Schönheitsreparaturklausel

Schönheitsreparaturklausel; Lasuranstrich nur mit Erlaubnis des Vermieters; Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis

Eine Schönheitsreparaturklausel, die sich auch auf das laufende Mietverhältnis bezieht, und in der Anstriche in sog. Lasurtechnik, „die nicht ohne erheblichen Aufwand tapezierbar sind", der Erlaubnis des Vermieters bedürfen, ist unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. nimmt die Bekl. auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Gestalt von Kosten für die Durchführung von Malerarbeiten sowie von Mietausfallkosten in Anspruch.

Unter dem 18.10.2006 schlossen die Bekl. mit [...] einen Mietvertrag über die bezeichnete Wohnung, in welchem u. a. vereinbart ist:

„ § 18 Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter verpflichtet sich, die während der Dauer des Mietverhältnisses in seinen Mieträumen anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

2. Sofern nachfolgend die Begriffe ,Renovierung' oder ,renovieren' verwendet werden, so ist darunter der juristische Begriff ,Schönheitsreparatur' bzw. deren Durchführung zu verstehen.

3. Die Schönheitsreparaturen sind sach- und fachgerecht in handwerklicher Qualität auszuführen.

4. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere: das Tapezieren, vor dem Neutapezieren das Entfernen der alten Tapeten, das Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre, das Streichen der Außentüren sowie der Fenster von innen, der Innentüren, der Fußböden, Schwellen, Scheuerleisten und anderen Holzteile.

5. Hinweise: Anstriche in sogenannter Lasurtechnik, die nicht ohne erheblichen Aufwand tapezierbar sind, bedürfen der Erlaubnis des Vermieters. Kunststofffenster, Terrazzo und Fliesen sowie abgezogene Fußböden dürfen nicht überstrichen werden. Das Abziehen und Versiegeln von Parkett- und Dielenfußböden usw. gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen und bedarf der Erlaubnis des Vermieters."

Der Mietvertrag endete mit Ablauf des 31.5.2012. Bei Rückgabe der Wohnung wies diese teilweise in kräftigen Farben gestaltete Wände bzw. Wandteile auf. Mit Schreiben vom 4.7.2012 forderte der Kl. von den Bekl. unter Fristsetzung zum 31.7.2012 die Durchführung verschiedener Arbeiten und Beseitigung von Mängeln.

Der Kl. behauptet, die Wohnung sei in diesem Zustand nicht weiter vermietbar gewesen, weshalb ihm ein Anspruch auf Mietausfall für zwei Monate in Höhe von 1.100 € pro Monat zustehe. Die Arbeiten seien ausgeführt worden und erforderlich gewesen, um den von den Bekl. in der Wohnung zurückgelassenen Zustand, insbesondere vergraute, scheckige oder farbige Wandanstriche, verspachtelte Dübellöcher, verschrammte Oberflächen und Lackverfärbungen der Heizkörper, rissiger bzw. schadhafter Lackanstrich der Fenster, zu beheben. Mit dem von den Bekl. auf die Raufasertapete aufgebrachten Farbaufstrich sei zugleich die Oberflächenstruktur der Tapete verbraucht worden, so dass ein Substanzeingriff vorgelegen habe. Bei einem anerkennenswerten Interesse des Vermieters seien Einschränkungen in den Wahlmöglichkeiten des Mieters möglich. Zudem beziehe sich der Genehmigungsvorbehalt der Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag nur auf eine solche Lasurtechnik, die einen erheblichen Mehraufwand beim Tapezieren erfordere. Da es eine solche aber tatsächlich nicht gebe, folge aus der Klausel kein Anwendungsbereich und daher auch keine Einengung des Gestaltungsspielraums der Bekl.

Die Bekl. sind der Auffassung, die Schönheitsreparaturklausel sei wegen unangemessener Benachteiligung und Unklarheit insgesamt unwirksam, Schönheitsreparaturen daher nicht geschuldet.

Aus den Gründen des AG Charlottenburg, Urteil vom 11. März 2013 - 213 C 382/12 -: Die zulässige Klage ist unbegründet.

Dem Kl. steht ein Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen bzw. Verletzung der Substanz der Mietsache gemäß §§ 280 Abs. 1, 281, 535 BGB nicht zu.

