Schonfristzahlung nur bei Zahlung aller und auch der im Kündigungsschreiben nicht erwähnten offenen Mietforderungen des Vermieters

Das Begründungserfordernis für die Kündigungserklärung nach § 569 Abs. 4 BGB und die Regelung über die „Schonfristzahlung“ in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wirken nicht in der Weise zusammen, dass es zur Beseitigung einer fristlosen Kündigung jedenfalls ausreiche, die zum Anlass der Kündigung genommenen und im Kündigungsschreiben bezeichneten Rückstände auszugleichen. Eine wirksame „Schonfristzahlung“ liegt vielmehr nur dann vor, wenn alle offenen Mietforderungen des Vermieters getilgt werden, einschließlich solcher, die schon im Zeitpunkt der Kündigung offen waren, aber im Kündigungsschreiben nicht erwähnt wurden. Grundsätzlich ist es Sache der Mieter, sich nach Zugang einer wirksamen Zahlungsverzugskündigung einen Überblick über ihre eigenen Mietzahlungen zu verschaffen und die Gesamthöhe ihrer Mietschulden zu ermitteln. Abweichendes mag gelten, wenn der Mieter nach den Umständen darauf vertrauen darf, die Mietrückstände seien im Kündigungsschreiben vollständig bezeichnet.

I. Der Beschluss beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. Die Kammer ist davon überzeugt, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

Zu Recht hat das Amtsgericht der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichteten Klage stattgegeben. Die Einwände der Berufung greifen nicht durch. Zutreffend hat das Amtsgericht darauf erkannt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 23. März 2020 beendet wurde, weil die Bekl. mit Mietbeträgen in Verzug waren, die in Summe die Miete für zwei Monate überstiegen; es lagen zu diesem Zeitpunkt die Voraussetzungen für beide Alternativen eines wichtigen Kündigungsgrundes nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB vor. Dass die Kündigungserklärung und das gleichzeitig versandte Mahnschreiben sich nur auf die im Zeitraum seit Oktober 2019 aufgelaufenen Mietrückstände von 3… € bezogen, aber nicht auch die im Zeitraum Januar bis September 2019 offen gebliebene Miete von insgesamt 2… € ansprachen, führt aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils nicht zur formellen Unwirksamkeit der Kündigung.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht erkannt, dass die Kündigung nicht gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden ist, weil die im Zeitraum 23. März 2020 bis 15. September 2020 geleisteten Zahlungen der Bekl. selbst dann nicht zur vollständigen Tilgung der gesamten am 23. März 2020 offenen Miete genügen, wenn sie vollständig auf die Mietrückstände statt zunächst auf die laufende Miete/ Nutzungsentschädigung für den Zeitraum ab April 2020 verrechnet werden. Denn unstreitig haben die Bekl. jedenfalls die seit September 2019 offenen Mietforderungen von 2… €, auf die die Kündigung nicht gestützt worden war, erst im März 2021 ausgeglichen.

Entgegen der Ansicht der Berufung korrespondieren das Begründungserfordernis für die Kündigungserklärung aus § 569 Abs. 4 BGB und die Regelung über die „Schonfristzahlung“ in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht in der Weise miteinander, dass es zur Beseitigung einer fristlosen Kündigung jedenfalls ausreiche, die zum Anlass der Kündigung genommenen und im Kündigungsschreiben bezeichneten Rückstände auszugleichen. Nach dem Wortlaut des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB bedarf es vielmehr einer vollständigen Befriedigung des Vermieters „hinsichtlich der fälligen Miete“ und der seit der Kündigung angefallenen Nutzungsentschädigung. Entsprechend urteilt in ständiger Rechtsprechung auch der Bundesgerichtshof (vgl. BGH - VIII ZR 193/16 -, Urt. v. 27.9.2017, WuM 2017, 644 ff., Rn. 25 ff. m.w.N., Rn. 36). Eine wirksame „Schonfristzahlung“ i.S.d. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB liegt im Grundsatz nur dann vor, wenn alle offenen Mietforderungen des Vermieters getilgt werden, einschließlich solcher, die schon im Zeitpunkt der Kündigung offen waren, aber im Kündigungsschreiben nicht erwähnt wurden.

