Schönheitsreparaturzuschlag nach Auslaufen der Preisbindung

Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als „Marktmiete" geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des Senatsurteils vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, GE 2010, 1051 = WuM 2010, 490).

1 Der Bekl. ist seit Juli 1995 Mieter einer mittlerweile der Kl. gehörenden und damals noch preisgebundenen Werksmietwohnung in D. Die Preisbindung ist zwischenzeitlich entfallen. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer von der Kl. geltend gemachten Mieterhöhung. Zuletzt zahlte der Bekl. als Nettokaltmiete einen Betrag von monatlich 464,13 €.

2 Im Mietvertrag heißt es unter anderem:

㤠3 Miete und Nebenleistungen

(1) Die Miete wurde von der BWG [= Vermieterin] unter Beachtung der maßgebenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelt. Sie beträgt bei Vertragsbeginn monatlich:

Grundmiete: 548,43 DM

Betriebskostenvorauszahlung: 234,00 DM

Heizkostenvorauszahlung: 67,00 DM

Gesamtmiete: 849,43 DM

(2) In der Grundmiete sind Kostenansätze für die Ausführung von Schönheits- und Bagatellreparaturen enthalten. Der Kostenansatz für die Schönheitsreparaturen richtet sich nach den Pauschalen des § 28 der II. Berechnungsverordnung mit z. Zt. 12,00 DM pro m2 Wohnfläche/Jahr, für die Bagatellreparaturen z. Zt. 1,90 DM pro m2 Wohnfläche/Jahr. (...)"

3 § 5 und § 7 des Mietvertrages enthalten Regelungen zur Durchführung der dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen.

4 Im August 2009 begehrte die Kl. von dem Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 19,03 € monatlich auf 483,16 € monatlich ab dem 1. November 2009. Ihr Zustimmungsverlangen erläuterte sie dahin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die 72,44 m2 große Wohnung nach dem zugrunde zu legenden Darmstädter Mietspiegel 462,89 € (6,39 € x 72, 44 m2) zuzüglich 32,60 € für Schönheitsreparaturen (0,45 € x 72,44 m2) nach § 28 Abs. 4, 5a, § 26 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (im Folgenden: II. BV), insgesamt also 495,49 € monatlich (= 6,84 €/m2 monatlich), betrage. Hiervon verlange sie nur 483,16 € (= 6,67 € je m2), worin ein Betrag von 40,73 € für Schönheitsreparaturen enthalten sei.

5 Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Berufung der Kl. der Klage stattgegeben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. sein Klageabweisungsbegehren weiter.

6 Die Revision hat Erfolg.

II. 15 Das Berufungsgericht hat die Regelungen, die in § 5 und § 7 des von der Rechtsvorgängerin der Kl. verwendeten Formularmietvertrags zur Durchführung von Schönheitsreparaturen getroffen sind, für wirksam gehalten. Ob dieser von der Revision angegriffenen Beurteilung zu folgen ist (dazu auch Blank, WuM 2011, 290, 291), kann dahingestellt bleiben. Denn selbst im Falle einer Wirksamkeit dieser Regelungen steht der Kl. ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen - wie auch immer zu bemessenden - Zuschlag nicht zu.

16 1. Der Wegfall der Preisbindung hat - wovon auch das Berufungsgericht ausgeht - nicht zu einer Änderung der Miethöhe geführt. Vielmehr gilt die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete für die nicht mehr preisgebundene Wohnung fort. Der Bekl. ist deshalb verpflichtet, die zuletzt an die Kl. gezahlte Kostenmiete - mithin die bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV - nunmehr als „Marktmiete" weiter zu entrichten. Zudem ist die Kl. berechtigt, diese „Marktmiete" nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung nach Maßgabe von §§ 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuführen, wenn und soweit sie dahinter zurückbleibt (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, GE 2010, 1051 = WuM 2010, 490 Rn. 13, 16). Letztgenannte Voraussetzung ist bei dem von der Kl. erhobenen Mieterhöhungsverlangen indessen nicht gegeben.