Die Schönheitsreparaturen sind im Hinblick auf die nach dem Mietvertrag unter § 18 verwendete Farbwahlklausel nicht wirksam auf die Bekl. als Vertragspflicht übertragen worden, da die Klausel die Bekl. unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB benachteiligt:

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes benachteiligt eine Farbwahlklausel den Mieter nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt; während der Mietzeit gibt es grundsätzlich kein berechtigtes Interesse des Vermieters daran, dem Mieter eine bestimmte Dekorationsweise vorzuschreiben oder den Gestaltungsspielraum des Mieters auch nur einzuengen (BGH, Urteil vom 22.2.2012, VIII ZR 205/11, GE 2012, 687, Rn. 9 und 12; Urteil vom 18.6.2008, VIII ZR 224/07, GE 2008, 1045, Rn. 19; Urteil vom 28.3.2007, VIII ZR 199/06, GE 2007, 717, Rn. 10, jeweils soweit zitiert nach juris.

Die von dem Mietvertrag unter § 18 Ziffer 5 verwendete Formulierung stellt die Anwendung einer Lasurtechnik unter den Vorbehalt der Erlaubnis des Vermieters. Die Reichweite dieser Regelung beschränkt sich nicht lediglich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache, sondern beansprucht Geltung gerade für die laufende Mietzeit. Für diesen Zeitraum gibt es keine anerkennenswerten Interessen des Vermieters, die eine Einengung der Gestaltungsfreiheit der Mieter rechtfertigen könnten. Damit schließt die Klausel für die laufende Mietzeit eine nach allgemeiner Auffassung übliche und gebräuchliche Dekorationsart - die Lasurtechnik, die ihrerseits wiederum in vielerlei Spielarten und Ausführungsvarianten sowie mit verschiedenen Materialien möglich ist - von den Gestaltungsmöglichkeiten des Mieters aus und engt den Gestaltungsspielraum des Mieters somit ein. Diese Einengung wird auch nicht dadurch wieder aufgehoben, dass ggf. die Erlaubnis durch den Vermieter erteilt werden könnte, denn gerade in dem Umstand, dass der Mieter sich der Erlaubnis erst versichern bzw. diese einholen muss, liegt bereits eine Beschränkung der Gestaltungsfreiheit.

Die beschränkende Wirkung der Klausel entfällt auch nicht dadurch, dass sie - wie der Kl. meint - keinen tatsächlichen Anwendungsbereich hätte, weil es keine Lasurtechnik gäbe, die nicht ohne erheblichen Aufwand tapezierbar wäre. Wenn es danach im Einzelfall darauf ankommt, ob und in welchem Umfang ein erheblicher Aufwand zur Tapezierung bzw. Beseitigung einer konkret angewandten Art der Lasurtechnik zu entfalten wäre, zeigt sich, dass die Klausel auch intransparent und nicht hinreichend klar und somit auch nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist, da der Mieter in jedem Falle der Anwendung einer Lasurtechnik zunächst prüfen müsste, ob es sich bei der von ihm geplanten Ausführungsweise und den zur Anwendung beabsichtigten Materialien um eine nicht ohne erheblichen Aufwand tapezierbare Lasurtechnik handeln würde oder nicht, wobei auch unklar ist, was letztlich unter erheblichem Aufwand zu verstehen wäre.

Rechtsfolge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin (BGH, Urteil vom 22.2.2012, VIII ZR 205/11, Rn. 14; Urteil vom 16.6.2008, VIII ZR 224/07, Rn. 20, jeweils soweit zitiert nach juris).

Eine Verletzung der Mietsachensubstanz kann nicht erkannt werden. Dass die von den Bekl. hinterlassenen Farbanstriche durch normales Überstreichen und in einem Zimmer Neutapezieren, damit also mit der Durchführung von ausschließlich schönheitsreparaturtypischen Arbeiten ohne besonderen Aufwand, die nach der unwirksamen Klausel jedenfalls nicht von Bekl.seite durchzuführen waren, beseitigt werden konnten, ergibt sich aus den von dem Kl. und zur Begründung seiner Klage herangezogenen Kostenangeboten und Rechnungen. Dies gilt ebenso für etwaige, im Laufe der Zeit entstandene Verfärbungen im Lack der Heizkörper und rissig bzw. brüchig gewordene Lackanstriche der Fenster und Balkontür, die durch die übliche Benutzung der Mietsache entstehen und daher keinen Substanzeingriff darstellen.

