Schonende Rederechtbeschränkung

1. Eine Beschränkung des Rederechts von Eigentümern auf der Versammlung muss unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes so schonend wie möglich erfolgen.

2. Zur Bestimmtheit eines Sanierungsbeschlusses.

I. Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft …

Mit Schreiben vom 18.8.2016 wurden die Eigentümer zu einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung am 6.9.2016 geladen. Es wurde zugleich darauf hingewiesen, dass die Wohnungseigentümerversammlung am 8.9.2017 fortgesetzt werde, sollte die Versammlung am 6.9.2016 nicht bis 22.00 Uhr beendet sein.

Die Wohnungseigentümerversammlung am 6.9.2016 wurde dann gegen 21.40 Uhr auf den 8.9.2016 vertagt. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 8.9.2017 fassten die Eigentümer eine Vielzahl von Beschlüssen, u. a. auch die streitgegenständlichen Beschlüsse zu TOP 10, 11 und 14.

Zu Top 10 fassten die Eigentümer einen Beschluss hinsichtlich des „Budgets und Vergabe“ von Baumaßnahmen betreffend den Austausch von Wasserleitungen. Gegenstand der Beschlussfassung zu TOP 11 war eine „Option zur Mitfinanzierung“ von Sanierungsmaßnahmen des Leitungssystems im Sondereigentum. Zu TOP 14 beschlossen die Eigentümer eine „Haftungsfreistellung“ des Verwaltungsbeirates.

Bevor es zu einer Abstimmung in der Versammlung vom 8.9.2016 kam, wollte der Kl. zu 1) eine Frage stellen. Dies wurde ihm nicht ermöglicht. Ein weiterer Eigentümer stellte den Beschlussantrag, die Debatte zu beenden und zur Beschlussfassung überzugehen. Dieser Antrag wurde angenommen. Der Kl. zu 1) stellte sodann einen Beschlussantrag, der darauf zielte, eine erneute Grundsatzdiskussion zu führen. Dieser Antrag wurde abgelehnt. Darauf folgte dann die Beschlussfassung.

Die Kl. haben die Ansicht vertreten, dem Kl. zu 1) sei in der Wohnungseigentümerversammlung vom 8.9.2016 sein Rederecht unrechtmäßig entzogen worden.

Die Kl. haben die Ansicht vertreten, zur Wohnungseigentümerversammlung am 8.9.2016 sei nicht ordnungsgemäß geladen worden. Die Versammlung am 6.9.2016 sei entgegen der Ladung schon vor 22.00 Uhr beendet worden.

Die streitgegenständlichen Beschlüsse zu TOP 10 und 11 seien wegen inhaltlicher Unbestimmtheit nichtig, zumindest aber anfechtbar. Für die Entlastung des Verwaltungsbeirates angesichts des erheblichen Volumens der beschlossenen Sanierungsarbeiten, über die der Verwaltungsbeirat mitentschieden habe, sei kein Anlass. … Das Amtsgericht (ZWE 2018, 138) hat die Klage abgewiesen. Die Beschlüsse seien weder nichtig noch widersprächen sie ordnungsmäßiger Verwaltung. …

II. Die zulässige Berufung der Kl. hat weit überwiegend Erfolg.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sind die Beschlüsse zu TOP 10 und 11 für ungültig zu erklären.

Allerdings teilt die Kammer die Auffassung des Amtsgerichts hinsichtlich der Vertagung der Versammlung. Insofern kann auf die Ausführungen des Amtsgerichtes verwiesen werden. Es ist schon nicht ersichtlich, inwiefern ein Mangel, sollte überhaupt ein solcher vorliegen, eine Auswirkung auf das Beschlussergebnis gehabt haben könnte. Dies ist jedoch bei einem formellen Beschlussmangel, unabhängig von der Frage, welche Anforderungen insoweit an die Darlegung zu stellen sind, zu fordern (vgl. zum Streitstand nur Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel, WEG § 23 Rn. 93 ff.). Es war für jeden Eigentümer erkennbar, auch solche, die in der Versammlung vom 6.9.2016 nicht anwesend waren, dass unter Umständen eine Fortsetzung der Versammlung am 8.9.2016 stattfinden könnte. Sie hatten insofern die Möglichkeit, sich noch vor dem angesetzten Termin am 8.9.2016 darüber zu informieren, ob die zweite Versammlung tatsächlich stattfindet. Es bestand kein Teilnahmehindernis. Eine Kausalität in diesem Sinne kann ausgeschlossen werden.