17 2. Der Senat hat für preisfreien Wohnraum, bei dem die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wegen Unwirksamkeit einer formularmäßigen Abwälzungsklausel bei dem Vermieter verblieben war, entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, von dem Mieter eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 10 ff., GE 2008, 1117, und VIII ZR 83/07, GE 2008, 1046 = WuM 2008, 487 Rn. 13 ff.; vom 11. Februar 2009 - VIII ZR 118/07, WuM 2009, 240 Rn. 10). Für die vorliegende Fallgestaltung gilt nichts anderes.

18 a) Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie ihn die Kl. geltend macht, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. Dies steht auch in Einklang mit dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, die es dem Vermieter ermöglichen soll, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Danach bilden die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von der Kl. geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen (Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 und VIII ZR 83/07, sowie vom 11. Februar 2009 - VIII ZR 118/07; jeweils aaO.).

19 b) Nicht gefolgt werden kann deshalb dem Berufungsgericht, soweit es in dem Kostenansatz für Schönheitsreparaturen ein im Rahmen des § 558 BGB eigenständig zu berücksichtigendes Merkmal der Mietstruktur sieht und meint, nur durch Gewährung eines entsprechenden Zuschlags zu der im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete eine hiervon abweichende Struktur des vereinbarten Mietverhältnisses hinreichend berücksichtigen zu können. Insbesondere trägt - wie der Senat bereits in seinen Urteilen vom 9. Juli 2008 (VIII ZR 181/07, aaO. Rn. 14 ff., und VIII ZR 83/07, aaO. Rn. 17 ff.) klargestellt hat - der vom Berufungsgericht gezogene Vergleich mit einer vereinbarten (Teil-) Inklusivmiete nicht. Dass die darin enthaltenen Betriebskosten bei einer Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB auf der Grundlage eines Mietspiegels zur Herstellung einer Vergleichbarkeit der (Teil-) Inklusivmiete mit einer im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettomiete über einen Zuschlag gesondert erfasst werden (dazu Senatsurteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 141/09, GE 2010, 338 = WuM 2010, 161 Rn. 13 f. m.w.N.), hat seinen Grund darin, dass § 556 Abs. 1 BGB in Ergänzung zu der in § 535 Abs. 2 BGB geregelten Mietzahlungspflicht eigens klarstellt, dass sich das Entgelt für die Gebrauchsgewährung, also die Miete, grundsätzlich aus den Bestandteilen Grundmiete und Betriebskosten zusammensetzt, und dass mit der Grundmiete die bloße Überlassung des vermieteten Wohnraums an sich abgegolten wird, während die Betriebskosten auf eine Abgeltung sonstiger Nebenleistungen des Vermieters im Zusammenhang mit der Überlassung abzielen (BT-Drucks. 14/4553, S. 50).

20 Um derartige, eine unterschiedliche Mietstruktur begründende Kosten handelt es sich hier aber nicht. Es geht vielmehr um eine Kostenposition, die lediglich im Rahmen der Kalkulation der Grundmiete von Bedeutung ist (Senatsbeschluss vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363, 368, 371; Hinz, JR 2009, 422, 423 m.w.N.). Dass der betreffende Kostenansatz im Mietvertrag als Bestandteil der Grundmiete eigens aufgeführt worden ist, führt auch nicht dazu, dass er außerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gesondert zu berücksichtigen wäre. Denn es hat sich dabei im Rahmen der ursprünglich vereinbarten Kostenmiete um Bewirtschaftungskosten im Sinne von § 18 Abs. 1, § 24 Abs. 1 Nr. 4, § 28 Abs. 1 II. BV gehandelt, die gemäß § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV neben den nach § 28 Abs. 2 II. BV in Ansatz gebrachten Instandhaltungskosten gesondert angesetzt werden durften. Mit Fortfall der öffentlichen Bindung ist dieser Bestandteil der Grundmiete in der nunmehr unverändert zu entrichtenden Marktmiete als deren Bestandteil aufgegangen, ohne dass sich an der Höhe der geschuldeten Miete etwas geändert hat oder der Kostenansatz zu einem gesondert zur Marktmiete zu zahlenden Zuschlag geworden ist (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, aaO. Rn. 13 ff.).

