Schonfristzahlung, ordentliche Kündigung nach Zahlungsverzug, Abmahnung bei Zahlungsverzug

1. Der lediglich fahrlässige Zahlungsverzug des Mieters mit laufenden Mietzahlungen in Höhe von 1.204,82 € rechtfertigt den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung – unabhängig von der Höhe der monatlich geschuldeten Miete – bei einem zuvor langjährig unbeanstandet geführten Mietverhältnis gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zumindest dann nicht, wenn der Vermieter den Ausgleich des Zahlungsrückstandes vor Ausspruch der Kündigung nicht angemahnt hat.

2. Die Darlegungs- und Beweislast für den Zugang einer Mahnung trägt im Rahmen des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB der Vermieter.

Die Kl. sind Vermieter, die Bekl. seit dem 1.4.2001 Mieter der im Antrag näher bezeichneten Wohnung. Die monatliche Miete beträgt 453,26 € nettokalt. Unter Berücksichtigung einer unstreitigen Mietminderung von 103,71 € schuldeten die Bekl. eine monatliche Bruttomiete von 587,71 €.

Die Bekl. zahlten die Mieten für die Monate Februar bis einschließlich April 2016 nicht. Die Kl. kündigten unter dem 8.4.2016 wegen des Zahlungsverzuges fristlos, hilfsweise fristgerecht. Die Bekl. zahlten den gesamten fehlenden Betrag im April 2016 nach. Die Kl. halten an der ordentlichen Kündigung zum 31.1.2017 fest.

Die Kl. behaupten, die Bekl. hätten bereits die Januarmiete 2016 nicht gezahlt. Sie sind der Auffassung, die Bekl. hätten ihre Kontobewegungen überprüfen und dafür Sorge tragen müssen, dass die Zahlungen pünktlich erfolgen.

Die Bekl. behaupten, sie hätten nicht bemerkt, dass die Bank die Überweisungen aufgrund des erteilten Dauerauftrags eingestellt hätte. Die Januarmiete sei dann doppelt überwiesen worden. Sie sind der Auffassung, die Kl. hätten sie auf die fehlenden Zahlungen aufmerksam machen müssen.

Die zulässige Klage ist unbegründet. Den Kl. steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung […] gegen die Bekl. zu. Denn das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist weder durch eine fristlose (a) noch durch eine fristgemäße (b) Kündigung der Kl. vom 8.4.2016 beendet worden.

a) Die von den Kl. mit Schreiben vom 8.4.2015 erklärte fristlose Kündigung ist durch die vollständige Zahlung der rückständigen Mieten innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Sie führte mithin nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses.

b) Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wurde auch nicht durch die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung vom 8.4.2015 beendet. Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist unzweifelhaft jedenfalls dann gegeben, wenn die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB vorliegen, der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss ständig unpünktlich oder unvollständig zahlt oder wenn der Mieter mit seinen diesbezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten übersteigt, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug ist, weil dann sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB besteht (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07 = GE 2008, 31, zitiert nach juris; Urteil vom 11.1.2006 - VIII ZR 364/04 = GE 2006, 508, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06 = GE 2007, 46).

Soweit die Bekl. - wie unter a) ausgeführt - die vollständige Zahlung der Rückstände innerhalb der Schonfrist des § 569 BGB geleistet haben, kommt eine Heilungswirkung für die fristgerechte Kündigung nicht in Betracht. Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis wegen Zahlungsverzuges des Mieters fristlos und hilfsweise fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch die fristgemäße Kündigung.

Gleichwohl hat auch die hilfsweise fristgemäße Kündigung das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht beendet.

Denn eine wirksame Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt ein Verschulden des Mieters voraus. Im Rahmen der Frage, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, ist auch eine nachträgliche Zahlung zu berücksichtigen. Gegebenenfalls lässt diese ein etwaiges Fehlverhalten des Mieters in einem milderen Licht erscheinen (vgl. BGH, Urteil vom 16.2.2005, Rn. 20, zitiert nach juris).

Zu den zu berücksichtigenden Kriterien führt das LG in der Entscheidung (GE 2016, 1569) 67 S 125/16 vom 16.6.2016 (zitiert nach juris, Rn. 18) wie folgt aus:

