Schonfristzahlung kann die Pflichtverletzung (Zahlungsverzug) in einem milderen Licht erscheinen lassen oder den Gesichtspunkt von Treu und Glauben auslösen

Begleicht der Mieter innerhalb der Schonfrist den gesamten rückständigen Mietzins, kann dies seine Zahlungspflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lassen. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob dies im Rahmen der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung oder im Rahmen von § 242 BGB zu prüfen ist. Die nachträgliche Zahlung steht dem Räumungsbegehren des Vermieters sowohl unter dem Gesichtspunkt der Wirksamkeit der Kündigung als auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben gemäß § 242 BGB entgegen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist die Vermieterin und Eigentümerin der von den Bekl. aufgrund des Mietvertrages vom 27.11.1972 gemieteten Wohnung in der K. Straße 15 in B. Im Jahre 2005 hat der verstorbene Ehemann der Kl. das Mehrfamilienhaus käuflich erworben und mit Schreiben vom 6.12.2005 einen Termin zur Aufnahme der „berechtigten Mängel und Schäden“ in der Wohnung mit den Bekl. vereinbart.

Seit April 2019 mindern die Bekl. die Miete und zahlten im April 2019 216,94 € weniger an Miete und in den Monaten Mai bis August 2019 jeweils 200 € weniger an Miete.

Mit Schreiben vom 7.6.2019 forderte die Kl. die Bekl. zur Begleichung des Rückstandes erfolglos auf und kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 12.8.2019 fristlos, hilfsweise fristgemäß und forderten die Bekl. auf, die Mietsache unverzüglich zu räumen. Mit eMail vom 14.8.2019 widersprachen die Bekl. der Kündigung und wiesen darauf hin, dass ihnen nichts anderes übrig geblieben sei, um die Beseitigung der substantiellen Schäden in der Wohnung in Angriff zu nehmen.

Nach Zustellung der Klageschrift am 14./18.9.2019 und Erlass eines Versäumnisurteils aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 30.10.2019, bei dem das Gericht darauf hinwies, dass ein Minderungsanspruch mangels Aufforderung zur Mängelbeseitigung schon dem Grunde nach nicht gegeben sein könne, zahlte die Bekl. am 31.10.2019 den gesamten rückständigen Mietzins von 1.509,95 € an die Kl.

Die Kl. ist der Ansicht, das Mietverhältnis sei aufgrund der hilfsweise erklärten fristgemäßen Kündigung vom 12.8.2019 trotz Zahlung des rückständigen Mietzinses beendet. Dieses sei auch nicht im Hinblick auf den langen Zeitraum zwischen der Kündigung und der Zahlung durch die Bekl. und dem Verhalten des Bekl. mit Übersendung der eMail vom 14.8.2019 treuwidrig.

Auf Antrag der Kl. ist am 30.10.2019 ein Versäumnisurteil ergangen, mit dem die Bekl. zur Zahlung von 1.016,94 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5.8.2019 sowie dazu verurteilt wurden, die von ihnen gehaltene 5-Zimmer-Wohnung im Hause K. Straße 15 in Berlin, 2. OG rechts, geräumt an die Kl. herauszugeben. Dagegen haben die Bekl. mit einem am 11.11.2019 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Einspruch eingelegt. Nachdem die Bekl. den Rückstand am 31.10.2019 gegenüber der Kl. ausgeglichen haben, haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache bezüglich des Antrags zu 1 aus der Klageschrift vom 14.8.2019 für erledigt erklärt.

