Schönheitsreparaturpflicht des Vermieters

Schönheitsreparaturpflicht des Vermieters; Mitspracherecht des Mieters hinsichtlich der Ausführungsart; Beseitigung relativ geringfügiger Putzschäden; Entfernung der Styropordecke; Entfernung von Raufasertapeten; Austausch von Teppichböden

1. Der Mieter kann einen Kostenvorschuss für die Entfernung der bei seinem Einzug vorhandenen Styropordecke und die anschließende malermäßige Bearbeitung der Flurdecke verlangen, wenn die Styropordecke optisch verbraucht ist.

2. Ferner hat er Anspruch auf einen Kostenvorschuss für die Entfernung der Raufasertapete und das Streichen der Wände nach vorheriger Grundierung und Spachtelung selbst dann, wenn die Wohnräume mit Raufasertapete vermietet worden sind.

3. Will der Vermieter im Rahmen von ihm geschuldeter Schönheitsreparaturen die mitvermieteten Teppichböden austauschen, hat er dem Mieter zuvor mitzuteilen, welcher Art der neu einzubringende Teppichboden sein soll.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] Die Berufung ist auch überwiegend erfolgreich. [...]

Der Kl. hat gemäß §§ 536 a Abs. 2, 242 BGB einen Anspruch auf Vorschusszahlung in oben zuerkannter Höhe für folgende fällige Schönheitsreparaturen: (wird ausgeführt)

Das Vorbringen des Kl. zum Zustand der Wohnung und die dadurch seiner Auffassung nach erforderlichen Schönheitsreparaturen, illustriert durch die Vorlage von Fotografien, war ausreichend substantiiert. Die Anforderungen an die Substantiiertheit des Vorbringens der Parteien dürfen gerade im Hinblick auf Mängel einer Wohnung, um solche handelt es sich bei fälligen vom Vermieter geschuldeten Schönheitsreparaturen, nicht überspannt werden (BGH, Beschluss vom 25.10.2011 - VIII ZR 125/11, GE 2012, 60).

Nach Durchführung eines Ortstermins steht auch fest, dass die Schönheitsreparaturen in Umfang der tabellarischen Aufstellung fällig sind.

Zwischen den Parteien ist es nicht streitig, dass die Schönheitsreparaturen als Teil der Instandhaltungspflicht des Vermieters im Rahmen von § 535 Abs. 1 BGB von der Vermieterseite geschuldet ist, weil die Formularklausel in § 3 Ziff. 4 des Mietvertrags, nach welcher der Mieter die Schönheitsreparaturen vornehmen zu lassen hat, nach der Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 294/09, GE 2010, 1045 = NJW 2010, 2899) unwirksam ist, so dass es hierzu an dieser Stelle keiner weiteren begründenden Ausführungen bedarf.

Die Vermieterseite war zur Ausführung der fälligen Schönheitsreparaturen aufgefordert worden.

Aus den vorgerichtlichen Schreiben für die vormalige Bekl. vom 6.10.2010 und vom 22.11.2010 ergibt sich, dass diese die Ausführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung endgültig und ernsthaft verweigert hatte. Die nunmehrigen Bekl., die gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis in dem Stand eingetreten sind, wie es sich bei Eigentumserwerb befunden hat, und die ersichtlich keine andere Rechtsposition einnehmen, wie die vormalige Bekl. als ihre Rechtsvorgängerin, befinden sich im Verzug mit der Ausführung dieser Arbeiten.

Der Verzug ist in Bezug auf die oben dargelegten fälligen Arbeiten auch nicht durch die Leistungsangebote vom 8.3.2013 und 16.4.2013, nachdem sich die Bekl.seite bei dem Ortstermin des Gerichts vom tatsächlichen Zustand der Wohnung überzeugen konnte, entfallen. Ohne Erfolg machte die frühere Bekl. geltend, bei ausreichendem Vortrag des Kl. zum Zustand der Wohnung hätte sie auch die erforderlichen Arbeiten in der Wohnung veranlasst. Tatsächlich hatte die vormalige Bekl. Kenntnis über den Zustand der Wohnung. Denn sie hat in dem Zeitraum der Auseinandersetzung über diese Arbeiten Zutritt zur Wohnung gehabt. Sie hat die Fenster bearbeiten lassen und eine Decke sowie eine Wand malermäßig behandeln lassen. So konnte sie sich selbst ein Bild über die erforderlichen Arbeiten machen und hätte auch der Aufforderung des Kl. vom Mai 2010, sich bei Unklarheiten über den Umfang des Anspruchs, weitere Kenntnis zu verschaffen, nachkommen können und müssen.