21 c) Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Insbesondere ist der in der Grundmiete aufgegangene Kostenansatz für durchzuführende Schönheitsreparaturen nicht als weiterer wertbildender Faktor im Rahmen der Vergleichsmietenbildung zu berücksichtigen und der im Mietspiegel ausgewiesenen Vergleichsmiete aufzuschlagen. Denn das Vorhandensein eines derartigen Mietbestandteils gehört nicht zu den in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB mit Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Wohnraums aufgezählten wohnwertbildenden Merkmalen. Zwar erfassen diese gesetzlichen Vergleichskriterien die für eine Bestimmung der Miethöhe maßgeblichen Einflüsse nicht vollständig. Die Kriterien lassen sich aber, sofern man sie überhaupt als erweiterungsfähig ansehen will, zumindest nicht hinsichtlich solcher Faktoren erweitern, die nicht den in ihnen zum Ausdruck kommenden unmittelbaren Bezug zum Gebrauchswert einer Wohnung haben, so dass Umstände in der Person des Vermieters oder des Mieters für die Bestimmung der Vergleichsmiete grundsätzlich ebenso ohne Bedeutung sind wie etwa die Art der Finanzierung des gemieteten Wohnraums (Blank, NZM 2007, 472 f.; ders., WuM 2011, 290, 292; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558 BGB Rn. 54, 96 f. m.w.N.). Gleiches gilt für bestimmte Vertragsmerkmale eines Mietverhältnisses wie z. B. das Vorhandensein einer Renovierungsklausel oder sonstiger Kostenklauseln (Blank, aaO.; Flatow, WuM 2007, 551 ff.; AG Wiesbaden, WuM 2011, 163, 164). Der vorliegend in der Nettomiete aufgegangene Kostenansatz zur Bestreitung künftiger Schönheitsreparaturen stellt deshalb kein Merkmal dar, das es rechtfertigt, die nach Maßgabe des § 558 Abs. 2 BGB gebildete und im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesene Vergleichsmiete um einen zusätzlichen Betrag zu erhöhen. [...]

Der Vermieter von preisgebundenem Wohnraum darf – anders als der Vermieter von preisfreiem Wohnraum – die Kostenmiete einseitig um den in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) geregelten Betrag für Schönheitsreparaturen erhöhen, wenn die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (BGH GE 2010, 687). Nach Ende der Preisbindung darf der Vermieter die nunmehr als Marktmiete geschuldete Grundmiete aber nicht über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen erhöhen, so der BGH jetzt.

Der Vermieter einer ehemals preisgebundenen Wohnung verlangte vom Mieter Zustimmung zur Mieterhöhung. Die neue Miete ermittelte er nach dem (Darmstädter) Mietspiegel zzgl. eines Betrages für Schönheitsreparaturen, der sich an § 28 Abs. 4 II. BV orientierte. Ein solcher Zuschlag war in die frühere Preisbindungsmiete eingerechnet; der Vermieter war und ist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen mietvertraglich verpflichtet. Nach Klageabweisung durch das AG verurteilte das LG den Mieter zur Zustimmung. Die Revision des Mieters führte zur Klageabweisung.

Dem Vermieter stehe kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf Basis der um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen erhöhten Vergleichsmiete zu. Der Wegfall der Preisbindung habe nicht zu einer Änderung der Miethöhe geführt. Vielmehr gelte die zuletzt geschuldete Kostenmiete – mithin die bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV – nunmehr als „Marktmiete" fort.

Zudem sei der Vermieter berechtigt, diese Marktmiete nach Entlassung aus der Preisbindung nach Maßgabe von §§ 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuführen, wenn und soweit sie dahinter zurückbleibe. Letztgenannte Voraussetzung liege bei dem von dem Vermieter erhobenen Mieterhöhungsverlangen indessen nicht vor. Der Senat habe für preisfreien Wohnraum, wo die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wegen Unwirksamkeit einer formularmäßigen Abwälzungsklausel den Vermieter treffe, entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt sei, vom Mieter eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (BGH GE 2008, 1046 und 1117). Für die vorliegende Fallgestaltung gelte nichts anderes.

