Schönheitsreparaturen, Streichen der Fenster von innen

Soweit dem Mieter im Rahmen der mietvertraglichen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, für das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen Sorge zu tragen, wird nicht klar, ob das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Klage ist vollen Umfangs begründet.

Ein Anspruch der Kl. auf Freigabe des Kautionssparbuchs einschließlich Zinsen folgt aus § 551 BGB in Verbindung mit § 12 Ziffer 3 des Mietvertrages sowie in Verbindung mit dem Wegfall des der Zahlung der Mietsicherheit bzw. des der Leistung der Mietsicherheit innewohnenden Sicherungszweckes durch Beendigung des Mietverhältnisses.

Aufrechenbare Forderungen sind von der Bekl. nicht dargelegt worden. Insbesondere sind die Kl. nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der angemieteten Wohnung verpflichtet gewesen.

Schon die mietvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen nach § 17 Ziffer 2 des Mietvertrages ist unwirksam. In § 17 Ziffer 2 Satz 2 wird den Kl. allgemein aufgelegt, u. a. für das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen Sorge zu tragen. Dabei ist letztlich nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde (ebenso schon AG Hamburg, Urteil v. 17.4.2020 - 46 C 321/15 - und AG Hamburg, Urteil v. 26.1.2018 - 49 C 325/17 -, jeweils n. v.). Zweifel gehen insoweit zu Lasten des Verwenders, § 305c BGB. Hinzu kommt, dass auch das Pflegen und Reinigen der Fußböden als Schönheitsreparatur aufgeführt wird. Unter die gesetzliche Definition von Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV fällt jedoch nur das Streichen von Fußböden, soweit diese gestrichen sein sollten. Dabei gilt der Grundsatz, dass solche Arbeiten im Rahmen der Schönheitsreparaturen wirksam im Wohnraummietrecht auf den Mieter abgewälzt werden können, die von der Definition der Schönheitsreparaturen nach der zitierten Regelung umfasst sind. Zudem könnte die Formulierung Pflegen und Reinigen der Fußböden so verstanden werden, dass eine regelmäßige Grundreinigung geschuldet sein könnte, was mietvertraglich jedoch unzutreffend wäre (vgl. etwa Blank, PiG, Schriftenreihe des evangelischen Siedlungswerkes, Band 52, S. 36).

Auch dann, wenn entgegen der obigen Ausführungen von einer wirksamen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auszugehen wäre, wären die Kl. nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen.

Hierbei ist zu berücksichtigen, dass bei der Vorbesichtigung im möblierten Zustand entsprechende Schönheitsreparaturbedarfe nicht festgestellt werden konnten, worauf sich im Übrigen auch die Bekl. im Hinblick auf ihre nachfolgend abweichende Bewertung gemäß Schreiben vom 4.2.2019 ausdrücklich bezieht. Laufende Schönheitsreparaturen sind jedoch nur solche, die während der Mietzeit in Folge einer vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung erforderlich werden. Ferner kommt es entscheidend darauf an, ob die Wohnung in einem möblierten Zustand den Eindruck einer renovierungsbedürftigen Wohnung vermittelt. Dies ist unstreitig nicht der Fall gewesen. Laufende Schönheitsreparaturen stellen demgemäß naturgemäß nicht auf den geräumten Zustand bei Auszug des Mieters ab.

Dementsprechend werden erhöhte Abnutzungen auch in den Feststellungen der Bekl. am 1. Februar 2019 sowie dem nachfolgenden Schreiben vom 4. Februar 2019 nicht aufgeführt. Vielmehr wird letztlich ein Zustand beschrieben, der einer üblichen Abnutzung einer Wohnung über gut sechs Jahre entspricht. Dabei ist auch nicht ungewöhnlich, dass nach sechs Jahren Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, da dies nicht den üblichen und zu erwartenden Fristen entspricht (vgl. Langenberg WuM 2006, 122). Allenfalls bei den Wänden in Küche und Bad kommt die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen an den Wänden und Decken, wenn auch nicht an den Lackteilen in Betracht. Hinsichtlich der Küche kommt insoweit hinzu, dass die Bekl. diesem Raum schon vor Ablauf der Frist durch Verlagerung der Küche in einen anderen Raum die Möglichkeit der Durchführung von Schönheitsreparaturen entzogen hat. Im Übrigen sind aber auch hier keine Abnutzungserscheinungen vorgetragen worden, die auf die Notwendigkeit der Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen schließen lassen könnten.