Soweit gerügt wird, der Kl. zu 1) sei in seinem Rederecht beschränkt worden, könnte dies hingegen zu einer Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse führen. Die Kammer hat erhebliche Bedenken an der Ordnungsmäßigkeit des vorliegend praktizierten Handelns. Dem Kl. zu 1) wurde unstreitig die Möglichkeit genommen, in der Versammlung vom 8.9.2017 eine Frage zu stellen. Auch sein Beschlussantrag hinsichtlich einer erneuten Diskussion wurde abgelehnt. Zumindest in dem völligen Abschneiden seines Rederechtes dürfte ein formeller Beschlussmangel zu sehen sein, der sich auch kausal auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat.

Es ist in der Rechtsprechung und Literatur anerkannt, dass die Redezeit der Eigentümer mit Blick auf die ordnungsgemäße Durchführung der Eigentümerversammlung beschränkt werden kann (Bärmann/Merle, WEG § 24 Rn. 113). Es handelt sich um eine Frage der Geschäftsordnung, die nicht zwingend in einer Vereinbarung geregelt werden muss (AG Koblenz NJW-RR 2010, 1526), sondern auch - zumindest im Einzelfall, bezogen auf eine konkrete Eigentümerversammlung - durch Mehrheitsbeschluss erfolgen kann (Bub/von der Osten, FD-MietR 2010, 304276; LG Frankfurt/Main ZMR 2014, 1003). Jedoch herrscht weiterhin Einigkeit darüber, dass es sich bei dem Rederecht in der Versammlung um ein elementar wichtiges Recht des einzelnen Eigentümers handelt (OLG München ZWE 2008, 34; vgl. auch Müller ZWE 2018, 140). Es handelt sich um ein wesentliches Teilhaberecht, das nach der gesetzlichen Konzeption unbeschränkt ausgeübt werden kann (Bub/von der Osten, FD-MietR 2010, 304276). Dem Eigentümer darf nicht grundlos die Möglichkeit genommen oder beschränkt werden, auf die Willensbildung der übrigen Eigentümer einzuwirken. Dies ist dann auch bei der Beschränkung des Rederechtes zu berücksichtigen. So bedarf es eines sachlichen Grundes, der etwa in der effizienten Durchführung der Versammlung gesehen werden kann (LG Frankfurt aM aaO.). Weiterhin muss der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz bei der Beschränkung beachtet werden (OLG Saarbrücken ZMR 2004, 67). Die Beschränkung muss so schonend wie möglich erfolgen.

Vorliegend besteht die Besonderheit, dass die Versammlung an zwei Terminen stattfand, die aber im Zusammenhang zu sehen sind. Im ersten Termin wurden anstehende Sanierungsmaßnahmen erörtert und die Eigentümer hatten Gelegenheit, Fragen zu stellen und Stellung zu nehmen. In der zweiten Versammlung wurden dann nur die Beschlüsse gefasst. So könnte man annehmen, dass dem Kl. zu 1) sein Rederecht nicht entzogen, sondern nur begrenzt wurde, da er in der ersten Versammlung diese Möglichkeiten hatte und wahrgenommen hat. Die zweite Versammlung könnte als Teil dieser ersten Versammlung gesehen werden.

Jedoch wurde hier sein Fragerecht in der zweiten Versammlung vollständig ausgeschlossen. Unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes wäre eine weniger einschneidende Möglichkeit vorzugswürdig gewesen. So hätte er seine Frage mit der Anforderung stellen können, dass diese nicht an bereits besprochene Aspekte anknüpft. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass es um erhebliche Sanierungsmaßnahmen mit einem Gesamtvolumen von über 8 Mio. € geht und es der Kammer jedenfalls nachvollziehbar erscheint, dass nach dem Ende des ersten Teils der Versammlung bei dem Kl. erneuter Klärungsbedarf aufgetreten ist. Gleiches gilt für seinen Beschlussantrag. Diesem ist wohl in seiner gestellten Form, also eine erneute Grundsatzdiskussion abzuhalten, nicht zu folgen gewesen. Jedoch hätte dem Kl. zu 1) die zeitlich begrenzte Möglichkeit eingeräumt werden können, abschließend Stellung zu nehmen. Dies als Minus zu dem gestellten Antrag. Nach Ansicht der Kammer wäre es vor einem Ausschluss weiterer Wortmeldungen zur Wahrung der Verhältnismäßigkeit wohl auch erforderlich gewesen, hierauf zuvor hinzuweisen und den Eigentümern, die sich noch zu Wort melden wollten, eine - ggf. begrenzte - Redezeit einzuräumen.

