Schönheitsreparaturen, Beweislast für Übergabe einer unrenovierten Wohnung

Der Mieter, der sich auf die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel beruft, hat darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war (Anschluss an BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14 -, GE 2015, 649).

(Leitsatz der Redaktion)

[…] Die Bekl. sind gemäß § 281 Abs. 1 BGB zur Zahlung von Schadensersatz wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Das Amtsgericht ist mit im Ergebnis zutreffenden Erwägungen von einer wirksamen Abwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf die Bekl. ausgegangen. Die Klausel „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.“ ist anhand der Regelung in § 28 Abs. 4 II. BV auszulegen (BGH, Rechtsentscheid vom 30. Oktober 1984 - VIII ZR ARZ 1/84, WuM 1985, 46) und begründet eine entsprechende Verpflichtung des Mieters.

Die in § 12 Nr. 1 des Mietvertrags vereinbarte Rückgabe in besenreinem Zustand schließt die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht aus. Derartige Rückgabeklauseln begründen keine Verpflichtung zur Endrenovierung, sondern grundsätzlich nur zur Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand. Deshalb wird die Pflicht zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands gerade nicht ausgeschlossen. Hierzu gehört ggf. auch die Ausführung der bei Vertragsende fälligen Schönheitsreparaturen (BGH, Urteil vom 12. März 2014 - XII ZR 108/13, GE 2014, 666).

Die Vereinbarung betreffend die Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen durch den Mieter ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt unwirksam, dass den Bekl. bei Vertragsbeginn eine renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden war und somit die von ihnen vorzunehmenden Dekorationsarbeiten auch nicht von ihnen, sondern dem Vormieter verursachte Abnutzungen umfassten (BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, GE 2015, 649 unter Aufgabe der früheren Rechtsprechung). Denn ein solcher renovierungsbedürftiger Zustand steht nicht fest. Die Kl. hat unter Hinweis auf die Vereinbarung in § 5 des Mietvertrags, wonach vor Überlassung der Wohnung keine Arbeiten seitens des Vermieters vorzunehmen waren, in Abrede gestellt, dass die Ausführung von Schönheitsreparaturen erforderlich war. Auch in § 16 des Mietvertrags sind keine ergänzenden Vereinbarungen der Parteien getroffen, die hierauf schließen lassen. Die Bekl. haben trotz eines entsprechenden Hinweises der Kammer auf die o.g. Entscheidung des Bundesgerichtshofs hingegen lediglich pauschal ohne Beweisantritt behauptet, dass Schönheitsreparaturen erforderlich gewesen seien und von ihren Eltern, den damaligen Mieters, vorgenommen worden seien. Dies genügt der ihnen obliegenden Darlegungs- und Beweislast nicht. Denn beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, ist es an ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war (BGH, aaO., Rn. 32).

Das Amtsgericht hat ferner zutreffend ausgeführt, dass in der Übergabebestätigung vom 20. September 2012 kein Verzicht der Kl. auf die Ausführung von Schönheitsreparaturen zu sehen ist. Es kann dahinstehen, ob die Frage der Schönheitsreparaturen von den Parteien anlässlich der Rückgabe erörtert worden ist. Eine abschließende verbindliche Regelung lässt sich daraus indes nicht ableiten, zumal die schriftliche Erklärung sich hierzu nicht verhält (vgl. KG, Urteil vom 27. Mai 2002 - 8 U 2074/00, GE 2002, 930).

Die Einwände der Bekl. gegen die von der Kl. geltend gemachten Aufwendungen für die malermäßige Instandsetzung greifen nicht durch.

Das Gericht schließt sich den Ausführungen des Amtsgericht an, wonach angesichts einer Mietdauer von 58 Jahren und den Feststellungen des Sachverständigen N. im Gutachten vom 19. März 2013 zum Zustand der Wohnung (Beweisverfahren 18 H 2/12 des Amtsgerichts Schöneberg) Schönheitsreparaturen bei Rückgabe der Wohnung fällig waren. Ohne Erfolg berufen sich die Bekl. auf von ihnen im Frühjahr und Herbst 2009 veranlasste Schönheitsreparaturen in Bad und Küche. Diese ändern an der Fälligkeit der Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses nichts, weil die übliche Frist für die Vornahme von Schönheitsreparaturen in Nassräumen von drei Jahren inzwischen wieder verstrichen waren.

