Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen

Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen; Teppichbodenreinigung; Fachfirma

Die in vorformulierten Vertragsbestimmungen enthaltenen Klauseln, daß der Mieter sich verpflichtet, Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen und Teppichböden auf seine Kosten bei Auszug von einer Fachfirma reinigen zu lassen, sind hinsichtlich der Regelung, diese Arbeiten "durch Fachhandwerker ausführen zu lassen" bzw. "von einer Fachfirma reinigen zu lassen" unwirksam. Die Unwirksamkeit ergreift jedoch nicht die gesamte Regelung, sondern läßt die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen bzw. der Teppichbodenreinigung unberührt.

I. Die Parteien streiten nach Beendigung ihres Wohnraummietverhältnisses über die prozentuale Erstattung von Schönheitsreparaturen- und Teppichbodenreinigungskosten.

Das durch Formularmietvertrag vom 1. Februar 1987 begründete Mietverhältnis wurde am 28. Februar 1990 beendet. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß die Wohnung bei Einzug im Februar 1987 neu hergerichtet war und die Mieter während der Dauer der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt haben. Nachdem die Mieter ohne Durchführung von Schönheitsreparaturen und ohne Reinigung der Teppichböden ausgezogen sind, ließ der Vermieter durch ein Hausrenovierungsunternehmen für 3.596,70 DM die Wände streichen und die Teppichböden schampunieren; er verlangt hiervon auf Grund von § 20 Abs. 1 und 2 des Mietvertrages (= MV) 60 % von den Mietern und rechnete insoweit gegen die Kaution der Mieter auf.

Die hier einschlägigen Vorschriften des Mietvertrags lauten:

§ 7 Abs. 1: Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit bei Bedarf die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken ...) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.

...

Abs. 2: Ein Bedarf gilt mindestens dann als gegeben, wenn die Fristen nach dem Fristenplan in Abs. 3 verstrichen sind.

Abs. 3: Fristenplan: (Die Fristen betragen für die einzeln aufgeführten Ar-beiten zwischen 3 und 6 Jahre). ... Der Nachweis über laufend durchgeführte Schönheitsreparaturen ist durch Vorlage der Rechnungen zu erbringen.

§ 20 Abs. 1: Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (wie in § 7 Abs. 1 aufgeführt) aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25 % der Kosten aufgrund eines Voranschlags eines Malerfachgeschäfts an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %, länger als 5 Jahre 100 %. Diese Regelung tritt auch in Kraft, wenn seit Miet-beginn die genannten Zeiträume verstrichen sind.

Abs. 2: Bei Beendigung der Mietzeit hat der Mieter im übrigen die Mietsa-che sorgfältig gereinigt und geputzt zurückzugeben. Teppichböden hat er auf seine Kosten bei Auszug von einer Fachfirma reinigen zu lassen; als Nachweis über die durchgeführte Reinigung ist die entsprechende Rechnung vorzulegen.

Die Mieterin klagt auf Rückzahlung des vom Vermieter aufgrund der Aufrechnung einbehaltenen Kautionsbetrags. Sie ist der Auffassung, daß dem Vermieter die geltend gemachte Gegenforderung nicht zustehe, da § 20 an § 7 MV anknüpfe und die sich aus der Fachhandwerkerklausel ergebende Unwirksamkeit des § 7 MV auch die Unwirksamkeit des § 20 MV nach sich ziehe.

Die vorlegende 6. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart ist der Ansicht, daß zwar die Regelung, wonach Schönheitsreparaturen bzw. die Teppichbodenreinigung durch Fachhandwerker auszuführen sind, also nicht auch in Eigenarbeit ausgeführt werden dürfen, wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam sei, daß dadurch aber die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und der Teppichbodenreinigung nicht entfalle und deshalb die Unwirksamkeit der Fachhandwerkerklausel nicht zur Unwirksamkeit der Regelungen in § 20 MV führe. Sie hat im Berufungsverfahren dem Oberlandesgericht folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Sind die in vorformulierten Vertragsbestimmungen enthaltenen Klauseln, daß der Mieter sich verpflichtet, Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen und Teppichböden auf seine Kosten bei Auszug von einer Fachfirma reinigen zu lassen, lediglich hinsichtlich der Regelung, diese Arbeiten "durch Fachhandwerker ausführen zu lassen" bzw. "von einer Fachfirma reinigen zu lassen" unwirksam oder ergreift die Unwirksamkeit die gesamte Regelung?"

II. 1. Die Vorlage ist gem. § 541 ZPO zulässig.

Die Rechtsfrage ergibt sich aus einem Wohnraummietverhältnis. Sie ist entscheidungserheblich. Ist die Fachhandwerkerklausel nämlich unwirksam und würde dies zur Gesamtnichtigkeit des § 7 Abs. 1 MV und damit zum Wegfall der Renovierungspflicht des Mieters während der Dauer des Mietverhältnisses führen, würde dies auch die Unwirksamkeit des § 20 Abs. 1 MV über die prozentuale Kostentragungspflicht des Mieters für bei Auszug noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach sich ziehen; bei der Abgeltungsklausel des § 20 Abs. 1 MV handelt es sich nämlich um eine Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan (BGH, NJW 88, 2790, 2791 III 1 a). Ebenso würde die Verpflichtung zur Teppichbodenreinigung bei Auszug entfallen, wenn die Regelung, daß sie durch eine Fachfirma auszuführen ist, gegen § 9 AGBG verstößt und dies zur Gesamtnichtigkeit der Regelung in § 20 Abs. 2 MV führen würde.

Mit der Ansicht, daß die Fachhandwerkerklausel unwirksam sei, weicht die vorlegende Kammer vom Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 10. März 1982 (NJW 82, 1294 = WuM 82, 124) ab.

2. Der Senat beantwortet die Frage wie aus dem Leitsatz ersichtlich.

a) Zu einer mit dem vorliegenden § 20 Abs. 1 MV wörtlich übereinstimmenden formularmäßigen Abgeltungsklausel (ausgenommen die Höhe des niedrigsten Prozentsatzes) hat der Senat in seinem Rechtsentscheid vom 10. März 1982 (NJW 82, 1294) ausgesprochen, daß diese nicht gegen die Bestimmungen des AGBG, insbesondere nicht gegen § 9 AGBG verstößt. Zu der auch im damaligen Fall im Formularmietvertrag enthaltenen Fachhandwerkerklausel hat der Senat damals die Auffassung vertreten, die Tatsache, daß der Mieter nach dem Vertrag nicht die Möglichkeit habe, anstelle der Leistung der Abgeltungszahlung die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht durchzuführen, benachteilige den Mieter nicht unangemessen. Denn der Vermieter könne ein berechtigtes Interesse daran haben, daß beim Auszug eines Mieters die notwendigen Schönheitsreparaturen durch Fachhandwerker und nicht in Eigenarbeit des Mieters durchgeführt werden.

Nach dem Rechtsentscheid des BGH, NJW 88, 2790 (= BGHZ 105, 77) ist eine solche formularmäßige Abgeltungsklausel jedenfalls dann wirksam, wenn sie (neben anderen, hier nicht zu beurteilenden Voraussetzungen) dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt. Durch den vom BGH beurteilten Formularmietvertrag wurden Eigenleistungen des Mieters nicht ausgeschlossen, denn er war nach der Formulierung in jenem Mietvertrag lediglich zur "fachmännischen" Ausführung verpflichtet. Insoweit unterscheidet sich der vom BGH beurteilte Formularmietvertrag vom vorliegenden § 7 Abs. 1 MV, denn dieser verlangt die Ausführung der Schönheitsreparaturen durch "Fachhandwerker" und untersagt damit die Ausführung in Eigenarbeit durch einen Laien. Der Wortlaut der Fachhandwerkerklausel in § 7 Abs. 1 und § 20 Abs. 2 MV läßt nicht die Auslegung zu, daß Schönheitsreparaturen und Teppichbodenreinigung auch durch einen Laien erlaubt sein sollen, sofern sie nur fachgerecht ausgeführt sind. b) Eine Fachhandwerkerklausel, wie sie in § 7 Abs. 1 MV enthalten ist, wird von der überwiegenden Meinung wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG für unwirksam gehalten (LG Köln, WuM 91, 87; LG Stuttgart, WuM 91, 579; NJW-RR 89, 1170; 92, 454; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. III Rn. 1073; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. II 393; Palandt, BGB, Komm., 52. Aufl., § 536 BGB Rn. 12; § 9 AGBG Rn. 110; Gelhaar, ZMR 81, 225, 231; Harsch, WuM 85, 276, 277).

Der BGH konnte im Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 offen lassen, ob die in Rechtsprechung und Schrifttum erhobenen Bedenken gegen die Wirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses von Eigenleistungen des Mieters durchgreifen (NJW 88, 2793 cc).

Während der Senat im Rechtsentscheid vom 10. März 1982 (NJW 82, 1294) noch die Auffassung vertreten hat, es benachteilige den Mieter nicht unangemessen, daß er wegen der Fachhandwerkerklausel nicht die Mög-lichkeit habe, zur Vermeidung der Abgeltungszahlung die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht durchzuführen, hat der Senat nach Vorliegen des Rechtsentscheids des BGH, NJW 88, 2790 diese Frage in seinem Rechtsentscheid vom 17. Februar 1989 (WuM 89, 121) offengelassen. Er gibt jetzt die im Rechtsentscheid vom 10. März 1983 (NJW 82, 1294) zur Wirksamkeit der Fachhandwerkerklausel vertretene Meinung auf und schließt sich der überwiegenden Meinung an, wonach eine AGB-Klausel, die eine Renovierung durch Fachhandwerker vorschreibt, gem. § 9 AGBG unwirksam ist. Nach der überzeugenden Begründung der überwiegenden Meinung ergibt sich die Unangemessenheit der Fachhandwerkerklausel, die dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit verbietet, daraus, daß die Klausel über das hinausgeht, was der Vermieter nach § 536 BGB schulden würde. Ohne formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen wäre der Vermieter gem. § 536 BGB nämlich lediglich zur fachgerechten Ausführung in mittlerer Art und Güte (§ 243 BGB) verpflichtet; der Mieter könnte also vom Vermieter keine Ausführung durch Fachhandwerker verlangen. Außerdem kann der Vermieter nur ein Interesse an einer fachgerechten Ausführung haben; diesem Interesse wird auch durch die Ausführung der Arbeiten durch einen Laien genügt, wenn sie fachgerecht sind. Hierzu sind aber viele Mieter (oder deren Verwandte oder Bekannte) selbst in der Lage.

c) Wie die vorlegende 6. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart und dessen 10. Zivilkammer (ZMR 91, 442) ist der Senat der Auffassung, daß durch die Unwirksamkeit der Fachhandwerkerklausel nicht die gesamte Regelung des § 7 Abs. 1 MV entfällt. Vielmehr bleibt die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses und damit auch die Abgeltungsklausel des § 20 Abs. 1 MV bestehen; es entfällt lediglich die Verpflichtung zur Ausführung durch einen Fachhandwerker. Mit der gleichen Einschränkung bleibt die Verpflichtung des Mieters zur Teppichbodenreinigung bei Auszug nach § 20 Abs. 2 MV bestehen.

Nicht zu folgen vermag der Senat der Gegenansicht, daß in Fällen der vor-liegenden Art eine teilweise Erhaltung der Klausel nicht in Betracht kom-me, weil eine Klausel grundsätzlich im ganzen unwirksam sei, wenn ihr Inhalt teilweise gegen eine Vorschrift des AGB-Gesetzes verstoße (so LG Köln, WuM 91, 87 und LG Stuttgart, NJW-RR 92, 454 [13. Zivilkammer]; zweifelnd an dieser Ansicht Kraemer in Bub/Treier, a. a. O.; III Rn. 1073).

Zwar sind Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die gegen §§ 9 bis 11 AGBGB verstoßen, grundsätzlich als insgesamt unwirksam zu behandeln und können nicht auf dem Wege einer sogenannten geltungserhaltende Reduktion auf den Restbestand zurückgeführt werden, mit dem sie nicht in Widerspruch zu § 9 bis 11 AGBG stehen. Deshalb sind z. B. AGB-Klauseln, die überlange oder zu kurze Fristen vorschreiben, insgesamt unwirksam und können nicht mit einer angemessenen Fristlänge aufrechterhalten werden; ebenso ist eine Klausel, die eine überhöhte Schadensersatzpauschale vorsieht, insgesamt unwirksam und kann nicht auf die zulässige Schadensersatzhöhe herabgesetzt werden; ebenso kann ein genereller Haftungsausschluß nicht mit einem nach § 11 Ziff. 7 AGBG zulässigen Inhalt aufrechterhalten werden.

Abweichend von diesem Grundsatz können nach der Rechtsprechung des BGH aber inhaltlich voneinander trennbare, einzeln aus sich heraus verständliche Regelungen in AGB dann Gegenstand einer gesonderten Wirksamkeitsprüfung sein, wenn sie in einem äußeren sprachlichen Zusammenhang mit anderen, unwirksamen Regelungen stehen. Nur wenn der als wirksam anzusehende Rest im Gesamtgefüge des Vertrags nicht mehr sinnvoll ist, insbesondere wenn der als unwirksam beanstandete Klauselteil von so einschneidender Bedeutung ist, daß von einer gänzlich neuen, von der bisherigen völlig abweichenden Vertragsgestaltung gesprochen werden muß, ergreift die Unwirksamkeit der Teilklausel die Gesamtklausel (BGHZ 107, 190; BGH, NJW 84, 2816, 2817).

Gemessen an diesen Grundsätzen läßt die Unwirksamkeit der Fachhandwerkerklausel als Teilregelung von § 7 Abs. 1 MV die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unberührt.

§ 7 Abs. 1 MV enthält sprachlich zusammengefaßt in einem Satz zwei Regelungen, nämlich die von § 536 BGB abweichende Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, die nicht gegen § 9 AGBG verstößt, sowie die Fachhandwerkerklausel als Regelung, auf welche Art und Weise die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Diese beiden Regelungen sind inhaltlich voneinander trennbar und einzeln aus sich heraus verständlich. Sie hätten in zwei getrennte Absätze aufgeteilt werden können, z. B. Abs. 1: Der Mieter verpflichtet sich zur Durchführung der turnusmäßi gen Schönheitsreparaturen . Abs. 2: Die Schönheitsreparaturen müssen durch Fachhandwerker ausgeführt werden. In diesem Fall wäre nicht zweifelhaft, daß die Unwirksamkeit von Abs. 2 die Wirksamkeit von Abs. 1 unberührt läßt. Die sprachliche Zusammenfassung in einem Satz kann aber kein anderes Ergebnis rechtfertigen.

Die Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter behält auch bei Streichung der Fachhandwerkerklausel im Gesamtgefüge des Mietvertrags einen selbständigen Sinn. Diese Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter ist der Hauptgegenstand der Regelung in § 7 Abs. 1 MV; ihr gegenüber ist die Fachhandwerkerklausel als Regelung über die Ausführungsart von untergeordneter Bedeutung, so daß deren Streichung nicht zu einer gänzlich neuen, von der bisherigen völlig abweichenden Vertragsgestaltung führt.

Entsprechendes gilt für die Regelung über die Teppichbodenreinigung in § 20 Abs. 2 MV.

Formularverträge, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat, sind Allgemeine Geschäftsbedingungen und müssen sich daher am AGB-Gesetz messen lassen. Die Rechtsprechung entdeckt immer neue Klauseln, die hiergegen verstoßen. Nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung ist zwar grundsätzlich die Abwälzung der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam; es dürfen aber nicht erhebliche Verpflichtungen in diesem Zusammenhang dazukommen.

In seinem neuesten Rechtsentscheid hat das OLG Stuttgart am 19. August 1993 dies für eine Klausel bestätigt, wonach der Mieter Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker ausführen lassen sollte. Entgegen seiner in der Vergangenheit geäußerten Auffassung, meint das Gericht nunmehr mit der herrschenden Auffassung, es müsse Sache des Mieters bleiben, wie er seine Verpflichtung erfülle. Entscheidend sei das Ergebnis und der Vermieter könne den Mieter nicht dazu zwingen, auf die Mitwirkung des begabten Hobbyhandwerkers zu verzichten.

Das Gericht strich also diese Verpflichtung, ohne die Klausel über Schönheitsreparaturen insgesamt für unwirksam zu halten.

Keine Bedenken hatte das OLG Stuttgart auch gegen die Verpflichtung des Mieters, beim Auszug Teppichböden reinigen zu lassen; auch hier ist jedoch die Fachhandwerkerklausel unwirksam und der Mieter kann selbst die Reinigung durchführen.