Denn in Bezug auf diese Arbeiten ist ein auch nur wörtliches Angebot (§ 295 BGB) in der geschuldeten Weise nicht erfolgt.

Es genügte nicht, die Arbeiten im Flur von vorherigen Putzarbeiten des Kl. an der beschädigten Stelle abhängig zu machen. Denn die dort durchzuführenden relativ geringfügigen Putzarbeiten gehören zum Gewerk des Malerhandwerks als Vorbereitung des Untergrundes für das Aufbringen von Tapeten oder Anstrichen, sie sind deshalb Bestandteil der von der Vermieterseite zu erbringenden Schönheitsreparaturen. In einer Altbauwohnung der hier gegebenen Art können durch Alterungs- und Trocknungsprozesse, durch vorangegangene Schönheitsreparaturen u. a., durchaus auch begrenzte Putzschäden entstehen, ohne dass dem eine nicht mehr vertragsgemäße Nutzung durch den Mieter zugrunde liegt. Leichteres Anstoßen mit Einkaufsgut, Möbeln oder Vergleichbarem an dieser relativ engen Stelle des Flures sind im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs einer Wohnung kaum dauerhaft und vollständig zu vermeiden. Sie begründen deshalb für sich genommen noch keinen Schadensersatzanspruch gegenüber dem Mieter. Dabei erfasst der Anspruch auch die Kosten für die Arbeiten zur Entfernung der Styropor‑Platten an der Decke des Flurs. Diese sind optisch verbraucht, wie der Ortstermin ergeben hat, und lassen sich ihrer Natur nach nicht fachgerecht überstreichen. Die Kosten für ihre Entfernung und die anschließende malermäßige Bearbeitung der Decke kann der Kl. damit vorschussweise verlangen. Der Anspruch scheitert nicht daran, dass die Wohnung mit den Styropor‑Platten an der Decke vermietet worden ist. Allein daraus ergibt sich nicht, dass zwischen den Parteien eine wirksame Beschaffenheitsvereinbarung für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses getroffen worden wäre. Dem Vorbringen des Kl., wonach nach heutigen Wohnvorstellungen auch im Zusammenhang mit der Brandsicherheit diese Platten nicht mehr zu verwenden sind, sind die Bekl. nicht entgegen getreten, so dass nicht erkennbar ist, dass die Bekl. hier ein berechtigtes Interesse an der Styropor‑Deckenverkleidung haben könnte. Hier ist zu berücksichtigen, dass die Parteien bei Mietvertragsbeginn davon ausgingen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführt, in deren Rahmen einem zuvor herrschenden modischen Gestaltungsideal entsprechend häufig Styropor‑Platten an Decken angebracht wurden. Hätte die Vermieterseite Wert auf deren Fortbestand gelegt, wäre zu erwarten gewesen, dass die Parteien dazu eine gesonderte Vereinbarung getroffen hätten.

Unerheblich ist auch, dass der Kl. die Wände des Flurs nicht mit Raufasertapete bekleben lassen möchte, sondern sie nach der Grundierung und Spachtelung lediglich gestrichen werden sollen, und dieser Wunsch Grundlage des geltend gemachten Vorschussanspruchs ist. Dieses steht ihm während der Dauer des Mietverhältnisses frei. Mehrkosten entstehen dadurch im Vergleich zur alternativ möglichen Anbringung von Raufasertapeten nach den Vorbereitungsarbeiten (Grundieren und Spachteln) und ihres Anstrichs erfahrungsgemäß und bei der Höhe der hier angesetzten Kosten von 790 € für die Wände des Flurs offensichtlich nicht. Es ergibt sich jedenfalls nicht, dass die Vermieterseite auch während der Dauer des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Bekleben der Wände mit Raufasertapete hätte.

Das Angebot der Vermieterseite in Bezug auf die Arbeiten im Arbeitszimmer genügte ebenfalls nicht. Denn hier ergibt sich nach den Wahrnehmungen im Ortstermin, dass die fachgerechte Dekoration der Wände die Entfernung der Raufasertapeten erforderlich machte. Diese war nicht fachgerecht auf Stoß, sondern überlappend geklebt worden. Da zur fachgerechten Instandsetzung in einem solchen Fall die Entfernung der Tapeten gehört, zumal diese ersichtlich mehrfach und erheblich ungleichmäßig wolkig überstrichen waren, kann der Kl. weiterhin einen Vorschuss auch für die Entfernung der Tapeten und die anschließende Bearbeitung der Wände in der mit dem vorgelegten Kostenvoranschlag dargelegten Weise verlangen.

