Schonfristzahlung bei ordentlicher Kündigung

Schonfristzahlung bei ordentlicher Kündigung; Verschulden des Mieters in einem milderen Licht; Zahlungsverzug

Der Ausgleich eines Mietrückstands, der nach Minderung wegen vermeintlicher Mängel entstanden ist, kann den Kündigungsgrund unter besonderen Umständen in einem „milderen Licht" erscheinen lassen und eine ordentliche Kündigung hinfällig machen.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

I. Die Parteien streiten über die Räumung der von den Bekl. bewohnten Mietwohnung. [...]

Die Bekl. mieteten mit Vertrag vom 22.2.1995 die streitgegenständliche Wohnung von der Kl. Die zu zahlende Kaltmiete beträgt 359 €. Ab dem 1.4.2010 minderten die Bekl. die Miete um monatlich 107,70 €, da sich in ihrem Schlafzimmer Schimmel gebildet hatte. Ein seitens der Kl. beauftragter Privatsachverständiger konnte die Ursache für diese Schimmelbildung nicht ermitteln. Die Bekl. begehrten sodann von der Kl. in einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Krefeld [...] die Beseitigung des Schimmels. Nach dem dort eingeholten Sachverständigengutachten war der Schimmel nicht auf bauliche Mängel, sondern auf eine von den Bekl. unter der Tapete angebrachte Aluminiumfolie zurückzuführen. Das Gutachten wurde dem damaligen Prozessbevollmächtigten der Bekl. am 30.9.2011 zugestellt. Daraufhin zahlten die Bekl. ab November 2011 wieder die volle Miete. Mit Schreiben vom 12.12.2011 kündigte die Kl. den Bekl. fristlos, hilfsweise fristgemäß, unter Berufung auf den minderungsbedingten Zahlungsrückstand von 2.046,30 €. Mit Urteil vom 21.12.2011 wurde die Klage der Bekl. auf Beseitigung des Schimmels abgewiesen. Am 28.12.2011 beglichen die Bekl. den Mietrückstand in voller Höhe. Außerdem entfernten sie in der Folgezeit die Aluminiumfolie unter der Tapete und renovierten die Wohnung. Ein Schaden an der Bausubstanz ist nicht entstanden. [...]

II. 1. Die Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht wirksam gekündigt wurde und demnach weiterhin fortbesteht.

a. Die fristlose Kündigung der Kl. ist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, da die Bekl. die rückständige Miete in Höhe von 2.046,30 € noch vor Rechtshängigkeit dieses Rechtsstreits an die Kl. gezahlt haben.

b. Auch die ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB, die hilfsweise für den Fall der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung ausgesprochen wurde, hat das Mietverhältnis nicht beendet. Dabei kann dahinstehen, ob der Rechtsprechung des BGH (GE 2005, 429 = NZM 2005, 334), § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB sei auf die ordentliche Kündigung nicht entsprechend anwendbar, trotz der sehr erheblichen Angriffe hiergegen (vgl. etwa MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 573 Rdn. 60) zu folgen ist. Denn jedenfalls fehlt es an der gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB notwendigen nicht unerheblichen Pflichtverletzung der Bekl.