Insbesondere folgt ein Substanzeingriff nicht daraus, dass die Bekl. einen Farbaufstrich an der Raufasertapete vorgenommen haben. Der Farbaufstrich auf eine Raufasertapete gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und begründet keinen Substanzeingriff - auch nicht deshalb, weil mit jedem neuen Farbauftrag die Oberflächenstruktur der Tapete mehr und mehr ausgeglichen wird. Eine Tapete als solche ist selbst nur Bestandteil der Dekoration der Mietsache und kann ohne Probleme entfernt und neu angebracht werden, wenn die Nutzbarkeit aufgebraucht und die Tapetenstruktur verschlissen ist. Auch etwaige Kratzer auf den Heizkörpern oder Abplatzungen an Scheuerleisten, die durch ein Überlackieren bzw. eine malermäßige Behandlung beseitigt werden können, entstehen im Rahmen vertragsgemäßen Gebrauchs und sind mit diesem ab­gegolten, so dass auch hieraus ein Schadensersatzanspruch nicht folgt.

Aus den Gründen des LG: Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Zu Recht hat das Amtsgericht angenommen, dass ein Schadensersatzanspruch des Kl. wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen bzw. der Verletzung der Substanz der Mietsache gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1, 535 BGB - der hier allein in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage - nicht besteht und somit auch der mit der Widerklage geltend gemachte Kautionsrückzahlungsanspruch mangels aufrechenbarer Schadensersatzforderungen begründet ist.

Insbesondere führt das Amtsgericht zutreffend unter Bezugnahme auf die einschlägige Rechtsprechung des Bundesgerichtshof aus, dass es während der Mietzeit grundsätzlich kein berechtigtes Interesse des Vermieters gibt, dem Mieter eine bestimmte Dekorationsweise vorzuschreiben. Ein „berechtigtes Interesse" des Vermieters ist auch nach der Berufungsbegründung nicht erkennbar. Die von dem Kl. herangezogene Entscheidung des BGH vom 22.10.2008 - VIII ZR 283/07 - GE 2008, 1621, ist vorliegend nicht einschlägig. Dort ging es um die Wirksamkeit einer Endrenovierungsklausel und um die faktische Einschränkung des Mieters schon im laufenden Mietverhältnis, während es sich im vorliegenden Fall bei der Renovierungsklausel nicht um eine Endrenovierungsklausel handelt, da sie auch gerade für die laufende Mietzeit Geltung beansprucht. Zudem war in dem vom BGH entschiedenen Fall die Dekorationsweise lackierter Holzteile betroffen, während es hier um zu tapezierende Wandflächen geht. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters ist - im Gegensatz zu der genannten BGH-Entscheidung - daran zu sehen, dass bestimmte Lasuranstriche nur mit erheblichem Mehraufwand unter Abschleifen eines Teils des Wandputzes entfernt werden könnten, was mit einem Substanzeingriff verbunden wäre. Denn der Kl. trägt selbst vor, dass sich die Malertechnik weiterentwickelt und Grundierungsverfahren entwickelt habe, die keinen Materialabtrag von der Wand erfordern. Soweit der Kl. erstmals in der Berufung vorträgt, dass dies zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages anders gewesen sein soll, ist dies als neuer Vortrag gemäß §§ 529, 531 ZPO unbeachtlich. Selbst wenn es bereits bei Abschluss des Mietvertrages so gewesen sein sollte, dass das oben genannte Grundierungsverfahren noch nicht entwickelt worden war, ist die Klausel unklar.

Unklar bleibt insbesondere, worin ein „erheblicher" Mehraufwand im Sinne von § 18 Nr. 5 des Mietvertrages zu sehen sein soll. Insbesondere hätte es dem Vermieter freigestanden, genau festzulegen, welche Art von Lasur (Acryllasuren, Lasuren aus Kalk- bzw. Leimbindemitteln) verwendet werden dürfen. Zutreffend hat das Amtsgericht auch eine Substanzverletzung verneint. Insbesondere ist eine Substanzverletzung nicht darin zu sehen, dass infolge der von den Bekl. vorgenommenen Anstriche gegebenenfalls die Raufasertapete entfernt werden muss, da das Entfernen alter Tapeten und das Neutapezieren klassischer Bestandteil der Schönheitsreparaturen ist. Eine Substanzverletzung ist damit nicht verbunden.