Vorstehendes gilt auch für das Angebot in Bezug auf die Arbeiten im Schlafzimmer. Das Angebot, die vorhandene Tapete lediglich erneut zu streichen, genügte nicht. Der Kl. hat einen Anspruch auf fachgerechte Dekorationsarbeiten. Dazu gehört in diesem Fall auch die Entfernung der Tapeten zur Glättung der Untergründe. Zudem ist die Tapete auch wegen der erheblichen Dicke des Anstrichs und wegen ihres Zustands im Bereich oberhalb der Scheuerleisten über den verlegten Kabeln zu entfernen.

Auch hier steht dem Anspruch nicht entgegen, dass der Kl. die Wände nicht erneut mit Raufasertapete bekleben lassen will. Auf die obigen Ausführungen ist zu verweisen. Hier besteht auch ein Anspruch auf die Kosten für die malermäßige Neubearbeitung der Scheuerleisten, da deren Anstrich bis auf die darüber liegende Tapete erfolgt war, was bei Entfernen der Tapeten nach Erfahrung des Gerichts häufig zu Einrissen und weiteren Beschädigungen auch des Lackanstrichs der Scheuerleisten, die an einigen Stellen ohnehin bereits Abplatzungen zeigten, führt.

Ferner hat das Angebot auf Austausch der Teppichbodenbeläge im Wohn‑ und im Arbeitszimmer in dem hier gegebenen Fall den Vorschussanspruch für die Reinigungskosten der Teppichböden nicht zu Fall gebracht. Denn auch dieses Angebot auf Austausch der Teppichböden musste der Kl. so nicht akzeptieren. Es genügte hier nicht mitzuteilen, dass der Austausch der Teppichböden erfolgen solle, ohne dem Kl. wenigstens mitzuteilen, welche Qualität und Farbe die neuen Teppichböden haben sollen. Im Rahmen der Instandsetzungs‑ und Instandhaltungspflicht hat der Vermieter die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Er hat dann, wenn er Teppichböden austauschen will, auf die berechtigten Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen und ihm mitzuteilen, welcher Art der neu einzubringende Teppichboden sein soll. So hat der Mieter zwar den gleichartigen Teppich hinzunehmen, will oder kann der Vermieter dies aber nicht - etwa weil vergleichbare Produkte nicht mehr zu erlangen sind oder sich nicht bewährt haben -, dann hat er mitzuteilen, welcher Art der Ersatz hinsichtlich Material und Farbe ist, und er hat berechtigten Wünschen des Mieters etwa in Bezug auf die Farbgestaltung in der bisherigen Art durchaus Rechnung zu tragen. Hier hat die Bekl.seite indessen dazu jede Auskunft verweigert und auch nicht klargestellt, dass und ob sie Teppichböden vergleichbarer Art und Güte (und Farbe) einzubringen gedenkt. Muss aber der Kl. das Angebot in Bezug auf den Austausch der Teppichbeläge in der erfolgten Weise nicht annehmen, dann steht ihm der Vorschussanspruch für die Teppichreinigungskosten weiterhin zu.

Darauf, dass der Kl. derzeit keinen Anspruch darauf hat, selbst Teppichböden zu den von ihm angegebenen Preisen und nach vollständig eigener Auswahl auf Kosten der Bekl. zu kaufen, weil hier schon ein Verzug der Bekl. nicht erkennbar ist, kommt es damit nicht an. Maßgeblich für diesen Rechtsstreit sind insoweit lediglich die als Vorschussanspruch geltend gemachten Beträge für die Reinigung der Teppichböden.

Schließlich ist die Berufung auch wegen des Vorschusses für die in der Küche erforderlichen Arbeiten zur Beseitigung der vorhandenen, stark verschmutzten Tapeten und die Neubearbeitung der Wände und der Decke erfolgreich. Die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen stellt die Bekl.seite unter dem Eindruck des Ortstermins nun auch nicht mehr in Frage. Hinsichtlich der Kosten für die Entfernung der Tapete und die Bearbeitung der Wände ohne Neutapezierung gelten die Ausführungen wie bereits zuvor für die anderen Räume gleichermaßen. Der Anspruch ist nicht untergegangen. Die Bekl.seite befindet sich weiterhin in Verzug. Das wörtliche Angebot, das trotz Nachfrage weitere Angaben zur farblichen Gestaltung nicht enthielt und verweigerte, musste der Kl. nicht akzeptieren. Hier gilt nichts anderes als in Bezug auf die Teppichböden. Der Vermieter muss auf die berechtigten Interessen des Mieters Rücksicht nehmen. Wenn dieser also fragt, in welcher Farbe die Gestaltung erfolgen soll und erkennbar Wünsche diesbezüglich hat, muss der Vermieter dieses berücksichtigen, insbesondere Angaben zur Farbe und Art der vorgesehenen Arbeiten machen. Soweit die Bekl. dieses offenbar selbst erkannt haben und eine einvernehmliche Lösung für denkbar halten, steht diesem entgegen, dass sie auf entsprechende Nachfrage eine Antwort verweigert hatten und damit einer konsensualen Lösung selbst die Grundlage entzogen hatten.