Nicht jede Pflichtverletzung des Mieters ist ausreichend für eine ordentliche Kündigung des Vermieters. Schon der Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fordert eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung. Der Begriff der Erheblichkeit muss dabei nach dem Zweck der Kündigungsvorschrift ausgelegt werden. § 573 BGB verbietet wegen des eigentumsähnlichen Charakters der Wohnung (BVerfG NJW 1993, 2035) und als Kernstück des sozialen Mieterschutzes die freie Kündbarkeit von Wohnraummietverträgen. Die ordentliche Kündigung setzt vielmehr - so der Wortlaut des § 573 BGB - ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Vertragsbeendigung voraus. Im Falle der Kündigung wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzung muss diese so erheblich sein, dass das Vertragsverhältnis nachhaltig gestört wird; ansonsten wäre ein Verlust der Wohnung für den Mieter nicht zu rechtfertigen (zur Berücksichtigung des abstrakten Mieterinteresses am Erhalt der Wohnung s. MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 573 Rdn. 33). Der Pflichtverletzung muss eine Zukunftswirkung zukommen, d. h., sie muss einen Rückschluss auf die weitere (ungedeihliche) Entwicklung des Mietverhältnisses zulassen. Deswegen ist auch anerkannt, dass bei fehlender Wiederholungsgefahr das berechtigte Interesse an der Vertragsbeendigung jedenfalls verringert ist (MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 573 Rdn. 54; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Auflage, § 573 Rdn. 15). Bei der Zukunftswirkung ist ein objektivierter Maßstab anzulegen und nicht auf die subjektiven Gefühle und Befindlichkeiten des Vermieters abzustellen. Würde etwa eine Überreaktion eines Vermieters auf eine geringfügige Pflichtverletzung eines Mieters ausreichen, hinge das Kündigungsrecht von Willkürlichkeiten und Zufällen ab und nicht von berechtigten Belangen.

Das bedeutet für den zu entscheidenden Fall Folgendes: Die Tatsache, dass die Bekl. die Miete unberechtigt gemindert haben und damit in Rückstand mit ihren Mietzahlungen geraten sind, ist vorliegend unter Berücksichtigung der Gesamtumstände nicht ausreichend, um ein berechtigtes Interesse der Kl. an einer Kündigung bzw. die Annahme einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung durch die Bekl. zu rechtfertigen. Nach der erwähnten Entscheidung BGH NZM 2005, 334 kann die nachträgliche Zahlung der Mietrückstände bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertragliche Pflicht schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, zu berücksichtigen sein, weil die nachträgliche Zahlung möglicherweise ◊das frühere Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt". So ist es vorliegend. Zwar haben die Bekl. den Mangel selbst verursacht und damit auch den Anlass für ihre unberechtigte Minderung sowie die Beseitigungsklage geschaffen. Sie haben ihr Fehlverhalten aber unverzüglich nach Vorliegen des gerichtlichen Sachverständigengutachtens eingesehen und die ungekürzte Mietzahlung ab November 2010, also schon vor der Kündigung, wieder aufgenommen. Außerdem haben sie die Mietrückstände ausgeglichen, die Aluminiumfolie nach Abweisung ihrer Klage abgenommen und die Wohnung renoviert. Sie haben gegen das Urteil des Amtsgerichts Krefeld kein Rechtsmittel eingelegt. Sie haben somit in vielfacher Hinsicht zu erkennen gegeben, dass sie sich für den Mangel verantwortlich fühlten und sich in der Pflicht sahen, ihn und die Folgen der unberechtigten Minderung zu beseitigen. Die Kl. hingegen hat noch vor Urteilserlass gekündigt, ohne zuvor eine Mahnung oder Zahlungsaufforderung auszusprechen, und obwohl die Bekl. bereits als äußeres Zeichen der Einsicht die volle Mietzahlung wieder aufgenommen hatten. Es handelt sich nach alledem um einen besonders gelagerten Einzelfall ohne Wiederholungsgefahren; es ist nicht davon auszugehen, dass es zwischen den Parteien nochmals zu einem ähnlichen Problem und Rechtsstreit kommen könnte. [...]

Dass die Bekl. der Kl. bzw. dem von ihr beauftragten Sachverständigen nicht mitgeteilt haben, dass sie Aluminiumfolie auf die Wand aufgebracht haben, ändert hieran nichts, da nicht ersichtlich ist, die bautechnisch nicht sachkundigen Bekl. hätten diesen Umstand bewusst verschleiert; im Gegenteil, auch hier spricht ihr späteres Verhalten dafür, dass sie die Aluminiumfolie nicht in Bezug zu der Schimmelbildung gebracht haben. [...]