Wenn die Schönheitsreparaturklausel etwa mehrere Auslegungsmöglichkeiten zulässt, dürfte die Wirksamkeit der formularmäßigen Übertragung an der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB scheitern. Hiermit befasst sich die auf den ersten Blick überraschende Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg, die außerdem noch die Frage beantwortet, ob die Wohnung geräumt sein muss, um Renovierungsbedürftigkeit festzustellen.

Die Beklagte hatte den Klägern, die eine Wohngemeinschaft bildeten, ab dem 1. Januar 2013 eine 5 ½-Zimmerwohnung vermietet. § 17 des Mietvertrages sah vor, dass die Mieter während der Mietzeit auf ihre Kosten die laufenden Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchzuführen hätten, wobei hierzu

„das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung“

gehören sollte.

Vor Beendigung des Mietverhältnisses fand eine „vorläufige Wohnungsabnahme“ der zu diesem Zeitpunkt noch möblierten Wohnung durch die Hausverwaltung statt, die den Klägern u. a. aufgab, durch Abziehen der Möbel erkennbare Verschmutzungen an Wänden und Decken fachgerecht zu beseitigen.

Nachdem die Kläger die Schlüssel zur Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses am 31. Januar 2019 weisungsgemäß zurückgegeben hatten, forderte die Beklagte die Kläger nach einer Begehung der Räume am 1. Februar 2019 mit Fristsetzung auf, verschiedene (weitere) Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Mit der Klage verlangen die Kläger, die sich zur Durchführung weiterer Arbeiten für nicht verpflichtet halten, u. a. Rückzahlung der geleisteten Kaution. Die Beklagte erklärt die Aufrechnung mit Gegenforderungen wegen der von ihr in der Wohnung durchgeführter Arbeiten.

Das AG Hamburg gab der Klage der Mieter statt, weil aufrechenbare Gegenansprüche der Beklagten nicht bestünden. Die Kläger seien zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet gewesen, weil die entsprechende Regelung im Formularmietvertrag wegen Unklarheit nach § 305c Abs. 2 BGB unwirksam sei.

Die Bestimmung mache nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet sei. Das wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort „Außentüren“ auch auf die Fenster beziehen würde. Die insoweit vorhandene Unklarheit ginge zu Lasten der Beklagten als Verwenderin, so dass schon aus diesem Grund keine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bestanden habe.

Selbst wenn man das anders sehen wollte, bestünde keine entsprechende Verpflichtung, weil bei der im möblierten Zustand der Wohnung erfolgten Vorbesichtigung kein entsprechender Schönheitsreparaturbedarf festgestellt worden sei. Laufende Schönheitsreparaturen seien nur solche, die während der Mietzeit in Folge einer vertragsgemäßen Nutzung erforderlich würden, wobei es entscheidend darauf ankomme, ob die Wohnung im möblierten Zustand den Eindruck einer renovierungsbedürftigen Wohnung vermittele. Weil dies hier unstreitig nicht der Fall gewesen sei, schieden entsprechende Ansprüche der Beklagten aus.