Schließlich hat der Kl. einen Anspruch auf Vorschusszahlungen für die malermäßige Bearbeitung der Türen im Wohnzimmer (390 € zuzüglich Umsatzsteuer) und im Schlafzimmer (300 € zuzüglich Umsatzsteuer) sowie der Wohnungseingangstür (150 € zuzüglich Umsatzsteuer). Die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen an diesen Türen hat der Kl. bewiesen. Der Anstrich dieser Türen ist nicht nur ganz vereinzelt, sondern stärker geschädigt, flächenweise ersichtlich verbraucht gewesen. Bei nicht widerlegtem Vortrag des Kl., wonach diese Türen seit Mietvertragsbeginn nicht gestrichen worden sind (20 Jahre), genügte das Angebot der Vermieterseite - nach dem Ortstermin einzelne Stellen an diesen Türen auszubessern - nicht. Denn ein fachgerechtes, farblich und strukturmäßig einheitliches Ergebnis lässt sich bei diesen alten Anstrichen so nicht erreichen.

Ohne Erfolg ist die Berufung indessen im Übrigen.

Einen Vorschussanspruch für Malerarbeiten an der Tür zum Arbeitszimmer hat der Kl. nicht. Er hat die Fälligkeit von Schönheitsreparaturen an dieser Tür nicht bewiesen. Der Ortstermin hat hier ergeben, dass die Tür im Wesentlichen verschmutzt, ansonsten so vereinzelte und kleine Stoßschäden hatte, dass Schönheitsreparaturen hier noch nicht als fällig anzusehen waren. Farbveränderungen durch Lichteinfall usw. waren für das Gericht ebenfalls nicht erkennbar.

Einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die Vervollständigung von Scheuerleisten im Flur in Höhe von 96 € zuzüglich Umsatzsteuer hat der Kl. nicht. Hier hat sich bei dem Ortstermin ergeben, dass Scheuerleisten im Zusammenhang mit der Verlegung von Laminat, welches der Kl. selbst veranlasst hatte, unvollständig und teilweise nicht fachmännisch angebracht worden sind, so dass ohne Weiteres davon ausgegangen werden muss, dass die Entfernung der Scheuerleisten zuvor vom Kl. im Zusammenhang mit der Verlegung des Laminatbodens veranlasst wurde. In diesem Fall schulden die Bekl. keine Ergänzung. Die Verlegung von Laminatboden und die Entfernung von Scheuerleisten stellt keine zu den Schönheitsreparaturen gehörende Maßnahme dar und ist auch keine vertragsgemäße Änderung durch Abnutzung im Sinne von § 538 BGB. Die weiteren, fehlenden Leisten muss damit der Kl. selbst ersetzen, ebenso wie er auf eigene Kosten dafür Sorge zu tragen hat, dass die nicht fachmännisch angebrachten Sockelleisten überarbeitet werden.

Der Kl. hat auch keinen Anspruch auf Vorschusszahlungen für erforderliche Malerarbeiten an den beiden Kammertüren (mehr).

Zwar sind auch diese Türen instandsetzungsbedürftig. Die Bekl.seite hat dem Kl. indessen diese Arbeiten wörtlich wie geschuldet gemäß § 295 BGB angeboten, und sie befindet sich damit nicht mehr in Verzug. Die fehlende Ausführung der Arbeiten beruht folglich nur noch darauf, dass der Kl. sich bisher nicht in der Lage sah, die Arbeiten anzunehmen.

Der Mieter kann einen Kostenvorschuss für die Entfernung der Styropordecke und die anschließende malermäßige Bearbeitung der Flurdecke im Rahmen von Schönheitsreparaturen verlangen, wenn die Styropordecke „optisch verbraucht" ist; ebenso kann er einen Kostenvorschuss für die Entfernung der Raufasertapete und das Streichen der Wände nach vorheriger Grundierung und Spachtelung selbst dann verlangen, wenn die Wohnräume mit Raufasertapete vermietet worden sind, meint jedenfalls das LG Berlin.