Mindert der Mieter die Miete wegen eines Wohnungsmangels (hier: Schimmelbildung), stellt sich aber später heraus, dass der Mangel selbstverschuldet entstanden war und deshalb kein Minderungsgrund bestanden hat, kann der Ausgleich des Mietrückstands das Verschulden des Mieters unter besonderen Umständen in einem „milderen Licht" erscheinen lassen und eine ordentliche Kündigung hinfällig machen.

Der Mieter minderte die Kaltmiete von 359 € um monatlich 107,70 €, da sich im Schlafzimmer Schimmel gebildet hatte. Ein vom Vermieter beauftragter Privatsachverständiger konnte die Ursache für die Schimmelbildung nicht ermitteln. Der Mieter erhob daraufhin Klage auf Beseitigung des Schimmels. In diesem Rechtsstreit wurde ein gerichtliches Sachverständigengutachten eingeholt. Das kam zum Ergebnis, dass der Schimmel nicht auf bauliche Mängel, sondern auf eine vom Mieter unter der Tapete angebrachte Aluminiumfolie zurückzuführen war. Daraufhin zahlte der Mieter wieder die volle Miete. Der Vermieter kündigte dennoch das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen des aufgelaufenen minderungsbedingten Zahlungsrückstands von 2.046,30 €. Den beglich der Mieter in voller Höhe. Außerdem entfernte er in der Folgezeit die Folie unter der Tapete und renovierte die Wohnung. Ein Schaden an der Bausubstanz war nicht entstanden. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage des Vermieters ab, wogegen sich der Vermieter mit der Berufung wandte.

Das LG Krefeld wies die Berufung zurück. Die fristlose Kündigung sei wegen der Zahlung innerhalb der Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Die ordentliche Kündigung habe das Mietverhältnis auch nicht beendet. Dabei könne dahinstehen, ob der Rechtsprechung des BGH (GE 2005, 429) zur entsprechenden Anwendung der Vorschriften zur fristlosen Kündigung zu folgen sei. Denn jedenfalls fehle es an der notwendigen nicht unerheblichen Pflichtverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Der Begriff der Erheblichkeit müsse nach dem Zweck der Kündigungsvorschrift ausgelegt werden. § 573 BGB verbiete wegen des eigentumsähnlichen Charakters der Wohnung und als Kernstück des sozialen Mieterschutzes die freie Kündbarkeit von Wohnraummietverträgen. Der Pflichtverletzung des Mieters müsse eine Zukunftswirkung zukommen, d. h. sie müsse einen Rückschluss auf die weitere (ungedeihliche) Entwicklung des Mietverhältnisses zulassen. Deswegen sei auch anerkannt, dass bei fehlender Wiederholungsgefahr das berechtigte Interesse an der Vertragsbeendigung jedenfalls verringert sei. Bei der Zukunftswirkung sei ein objektiver Maßstab anzulegen und nicht auf die subjektiven Gefühle und Befindlichkeiten des Vermieters abzustellen. Würde etwa eine Überreaktion eines Vermieters auf eine geringfügige Pflichtverletzung eines Mieters ausreichen, hinge das Kündigungsrecht von Willkürlichkeiten und Zufällen ab, und nicht von berechtigten Belangen.

Das bedeute: Nach BGH (GE 2005, 429) könne die nachträgliche Zahlung der Mietrückstände bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertragliche Pflicht schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe, zu berücksichtigen sein, weil die nachträgliche Zahlung möglicherweise „das frühere Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lasse". So sei es vorliegend.

