Schönheitsreparaturklausel

Schönheitsreparaturklausel; Renovierung; Fristenplan

Ein Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, der den Mieter entgegen § 9 AGBG unangemessen benachteiligt, macht die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam, auch wenn sprachlich getrennte Klauseln zugrunde liegen.

Die Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. aus § 326 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, weil die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen den Bekl. im Mietvertrag nicht wirksam auferlegt worden ist.

Die Klauseln in § 3 Nr. 4 und 5 des Mietvertrages verstoßen gegen § 9 AGBG und sind insgesamt unwirksam, ohne daß es dabei auf die Regelung im Anhang des Mietvertrages ankommt.

Bei der Fristenregelung in Ziffer 5 handelt es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung. Grundsätzlich sind auch Klauseln mit ausfüllungsbedürftigen Leerräumen, selbst wenn die Einfügung den Regelungsgehalt der Klausel mitbestimmt, dann vom Anwendungsbereich des AGBG umfaßt, wenn der Kunde die einzutragenden Daten nicht mitbestimmt hat (Palandt-Heinrichs, 57. Aufl., § 1 AGBG Rdn. 5). Daß vorliegend die Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Vertragsschluß individuell ausgehandelt worden sind, wird nicht konkret vorgetragen.

Die in Ziffer 5 vereinbarten Fristen sind zu kurz und verstoßen gegen den wesentlichen Grundgedanken des § 536 BGB (vgl. LG Berlin, GE 1996, Seite 1549; LG Aachen, ZMR 1988, Seite 60; LG Köln, WuM 1989, Seite 506). Zwar ist grundsätzlich die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unbedenklich. Dies gilt jedoch nur, soweit die Renovierungspflichten auf den Mieter in üblichem und angemessenem Umfang übertragen werden, wobei § 28 Abs. 4 S. 4 der II. Berechnungsverordnung und § 7 Fn. 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages '76 in der Fassung I gewisse Anhaltspunkte liefern (LG Aachen a. a. O.; LG Köln, WuM 1989, Seite 70, Seite 506; LG Hamburg, WuM 1992, Seite 476). Danach sind im allgemeinen Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre und in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Unter Berücksichtigung dieses allgemein als ausreichend und angemessen angesehenen Fristenplanes ist die Klausel in § 3 Nr. 5, in der die Fristen mit 2, 3 und 5 Jahren angegeben sind, eine unangemessene Benachteiligung. Denn grundsätzlich entsteht bei normaler Wohnnutzung ein Renovierungsbedarf nicht innerhalb solch kurzer Zeiträume; bei Zugrundelegung dieser Klausel wäre es allerdings Sache des Mieters, zu beweisen, daß z. B. nach 2 Jahren eine Renovierung der Küche nicht erforderlich war.

Die Klausel in Ziffer 5 ist nicht gesondert zu betrachten mit der Folge, daß die Regelung in Ziffer 4 wirksam bliebe. Die gesamten Regelungen in § 3 Nr. 4 und 5 stellen eine Einheit dar, wobei nach der allgemeinen Überbürdung eine - an sich nicht erforderliche - nähere Konkretisierung der Verpflichtung folgt, indem zunächst der Umfang der durchzuführenden Arbeiten und sodann in Ziffer 5 deren Fälligkeit bestimmt wird. Somit ist die Fristenregelung in Ziffer 5 Bestandteil der allgemeinen Überbürdung der Schönheitsreparaturen. Zwar ist der Kl. grundsätzlich zuzugestehen, daß bei Teilbarkeit verschiedener Klauseln nur der unwirksame Teil entfällt, die anderen Regeln aber bestehen bleiben. Dies gilt jedoch uneingeschränkt nur, wenn die einzelnen Regelungen sich gegenseitig nicht berühren, nicht jedoch wenn die einzelnen Klauseln ein- und denselben Sachverhalt regeln. In einem solchen Fall führte eine Streichung der Fristenregelung zu einer geltungserhaltenen Reduktion des Klauselwerkes, wodurch letztlich der Vermieter, der unwirksame Fristen vereinbart, geschützt würde, weil statt dessen die gerade noch wirksamen Fristen gelten (vgl. LG Berlin, GE 1996, Seite 1549; LG Köln, WuM 1989, Seite 70, 506; LG Hamburg, WuM 1992, Seite 476). Nach dem Zweck des AGBG soll der Vertragspartner des Verwenders vor unangemessener Benachteiligung geschützt werden, wobei das Risiko der Wirksamkeit einer Klausel grundsätzlich beim Verwender liegen muß. Denn das AGBG wertet die Verwendung von verbotswidrigen Klauseln als Störung des Rechtsverkehrs, und zwar vor allem deshalb, weil es der rechtsunkundige Verwendungsgegner in der Regel nicht auf einen Prozeß ankommen läßt, sondern eine Vertragsabwicklung nach Maßgabe der AGB einschließlich der unwirksamen Klauseln hinnimmt. Ein solches Verhalten darf die Rechtsordnung nicht dadurch risikolos machen und fördern, daß sie eine verbotswidrige Klausel durch Reduktion auf das gesetzlich gerade noch zulässige Maß teilweise aufrechterhält (Palandt-Heinrichs, § 8 AGBG Rdn. 9).

Es ist schon einige Zeit her, daß Hans-Jochen Vogel Bundesjustizminister war. Trotzdem wendet die Rechtsprechung den von seinem Ministerium herausgegebenen Mustermietvertrag und den dort enthaltenen Fristenplan für Schönheitsreparaturen nach wie vor an. Danach sind in der Regel Malerarbeiten in Feuchträumen alle drei Jahre, in Wohnräumen alle fünf Jahre und in Nebenräumen alle sieben Jahre nötig.

Das Landgericht Berlin hatte sich in seinem Urteil vom 4. August 1998 mit einem Formularvertrag zu beschäftigen, in dem der Vermieter - was zulässig ist - die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt hatte. An einer anderen Stelle des Formularvertrages waren Fristen hierfür angegeben, die wesentlich kürzer als die des Mustermietvertrages waren. Darin lag eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 9 AGBG, die zur Unwirksamkeit der Gesamtverpflichtung führte. Der Mieter mußte deshalb überhaupt nicht renovieren.