Nun wird es sicher Fälle geben, in denen die Rechts- oder Tatsachenlage unklar oder verworren ist oder der Mieter aus anderen Gründen auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben des Vermieters im Kündigungsschreiben vertrauen darf, sodass der Vermieter sich nach § 242 BGB nicht auf die tatsächliche Unzulänglichkeit einer Schonfristzahlung berufen könnte, wenn der Mieter den gesamten von dem Vermieter bezifferten Rückstand innerhalb der Schonfrist vollständig ausgleicht. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier jedoch nicht vor. Wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat, obliegt es nämlich zunächst einmal den Mietern, sich nach Zugang einer wirksamen Zahlungsverzugskündigung einen Überblick über ihre eigenen Mietzahlungen zu verschaffen und die Gesamthöhe ihrer Mietschulden zu ermitteln, wenn sie von der Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB profitieren und die Wirkungen der Kündigung durch Schonfristzahlung beseitigen wollen. Ausweislich der noch einmal in der Berufungsbegründung mitgeteilten Zahlungshistorie hatten die Bekl. in den Monaten Januar, April, Mai, August und November des Jahres 2019 überhaupt keine Mietzahlungen und bloß im Juli 2019 eine einzige erheblich über die laufende Miete hinausgehende Zahlung geleistet, die den bis dahin aufgelaufenen Rückstand jedoch noch nicht einmal zu einem Drittel ausgleichen konnte. Nachdem sie sodann im Februar und März 2020 zunächst wiederum keine Zahlungen erbrachten, konnten das Kündigungs- und das Mahnschreiben vom 23. März 2020 kein berechtigtes Vertrauen der Bekl. darauf begründen, dass es sich bei der Forderung von 3… € um ihre gesamte offene Mietschuld handele - oder dass sie die Miete für den Zeitraum vor Oktober 2019 vollständig ausgeglichen hätten. Der Kammer fällt es schon schwer, den Bekl. abzunehmen, dass sie im Zeitraum bis zum Ablauf der Schonfrist am 15. September 2020 guten Glaubens gewesen seien, die Miete im Zeitraum Januar bis September 2019 vollständig bezahlt zu haben. Das gilt umso mehr, als es sich bei der Angabe des Bekl. zu 2. in der mündlichen Verhandlung vom 7. Juni 2021, die Bekl. hätten im Jahre 2019 einen Dauerauftrag eingerichtet gehabt, angesichts der unterschiedlichen Zahlungsbeträge sowie der teils am Anfang, teils in der Mitte und Teils am Ende der einzelnen Kalendermonate liegenden Zahlungszeitpunkte augenscheinlich um eine bloße Schutzbehauptung gehandelt hat. Aber selbst wenn den Bekl. bei Zugang der Kündigungs- und Mahnschreiben vom 23. März 2020 tatsächlich nicht bewusst gewesen sein sollte, dass sie neben den dort angegeben Mietrückständen auch noch erhebliche Beträge aus dem Zeitraum vor Oktober 2019 schuldig waren, hätte ihnen die wirksame Kündigung jedenfalls Anlass geben müssen, ihre Zahlungen zu überprüfen, um sich selbst zu vergewissern, welchen genauen Betrag sie zum vollständigen Ausgleich des Mietkontos zu zahlen hatten. Die Kl. hatte ein besonderes Vertrauen der Bekl. darauf nicht begründet, dass weitere als die anlässlich der Kündigung bezeichneten Rückstände nicht bestünden; das Amtsgericht steht daher zu Recht auf dem Standpunkt, dass die Bekl. selbst für die Folgen ihrer nachlässigen Zahlungskontrolle, nämlich die Unzulänglichkeit der angestrebten Schonfristzahlung, einzustehen haben.

Die Kammer regt deshalb an, die Berufung zurückzunehmen […].

II. Die Gewährung einer Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 ZPO; das Berufungsgericht kann bereits mit dem Hinweis auf eine beabsichtigte Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO eine „isolierte Entscheidung“ über eine Räumungsfrist treffen und muss damit nicht bis zum Ablauf der Frist zur Stellungnahme warten (vgl. LG Berlin - 67 S 18/16 - Beschl. v. 9.2.2016, MDR 2016, 548 f., m.w.N., zitiert nach juris).

Die Gewährung einer (weiteren) Räumungsfrist erscheint der Kammer unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen; der Kl. ist es zur Vermeidung einer Obdachlosigkeit der Bekl. zuzumuten, ihr Interesse an der baldigen Inbesitznahme der Wohnung noch für einen überschaubaren Zeitraum zurückzustellen. Die Kammer geht dabei davon aus, dass die laufende Nutzungsentschädigung weiterhin vollständig und pünktlich gezahlt wird; andernfalls wird die Räumungsfrist auf entsprechenden Antrag der Kl. zu kürzen oder aufzuheben sein.

Aus den Gründen des Zurückweisbeschlusses vom 2. Juni 2022

II. Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind, die zulässige Berufung insbesondere offensichtlich unbegründet ist. Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss vom 14. März 2022 Bezug genommen. Die Kammer hält an ihren dort niedergelegten Erwägungen fest. Die Bekl. sind den Ausführungen der Kammer auch nicht mehr entgegengetreten.

Kündigt der Vermieter außerordentlich fristlos, muss er den zur Kündigung führenden wichtigen Grund im Kündigungsschreiben angeben (§ 569 Abs. 4 BGB). Hat der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt und der Mieter alle im Kündigungsschreiben aufgeführten Zahlungsrückstände bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage beglichen (sog. „Schonfristzahlung“), ist der Mieter längst nicht aus dem Schneider, denn eine wirksame „Schonfristzahlung“ liegt nur dann vor, wenn alle offenen Mietforderungen des Vermieters getilgt werden, einschließlich solcher, die schon im Zeitpunkt der Kündigung offen waren, aber im Kündigungsschreiben nicht erwähnt wurden. Grundsätzlich ist es nämlich Sache der Mieter, sich nach Zugang einer wirksamen Zahlungsverzugskündigung einen Überblick über ihre eigenen Mietzahlungen zu verschaffen und die Gesamthöhe ihrer Mietschulden zu ermitteln. Darf der Mieter nach den Umständen darauf vertrauen, die Mietrückstände seien im Kündigungsschreiben vollständig bezeichnet, kann man das ausnahmsweise anders sehen.