Die Kl. beantragt nunmehr, das Versäumnisurteil im Übrigen aufrechtzuerhalten. Die Bekl. beantragen, das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, der am 19.12.1937 geborene Bekl. zu 2 habe im Jahre 2013 einen schweren Herzinfarkt und im Frühjahr 2015 darüber hinaus noch einen Schlaganfall mit bleibenden Schäden erlitten und befinde sich seit Februar 2013 in regelmäßiger radiologischer Behandlung und leide an einer schweren koronaren Herzkrankheit mit Zustand nach Reanimation im akuten Herzinfarkt. Seine psychische und physische Belastbarkeit sei stark eingeschränkt, das Überleben des Herz-Kreislaufs-Stillstands wirke als psychisches Trauma im Sinne einer reaktiven Depression nach. Auch die Bekl. zu 1 habe im Frühjahr 2014 einen schweren Schlaganfall mit bleibenden Lähmungserscheinungen auf der linken Seite erlitten. Sie benötige zur Lebensführung fremde Hilfe und halte sich deshalb immer öfter wieder in der streitigen Wohnung auf. Die Wohnung weise im Zimmer vorne rechts und links vom Wohnungseingang aus gesehen, im vorderen Flur, im 1. Zimmer, im Balkonzimmer, im Berliner Zimmer, im Bad, in der Kammer hinten, in der Küche und im Kellerraum verschiedene Mängel auf, die im gemeinsamen Besichtigungstermin im Jahre 2005 aufgrund des Schreibens durch den verstorbenen Ehemann der Kl. vom 6.12.2005 aufgenommen worden seien sowie gegenüber der Kl. mit Mängelliste vom Dezember 2012 im Schriftsatz vom 31. Oktober 2011 im Verfahren vor dem Amtsgericht Charlottenburg, 218 C 192/11 und der Klageerwiderungsschrift vom 17.12.2015 im Verfahren vor dem Amtsgericht Charlottenburg, 200 2 C 410/15 sowie mit der eMail des Bekl. zu 2 vom 25.10.2012 angezeigt worden seien. Die Mängel, so meinen sie, rechtfertigten eine Mietzinsminderung von mehr als 50 %. Alleine durch die jahrelange vorbehaltlose Zahlung der Miete in Kenntnis der Mängel dürfte die Minderung verwirkt sein. Dies sei ihnen, den Besagten, jedoch als juristische Laien nicht bekannt gewesen. Sie hätten somit die Miete nicht mutwillig und vorsätzlich, sondern rechtsirrig gemindert und darüber aufgeklärt, unstreitig die gesamten einbehaltenen Beträge nachgezahlt.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Aufgrund des Einspruchs der Bekl. gegen das Versäumnisurteil vom 30.10.2019 ist der Rechtsstreit in die Lage vor deren Säumnis zurückversetzt worden, § 342 ZPO. Der Einspruch ist form- und fristgerecht durch die Bekl. eingelegt worden.

Die Kl. kann von den Bekl. die Räumung und Herausgabe der Wohnung weder aufgrund der fristlosen Kündigung vom 12.8.2019 noch aufgrund der hilfsweise erklärten fristgemäßen Kündigung vom 12.8.2019 verlangen.

Die fristlose Kündigung ist bereits deshalb unwirksam, weil die Bekl. den gesamten rückständigen Mietzins unstreitig innerhalb von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit gezahlt haben, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

Die fristgemäße Kündigung ist ebenfalls unwirksam, weil es an einem den Anforderungen der §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB genügenden Kündigungsgrund fehlt bzw. das Berufen auf die Kündigung gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstieße.

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt, auch wenn den Bekl. wegen des von ihnen zu vertretenden Zahlungsverzugs eine schuldhafte Pflichtverletzung zu Last fällt. Ihre Pflichtverletzung ist jedoch nicht hinreichend erheblich, um eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch die Kl. zu rechtfertigen.

Allerdings bestehen im Ausgangspunkt keine Zweifel, dass der Mieter, der mit der Zahlung der laufenden Miete in Verzug gerät, seine Kardinalpflichten verletzt. Der Verzug mit laufenden Zahlungen, die sogar den Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erlaubt, zieht aber nicht zwingend die Wirksamkeit einer darauf gestützten ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nach sich. Die Pflichtverletzung des Mieters, der innerhalb der Schonfrist den gesamten rückständigen Mietzins begleicht, kann nämlich die Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lassen (vgl. BGH, Urteil vom 16.2.2005, VIII ZR 6/04 = GE 2005, 429; BGH, Beschluss vom 6.10.2015, VIII ZR 321/14 = GE 2016, 453). Dabei kann dahingestellt bleiben, ob dies im Rahmen der Wirksamkeit der Kündigung oder im Rahmen von § 242 BGB zu prüfen ist, weil sich die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene Kündigung aufgrund nachträglicher eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen kann. Denn die Zahlung in der Schonfrist - im vorliegenden Fall direkt nach dem gerichtlichen Hinweis in der mündlichen Verhandlung - lässt die Pflichtverletzung der Bekl. nachträglich in einem milderen Licht erscheinen. Die nachträgliche Zahlung steht damit dem Räumungsbegehren der Kl. sowohl unter dem Gesichtspunkt der Wirksamkeit der Kündigung als auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben gemäß § 242 BGB entgegen.

Abzustellen ist dabei auf sämtliche für die allgemeine kündigungsrechtliche Beurteilung des rechtswidrigen, schuldhaften Verhaltens eines Vertragspartners heranzuziehenden Umstände. Zu berücksichtigen sind deshalb bei einem wegen Zahlungsverzugs gekündigten Mieter stets die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Vertragsverhältnisses (vgl. BGH, Beschluss vom 6.10.2015, VIII ZR 321/14), das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2012, VIII ZR 107/12), eine mögliche Wiederholungsgefahr (vgl. BGH, Beschluss vom 6.10.2015, VIII ZR 321/14) und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2007, VIII ZR 145/07). Zugunsten des Mieters können dessen besondere persönliche Umstände (vgl. BGH, Urteil vom 21.10.2009, VIII ZR 64/09) oder ein pflichtwidriges (Vor-) Verhalten des Vermieters (vgl. BGH, Urteil vom 4.6.2014, VIII ZR 289/13) zusätzlich Berücksichtigung finden.

Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Wohnung tatsächlich mit Mängeln behaftet ist, die die vorgenommene Mietminderung rechtfertigen würde, und ob die Mängel vor Minderung durch die Bekl. gegenüber der Kl. angezeigt wurden oder dieser bekannt waren. Die nachträgliche Zahlung steht dem Räumungsbegehren der Kl. jedenfalls aufgrund der unten genannten Umstände entgegen.

Vorliegend haben die Bekl. den gesamten Mietrückstand ca. 2 1/2 Monate nach Zugang der Kündigung und damit zeitnah ausgeglichen. Zudem haben die Bekl. beanstandungsfrei 46 1/2 Jahre in der Wohnung gewohnt und haben - wie sich gerade auch aus ihrem auf die Kündigung erfolgten Schreiben vom 14.8.2019 ergibt - geglaubt, sie seien zu der Minderung berechtigt. Denn sie haben dort ausgeführt, dass ihnen nichts weiter übrig bliebe, um die Beseitigung der substantiellen Schäden in ihrer Wohnung in Angriff zu nehmen. Zudem haben sie auf eine Verabredung im September/Oktober 2019 verwiesen, wo alles überprüft und in Ordnung gebracht werden könne. Ferner ist das hohe Alter der Bekl. - der Bekl. zu 2 ist am 19.12.1937 geboren - zu berücksichtigen. Auch der im Zeitpunkt der Kündigung bestehende Rückstand von 1.016,94 € ist zumindest angesichts der erheblichen Dauer des Mietverhältnisses und des baldigen Ausgleichs durch die Bekl. unmittelbar nach dem gerichtlichen Hinweis zu gering, um zu einer hinreichend spürbaren Gefährdung der Interessen der Kl. zu führen. Dabei kann auch von einer Wiederholungsgefahr nicht ausgegangen werden.

Soweit die Bekl. den Rechtsstreit übereinstimmend bezüglich des Zahlungsantrags für erledigt erklärt haben, waren die Kosten den Bekl. als Gesamtschuldner aufzuerlegen, da sie die Zahlung erst nach Rechtshängigkeit vorgenommen haben.

Dass der Mieter innerhalb der Schonfrist den gesamten rückständigen Mietzins begleicht, kann seine Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lassen.

Die Beklagten, seit dem 27. November 1972 Mieter einer Wohnung der Klägerin, minderten seit April 2019 die Miete. Die Klägerin forderte die Beklagten zur Begleichung des Rückstands erfolglos auf und kündigte das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß und forderte die Beklagten auf, die Wohnung unverzüglich zu räumen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und wiesen darauf hin, dass ihnen nichts anderes übrig geblieben sei, um die Beseitigung der substantiellen Schäden in der Wohnung zu erzwingen. Die Klägerin erhob Zahlungs- und Räumungsklage. In der mündlichen Verhandlung wies das Gericht darauf hin, dass ein Minderungsanspruch mangels Aufforderung zur Mangelbeseitigung schon dem Grunde nach nicht gegeben sein könne. Es erging Versäumnisurteil vom 30. Oktober 2019. Daraufhin zahlten die Beklagten den gesamten rückständigen Mietzins an die Klägerin am 31. Oktober 2019, erhoben aber Einspruch und erklärten den Rechtsstreit in der Hauptsache bezüglich der fristlosen Kündigung für erledigt. Die Klägerin beantragte, das Versäumnisurteil im Übrigen aufrechtzuerhalten, die Beklagten, es aufzuheben und die Klage abzuweisen. Die Mängel rechtfertigten eine Mietzinsminderung von mehr als 50 %. Dass allein durch die jahrelange vorbehaltlose Zahlung der Miete in Kenntnis der Mängel ein Minderungsrecht verwirkt sein dürfte, sei ihnen jedoch als juristische Laien nicht bekannt gewesen.