„Abzustellen war dabei auf sämtliche für die allgemeine kündigungsrechtliche Beurteilung des rechtswidrigen schuldhaften Verhaltens eines Vertragspartners heranzuziehenden Umstände (vgl. dazu BAG, Urt. v. 28. Januar 2010 - 2 AZR 1008/08, NZA-RR 2010, 461 Tz. 26). Zu berücksichtigen sind deshalb bei einem wegen Zahlungsverzugs gekündigten Mieter - wie bei allen sonstigen verhaltensbedingten Pflichtverletzungen (des Mieters) auch - stets die beanstandungsfreie Dauer des bisherigen Vertragsverhältnisses (vgl. BGH, Beschl. v. 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225 Tz. 9 [zu § 242 BGB]), das Gewicht und die nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung (vgl. BGH. Urt. v. 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, NJW 2013, 159 Tz. 20), eine mögliche Wiederholungsgefahr (vgl. BGH, Beschl. v. 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225 Tz. 9 [zu § 242 BGB]) und der dem Mieter zur Last zu legende Grad des Verschuldens (vgl. BGH. Urt. v. 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508 Tz. 22; Urt. v. 15. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Tz. 33; Blank. aaO. § 573 Rz. 15, 19; Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2012, § 573 Rz. 55; a. A. Rolfs, in: Staudinger. BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rz. 39). Zugunsten des Mieters können dessen besondere persönlichen Umstände (vgl. BGH, Urt. v. 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Tz. 26 [zu § 543 Abs. 1 BGB]; Urt. v. 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, NJW 2015, 1296 Tz. 21) oder ein pflichtwidriges (Vor-) Verhalten des Vermieters (vgl. BGH, Urt. v. 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Tz. 23; Urt. v. 15. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Tz. 33) zusätzli­che Berücksichtigung finden.“

Unter Berücksichtigung dieser Kriterien ist das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht beendet.

Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 8.4.2016 waren die Bekl. mit einem Betrag von 1.204.82 € in Verzug. Erstmals mit dem Kündigungsschreiben vom 8.4.2016 hat die Hausverwaltung die Bekl. über die Rückstände bis einschließlich April 2016 informiert. Zuvor haben die Kl. zu keinem Zeitpunkt auf die Rückstände hingewiesen oder diese angemahnt. Dazu hätten sie jedoch Veranlassung gehabt. Denn schon im Januar ist es zu Zahlungsverschiebungen gekommen, die - wie sich aus der Übersicht in dem Kündigungsschreiben vom 8.4.2016 ergibt - zu einem Guthaben der Bekl. in Höhe von 558,31 € führte. In den Monaten Februar bis April erfolgte dann keine Zahlung. Bei einem Mietverhältnis, das 15 Jahre währt und das offensichtlich - jedenfalls im Hinblick auf das Zahlungsverhalten der Mieter - bis zu diesem Zeitpunkt problemlos gelaufen ist, kann man erwarten, dass der Vermieter Zahlungsrückstände zumindest zunächst anmahnt und dem Mieter Gelegenheit gibt, die entsprechenden Umstände zu klären und ggf. - wie dann ja auch im vorliegenden Fall geschehen - nachzuzahlen. Dass es hier zu „Ungereimtheiten“ bei den Zahlungen gekommen ist, ergab sich schon im Januar 2016.

Zwar weisen die Kl. zu Recht darauf hin, dass die Bekl. ihrerseits verpflichtet sind, ihre Zahlungen zu überprüfen, und es sich bei der fehlenden Abbuchung von Mieten für 3 Monate nicht um einen so unbedeutenden Betrag handelt, dass dies bei der Kontrolle der Konten nicht auffällt. Auch wenn diese Frage zweifellos im Einflussbereich der Bekl. liegt und hier auch kein nach­vollziehbares Verschulden der Bank erkennbar ist, bleibt es dabei, dass es sich in der Gesamtheit um einen Betrag handelt, der zwei geminderte Monatsmieten gerade übersteigt und die Kl. ih­rerseits auch nicht auf die fehlenden Mieten hingewiesen und diese angemahnt, sondern vielmehr zugewartet haben, bis ein für eine fristlose Kündigung ausreichender Rückstand aufgelaufen war.

Unter diesem Gesichtspunkt und unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Rückstände dann sofort beglichen wurden und es weder vorher noch in der Folge nicht mehr zu Rückständen gekommen ist und das Mietverhältnis zuvor 15 Jahre problemlos und ohne Zahlungsverzögerungen abgewickelt wurde, führte die fristgemäße Kündigung nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses.

Aus den Gründen des Landgerichts

I. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen. […] Das Amtsgericht hat die Räumungsklage zutreffend abgewiesen, da die zwischen den Parteien allein noch im Streit stehende ordentliche Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet hat. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern.

