Schönheitsreparaturklausel bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung

Schönheitsreparaturklausel bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung; Formularmietvertrag; Instandhaltung der Mietsache; Schönheitsreparaturen bei Bedarf; Formularklausel; Renovierungskosten; anteilmäßige Zahlungspflicht; Fristenplan und Renovierung bei Bedarf

1. Die in vorformulierten Vertragsbestimmungen enthaltene Klausel, daß der Mieter sich verpflichtet, bei Bedarf die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen, wobei ein Bedarf mindestens dann als gegeben gilt, wenn die in einem Fristenplan festgelegten Zeiträume verstrichen sind, ist unwirksam, wenn die gemietete Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert und der Vermieter dazu auch nicht verpflichtet war.

2. Die formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses einen prozentualen Anteil der Renovierungskosten zu zahlen hat, ist bei Vermietung einer nicht renovierten Wohnung unwirksam, wenn zwar die für die zu zahlende Quote maßgebenden Fristen erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, der Mieter aber zusätzlich nach der in Ziffer 1 genannten Klausel bei Bedarf renovieren muß.

I. Die Kl. verlangt von den Bekl., ihren früheren Mietern, unter anderem die Kosten für Schönheitsreparaturen aufgrund der im Mietvertrag enthaltenen Quoten-Klausel teils zu 80 %, teils zu 100 % des von ihr eingeholten Kostenvoranschlags. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen mit der Begründung, daß die Übergabe einer vollständig renovierten Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses nicht bewiesen und deshalb die der Forderung zugrundeliegende Vereinbarung unter § 20 Nr. 1 des Formularmietvertrages in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Stuttgart gemäß § 9 AGBG als unwirksam anzusehen sei. Im Verfahren über die Berufung der Kl. hat das Landgericht dem Senat folgende Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Sind die folgenden Regelungen im Mietvertrag vom 21.1.1980 wirksam, wenn die Wohnung bei Einzug des Mieters nicht - jedenfalls nicht vollständig - renoviert war.

§ 7

Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit bei Bedarf die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.

Ein Bedarf gilt mindestens dann als gegeben, wenn die Fristen nach dem Fristenplan in Ziffer 3 verstrichen sind.

Fristenplan

a) Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, Innentüren samt Rahmen, Einbauschränke sowie Fenster und Außentüren von innen 6 Jahre

b) Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken 5 Jahre.

Für Arbeiten in Küchen, Wohnküchen, Waschräumen, Bädern und dgl. Räumen mit starker Dampfentwicklung verkürzen sich die Fristen a) und b) um zwei Jahre. Der Nachweis über laufend durchgeführte Schönheitsreparaturen ist durch Vorlage der Rechnungen zu erbringen.

§ 20

Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (wie in § 7 Abs. 1 aufgeführt) aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25 % der Kosten aufgrund eines Voranschlages eines Malerfachgeschäfts an den Vermieter; liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %, länger als fünf Jahre 100 %. Diese Regelung tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind.

Zur Begründung ist ausgeführt, es handle sich um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung. Aus dem Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs vom 1.7.1987 (BGHZ 101, 253) gehe jedenfalls nicht klar hervor, ob er auch den vorliegenden Fall umfasse. In der Sache sei die Kammer der Auffassung, daß die hier streitigen Klauseln in den §§ 7 und 20 des Mietvertrages auf der Grundlage jenes Rechtsentscheids konsequenterweise für wirksam zu erachten seien und die abweichenden Rechtsentscheide des Senats vom 28.8.1984 (ZMR 1984, 406) und 6.3.1986 (ZMR 1986, 237) keine Gültigkeit mehr beanspruchen könnten.

II. Die Vorlage ist zulässig, Art. III Abs. 1 des 3. MRÄndG.

Allerdings kann ein Rechtsentscheid nicht mit der Begründung herbeigeführt werden, daß es sich um Fragen von grundsätzlicher Bedeutung handle. Denn die Fragen sind durch die Rechtsentscheide des Senats vom 28.8.1984 (8 REMiet 4/83 = ZMR 1984, 406 = OLG 1985, 244) und vom 6.3.1986 (8 REMiet 4/84 = NJW 1986, 2115 = ZMR 1986, 237) bereits entschieden, die Wirksamkeit derartiger formularvertraglicher Regelungen wurde bei Vermietung einer nicht renovierten Wohnung in beiden Fällen verneint.

