack möglichst vieler Mietinteressenten entspricht, zahlen musste.

Den mit ihrer Klage geltend gemachten Schaden könne die Klägerin allerdings nur teilweise ersetzt verlangen. Das Gericht ging dabei wie folgt vor:

1. Obwohl die von der Malerfirma verwendete Farbe bereits eine überdurchschnittliche Deckkraft aufwies, habe wegen der ungewöhnlichen Farbgebung ein doppelter Anstrich vorgenommen werden müssen. Von den entstandenen Kosten seien jedoch 20 % für die Bearbeitung der Decken abzuziehen, weil die Beklagte lediglich die Wände in ungewöhnlichem Farbton gestrichen habe und bei der Renovierung durch die Klägerin auch die gesamten Decken der Wohnung gestrichen worden seien; dass das Streichen der Decken erforderlich war, um einen gleichmäßigen und einheitlichen Gesamteindruck zu erhalten, sei nicht vorgetragen worden.

2. Von den Malerkosten sei ein Vorteilsausgleich (Abzug „neu für alt“) vorzunehmen, weil die Klägerin im Ergebnis eine vollständig renovierte Wohnung zurückerhalte, obwohl sie keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Durchführung der Schönheitsreparaturen oder auf Zahlung eines anteiligen Betrages hierfür bei Beendigung des Mietverhältnisses hatte. Die Klägerin hätte deshalb ohne die farbliche „Verunstaltung“ durch die Beklagte eine unrenovierte Wohnung mit normalen Gebrauchsspuren nach einer Nutzungsdauer von rund 26 Monaten zurückerhalten.

Der Umfang der Vorteilsanrechnung (Abzug „neu für alt“) sei nach der bisherigen Nutzungsdauer im Verhältnis zu der durchschnittlichen Nutzungszeit zu ermitteln. Bei Auszug der Beklagten wäre die ursprünglich vorhandene weiße Wandfarbe ca. 26 Monate vorhanden gewesen. Das Gericht ging davon aus, dass die Wandfarbe in der gesamten Wohnung nach durchschnittlich ca. 4,5 Jahren (54 Monate) hätte erneuert werden müssen. Dabei legte das Gericht zugrunde, dass Räume wie das Wohnzimmer, das Schlafzimmer und die Diele nach ungefähr fünf Jahren zu renovieren sind, Küche und das Bad seien nach drei Jahren zu streichen. Unter Berücksichtigung, dass das Bad und die Küche eine gegenüber dem Wohnzimmer, Schlafzimmer und der Diele kleinere Fläche ausmachen, ging das Gericht durchschnittlich von einer Nutzungsdauer von 4,5 Jahren (54 Monaten) aus.

Die tatsächliche Nutzungsdauer (26 Monate) im Verhältnis zu der durchschnittlichen Nutzungsdauer (54 Monate) ergebe daher einen Anteil von ca. 48 %. Der Abzug sei jedoch nur von den Kosten einer normalen Renovierung durch Anstreichen vorzunehmen. Die Mehrkosten, die zur Beseitigung des ungewöhnlichen Dekorationszustands aufgewendet wurden (doppelter Anstrich), seien komplett zu ersetzen.

Danach seien ca. 40 % der Kosten auf den aufgrund der ungewöhnlichen Dekoration zusätzlich notwendigen Anstrich entfallen. Von den „normalen“ Renovierungskosten, die ebenfalls einen Anteil von 40 % ausmachen (20 % waren für die Decken schon abgezogen worden), sei somit ein Abzug von 48 % vorzunehmen.