Der langjährige Mieter einer Wohnung verlangte vom Vermieter einen Kostenvorschuss für deren Renovierung; die Vereinbarung über die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter hatte sich als unwirksam herausgestellt. Der Mieter verlangte u. a. einen Kostenvorschuss auch für die Beseitigung relativ geringfügiger Putzschäden als Vorbereitung des Untergrundes für das Aufbringen von Tapeten oder Anstrichen, für die Entfernung überlappend geklebter Raufasertapete, für die Entfernung der bei Mietbeginn vorhandenen Styropordecke im Flur und die anschließende malermäßige Bearbeitung der Flurdecke, für die Entfernung der bei Mietbeginn vorhandenen Raufasertapete und das Streichen der Wände nach vorheriger Grundierung und Spachtelung sowie für die Reinigung der Teppichböden. Das Angebot des Vermieters, die Teppichböden auszutauschen, hielt er nicht für geeignet, weil dieses keine Angaben über Art, Qualität und Farbe der neu einzubringenden Teppichböden enthielt. Gegen das die Klage teilweise abweisende Urteil des Amtsgerichts legte der Mieter Berufung ein.

Die Einzelrichterin der ZK 65 hielt die Berufung überwiegend für begründet.

Die Beseitigung geringfügiger Putzschäden als Vorbereitung des Untergrundes für das Aufbringen von Tapeten oder Anstrichen gehöre ebenso zu den Schönheitsreparaturen wie die Entfernung überlappend geklebter Raufasertapeten. Der Mieter könne auch einen Kostenvorschuss für die Entfernung der Styropordecke und die anschließende malermäßige Bearbeitung der Flurdecke verlangen.

Ferner habe er Anspruch auf einen Kostenvorschuss für die Entfernung der Raufasertapete und das Streichen der Wände nach vorheriger Grundierung und Spachtelung selbst dann, wenn die Wohnräume bei Vertragsbeginn mit Raufasertapete ausgestattet gewesen seien. Das Angebot des Vermieters, die Teppichböden auszutauschen, sei nicht ausreichend, weil er dem Mieter trotz Nachfrage nicht mitgeteilt habe, welcher Art der neu einzubringende Teppichboden sein solle; ferner hätten Angaben über dessen Qualität und Farbe gefehlt.

Dem Urteil kann hinsichtlich des „Mitspracherechts" des Mieters bei der Ausführung der vom Vermieter – aufgrund der Unwirksamkeit der Überwälzungsklausel – geschuldeten Schönheitsreparaturen nicht zugestimmt werden.

Die Einzelrichterin sieht zwar richtig, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen schuldet, weil er die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Vermieter muss aber – mangels entgegenstehender Vereinbarungen – nur den bei Vertragsbeginn bestehenden Zustand wiederherstellen.

Daraus folgt einerseits, dass der Mieter keinen Anspruch auf Veränderung des vertragsgemäßen Zustandes hat.

Bezogen auf den konkreten Fall: Wenn bei Vertragsbeginn Raufasertapete vorhanden ist, hat der Mieter keinen Anspruch darauf, dass stattdessen die Tapeten entfernt und die Wände gespachtelt und gestrichen werden.

Da der Mieter auch keine bestimmte Art der Mängelbeseitigung – hier durch Schönheitsreparaturen – verlangen kann, vielmehr grundsätzlich der Vermieter entscheidet, mit welchen Mitteln er den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache herstellt (LG Berlin, Urteil vom 27. August 2010, 65 S 89/10, GE 2011, 616), kann der Mieter gegenüber dem Angebot auf Austausch des Teppichbodens auch nicht Angaben über dessen Art und Qualität verlangen, soweit der angebotene Teppichboden zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Natürlich darf der Vermieter nicht eine schlechtere Qualität oder eine eigenwillige Farbgebung wählen, muss sich vielmehr auch insoweit innerhalb des Rahmens bei Vertragsschluss halten.

Die Auffassung der Einzelrichterin, dass die Beseitigung relativ geringfügiger Putzschäden als Vorbereitung des Untergrundes für das Aufbringen von Tapeten oder Anstrichen ebenso zu den Schönheitsreparaturen gehört wie die Entfernung überlappend geklebter Raufasertapeten (LG Berlin, GE 1999, 189; AG Pinneberg, ZMR 2004, 12), entspricht allerdings der h. M.