Erste Überlegung ging in Richtung „von innen“ als adverbiale Ortsbestimmung, so dass keine Wiederholung notwendig wäre. Nach längerer Überlegung jedoch unsicher, daher DUDEN-Redaktion (kostenlos erreichbar unter 0900 187 00 98) befragt. Diese versteht den fraglichen Satz so, dass es um das „Streichen von innen“ ginge und „von innen“ demnach ein Attribut zu „Streichen“ sei. Demnach könnte der Satz nach Auffassung der DUDEN-Redaktion unmissverständlich (nur) wie folgt heißen: „Der Mieter hat für das Streichen der Innentüren, der Fenster von innen und (der) Außentüren von innen Sorge zu tragen.“ Damit hat das Amtsgericht recht: Die Klausel ist unklar und deshalb unwirksam; daher keine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Was die Hilfserwägung des Amtsgerichts angeht, musste mehrfach überlegt werden, was denn gemeint war: Offenbar bezog sich die erste beanstandungsfreie Besichtigung auf einen Zustand während des noch andauernden Mietverhältnisses, also zu einem Zeitpunkt, als die Wohnung noch möbliert war. Natürlich kann man dann nicht erkennen, wo und inwieweit Schönheitsreparaturen notwendig sind und eine entsprechende Aufforderung zur Durchführung etwaiger Arbeiten mangels konkreter Anhaltspunkte ins Leere ginge. Das heißt doch aber nicht, dass erst nach Räumung der Wohnung erkennbare Arbeiten ausgeschlossen wären; insoweit erschließt sich mir – leider – der Sinn der Hilfserwägung nicht. Zwar hat der BGH in einem – vom AG Hamburg allerdings nicht genannten – Urteil vom 6. April 2005 (VIII ZR 192/04 - GE 2005, 662) bestätigt, dass auch in einem laufenden Mietverhältnis die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen besteht; ob diese sich nach einem möblierten Zustand richten, ist allerdings nicht thematisiert worden.

Hans-Jürgen Bieber

Anmerkung 2

In der Redaktion dieser Zeitschrift mahnt ein Schild mit der Aufschrift „Wir essen Kinder!“, versehen mit dem Hinweis „Ein Komma kann Leben retten“, zum sorgsamen und genauen Umgang mit der deutschen Sprache.

Die vorstehend besprochene und im Rechtsprechungsteil abgedruckte Entscheidung des AG Hamburg beweist wieder einmal, welche Wirkung kleine, scheinbar unwichtige semantische Verschiebungen haben können. Der Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg lag eine Klausel zugrunde, wonach zu den Schönheitsreparaturen das Streichen der „Innentüren, Fenster und Außentüren von innen“ gehöre.

Das AG hielt dieses Regelung im Formularmietvertrag wegen Unklarheit nach § 305c Abs. 2 BGB für unwirksam. Nach dieser Regelung gehen Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Formularverwenders, in der Regel also des Vermieters.

Unklar war die Regelung aber keineswegs, denn die sprachliche Auslegung ergibt eindeutig, dass sich das Streichen von innen lediglich auf die Außentüren bezieht, nicht aber, was zur Wirksamkeit erforderlich gewesen wäre, auch auf die Fenster. Die vorliegende Schönheitsreparaturklausel ist deshalb nicht wegen Unklarheit unwirksam, sondern weil sie den Mieter unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dadurch benachteiligt, dass sie hinsichtlich der Türen und Fenster eindeutig nicht zwischen dem Innen- und Außenbereich unterscheidet (BGH, Urteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, GE 2010, 335; BGH vom 31. August 2010 - VIII Z 42/09, GE 2011, 263).

Wirksam dagegen ist die Klausel, wenn sie – wie z. B. das vom Grundeigentum-Verlag herausgegebene Mietvertragsformular – die gesetzliche Formulierung (§ 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung [II. BV]) übernimmt, die wie folgt lautet:

„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Diese Formulierung ist dadurch eindeutig und keiner Mehrfachauslegung zugänglich, weil sie hinter den Begriff „Innentüren“ das kleine Wörtchen „sowie“ einfügt und damit verdeutlicht, dass sich das Streichen „von innen“ eindeutig auf das Wortpaar „Fenster und Türen“ bezieht.

Kommata können Leben retten, die richtige Stellung von Begriffen im Satz die Schönheitsreparaturenklausel.

Die Entscheidung verdeutlicht im Übrigen einmal mehr, dass Vermieter auf Eigenkreationen ebenso verzichten sollten wie auf die Verwendung von No-Name-Formularen. Das AGB-Recht ist schon schwierig genug, und manchmal spielt auch noch die Sprachwissenschaft eine Rolle.

Dieter Blümmel