Soweit sie auf die von den Bekl. geleistete Schonfristzahlung abhebt, ist diese für die rechtliche Beurteilung der Kündigung sowohl auf der Tatbestandsebene des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB als auch gemäß § 242 BGB ausnahmslos unbeachtlich (vgl. Kammer, Urt. v. 16. Juni 2016 - 67 S 125/16, ZMR 2016, 695, juris Tz. 5-11) und davon abgesehen allenfalls geeignet, Rechtsfolgen zu Lasten des Vermieters im Falle der Wirksamkeit der Kündigung zu begründen. Diese aber hat das Amtsgericht im Rahmen der gebotenen Einzelfallprüfung mangels Erheblichkeit der den Bekl. zur Last gelegten Pflichtverletzung im Ergebnis zutreffend verneint, da die absolute Höhe des Kündigungsrückstandes von 1.204,82 €, die Besonderheiten des Zahlungsverlaufs, der von den Kl. nicht widerlegte Verschuldensgrad bloßer Fahrlässigkeit, die beanstandungsfreie Dauer des zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs bereits seit knapp 15 Jahren währenden Mietverhältnisses und der von den Kl. unterlassene Ausspruch einer vorherigen Mahnung der Pflichtverletzung der Bekl. nicht das hinreichende Gewicht verliehen haben, um ein berechtigtes Interesse der Kl. zur Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB oder nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB zu begründen.

Soweit die Kl. nunmehr im Rahmen der Berufung erstmals behaupten, das Mietverhältnis sei in der Vergangenheit belastet gewesen, rechtfertigt das keine ihnen günstigere Beurteilung. Denn das zur Begründung herangezogene Räumungsverfahren vor der Zivilkammer 63 betraf keinen Zahlungsverzug der Bekl., sondern eine von diesen erstattete Strafanzeige, und endete überdies mit der rechtskräftigen Abweisung der damaligen Räumungsklage der Kl. Davon ausgehend kann dahinstehen, ob das Vorbringen der Kl. zum bisherigen Verlauf des Mietverhältnisses nicht auch deshalb unerheblich war, da der von ihnen behauptete bisherige Verlauf des Mietverhältnisses in der Kündigungserklärung entgegen § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB keine Erwähnung gefunden hat (vgl. Kammer, Urt. v. 29. November 2016 - 67 S 329/16, GE 2017, 49 = WuM 2017, 26, juris Tz. 5).

Nichts anderes folgt aus der ohne nähere Substantiierung erfolgten Behauptung der Kl., die Bekl. vor Ausspruch der Kündigung angemahnt zu haben. Denn sie sind insoweit mangels Beweisantritts beweisfällig geblieben. Die Beweislast für den Zugang der Mahnung oblag insoweit - anders als bei den §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 286 Abs. 4 BGB (vgl. dazu Kammer, Beschl. v. 13. Oktober 2016 - 67 S 285/16 GE 2016, 1507, juris Tz. 8) - ihnen und nicht den beklagten Mietern, da das Bestehen belastender oder das Nichtbestehen entlastender Umstände im Rahmen der §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB anspruchsbegründend ist (vgl. Kammer, aaO., Tz. 25). Soweit die Berufung rügt, der erfolglose Ausspruch einer Mahnung sei keine - formelle - Wirksamkeitsvoraussetzung für eine ordentliche Kündigung, trifft das zu. Darauf indes hat das Amtsgericht auch nicht abgestellt. Es hat stattdessen im Ergebnis zutreffend erkannt, dass in bestimmten Fallgestaltungen im Rahmen der materiellen Begründetheit der Kündigung erst die Missachtung einer vorherigen Mahnung geeignet ist, der Pflichtverletzung des Mieters das für die Kündigung erforderliche zusätzliche Gewicht zu verleihen (vgl. BGH, Urt. v. 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, GE 2008, 31 = NJW 2008, 508 Tz 28; Kammer, Beschl. 20. Oktober 2016 - 67 S 214/16, GE 2016, 1508 = WuM 2016, 741, juris Tz. 7). So liegt der Fall hier.

Der lediglich fahrlässige Zahlungsverzug des Mieters mit laufenden Mietzahlungen rechtfertigt die ordentliche Kündigung bei einem zuvor langjährig unbeanstandet geführten Mietverhältnis zumindest dann nicht, wenn der Vermieter den Ausgleich des Zahlungsrückstandes vor Ausspruch der Kündigung nicht angemahnt hat.

Der Mieter zahlte die Mieten für die Monate Februar bis April 2016 nicht. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise fristgerecht. Der Mieter zahlte den gesamten fehlenden Betrag im Laufe des April 2016 nach. Der Vermieter hielt an der ordentlichen Kündigung fest und erhob Räumungsklage.