Jedoch kann diese in Rechtsprechung und Literatur bislang nicht abschließend behandelte Frage offenbleiben. Ebenso bedarf es keiner Entscheidung, ob ein Verstoß gegen das Rede- und Fragerecht - wofür vieles spricht - auf eine kausale Auswirkung auf das Beschlussergebnis schließen lässt, da nicht ausgeschlossen werden kann, dass auf die Willensbildung eingewirkt worden wäre oder hier - wie die Bekl. meinen - eine Darlegung der konkreten vom Kl. zu 1) beabsichtigten Fragen innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist hätte erfolgen müssen.

Die Beschlüsse zu TOP 10 und 11 sind nämlich bereits aus materiellen Gründen für ungültig zu erklären.

Der Beschluss zu TOP 10 ist nämlich bereits nicht ausreichend bestimmt, was die Kl. innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist ausdrücklich gerügt haben.

Ein Beschluss muss hinreichend bestimmt bzw. bestimmbar sein, so dass bei objektiv-normativer Auslegung erkennbar ist, was Gegenstand der Beschlussfassung ist und vom Verwalter (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) umzusetzen ist (vgl. nur BGH NZM 2013, 582; BGHZ 139, 288). Bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung - wie hier - sowie der baulichen Veränderung muss hinreichend erkennbar sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen (Bärmann/Merle, WEG § 23 Rn. 56 m.w.N.). Dies erfordert die Angabe von Umfang sowie Art und Weise der beschlossenen Maßnahme. Es muss in der Regel genau erkennbar sein, welches konkrete Angebot hinsichtlich einer Sanierungsmaßnahme angenommen werden soll (LG Hamburg, Urt. v. 2.3.2011 - 318 S 193/10).

Nach diesen Grundsätzen ist der Beschluss vorliegend nicht hinreichend bestimmt und verstößt deshalb gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung.

Der Beschluss ist nicht auf ein konkretes Angebot bezogen. Ein solches existiert noch gar nicht. Es werden lediglich vage Sanierungsarbeiten im Beschlusstext genannt …, die ein Volumen von 900.000 € haben sollen. Es ist für einen objektiven Dritten - und auch das Gericht - nicht ansatzweise erkennbar, was genau diese Erneuerung bedeuten soll. Welche Arbeiten sollen vorgenommen werden? Wie stark wird das Gemeinschaftseigentum belastet? Was ist konkret Gegenstand der Arbeiten? All dies wird aus dem Beschlusstext nicht ersichtlich. Auch die Vorgabe, dass nur im Rahmen des beschlossenen Budgets eine Vergabe erfolgen soll, kann nicht dazu führen, dass der Beschluss hinsichtlich der Kosten der Maßnahme als hinreichend bestimmt bzw. bestimmbar angesehen werden kann. Der Rahmen der möglichen Kosten ist im Hinblick auf den enorm hohen Betrag völlig konturenlos. Etwas anderes ergibt sich auch nicht, wenn es sich nur um einen Grundbeschluss handeln sollte, bei dem zu der letztlich erforderlichen Umsetzung noch erhebliche weitere Schritte (des Beirats) erforderlich wären. Denn auch insoweit ist erforderlich, dass erkennbar ist, für welche konkreten Maßnahmen Angebote eingeholt und Aufträge erteilt werden sollen (vgl. LG Berlin ZMR 2017, 498). Hieran fehlt es bei der lediglich pauschalen Bezeichnung der Arbeiten, bei denen es sich zudem um Maßnahmen mit einem sehr erheblichen Finanzvolumen handelt. Im Übrigen steht einer solchen Auslegung wohl entgegen, dass der Beschluss ausweislich der bei der Auslegung heranzuziehenden Überschrift bereits die „Vergabe“ von Aufträgen enthalten soll. Welchen Umfang diese haben sollen, ist jedoch offen, denn eine Ausschreibung sollte - mit einem noch zu erstellenden Leistungsverzeichnis - erst noch erfolgen. Welche konkreten Maßnahmen von dem Beschluss erfasst sind, kann demzufolge weder der einzelne Wohnungseigentümer noch ein Nachfolger im Sondereigentum anhand der verwendeten Formulierung erkennen oder ermitteln. Der Regelung mangelt es deshalb an der für die rechtliche Beachtlichkeit von Mehrheitsbeschlüssen notwendigen inhaltlichen Bestimmtheit und Klarheit, so dass er bereits aus diesem Grund für ungültig zu erklären ist.