Zwar hat der Bundesgerichtshof den Anwendungsbereich dieser Rechtsentscheide wesentlich eingeschränkt. Er hat mit Beschluß vom 1.7.1987 (NBGHZ 101, 253) darauf erkannt, daß bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam ist, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, und daß dies auch gilt, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist. Er hat jedoch dahinstehen lassen, wie zu entscheiden wäre, wenn nach der Abwälzungsklausel nicht nach einem (an die Mietzeit des jeweiligen Mieters anknüpfenden) Fristenplan, sondern schlechthin "bei Bedarf" zu renovieren, also - jedenfalls dem Wortlaut der Klausel nach - bei Übergabe einer unrenovierten, renovierungsbedürftigen Wohnung eine Anfangsrenovierung vom Mieter geschuldet wäre. Nachdem das Landgericht die Sache vorgelegt hatte, hat der Bundesgerichtshof mit Beschluß vom 6.7.1988 (VIII ARZ 1/88 = NJW 1988, 2790 = ZMR 1988, 455) entschieden, daß eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts zu zahlen hat, jedenfalls dann wirksam ist, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozeßsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt, und daß eine derartige Klausel auch bei Vermietung einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung jedenfalls dann wirksam ist, wenn die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.

Die von den Rechtsentscheiden des Senats abweichende Auffassung des Bundesgerichtshofs bezieht sich aber nach den in beiden Beschlüssen enthaltenen Einschränkungen nicht auf eine Fallgestaltung der hier vorliegenden Art. Zwar wäre die Quotenregelung in § 20 des Mietvertrages, für sich genommen, nach dem Rechtsentscheid vom 6.7.1988 wirksam, weil bei ihr die Fristen erst ab Mietbeginn laufen. Doch ergibt sich aus dem Rechtsentscheid, daß eine solche isolierte Betrachtung nicht maßgebend sein kann, daß vielmehr die Regelung über die Durchführung der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit in die Würdigung miteinbezogen werden muß. Und in diesem Punkt besteht die vom Bundesgerichtshof als wesentlich herausgestellte Abweichung. Der Mieter ist nach § 7 des Mietvertrages verpflichtet, bei Bedarf zu renovieren, wobei ein Bedarf mindestens nach Ablauf der festgelegten Fristen als gegeben gilt. Das bedeutet, daß die Fristen mit Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen zu laufen beginnen, auch wenn diese vor Beginn des jetzigen Mietverhältnisses durchgeführt wurden, und daß der Mieter je nach Zustand der Wohnung schon vor Fristablauf, möglicherweise schon bei Beginn des Mietverhältnisses zur Vornahme solcher Arbeiten verpflichtet sein kann.

Zwar vertritt das Landgericht die Auffassung, es sei davon auszugehen, daß die Fristen in § 7 des Vertrages erst mit Mietbeginn in Lauf gesetzt würden, der Mieter sich also einen Abwohnrückstand des Vormieters nicht zurechnen lassen müsse. Unter Berücksichtigung dieser Auslegung enthalte die Bestimmung, daß bei Bedarf zu renovieren sei, keine so grundlegende anderweitige Regelung, daß diese von vorneherein als nicht von dem (ersten) Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs erfaßt angesehen werden könne. Etwas anders könnte nur dann gelten, wenn der Mietvertrag schlechthin nur eine Bedarfsregelung vorsehen würde. Dem vermag der Senat jedoch nicht zu folgen. Die vorliegende Klausel stellt keine abgeschwächte, sondern eine verschärfte Bedarfsregelung dar: Bei Bedarf ist immer zu renovieren, und bei Ablauf der Fristen wird der Bedarf unabhängig vom tatsächlichen Zustand fingiert. Eine solche Bestimmung kann nicht dahin verstanden werden, daß eigentlich nur eine ab Mietbeginn laufende Fristenregelung gewollt sei.

Die Vorlage des Landgerichts scheitert aber nicht daran, daß die Wirksamkeit der vertraglichen Klauseln durch die Rechtsentscheide des Senats bereits verneint ist. Sie ist vielmehr in eine Divergenzvorlage umzudeuten, nachdem das Landgericht in seiner Begründung dargelegt hat, daß es die genannten Klauseln entgegen der vom Senat vertretenen Auffassung für gültig hält.