Das AG Mitte wies die Klage ab. Die fristlose Kündigung sei durch die Schonfristzahlung unwirksam, und das Mietverhältnis auch nicht durch die fristgemäße Kündigung beendet worden. Letztere setze ein – hier nicht vorliegendes – Verschulden des Mieters voraus. Zu den zu berücksichtigenden Kriterien bezieht sich das AG auf eine Entscheidung der zuständigen Berufungskammer (LG Berlin, Urteil vom 16. Juni 2016, 67 S 125/16, GE 2016, 1569). Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 8. April 2016 sei der Mieter mit einem Betrag von 1.204,82 € in Verzug gewesen. Erstmals mit dem Kündigungsschreiben habe die Hausverwaltung den Mieter über die Rückstände bis einschließlich April 2016 informiert. Zuvor habe der Vermieter zu keinem Zeitpunkt auf die Rückstände hingewiesen oder diese angemahnt. Dazu habe jedoch Veranlassung bestanden. Denn schon im Januar sei es zu Zahlungsverschiebungen gekommen, die zu einem Guthaben des Mieters i. H. v. 558,31 € geführt haben. In den Monaten Februar bis April sei dann keine Zahlung erfolgt. Bei einem Mietverhältnis, das 15 Jahre gewährt habe und offensichtlich – jedenfalls im Hinblick auf das Zahlungsverhalten des Mieters – bis zu diesem Zeitpunkt problemlos gelaufen sei, könne man erwarten, dass der Vermieter Zahlungsrückstände zumindest zunächst anmahnt und dem Mieter Gelegenheit gibt, die entsprechenden Umstände zu klären und ggf. – wie dann auch im vorliegenden Fall geschehen –, nachzuzahlen. Dass es hier zu „Ungereimtheiten“ bei den Zahlungen gekommen sei, habe sich schon im Januar 2016 ergeben. Zwar weise der Vermieter zu Recht darauf hin, dass der Mieter seinerseits verpflichtet sei, seine Zahlungen zu überprüfen, und es sich bei der fehlenden Abbuchung von Mieten für drei Monate nicht um einen so unbedeutenden Betrag handele, dass dies bei der Kontrolle der Konten nicht auffalle. Auch wenn diese Frage zweifelslos im Einflussbereich des Mieters liege und hier auch kein nachvollziehbares Verschulden der Bank erkennbar sei, bleibe es dabei, dass es sich in der Gesamtheit um einen Betrag handele, der zwei geminderte Monatsmieten gerade übersteige und der Vermieter seinerseits auch nicht auf die fehlenden Mieten hingewiesen und diese angemahnt, sondern vielmehr zugewartet habe, bis ein für eine fristlose Kündigung ausreichender Rückstand aufgelaufen gewesen sei. Unter diesem Gesichtspunkt und unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Rückstände dann sofort beglichen worden seien und es weder vorher noch in der Folge nicht mehr zu Rückständen gekommen sei und das Mietverhältnis zuvor 15 Jahre problemlos und ohne Zahlungsverzögerungen abgewickelt worden sei, führe die fristgerechte Kündigung nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses.

Der Vermieter legte dagegen Berufung ein.

In einem Hinweisbeschluss teilte das LG die Auffassung des AG, das im Rahmen der gebotenen Einzelfallprüfung mangels Erheblichkeit die dem Mieter zur Last gelegte Pflichtverletzung im Ergebnis zutreffend verneint habe, da die absolute Höhe des Zahlungsrückstandes von 1.204,82 €, die Besonderheiten des Zahlungsverlaufs, der von dem Vermieter nicht widerlegte Verschuldensgrad bloßer Fahrlässigkeit, die beanstandungsfreie Dauer des zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs bereits seit knapp 15 Jahren währenden Mietverhältnisses und der von dem Vermieter unterlassene Ausspruch einer vorherigen Abmahnung der Pflichtverletzung des Mieters nicht das hinreichende Gewicht verliehen habe, um ein berechtigtes Interesse zur Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB oder nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB zu begründen. Nichts anderes folge aus der ohne nähere Substantiierung erfolgten Behauptung des Vermieters, der Mieter sei vor Ausspruch der Kündigung angemahnt worden. Denn er sei den Beweis dafür schuldig geblieben. Die Beweislast für den Zugang der Mahnung habe ihm und nicht dem beklagten Mieter oblegen, da das Bestehen belastender oder das Nichtbestehen entlastender Umstände anspruchsbegründend sei.

Soweit die Berufung rüge, der erfolglose Ausspruch einer Mahnung sei keine – formelle – Wirksamkeitsvoraussetzung für eine ordentliche Kündigung, träfe das zu. Darauf indes habe das Amtsgericht auch nicht abgestellt. Es habe stattdessen im Ergebnis zutreffend erkannt, dass in bestimmten Fallgestaltungen im Rahmen der materiellen Begründetheit der Kündigung erst die Missachtung einer vorherigen Mahnung geeignet sei, der Pflichtverletzung des Mieters das für die Kündigung erforderliche zusätzliche Gewicht zu verleihen. So liege der Fall hier.

Die ZK 67 des LG Berlin setzt ihre zu diesem Problemkreis „neuere“ Rechtsprechung unbeirrt fort (vgl. zuletzt Urteil vom 7. Februar 2017, 67 S 20/17, GE 2017, 358 mit einer Zusammenfassung der bisherigen Urteile).