Schönheitsreparaturen, Aushandeln einer Individualvereinbarung, unwirksame AGB

Wird nur eine spezielle Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen aus einem ansonsten vorgegebenen Formularmietvertrag individuell abgestimmt, gelten die Abreden insgesamt weiter als AGB. Einer formularmäßigen Bestätigungsklausel mit dem Inhalt, die Vertragsbedingung sei im Einzelnen ausgehandelt worden, kommt keine Beweiskraft zu. Dasselbe gilt für unterschriebene Erklärungen gleichen Inhalts und maschinenschriftlich eingefügte Bestimmungen.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg, soweit sie sich gegen die Verurteilung von Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen […] wendet […].

Dem Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen aus den §§ 280, 281 BGB zu.

Die Bekl. war nach dem Mietvertrag nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die betreffenden Regelungen in § 13 und § 23 des Mietvertrages sind unwirksam nach § 307 BGB.

Entgegen der Auffassung des Kl. handelt es sich auch bei denen unter § 23 des Mietvertrages stehenden Klauseln um Allgemeine Geschäftsbedingungen i.S.d. § 305 BGB. § 23 des Mietvertrages umfasst im Hinblick auf § 13 des Mietvertrages keinen eigenen Regelungsgehalt.

Dass es sich bei § 13 des Mietvertrages um eine Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.d. § 305 BGB handelt, bestreitet selbst der Kl. nicht. Wird nur eine spezielle Vertragsklausel zu den Schönheitsreparaturen aus einem ansonsten vorgegebenen Formularmietvertrag individuell abgestimmt, gelten die Abreden weiter als AGB (Specht in Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, IV Schönheitsreparaturen, Rn. 538 m.w.N.). Ferner kommt selbst formularmäßigen Bestätigungsklauseln mit dem Inhalt, die Vertragsbedingung sei im Einzelnen ausgehandelt worden, keine Beweiskraft zu. Selbiges gilt für unterschriebene Erklärungen gleichen Inhalts (BGH, Urt. v. 15. Dezember 1976 - IV ZR 197/75 - juris; BGH, Urteil vom 8. November 1978 - IV ZR 179/77 -, juris) und maschinenschriftlich eingefügte Bestimmungen (BGH, Beschl. v. 14. Dezember 2010 - VIII ZR 198/10 = GE 2011, 263, juris). Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich eines behaupteten individuellen Aushandelns. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes liegt ein Aushandeln dann vor, wenn der Verwender den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen „gesetzesfremden“ Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen beeinflussen zu können (BGH, Urteil vom 25. Juni 1992 - VII ZR 128/91 -, Rn. 17, juris = NJW 1992, 2759).

Den Beweis kann der Verwender dagegen nicht schon dadurch führen, dass der Vertragspartner bestätigt, dass die Klausel ausgehandelt worden sei, oder aus der sich ergibt, dass der Verwender zu Verhandlungen über den Inhalt der Klausel bereit gewesen sei (BGH, Urteil vom 28. Januar 1987 - IVa ZR 173/85 -, BGHZ 99, 374-384 - juris).

Der Kl. hat für seine diesbezügliche Behauptung bereits keinen zulässigen Beweis angetreten. Der angebotenen Parteivernahme des Kl. haben die Bekl. nicht zugestimmt, eine überwiegende Anfangswahrscheinlichkeit für das individuelle Aushandeln, das eine Beweiserhebung nach § 448 ZPO voraussetzte, ist nicht ersichtlich und ergibt sich aufgrund vorstehender Ausführungen insbesondere entgegen der Auffassung des Kl. nicht aus dem Äußeren der Vertragsurkunde. […]

Sämtliche, die Schönheitsreparaturen betreffenden Klauseln sind als eine Einheit zu fassen, die der Kontrolle der §§ 305 ff. BGB unterliegen. Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist (BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 21/13 -, GE 2011, 263, juris). Die in § 13 des Mietvertrages enthaltene Verpflichtung zum Anstrich der Fenster und Türen ohne Einschränkung und die starre Fristenregelung in § 23 des Mietvertrages sind unwirksam (BGH, Beschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 42/09 -, juris, und BGH, Beschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 42/09 -, GE 2011, 263, juris). […]

Jedenfalls die diesbezüglich in der Berufungsbegründung erklärte Aufrechnung greift durch. Da sich die Parteien insoweit durch die zweitinstanzlich erklärte Aufrechnung der Bekl. über die Tilgungsbestimmung insofern einig sind, dass die Kaution auf etwaige Schadenersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache zu verrechnen ist und das Amtsgericht dies übersehen hat, reduziert sich der Anspruch der Bekl. insofern um 844,90 €. […]

Wird nur eine spezielle Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen aus einem ansonsten vorgegebenen Formularmietvertrag individuell abgestimmt, gelten die Abreden insgesamt weiter als AGB. Einer formularmäßigen Bestätigungsklausel mit dem Inhalt, die Vertragsbedingung sei im Einzelnen ausgehandelt worden, kommt keine Beweiskraft zu. Dasselbe gilt für unterschriebene Erklärungen gleichen Inhalts und maschinenschriftlich eingefügte Bestimmungen.

Der Vermieter machte nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen den Mieter u. a. Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen geltend. Damit hatte er beim AG Erfolg, was zur Berufung des Mieters zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 63, änderte das angefochtene Urteil unter Klageabweisung zu dem geltend gemachten Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen ab. Die entsprechenden Regelungen im Mietvertrag zur Verpflichtung zum Anstrich der Fenster und Türen ohne Einschränkung (auf innen) und die starre Fristenregelung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen seien nach § 307 BGB unwirksam. Der Vermieter könne sich nicht darauf berufen, die Regelungen seien Individualvereinbarungen, die zwischen den Mietvertragsparteien ausgehandelt worden seien. Werde – wie vorliegend – nur eine spezielle Vertragsklausel zu den Schönheitsreparaturen aus einem ansonsten vorgegebenen Formularmietvertrag individuell abgestimmt, würden die Abreden insgesamt weiter als AGB gelten. Ferner komme selbst einer formularmäßigen Bestätigungsklausel mit dem Inhalt, die Vertragsbedingung sei im Einzelnen ausgehandelt worden, keine Beweiskraft zu. Selbiges gelte für unterschriebene Erklärungen gleichen Inhalts und maschinenschriftlich eingefügte Bestimmungen. Der Vermieter trage die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich eines behaupteten individuellen Aushandelns. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH liege ein Aushandeln (nur) dann vor, wenn der Verwender den in seinen AGB enthaltenen „gesetzesfremden“ Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen beeinflussen zu können. Diesen Beweis könne der Verwender nicht schon dadurch führen, dass der Vertragspartner bestätigt, dass die Klausel ausgehandelt worden sei, oder aus der sich ergibt, dass der Verwender zu Verhandlungen über den Inhalt der Klausel bereit gewesen sei. Sämtliche die Schönheitsreparaturen betreffenden Klauseln seien als eine Einheit zu fassen, die der Kontrolle der §§ 305 ff. BGB unterlägen. Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen sei, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt sei, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit eines Teilaspekts dieser einheitlichen Rechtspflicht in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führe. Dies gelte auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrages geregelt sei.