III. Der Senat sieht auch nach nochmaliger Überprüfung keinen Anlaß, in Fällen der vorliegenden Art, auf die sich die Rechtsentscheide des Bundesgerichtshofs nicht beziehen, seine bisherige Meinung aufzugeben.

1. Aus der vom Bundesgerichtshof vorgenommenen Differenzierung ergibt sich, daß die Fälle, in denen die Renovierungsfristen nicht erst mit Mietbeginn zu laufen anfangen, bei Anwendung des AGBG einer selbständigen Beurteilung zugänglich sind.

2. Der Senat hält an der in den genannten Rechtsentscheiden näher begründeten Auffassung fest, daß die formularvertragliche Abwälzung der Pflicht, Schönheitsreparaturen vorzunehmen oder deren Kosten zu tragen, den Mieter einer nicht renovierten Wohnung entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, wenn sie einen über die Mietzeit hinausgehenden Abnützungszeitraum abdecken soll, und daß entsprechende Bestimmungen deshalb nach § 9 AGBG unwirksam sind. Daß eine derartige Abwälzung entgegen § 636 BGB grundsätzlich zulässig ist, wird gerechtfertigt durch die Erwägung, daß es sich dabei rechtlich und wirtschaftlich um einen Teil der Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung handelt (BGH aaO). Dies kann aber nicht gelten, soweit die Renovierungspflicht Zeiträume abdecken soll, in denen dem Mieter die Nutzung der Wohnung nicht zusteht. Hier wird eine zusätzliche Gegenleistung verlangt, der keine Leistung des Vermieters gegenübersteht. Darin kann keine angemessene Vertragsgestaltung mehr gesehen werden.

Diese Beurteilung wird durch die Erwägungen des Bundesgerichtshofs gestützt. Er hat als maßgebend für die Gültigkeit der dortigen Klauseln auch bei Überlassung einer nicht renovierten Wohnung hervorgehoben, daß die für die Renovierung und die Tragung anteiliger Kosten festgelegten Fristen frühestens mit Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, so daß der Mieter insgesamt nur auf seine eigene Mietzeit entfallende Renovierungsleistungen zu erbringen hat (vgl.

Beschluß vom 6.7.1988, Zi. III 2 b). Diese Grenze ist durch die hier zu beurteilenden Klauseln überschritten. Die noch weitergehende Abweichung von der in § 536 BGB getroffene Regelung könnte also nur dann als unbedenklich angesehen werden, wenn andere Gründe sie als gerechtfertigt erscheinen ließen. Solche Gründe vermag der Senat nicht zu erkennen. Vielmehr erscheint ein sachgerechter Interessenausgleich in derartigen Fällen nur dadurch gewährleistet, daß die Parteien auf eine Individualvereinbarung verweisen werden.

3. Der Senat sieht in Übereinstimmung mit dem Bundesgerichtshof (Beschluß vom 1.7.1987, Zi. III 2 e, und Beschluß vom 6.7.1988, Zi. III 2 b, aa) auch keine Möglichkeit zu einer weiteren Differenzierung, etwa zwischen nicht renovierten, aber noch hinlänglich nutzbaren, und renovierungsbedürftigen Wohnungen. Vielmehr erscheint es aus Gründen der Rechtssicherheit geboten, an der Abgrenzung zwischen renovierten und nicht renovierten Wohnungen festzuhalten. Wie weit eine nicht gerade zum Einzug des Mieters, aber erst kurz zuvor frisch gerichtete Wohnung einer renovierten gleich zu achten ist, kann nicht durch Rechtsentscheid, sondern muß im Einzelfall entschieden werden.

4. Bei dieser Sachlage kann dahinstehen, ob die in § 7 des Mietvertrages enthaltene Regelung auch deshalb wirksam ist, weil sie dem Mieter vorschreibt, die Arbeiten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen, ihm also die Möglichkeit kostensparender Eigenarbeit nimmt, die der Bundesgerichtshof im Beschluß vom 6.7.1988 unter den Wirksamkeitskriterien aufführt.