Nicht gefolgt werden könne deshalb dem Berufungsgericht, soweit es im Kostenansatz für Schönheitsreparaturen ein im Rahmen des § 558 BGB (Mieterhöhung) eigenständig zu berücksichtigendes Merkmal der Mietstruktur sehe und meine, nur durch Gewährung eines entsprechenden Zuschlags zu der im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete eine hiervon abweichende Struktur des vereinbarten Mietverhältnisses hinreichend berücksichtigen zu können. Insbesondere trage der gezogene Vergleich mit einer vereinbarten (Teil-) Inklusivmiete nicht. Dass die darin enthaltenen Betriebskosten bei einer Mieterhöhung auf der Grundlage eines Mietspiegels zur Herstellung einer Vergleichbarkeit der (Teil-) Inklusivmiete mit einer im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettomiete über einen Zuschlag gesondert erfasst werden, habe seinen Grund darin, dass § 556 Abs. 1 BGB in Ergänzung zu der in § 535 Abs. 2 BGB geregelten Mietzahlungspflicht eigens klarstelle, dass sich das Entgelt für die Gebrauchsgewährung, also die Miete, grundsätzlich aus den Bestandteilen Grundmiete und Betriebskosten zusammensetze, und dass mit der Grundmiete die bloße Überlassung des vermieteten Wohnorts an sich abgegolten werde, während die Betriebskosten auf eine Abgeltung sonstiger Nebenleistungen des Vermieters im Zusammenhang mit der Überlassung abzielten. Um derartige, eine unterschiedliche Mietstruktur begründende Kosten handele es sich aber hier nicht. Es gehe vielmehr um eine Kostenposition, die lediglich im Rahmen der Kalkulation der Grundmiete von Bedeutung sei. Dass der betreffende Kostenansatz im Mietvertrag als Bestandteil der Grundmiete eigens aufgeführt worden sei, führe auch nicht dazu, dass er außerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gesondert zu berücksichtigen wäre. Mit Fortfall der öffentlichen Bindung sei dieser Bestandteil der Grundmiete in der nunmehr unverändert zu entrichtenden Marktmiete als deren Bestandteil aufgegangen, ohne dass sich an der Höhe der geschuldeten Miete etwas geändert habe oder der Kostenansatz zu einem gesondert zur Marktmiete zu zahlenden Zuschlag geworden sei.

Das Berufungsurteil erweise sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Insbesondere sei der in der Grundmiete aufgegangene Kostenansatz für durchzuführende Schönheitsreparaturen nicht als weiterer wertbildender Faktor im Rahmen der Vergleichsmietenbildung zu berücksichtigen und der im Mietspiegel ausgewiesenen Vergleichsmiete aufzuschlagen. Denn das Vorhandensein eines derartigen Mietbestandteils gehöre nicht zu den in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB mit Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Wohnraums aufgezählten wohnwertbildenden Merkmalen.

Zwar erfassten diese gesetzlichen Vergleichskriterien die für die Bestimmung der Miethöhe maßgeblichen Einflüsse nicht vollständig. Diese Kriterien ließen sich aber, sofern man sie überhaupt als erweiterungsfähig ansehen wolle, zumindest nicht um solche Faktoren erweitern, die nicht den in ihnen zum Ausdruck kommenden unmittelbaren Bezug zum Gebrauchswert einer Wohnung haben, so dass Umstände in der Person des Vermieters oder des Mieters für die Bestimmung der Vergleichsmiete ebenso ohne Bedeutung seien wie etwa die Art der Finanzierung.

Gleiches gelte für bestimmte Vertragsmerkmale eines Mietverhältnisses, wie z. B. das Vorhandensein einer Renovierungsklausel oder sonstiger Kostenklauseln. Der vorliegende in der Nettomiete aufgegangene Kostenansatz zur Bestreitung künftiger Schönheitsreparaturen stelle deshalb kein Merkmal dar, das es rechtfertige, die ortsübliche Vergleichsmiete um einen zusätzlichen Betrag zu erhöhen.