Der Mieter habe sein Fehlverhalten unverzüglich nach Vorliegen des gerichtlichen Sachverständigengutachtens eingesehen und die ungekürzte Mietzahlung schon vor der Kündigung wieder aufgenommen. Außerdem habe er die Mietrückstände ausgeglichen, die Folie abgenommen und die Wohnung renoviert, habe somit in vielfacher Hinsicht zu erkennen gegeben, dass er sich für den Mangel verantwortlich fühle und sich in der Pflicht gesehen habe, den Mangel und die Folgen der unberechtigten Minderung zu beseitigen. Der Vermieter hingegen habe noch vor Urteilserlass gekündigt, ohne zuvor eine Mahnung oder Zahlungsaufforderung auszusprechen, und obwohl der Mieter bereits als äußeres Zeichen der Einsicht die volle Mietzahlung wieder aufgenommen habe.

Es handele sich nach alledem um einen besonders gelagerten Fall ohne Wiederholungsgefahr. Dass der Mieter dem Vermieter bzw. dem von diesem beauftragten Sachverständigen nicht mitgeteilt habe, dass er Aluminiumfolie auf die Wand aufgebracht habe, ändere hieran nichts, da nicht ersichtlich ist, dass der bautechnisch nicht sachkundige Mieter diesen Umstand bewusst verschleiert habe. Schließlich führe der Einwand des Vermieters, der Mieter hätte die Rückstände bzw. die Miete unter Vorbehalt zahlen können, nicht zu einem abweichenden Ergebnis. Die Minderung der Miete trete per Gesetz und ohne Erklärung gegenüber dem Vermieter ein. Es obliege dann dem Vermieter nachzuweisen, dass die Mietsache mangelfrei und der Mieter demnach zur Entrichtung der gesamten Miete verpflichtet sei. Dies entspreche der gesetzgeberischen Wertung; es könne dem Mieter nicht vorgeworfen werden, wenn sich dieser entsprechend verhalte.

Die vorliegende Entscheidung stellt eine tatrichterliche Einzelfallwertung dar und kann nicht verallgemeinert werden. Dennoch gibt es einige Ansatzpunkte in der Begründung, die „ein gewisses Stirnrunzeln" hervorrufen.

Es mag ja sein, dass das Urteil des BGH (GE 2005, 429) mit der Ablehnung der entsprechenden Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung nach wie vor auf Kritik stößt. Zu beachten ist allerdings, dass es sich insofern inzwischen um eine gefestigte Rechtsprechung des BGH handelt, die auch auf die entsprechende Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ausgedehnt worden ist (BGH, GE 2012, 1373; BGH, GE 2012, 1629). Es führt also nicht unbedingt weiter, auf „sehr erhebliche Angriffe" gegen die BGH-Rechtsprechung hinzuweisen.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter wegen Schimmelbefalls in einem Zimmer die Miete insgesamt um 30 % gemindert. Diese Quote erscheint überhöht und hätte den Mieter zur besonderen Vorsicht nötigen müssen. Zudem hätte es auch ohne besondere Sachkunde Anlass gegeben, den vom Vermieter beauftragten Sachverständigen auf die Existenz einer Aluminiumfolie unter der Tapete hinzuweisen.

Das „Stirnrunzeln" bezieht sich auch auf die Kritik zum Verhalten des Vermieters, er habe ohne Mahnung oder Zahlungsaufforderung die Kündigung ausgesprochen, obwohl der Mieter die vollen Mietzahlungen wieder aufgenommen hatte. Immerhin war inzwischen ein Zahlungsrückstand von über 2.000 € aufgelaufen. Dann hätte man von dem Mieter vielleicht erwarten dürfen, dass dieser beim Vermieter vorspricht und um Aufschub oder Ratenzahlung bittet.

Das gilt auch für die Möglichkeit der Vorbehaltszahlung durch den Mieter. Gerade auf diese Möglichkeit weist auch der BGH bei Unsicherheiten in der eigenen Rechtsposition hin, unabhängig davon, dass die Minderung per Gesetz greift. Das heißt aber nicht, dass man bei einem vermeintlich berechtigten Minderungsgrund auch mindern muss.