Weiterhin ist noch bedenklich, dass die abschließende „Auftragserteilung“ dem Beirat überlassen wird. Eine solche Delegation der elementaren Eigentümerbefugnisse ist zweifellos unzulässig, allerdings ist dies innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist nicht gerügt worden. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung muss im Rahmen der Klagebegründung der Kl. den wesentlichen Kern des tatsächlichen Lebenssachverhaltes, der die Anfechtungsklage stützen soll, beschreiben (BGH NJW 2009, 999; BGH NJW 2009, 2132; BGH NJW 2012, 1434). Die Begründungsfrist des § 46 Abs. 2 WEG soll bewirken, dass für die Wohnungseigentümer und für den zur Ausführung von Beschlüssen berufenen Verwalter zumindest im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald Klarheit darüber besteht, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächlichen Grundlage gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden (BGH NJW 2009, 999; BGH NJW 2009, 2132; BGH NJW 2012, 1434). In Anlehnung an die Rechtsprechung zur aktienrechtlichen Vorschrift des § 246 AktG muss wenigstens die Angriffsrichtung innerhalb der Begründungsfrist festgelegt sein (BGH NJW 1966, 2055). Nach diesen Grundsätzen ist eine ausreichende Rüge nicht ersichtlich.

Ob die in dem Beschluss enthaltene Delegation von Aufgaben indes zur Nichtigkeit führt, ist fraglich. In der obergerichtlichen Rechtsprechung ist umstritten, welche Anforderungen an die Nichtigkeit zu stellen sind (OLG Köln NZM 2002, 1002; LG Dortmund, Urteil vom 24.5.2016, 1 S 445/15; 11 S 232/12 eher streng; dagegen OLG Köln NZM 2002, 1002 eher großzügig). In der Literatur wird vertreten, dass eine Nichtigkeit im Falle der Delegation dann nicht vorliege, wenn dies nur einen Einzelfall betreffe und der intendierte Schutzzweck hierdurch nicht ausgehöhlt werde (Niedenführ/Vandenhouten, WEG § 21 Rn. 72). Dies sei aber nur dann anzunehmen, wenn die grundsätzliche Verantwortlichkeit den Eigentümern verbleibt und nur ein geringes finanzielles Risiko bestünde. Ob bei Anlegung dieser Maßstäbe letztlich nur von einer Anfechtbarkeit oder nicht sogar von einer Nichtigkeit angesichts der vollständigen Verlagerung der Entscheidungskompetenz auszugehen ist, erscheint der Kammer durchaus fraglich. Hinzu kommt, dass auch insoweit dem Beschluss eine Unbestimmtheit anhaftet, als völlig offen ist, nach welchen inhaltlichen Kriterien der Beirat die Aufträge vergeben soll (für Nichtigkeit bereits aus diesem Grund AG Hamburg-Blankenese ZMR 2018, 266 m.w.N.). Letztlich kann aber auch dies hier dahinstehen, da der Beschluss bereits unbestimmt ist.

Der Beschluss zu TOP 11 teilt nach § 139 BGB das Schicksal des Beschlusses zu TOP 10. Auch insofern ist die Berufung begründet.

Nach § 139 BGB analog ist ein Beschluss dann insgesamt nichtig, wenn er zwar nur teilweise nichtig ist, aber ein abgrenzbarer Teil des Beschlussgegenstandes nach dem Willen der Eigentümer nicht ohne den nichtigen Teil beschlossen worden wäre (Bärmann/Merle, WEG § 23 Rn. 166). Entsprechendes gilt auch für den Fall der Anfechtbarkeit, auch im Verhältnis zweier Beschlüsse (BGH NJW 2012, 2648; OLG Köln ZMR 2008, 70).