Die Klägerin könne von den Beklagten Räumung und Herausgabe weder aufgrund der fristlosen Kündigung noch aufgrund der hilfsweise erklärten fristgerechten Kündigung verlangen. Die fristlose Kündigung sei bereits deshalb unwirksam, weil die Beklagten den gesamten rückständigen Mietzins unstreitig innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit gezahlt hätten. Die fristgerechte Kündigung sei ebenfalls unwirksam, weil es an einem den Anforderungen der §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB genügenden Kündigungsgrund fehle bzw. das Berufen auf die Kündigung gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstieße. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liege ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe. Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, auch wenn die Beklagten wegen des von ihnen zu vertretenden Zahlungsverzugs eine schuldhafte Pflichtverletzung zur Last falle. Ihre Pflichtverletzung sei jedoch nicht hinreichend erheblich, um eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.

Zwar bestünden im Ausgangspunkt keine Zweifel, dass der Mieter, der mit der Zahlung der Miete in Verzug gerate, seine Kardinalpflichten verletze. Der Verzug mit laufenden Zahlungen, die sogar den Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung erlaube, ziehe aber nicht zwingend die Wirksamkeit einer darauf gestützten ordentlichen Kündigung nach sich. Die Pflichtverletzung des Mieters, der innerhalb der Schonfrist den gesamten rückständigen Mietzins begleiche, könne nämlich die Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lassen (BGH GE 2005, 429; 2016, 453). Dabei könne dahingestellt bleiben, ob dies im Rahmen der Wirksamkeit der Kündigung oder im Rahmen von § 242 BGB zu prüfen sei, weil sich die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene Kündigung aufgrund nachträglich eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen könne. Denn die Zahlung in der Schonfrist – hier direkt nach dem gerichtlichen Hinweis in der mündlichen Verhandlung – lasse die Pflichtverletzung der Beklagten nachträglich in einem milderen Licht erscheinen. Die nachträgliche Zahlung stehe damit dem Räumungsbegehren der Klägerin sowohl unter dem Gesichtspunkt der Wirksamkeit der Kündigung als auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben gemäß § 242 BGB entgegen.

Abzustellen sei dabei auf sämtliche für die kündigungsrechtliche Beurteilung des schuldhaft rechtswidrigen Verhaltens eines Vertragspartners heranzuziehenden Umstände. Zu berücksichtigen seien deshalb bei einem wegen Zahlungsverzugs gekündigten Mieter stets die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Vertragsverhältnisses, das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens. Zugunsten des Mieters könnten dessen besondere persönliche Umstände oder ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters Berücksichtigung finden. Dabei könne dahingestellt bleiben, ob die Wohnung tatsächlich mit Mängeln behaftet sei, die die vorgenommene Mietminderung rechtfertigen würde, und ob die Mängel vor Minderung durch die Beklagten gegenüber der Klägerin angezeigt worden seien oder dieser bekannt waren. Die nachträgliche Zahlung stehe dem Räumungsbegehren der Klägerin jedenfalls aufgrund der Umstände entgegen. Vorliegend hätten die Beklagten den gesamten Mietrückstand ca. zweieinhalb Monate nach Zugang der Kündigung und damit zeitnah ausgeglichen. Zudem hätten die Beklagten beanstandungsfrei 46 1/2 Jahre in der Wohnung gewohnt und geglaubt, sie seien zu der Minderung berechtigt. Ferner sei das hohe Alter der Beklagten – der Beklagte zu 2. sei am 19. Dezember 1937 geboren – zu berücksichtigen. Auch der im Zeitpunkt der Kündigung bestehende Rückstand sei zumindest angesichts der erheblichen Dauer des Mietverhältnisses und des baldigen Ausgleichs durch die Beklagten zu gering, um zu einer hinreichend spürbaren Gefährdung der Interessen der Klägerin zu führen. Wiederholungsgefahr sei auch nicht gegeben.

Leitentscheidung für das Problem des Verhältnisses einer außerordentlich fristlosen Kündigung und einer gleichzeitig/hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB ist nach wie vor die Entscheidung des BGH vom 6. Oktober 2015, VIII ZR 321/14, GE 2016, 453. Danach entziehe sich die Frage, ob dem Vermieter die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände (hier: Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist) mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt ist, allgemeiner Betrachtung. Danach entscheidet der Instanzrichter im Rahmen tatrichterlicher Würdigung der Fakten. Der BGH kann in diesem Zusammenhang nur prüfen, ob der Instanzrichter die allgemeinen Grundsätze der tatrichterlichen Würdigung beachtet hat und sich nicht von unbeachtlichen Gegebenheiten und Umständen des Falles hat leiten lassen. Es kommt also letztlich darauf an, ob der BGH im konkreten Fall den Eindruck gewinnt, der Instanzrichter habe bei seiner tatrichterlichen Einschätzung „den Rubikon“ überschritten. Denn das liefe letztlich auf eine unzulässige analoge Anwendung der nur für die fristlose Kündigung geltenden Schonfristregelung hinaus.