Schonfristzahlung bei ordentlicher Kündigung

Schonfristzahlung bei ordentlicher Kündigung; Einstellung der Zwangsvollstreckung in der Revision; Verschulden des Mieters

Die Schonfristzahlung lässt die fristgemäße Kündigung des Vermieters nicht nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden, weil diese Vorschrift nur für die außerordentliche fristlose Kündigung gilt. Das Verschulden des Mieters kann aber im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in einem milderen Licht gesehen werden.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1 Der Kl. nimmt die Bekl. auf Räumung der von ihnen gemieteten Wohnung in Anspruch. In einem Vorprozess hat der Kl. Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete um 93,87 € auf 563,23 € ab dem 1. Oktober 2007 begehrt. Das Amtsgericht hat dieser Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung der Bekl. mit Urteil vom 16. September 2010 zurückgewiesen. Die Hausverwaltung des Kl. erklärte unter dem 20. Dezember 2010 die fristlose und fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses unter Berufung auf einen im Einzelnen aufgeschlüsselten Zahlungsrückstand in Höhe von 5.837,29 €. Unter dem 19. Januar 2011 reichte der Kl. eine am 8. März 2011 zugestellte Klage auf Räumung und Zahlung in Höhe von 3.754,80 € ein. In der Klage ist eine erneute fristlose und fristgemäße Kündigung enthalten, die darauf gestützt ist, dass die Bekl. den Mieterhöhungsbetrag für die 40 Monate von Oktober 2007 bis Januar 2011 (40 x 93,87 €) nicht gezahlt hätten. Am 24. Januar 2011 zahlten die Bekl. den im ersten Kündigungsschreiben genannten Betrag von 5.837,29 €. Der Kl. hat daraufhin die Zahlungsklage zurückgenommen. Das Amtsgericht hat die Bekl. zur Räumung verurteilt. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Bekl. zurückgewiesen. Die Bekl. haben Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt und beantragen, die Zwangsvollstreckung einstweilen einzustellen.

II. 2 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

3 Die fristgemäße Kündigung des Kl. vom 20. Dezember 2010 sei begründet. Den Bekl. sei eine erhebliche Pflichtverletzung anzulasten, weil sie nach einem mehrjährigen Rechtsstreit über eine Mieterhöhung die aus der Mieterhöhung resultierenden Rückstände nach der rechtskräftigen Verurteilung nicht ausgeglichen hätten. Die Zahlungspflicht folge unmittelbar aus dem Urteil. Nach der gesetzlichen Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB seien den Bekl. höchstens zwei Monate für den Ausgleich eingeräumt. Diese Frist habe der Kl. abgewartet und erst gekündigt, als nach Ablauf von drei Monaten keine Zahlung eingegangen sei und auch sonst keine Nachricht von den Bekl. vorgelegen habe.

4 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lasse die Schonfristzahlung die fristgemäße Kündigung nicht per se entfallen, könne aber das Verschulden des Mieters in einem milderen Licht erscheinen lassen. Hier überwiege aber trotz des erfolgten Zahlungsausgleichs das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses. Bei den von den Bekl. angeführten finanziellen Schwierigkeiten sei nicht ersichtlich, dass es sich um unerwartet aufgetretene oder unverschuldete Schwierigkeiten gehandelt habe; hinzu komme, dass die Bekl. den Kl. nicht informiert und um Ratenzahlung nachgesucht hätten. Der von den Bekl. angeführte Suizid des Bruders sei bereits im Februar 2010 erfolgt und könne nicht entschuldigen, dass die Bekl. auf das abschließende Urteil vom 16. September 2010 im Mieterhöhungsverfahren nicht reagiert und die Erhöhungsbeträge nunmehr umgehend gezahlt hätten. Auch in Anbetracht der langjährigen Dauer des bisher offenbar unbelasteten Mietverhältnisses überwiege das aufgrund der Pflichtverletzung entstandene Interesse des Kl. an der Beendigung des Vertragsverhältnisses.

III. 5 Der Antrag auf Einstellung der Zwangsvollstreckung für die Dauer des Verfahrens in der Revisionsinstanz ist unbegründet, weil das Rechtsmittel keine Aussicht auf Erfolg hat.

6 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt eine Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2 ZPO nicht in Betracht, wenn das Rechtsmittel keine Aussicht auf Erfolg hat (BGH, Beschluss vom 4. Juni 2008 - XII ZR 55/08 -, NJW-RR 2008, 1038 Rn. 6 m.w.N.). Dies ist hier der Fall, denn die Revision ist weder wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache noch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.

7 Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht für die fristgemäße Kündigung gilt, eine Zahlung innerhalb der Schonfrist aber das Verschulden des Mieters im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in einem milderen Licht erscheinen lassen kann, steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04 -, GE 2005, 429 [431] = NZM 2005, 334 unter II 2 d cc). Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass der Pflichtverletzung der Bekl. hier trotz der nachträglichen Zahlung und der übrigen von den Bekl. angeführten Umstände ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zukommt, weist keinen Rechtsfehler auf. Insbesondere hat das Berufungsgericht die von den Bekl. in ihrem Einstellungsantrag angeführten Umstände berücksichtigt. Der vom Berufungsgericht nicht ausdrücklich erwähnte Ausbau der Wohnung durch die Bekl. rechtfertigt keine andere Würdigung.

Gerät der Mieter in einen kündigungserheblichen Zahlungsverzug, kann der Vermieter außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund kündigen (§§ 543, 569 BGB). Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann der Wohnraummieter die Kündigung durch Ausgleich sämtlicher Zahlungsrückstände innerhalb der sog. Schonfrist unwirksam machen; dieser Ausweg gilt aber nicht für die ordentliche Kündigung. Der Ausgleich der Mietforderungen kann jedoch bei der Beurteilung des Verschuldens des Mieters berücksichtigt werden („milderes Licht" nach der Rechtsprechung des BGH).

In einem Vorprozess hatte der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung erreicht. Danach kündigte er das Mietverhältnis fristlos und fristgemäß unter Berufung auf einen entsprechenden Zahlungsrückstand, nachdem er die Frist von zwei Monaten nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB abgewartet hatte. In der folgenden Zahlungs- und Räumungsklage kündigte der Vermieter erneut fristlos und fristgemäß. Der Mieter glich den Zahlungsrückstand aus, woraufhin der Vermieter die Zahlungsklage zurücknahm, nicht aber den Räumungsanspruch. In der Instanz wurde der Mieter zur Räumung verurteilt. Der Mieter legte Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH ein und beantragte, die Zwangsvollstreckung einstweilen einzustellen.

Der VIII. Senat des BGH wies den Antrag auf Einstellung der Zwangsvollstreckung zurück. Eine Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2 ZPO komme nicht in Betracht, wenn das Rechtsmittel keine Aussicht auf Erfolg habe. Das sei hier der Fall. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht für die fristgemäße Kündigung gelte, eine Zahlung innerhalb der Schonfrist aber das Verschulden des Mieters in einem milderen Licht erscheinen lassen könne, stehe im Einklang mit der Senatsrechtsprechung (Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, GE 2005, 429 = NZM 2005, 334). Die tatrichterliche Würdigung, dass der Pflichtverletzung des Mieters hier trotz der nachträglichen Zahlung und der übrigen von ihm angeführten Umstände ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zukomme, weise keinen Rechtsfehler auf.