Der hier betroffene Beschluss setzt gerade die Durchführung der Sanierungsmaßnahme gemäß der Beschlussfassung zu TOP 10 voraus. Ohne die dort beschlossene Sanierungsmaßnahme ist der Beschlussgegenstand sinnlos. TOP 11 bezieht sich auf die in TOP 10 beschlossene Erneuerung der Wasserleitungen im Gemeinschaftseigentum und enthält nun eine Bestimmung hinsichtlich der Wasserleitungen im Sondereigentum. Die Sanierung im Bereich des Sondereigentums soll zumindest zeitlich an die im Gemeinschaftseigentum angeglichen werden, um einen Anschluss an das neue Leitungssystem zu ermöglichen. Insofern sollen Nachteile, etwa durch Einspülen von Ablagerungen in das Hauptleitungssystem, vermieden werden. Weiterhin wird eine Finanzierung der Erneuerung im Sondereigentum durch den Verband ermöglicht, um durch gesammelte Ausgaben bzw. Darlehensaufnahmen eine Kostenersparung zu erreichen. Hierzu wird eine Frist zur Anzeige der vorgenommenen oder vorzunehmenden Erneuerungsarbeiten bestimmt.

All dies zeigt, dass die Erneuerung der Wasserleitungen im Gemeinschaftseigentum, wie in TOP 10 beschlossen, vom Beschlussgegenstand des TOP 11 vorausgesetzt wird. Es ist daher davon auszugehen, dass die Eigentümer keinen solchen Beschluss gefasst hätten, hätten sie die Ungültigkeit des Beschlusses zu TOP 10 erkannt, denn zumindest die dort beschlossenen Zeiten und Fristen ergäben dann keinen Sinn.

Der Beschluss zu TOP 14 entspricht dagegen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Berufung ist insoweit zurückzuweisen.

Den Beschluss zu TOP 14 betrifft zunächst die oben ausgeführte Rederechtbeschränkung des Kl. zu 1) nicht in kausaler Weise. Nach dem klägerseitigen Vortrag wollte der Kl. zu 1) Fragen hinsichtlich der später beschlossenen Sanierungsmaßnahmen stellen. Diese sind unabhängig von dem Beschlussgegenstand des Beschlusses zu TOP 14. Gegenstand war die Haftungsbegrenzung der Mitglieder des Verwaltungsbeirates. Diese ist unabhängig von der Beschlussfassung der streitgegenständlichen Sanierungsmaßnahmen und sollte nach dem Vortrag des Kl. nicht Teil der Ausführungen des Kl. zu 1) in der zweiten Eigentümerversammlung sein.

Inhaltlich ist der Beschluss nicht zu beanstanden.

Zutreffend führt das Amtsgericht insofern aus, dass die Eigentümer im Rahmen ihres Beurteilungsspielraumes die Haftung der Beiratsmitglieder beschränken konnten. Es handelt sich gerade nicht um eine vollumfängliche Entlastung. Vielmehr soll nur die Haftung hinsichtlich einer konkret abgrenzbaren Tätigkeit auf Fälle der groben Fahrlässigkeit und des Vorsatzes begrenzt werden. Ausgenommen sind hierbei in Anlehnung an die Einschränkungen des § 309 Nr. 7 BGB Schäden hinsichtlich des Leibes und Lebens der Eigentümer. So ist es durchaus sinnvoll, eine derartige Regelung zur Haftungsbegrenzung zu treffen, um die Bereitschaft zur Übernahme einer solchen ehrenamtlichen Tätigkeit zu fördern (Bärmann/Merle/Becker, WEG § 29 Rn. 113). Eine solche Regelung kann im Einzelfall auch durch Beschluss erfolgen (Bärmann/Merle/Becker, WEG § 29 Rn. 115). Regelmäßig entspricht ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung (Bärmann/Merle/Becker, WEG § 29 Rn. 116; Niedenführ § 29 Rn. 34). Es gelten nicht dieselben strengen Anforderungen, wie dies bei einer vollständigen Entlastung der Fall wäre. Vorliegend ist jedoch auch nicht ersichtlich, dass Ansprüche gegen die Beiratsmitglieder in Betracht kämen.

Nach alledem war auf die Berufung das erstinstanzliche Urteil teilweise abzuändern.