Der Umstand, dass die Bekl. die von ihnen eingebrachten Einrichtungen berechtigterweise entfernt haben, schließt nicht aus, dass sie die hiermit verbundenen Veränderungen des ursprünglichen Zustands und andere Folgeschäden (z. B. Dübellöcher u. Ä.) zu beseitigen haben. […]

Der Mieter, der sich auf die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel beruft, hat darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war (Anschluss an BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14 - GE 2015, 649).

Die Klägerin ist durch Erbfolge Vermieterin und macht Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen geltend. Die Beklagten sind die Erben der verstorbenen Mieterin. In § 3 Nr. 4 des Mietvertrages vom 1. Dezember 1954 heißt es: „Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen“ und in § 16 Nr. 4: „Schönheitsreparaturen gehen zu Lasten des Mieters“.

Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis. Bei Schlüsselrückgabe unterzeichnete die Klägerin ein handschriftliches Schreiben: „Erhalten 3 x Hausschlüssel, 3 x Wohnungsschlüssel, 2 x Kellerschlüssel, Zählerstand … Elektr. … Gas“. Das Amtsgericht gab der Klage nach Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens statt (bei Urteilsverkündung war das Urteil des BGH - VIII ZR 185/14 - noch nicht veröffentlicht). Dagegen legten die Beklagten Berufung ein.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Die Beklagten seien gemäß § 281 Abs. 1 BGB zur Zahlung von Schadensersatz wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Das Amtsgericht sei mit im Ergebnis zutreffenden Erwägungen von einer wirksamen Abwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ausgegangen. Die Klauseln aus dem Mietvertrag würden eine entsprechende Verpflichtung des Mieters begründen. Die im Mietvertrag vereinbarte Rückgabe der Wohnung in besenreinem Zustand schließe die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht aus. Derartige Rückgabeklauseln begründeten keine Verpflichtung zur Endrenovierung, sondern grundsätzlich nur eine Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand. Hierzu gehöre gegebenenfalls auch die Ausführung der bei Vertragsende fälligen Schönheitsreparaturen (BGH, GE 2014, 666).

Die Vereinbarung betreffend die Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen durch den Mieter sei auch nicht unter dem Gesichtspunkt unwirksam, dass dem Mieter bei Vertragsbeginn eine renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden war und somit die von ihm vorzunehmenden Dekorationsarbeiten auch nicht von ihm, sondern vom Vormieter verursachte Abnutzung umfasst hätten (BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14 - GE 2015, 649 unter Aufgabe der früheren Rechtsprechung). Denn ein solcher renovierungsbedürftiger Zustand stehe nicht fest. Die Klägerin habe unter Hinweis auf die Vereinbarung im Mietvertrag, wonach vor Überlassung der Wohnung keine Arbeiten seitens des Vermieters vorzunehmen gewesen seien, in Abrede gestellt, dass die Ausführung von Schönheitsreparaturen erforderlich gewesen sei. Die Beklagten hätten trotz eines entsprechenden Hinweises der Kammer auf die Entscheidung des BGH lediglich pauschal ohne Beweisantritt behauptet, dass Schönheitsreparaturen erforderlich gewesen und vom damaligen Mieter vorgenommen worden seien. Das genüge der ihnen obliegenden Darlegungs- und Beweislast nicht. Denn berufe sich der Mieter auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, sei es an ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig gewesen sei (BGH, aaO., Rn. 32).

Das Amtsgericht habe ferner zutreffend ausgeführt, dass in der Übergabebestätigung vom 20. September 2012 kein Verzicht der Klägerin auf die Ausführung von Schönheitsreparaturen zu sehen sei. Es könne dahinstehen, ob die Frage der Schönheitsreparaturen von den Parteien anlässlich der Rückgabe erörtert worden sei. Eine abschließende verbindliche Regelung lasse sich daraus indes nicht ableiten, zumal die schriftliche Erklärung sich hierzu nicht verhalte (KG GE 2002, 930).

Das Gericht schließe sich den Ausführungen des Amtsgerichts an, wonach angesichts einer Mietdauer von 58 Jahren und den Feststellungen der Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren zum Zustand der Wohnung Schönheitsreparaturen bei Rückgabe der Wohnung fällig gewesen seien.