Der Vermieter hatte fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt, weil die Beklagten mit Mietbeträgen in Verzug waren, die in Summe die Miete für zwei Monate überstiegen. Die Kündigungserklärung und das gleichzeitig versandte Mahnschreiben bezogen sich nur auf die im Zeitraum seit Oktober 2019 aufgelaufenen Mietrückstände, aber nicht auch auf die im Zeitraum Januar bis September 2019 offen gebliebenen Mietforderungen. Die Mieter zahlten innerhalb der zweimonatigen Schonfrist nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage nur die im Kündigungsschreiben aufgeführten Beträge. Das AG verurteilte sie zur Räumung, weil sie nicht alle bestehenden Mietrückstände ausgeglichen hatten; ihre Berufung blieb ohne Erfolg.

Das Begründungserfordernis für die Kündigungserklärung aus § 569 Abs. 4 BGB und die Regelung über die Schonfristzahlung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB korrespondierten nicht in der Weise miteinander, dass es zur Beseitigung einer fristlosen Kündigung durch Schonfristzahlung jedenfalls ausreiche, die zum Anlass der Kündigung genommenen und im Kündigungsschreiben bezeichneten Rückstände auszugleichen. Nach dem Wortlaut des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB bedürfe es vielmehr einer vollständigen Befriedigung des Vermieters „hinsichtlich der fälligen Miete“ und der seit der Kündigung angefallenen Nutzungsentschädigung. Eine wirksame Schonfristzahlung liege im Grundsatz nur dann vor, wenn alle offenen Mietforderungen des Vermieters getilgt werden, einschließlich solcher, die schon im Zeitpunkt der Kündigung offen waren, aber im Kündigungsschreiben nicht erwähnt wurden, so das Landgericht Berlin [ZK 64].

Allerdings werde es Fälle geben, in denen die Rechts- oder Tatsachenlage unklar oder verworren sei oder der Mieter aus anderen Gründen auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben des Vermieters im Kündigungsschreiben vertrauen dürfe, sodass der Vermieter sich nach § 242 BGB nicht auf die tatsächliche Unzulänglichkeit einer Schonfristzahlung berufen könne, wenn der Mieter den gesamten vom Vermieter bezifferten Rückstand innerhalb der Schonfrist vollständig ausgleicht.

Ein solcher Ausnahmefall liege hier jedoch nicht vor. Es obliege nämlich zunächst einmal den Mietern, sich nach Zugang einer wirksamen Zahlungsverzugskündigung einen Überblick über ihre eigenen Mietzahlungen zu verschaffen und die Gesamt-höhe ihrer Mietschulden zu ermitteln, wenn sie von der Schonfristregelung profitieren und die Wirkungen der Kündigung durch Schonfristzahlung beseitigen wollten.

Die Beklagten hätten in den Monaten Januar, April, Mai, August und November des Jahres 2019 überhaupt keine Miete bezahlt und bloß im Juli 2019 eine einzige erheblich über die laufende Miete hinausgehende Zahlung geleistet, die den bis dahin aufgelaufenen Rückstand jedoch noch nicht einmal zu einem Drittel ausgeglichen habe. Nachdem sie sodann im Februar und März 2020 erneut nicht gezahlt hatten, habe das Kündigungs- und das Mahnschreiben vom 23. März 2020 kein berechtigtes Vertrauen der Beklagten darauf begründen können, dass es sich bei der benannten Forderung um ihre gesamte offene Mietschuld handele.

Dass die Beklagten angeblich im Jahre 2019 einen Dauerauftrag eingerichtet hatten, nahm ihnen das Landgericht angesichts unterschiedlicher Zahlungsbeträge sowie der teils am Anfang, teils in der Mitte und Teils am Ende der einzelnen Kalendermonate liegenden Zahlungszeitpunkte nicht ab und wertete das als bloße Schutzbehauptung.

Aber selbst wenn den Beklagten bei Zugang der Kündigungs- und Mahnschreiben vom 23. März 2020 tatsächlich nicht bewusst gewesen sein sollte, dass sie neben den dort angegebenen Mietrückständen auch noch erhebliche Beträge aus dem Zeitraum vor Oktober 2019 schuldig waren, hätte ihnen die wirksame Kündigung jedenfalls Anlass geben müssen, ihre Zahlungen zu überprüfen, um sich selbst zu vergewissern, welchen genauen Betrag sie zum vollständigen Ausgleich des Mietkontos zu zahlen hatten. Die Beklagten hätten selbst für die Folgen ihrer nachlässigen Zahlungskontrol­le einzustehen.

Vgl. dazu aber auch den in GE 2022, 668 geschilderten Fall (LG Berlin, Beschlüsse vom 8. April 2022 und 11. Mai 2022 - 64 S 260/21 -) von Mietrückständen aufgrund von nach dem Mietendeckel einbehaltenen Mietanteilen.