Sanierungsbeschlüsse müssen bestimmt sein, Einzelheiten dürfen nicht allgemein dem Beirat überlassen werden, und eine Beschränkung des Rederechts von Eigentümern auf der Versammlung muss unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes so schonend wie möglich erfolgen, entschied das LG Frankfurt/Main.

In der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 6. September 2016 wurde darauf hingewiesen, dass die Versammlung am 8. September 2016 fortgesetzt werden solle, wenn die frühere Versammlung nicht bis 22.00 Uhr beendet sein sollte. Die erste Versammlung wurde dann gegen 21.40 Uhr auf den 8. September 2016 vertagt. In dieser Versammlung fassten die Eigentümer eine Vielzahl von Beschlüssen, auch zu TOP 10, 11 und 14. Zu TOP 10 wurde ein Beschluss hinsichtlich des Budgets und der Vergabe von Baumaßnahmen betreffend den Ausbau von Wasserleitungen beschlossen. Gegenstand der Beschlussfassung zu TOP 11 war eine Option zur Mitfinanzierung von Sanierungsmaßnahmen des Leitungssystems im Sondereigentum. Zu TOP 14 beschlossen die Eigentümer eine Haftungsfreistellung des Verwaltungsbeirats. Bevor es zu einer Abstimmung in der Versammlung vom 8. September 2016 kam, wollte der Kläger eine Frage zu einer neuen Grundsatzdiskussion stellen, was durch Mehrheitsbeschluss abgelehnt wurde. Der Kläger hat die genannten Eigentümerbeschlüsse angefochten, weil ihm sein Rederecht unrechtmäßig entzogen worden sei, weil die Versammlung am 6. September 2016 entgegen der Ladung schon vor 22.00 Uhr beendet worden sei, und weil die Beschlüsse zu TOP 10 und 11 wegen inhaltlicher Unbestimmtheit nichtig, zumindest aber anfechtbar seien. Für eine Haftungsfreistellung des Verwaltungsbeirats habe kein Anlass bestanden. Das AG hat die Klage insgesamt abgewiesen. Hiergegen die Berufung.

Die Berufung ist überwiegend begründet. Allerdings hätte dem Kläger in der zweiten Versammlung die zeitlich begrenzte Möglichkeit eingeräumt werden müssen, abschließend Stellung zu nehmen, die Redemöglichkeit hätte also nicht gänzlich abgeschnitten werden dürfen. Ob hieraus die Ungültigerklärung zu folgern ist, kann also dahinstehen, denn die Beschlüsse zu TOP 10 und 11 sind bereits aus materiellen Gründen für ungültig zu erklären. Der Beschluss zu TOP 10 ist nicht ausreichend bestimmt, denn es muss in der Regel genau erkennbar sein, welches konkrete Angebot hinsichtlich einer Sanierungsmaßnahme angenommen werden soll, während der Beschlussantrag hier nur vage von Sanierungsarbeiten mit einem Volumen von 900.000 € spricht. Es bleibt auch völlig unklar, welchen Umfang die Arbeiten überhaupt haben sollen. Ferner ist die abschließende Auftragserteilung völlig konturenlos dem Beirat überlassen worden. Ob dies zur Nichtigkeit führt, ist fraglich, aber jedenfalls ist der Beschluss mit Erfolg anfechtbar. Der Beschluss zu TOP 11 teilt das Schicksal des Beschlusses zu TOP 10, weil beides zusammenhängt. Der Beschluss über die Entlastung des Verwaltungsbeirats hält sich dagegen im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Eigentümer können im Rahmen ihres Verwaltungsermessens die Haftung von Beiratsmitgliedern beschränken.

Bei Eigentümerbeschlüssen über umfangreiche Sanierungsarbeiten wie im vorliegenden Fall müssen regelmäßig sogar mehrere Angebote eingeholt werden. Der Umfang der Auftragsvergabe darf auch nicht an den Beirat übertragen werden, zumindest nicht in wesentlichen Bereichen und ohne Rahmenbedingungen vorzusehen. Auch ist es durchaus sinnvoll, für den Beirat eine derartige Regelung zur Haftungsbegrenzung zu treffen, um die Bereitschaft zur Übernahme einer solchen ehrenamtlichen Tätigkeit zu fördern.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert