Schönheitsreparaturklausel mit starren Fristen unwirksam

1. Zur Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Formularklausel, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auferlegt wird.

2. Die Vereinbarung von "starren" Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen ist unwirksam mit der Folge, daß auch die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam ist. (zu 2. Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. begehrt von der Bekl. Zahlung eines Vorschusses auf Kosten von Schönheitsreparaturen.

(...) § 16 Ziff. 4 des Formularmietvertrags vom 15. Oktober 1979 enthält unter anderem folgende Regelung:

"Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (...) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. ...

Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 2 Jahre,

bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre."

(...) Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Kl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kl. seinen Klageantrag weiter. Die Bekl. ist im Revisionsverfahren unvertreten geblieben.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Der Kl. habe keinen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses zur Sicherung nach Auszug der Mieterin notwendiger Schönheitsreparaturen, da die Bekl. zu deren Ausführung nicht verpflichtet sei. Die Formularklausel in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags sei unwirksam; sie stelle eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB dar und verstoße zudem gegen § 309 Nr. 5 BGB analog. Die für Küche, Bad und WC vorgesehene Renovierungsfrist von zwei Jahren liege unterhalb der allgemein anerkannten Frist von drei Jahren. Diese Fristenverkürzung benachteilige wegen der mit der Frist verbundenen Beweislastumkehr, daß tatsächlich kein Renovierungsbedarf bestehe, den Mieter unangemessen. Die Klausel sei allerdings nicht nur insoweit, sondern insgesamt unwirksam. Durch die Formulierung, daß "mindestens" nach Ablauf der genannten Fristen zu renovieren sei, werde dem Mieter der Beweis abgeschnitten, daß sich die Räume tatsächlich nicht im dekorationsbedürftigen Zustand befänden, etwa aufgrund längerer Abwesenheitszeiten oder einer nur teilweisen Nutzung. Eine derartige Vereinbarung fester Renovierungsfristen - unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mieträume - benachteilige den Mieter unangemessen; sie sei zudem in entsprechender Anwendung des § 309 Nr. 5 BGB unwirksam.

II. Dies hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die Revision des Kl. ist daher zurückzuweisen.

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Vorschußzahlung wegen der von ihm behaupteten Kosten von Schönheitsreparaturen. Die Bekl. ist zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Dem Berufungsgericht ist darin zu folgen, daß § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB beziehungsweise § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam ist, da die Formularklausel den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

1. Das Berufungsgericht hat die in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene Fälligkeitsregelung zu Recht als Vereinbarung verbindlicher Renovierungsfristen ausgelegt. Diese Auslegung unterliegt der uneingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht, da der vom Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e. V. herausgegebene Formularmietvertrag im Land Hessen und damit über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45; Senat, Urteil vom 19. März 2003 - VIII ZR 135/02, WM 2003, 1092 = NJW 2003, 2607 unter II 1 a). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.; BGH, Urteil vom 23. Mai 2003 - V ZR 393/02, WM 2003, 1967 unter II 1 a; Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 90/02, WM 2004, 748 = NJW-RR 2004, 262 unter II 1).

Entgegen der Auffassung der Revision ist der in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene Fristenplan nicht lediglich als Richtlinie in dem Sinne zu verstehen, daß nach Fristablauf ein Anschein für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung spricht. Vielmehr liegt eine "starre" Fälligkeitsregelung vor. Nach dem Wortlaut der Klausel sind die Schönheitsreparaturen "wenn erforderlich, mindestens aber" nach dem dort aufgeführten Fristenplan auszuführen. Dies kann aus der Sicht eines verständigen Mieters nur die Bedeutung haben, daß er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens nach zwei Jahren und in allen übrigen Räumen spätestens nach fünf Jahren verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind.

2. Die in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene "starre" Fälligkeitsregelung ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt (vgl. BGHZ 101, 253, 263 f.).

a) Formularklauseln, die einen starren Fristenplan vorsehen, werden in Rechtsprechung und Literatur verbreitet als unzulässig angesehen (LG Marburg ZMR 2000, 539, 540 f.; LG Berlin GE 1999, 983; Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rdnr. 223 f. m. w. N.; MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., §§ 535, 536 Rdnr. 104; Häublein, ZMR 2000, 139, 141 m. w. N.; Kinne in Börstinghaus, Mietrecht in der Praxis, Fach 3 Rdnr. 18/1; a. A. Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 1070).

Diese Auffassung trifft für den vorliegenden Fall zu. Eine unangemessene Benachteiligung ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Eine solche Abweichung, die gegen die Gebote von Treu und Glauben verstößt, liegt hier vor. Nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermieter diese Pflicht durch Vereinbarung - auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen - auf den Mieter übertragen (st. Rspr., BGHZ 92, 363; 101, 253). Jedoch ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar. Sie würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als der Vermieter dem Mieter ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde (vgl. M. Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., § 9 M Rdnr. 68; Häublein, aaO.). Auch ist ein Interesse des Vermieters, den Mieter zur Renovierung der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht, nicht schützenswert.

b) Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungsbedarf in Wohnräumen bietet der in § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rdnr. 87) enthaltene und in der Praxis anerkannte Fristenplan, wonach Schönheitsreparaturen im allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich sein werden (BGHZ 92, 363, 368 f.; 101, 253, 263 f.). Hiervon weicht die vorliegende Klausel zum einen hinsichtlich der Frist für Küche, Bad, Toilette und Nebenräumen zum Nachteil des Mieters ab, zum anderen dadurch, daß der Fristenplan nicht lediglich für den Regelfall des "im allgemeinen" entstehenden Renovierungsbedarfs gelten soll, sondern die Renovierung ausnahmslos nach Ablauf der jeweiligen Frist vorschreibt. Das Berufungsgericht ist mit Recht der Auffassung, daß die Räume einer Mietwohnung auch nach Ablauf der in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags angegebenen Fristen von zwei beziehungsweise fünf Jahren nicht zwangsläufig renovierungsbedürftig sein müssen. Hieran kann es insbesondere fehlen, wenn der Mieter die Wohnung oder einzelne Räume wenig nutzt, etwa im Falle einer längeren Abwesenheit, oder wenn er die Räume mit besonders "langlebigen" Tapeten oder Farben dekoriert hat (vgl. Langenberg, aaO. und eingehend AG Gießen WuM 2002, 212, 213; vgl. auch die in Anlage 5 zu den Wertermittlungsrichtlinien 1991 [Tapezier- und Malerarbeiten] angegebenen, unterschiedlichen Haltbarkeitszeiten, abgedruckt bei Lützenkirchen, ZMR 1998, 605, 606). Dem trägt die Klausel nicht hinreichend Rechnung, da sie im Einzelfall dazu führen kann, daß der Mieter Schönheitsreparaturen unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf auszuführen hat.

c) Die Beurteilung der Fristenbestimmung als unwirksam steht nicht im Widerspruch zu früheren Entscheidungen des Senats. In dem von der Revision angeführten Urteil vom 25. Juni 2003 (VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192) hat der Senat nicht entschieden, ob eine mit der vorliegenden Klausel vergleichbare Schönheitsreparaturklausel für sich genommen wirksam war, da sich ihre Unwirksamkeit bei einer Gesamtbetrachtung bereits aufgrund eines Summierungseffekts im Zusammenhang mit einer Endrenovierungsklausel ergab. In dem vom Berufungsgericht erwähnten Urteil vom 3. Juni 1998 (VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145; Vorinstanz OLG Frankfurt am Main, NJW-RR 1998, 368, dort mit ausführlicher Wiedergabe des Verfahrensgangs) hat der Senat in einem Verfahren nach §§ 13 ff. AGBG zwei Formularklauseln als wirksam angesehen, die jeweils Rechtsfolgen an den Ablauf von Renovierungsfristen knüpften und zu diesem Zweck auf eine mit der vorliegenden Bestimmung vergleichbare Schönheitsreparaturklausel Bezug nahmen. Die Formularklausel, in der der Fristenplan enthalten ist, war nicht Gegenstand des Verfahrens, so daß der Senat hierüber nicht entschieden hat.

3. Die Unwirksamkeit der in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags geregelten Fristenbestimmung hat die Unwirksamkeit auch der Schönheitsreparaturverpflichtung zur Folge (vgl. LG Berlin WuM 2002, 668; LG Berlin GE 2003, 124, jeweils m. w. N.; LG Hamburg WuM 1992, 476; LG Köln 1989, 506; Langenberg, aaO. Rdnr. 221; a. A. Häublein, aaO., S. 142 f.; Lützenkirchen, aaO., S. 608). Die in § 16 Ziff. 4 enthaltene Schönheitsreparaturverpflichtung ließe sich nur dann aufrechterhalten, wenn sich die Formularklausel aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen ließe (Senatsurteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 344/02, NJW 2003, 2899, unter II 2 m. w. N.). Hieran fehlt es. Zwar könnte der erste Teil der Klausel sprachlich ohne den Fristenplan bestehen bleiben; dies gilt aber schon nicht für den Zusatz, dem eine eigenständige Bedeutung nicht zukommt. Jedenfalls hätte ein Wegfall des Fristenplans zur Folge, daß die Renovierungsvorschrift inhaltlich umgestaltet würde; denn der Fristenplan bildet mit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen eine Einheit, indem er den Umfang der Renovierungsverpflichtung konkretisiert. Bliebe die Klausel nach Streichung der Worte "mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge" und des nachstehenden Fristenplans bestehen, würde der Umfang der auf den Mieter übertragenen Renovierungsverpflichtung auf das gerade noch zulässige Maß zurückgeführt. Dies wäre jedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel.

Die Vereinbarung eines starren Fristenplans für die Schönheitsreparaturen unabhängig vom Renovierungsbedarf ist unwirksam und damit auch die gesamte Renovierungsverpflichtung des Mieters. Es greift statt dessen die gesetzliche Regelung, wonach der Vermieter die Schönheitsreparaturen ausführen muß. Das Mietvertragsmuster von Haus & Grund Berlin ist nicht betroffen, es enthält keinen starren Fristenplan.

In einem vom Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer herausgegebenen Formularmietvertrag, den die Mietvertragsparteien ihrem Mietvertrag zugrunde gelegt hatten, war vorgesehen, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen muß, und zwar immer wenn erforderlich, mindestens aber in einer bestimmten Zeitfolge und fachgerecht. Diese betrug bei Küche, Bad und Toilette zwei Jahre, bei allen übrigen Räumen fünf Jahre. Nach Beendigung des über 20 Jahre dauernden Mietverhältnisses verlangte der Vermieter vom Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen und nach dessen Weigerung Vorschuß wegen der entstehenden Kosten. Er hatte damit in allen Instanzen keinen Erfolg.

Der zuständige VIII. Senat des BGH hielt die "starre" Fälligkeitsregelung ("mindestens") zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für unwirksam. Die Klausel lege dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auf. Ein Interesse des Vermieters, den Mieter zur Renovierung der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht bestehe, sei nicht schützenswert. Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungsbedarf in Wohnräumen biete der vom Bundesministerium der Justiz herausgegebene Mustermietvertrag 1976, wonach im allgemeinen Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich würden. Hiervon weiche die vorliegende Klausel erheblich ab, die die Renovierung ausnahmslos nach Ablauf der jeweiligen Frist vorschreibe. Man könne nicht davon ausgehen, daß eine Wohnung zwangsläufig nach Ablauf bestimmter Fristen renovierungsbedürftig sei. Hieran könne es insbesondere fehlen, wenn der Mieter die Wohnung oder einzelne Räume wenig nutze, etwa im Falle einer längeren Abwesenheit, oder wenn er die Räume mit besonders "langlebigen" Tapeten oder Farben dekoriert habe.

Die Unwirksamkeit der Fristenbestimmung habe die Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturverpflichtung zur Folge. Eine sinnvolle Trennung der Klauseln in eine wirksame Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter und eine unwirksame Fristenregelung lasse sich nicht durchführen. Bliebe die Klausel nach Streichung der Worte "mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge" und des nachstehenden Fristenplanes bestehen, würde der Umfang der auf den Mieter übertragenen Renovierungsverpflichtung auf das gerade noch zulässige Maß zurückgeführt. Dies wäre jedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel.

Die Entscheidung des BGH entspricht der ganz überwiegenden Meinung in Literatur und Rechtsprechung.

Das Klauselwerk aus Hessen war schon zweimal Gegenstand von BGH-Entscheidungen (dort betrugen die Fristen allerdings drei bzw. fünf Jahre). Mit der Revision wurde dem BGH "vorgehalten", er habe in früheren Entscheidungen die Klauseln mit den festen Renovierungsfristen unabhängig vom Renovierungsbedarf nicht "gekippt". Das weist der BGH der vorliegenden Entscheidung zurück und zwar mit Recht:

In der Entscheidung vom 3. Juni 1998 (NJW 1998, 3114 = WuM 1998, 592 = GE 1998, 1146 = WM 1998, 2145) handelt es sich um eine sogenannte Popularklage zur Überprüfung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, also nicht um einen Einzelstreit zwischen Vermieter und Mieter. Das in der Berufung zuständige OLG Frankfurt a. M. hatte die starren Renovierungsfristen nicht beanstandet (NJW-RR 1998, 368). In der Revision beim BGH war das nicht mehr Gegenstand des Verfahrens. Dort ging es vielmehr (nur noch) um das Problem, ob und inwiefern der Mieter mit einem Renovierungsbedarf belastet werden kann, der aus einer Vormietzeit stammt. Der BGH war zu dem Ergebnis gelangt, daß eine Klausel, deren Fristen sich ausdrücklich auf den Beginn der Mietzeit beziehen, unbedenklich sind (was sich vor allem auf die Übergabe einer unrenovierten Wohnung auswirkt).

In der neueren Entscheidung des BGH vom 25. Juni 2003 (GE 2003, 1153= NJW 2003, 3192) brauchte der BGH zu den starren Renovierungsfristen ebenfalls nicht Stellung zu nehmen, weil hier über das Klauselwerk aus Hessen hinaus noch eine unzulässige Endrenovierungsverpflichtung unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen vorgesehen war. Aufgrund des Summierungseffektes hatte der BGH die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt als unwirksam angesehen.

Die vorliegende Entscheidung des BGH ist noch auf weitere Weise von erheblicher Bedeutung:

Die Frage der Trennbarkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil wird unterschiedlich beantwortet und bringt daher erhebliche Unsicherheit in die tägliche mietrechtliche Praxis. Grundsätzlich gilt jedoch der Grundsatz, daß eine geltungserhaltende Reduktion einer Formularklausel nicht möglich ist. Der BGH hat vorliegend überlegt, ob nach Streichung unzulässiger Passagen aus dem Klauselwerk die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter als solche wirksam sei, hat das dann aber mit dem Argument der unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion abgelehnt, was sich auch aus dem Umstand rechtfertigt, daß die Überwälzung der Schönheitsreparaturen und die Festlegung starrer Renovierungsfristen in einem Satz geschieht.