Schönheitsreparaturklausel

Schönheitsreparaturklausel; starre Fristen; Quotenklausel

a) Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i. S. d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind. b) Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.

1 Die Parteien streiten um die Erstattung von Renovierungskosten nach Beendigung eines Mietverhältnisses. 2 Mit Vertrag vom 29. Juni 1999 hatte der Bekl. von der Kl. eine Wohnung im Anwesen F.straße in V. ab dem 16. Juli 1999 gemietet. Das Mietverhältnis endete aufgrund der Kündigung des Bekl. am 29. Februar 2004.

3 Zu den Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag in § 6 unter anderem folgende formularmäßige Regelungen: "(1) Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre. Die Renovierungsfristen beginnen in jedem Fall mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Zu einer Anfangsrenovierung ist der Mieter nicht verpflichtet. ... (2) Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter vor Rückgabe der Wohnung unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplanes alle bis dahin je nach (dem) Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen. ...

(3) Weist der Mieter nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der o. g. Fristen ... durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. ... Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt." 4 Der Bekl. hatte während des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Kl. holte deshalb einen Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes ein. Auf der Grundlage des Kostenvoranschlages forderte sie den Bekl. vorprozessual zur Bezahlung der vollständigen Kosten für einen Deckenanstrich im Bad und in der Küche in Höhe von 91,20 € sowie der (zeit-) anteiligen Kosten (55,5/60) für die Renovierung der übrigen Räume von 763,06 € auf. Mit ihrer Klage hat sie neben den Renovierungskosten von insgesamt 854,26 € rückständige Mieten, eine Betriebskostennachforderung für 2002 und Schadensersatzansprüche geltend gemacht; nach Verrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Bekl. und einem geringfügigen Betriebskostenguthaben hat sie 1.135,87 € nebst Zinsen verlangt. 5 Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben; hinsichtlich der Renovierungskosten hat es sie abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Kl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihre Forderung auf Bezahlung der Renovierungskosten weiter.

6 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in § 6 Nr. 1 des Mietvertrages sei unwirksam, weil sie hierfür starre Fristen unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung vorsehe. Eine solche Regelung benachteilige, wie der Bundesgerichtshof bereits wiederholt entschieden habe, den Mieter unangemessen im Sinne des hier noch anwendbaren § 9 AGBG; sie sei deshalb unwirksam. An der Unwirksamkeit der Klausel ändere sich auch dadurch nichts, daß möglicherweise für den Fall des Auszugs eine flexiblere Handhabung vorgesehen sei. Dabei könne dahinstehen, ob die betreffende Klausel in § 6 Nr. 2 des Mietvertrages mit ihrer undeutlichen Formulierung über die Berücksichtigung des Fristenplanes im Verhältnis zu dem Grad der Abnutzung dem Transparenzgebot entspreche. Jedenfalls lasse sich dieser Bestimmung nicht entnehmen, daß sie die Fristen des § 6 Nr. 1 relativieren solle. Sei aber die Verpflichtung des Bekl., überhaupt Schönheitsreparaturen durchzuführen, unwirksam, so könne auch die Kostenregelung des § 6 Nr. 3, die gerade auf dieser Verpflichtung beruhe, keinen Bestand haben. 7 II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. 8 1. Im Ergebnis erweist sich die Rüge der Revision, das angefochtene Urteil gebe die Berufungsanträge nicht, wieder, als unbegründet.

10 2. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht die im Berufungsverfahren von der Kl. noch geltend gemachten Ansprüche verneint. Der Kl. steht weder nach § 6 Nr. 3 des Mietvertrages ein Anspruch auf (zeit-) anteilige Abgeltung der Renovierungskosten für Wohnzimmer, Elternzimmer und Flur (55,5/60 Monate) noch gemäß § 6 Nr. 1 und 2 des Mietvertrages ein Schadensersatzanspruch für die Kosten des Deckenanstrichs in Bad und Küche zu. 11 a) In Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des Senats hat das Berufungsgericht angenommen, daß die formularmäßige Schönheitsreparaturenklausel in § 6 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrages einen starren Fristenplan enthält und deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam ist (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, GE 2004, 1023 = NJW 2004, 2586 = WuM 2004, 463, vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, GE 2004, 1415 = NJW 2004, 3775 = WuM 2004, 660, und vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, GE 2005, 1347 = NJW 2005, 3416 = ZMR 2005, 934). Aus der Sicht eines verständigen Mieters macht es keinen Unterschied, ob der Fristenplan - wie hier - eine bestimmte Frist ohne jeden Zusatz enthält oder ob die Verbindlichkeit der genannten Frist durch Worte wie "mindestens" beziehungsweise "spätestens" verstärkt wird. In seinen einschlägigen Entscheidungen hat der Senat stets darauf abgestellt, ob ein angegebener Zeitraum durch Formulierungen wie "in der Regel", "im allgemeinen" oder ähnliche Wendungen - für den Mieter erkennbar - so flexibel vereinbart war, daß nach dem Wortlaut der Klausel im Einzelfall eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich war. Fehlt ein derartiger Zusatz, so ist nach dem eindeutigen Wortlaut der Fristenklausel ein Abweichen zugunsten des Mieters nicht vorgesehen; sie ist dann aus der Sicht des Mieters nicht weniger "starr" als bei sprachlichen Hinzufügungen, die eine Verlängerung der Frist nicht zulassen. 12 Etwas anderes ergibt sich im vorliegenden Fall auch nicht aus der Regelung in § 6 Nr. 2 des Mietvertrages, der die Renovierungspflicht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses betrifft. Durch die Formulierung "unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplanes" wird eine Verbindung zu den in § 6 Nr. 1 vereinbarten verbindlichen Fristen hergestellt, so daß die Bestimmung des § 6 Nr. 2 von der Unwirksamkeit des § 6 Nr. 1 des Vertrages ergriffen wird. Daß durch die Wendung "je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung" die in § 6 Nr. 1 angeführten Fristen bei Beendigung des Mietverhältnisses relativiert werden sollen, ist, wie das Berufungsgericht zu Recht bemerkt hat, nicht zu erkennen. 13 b) Auch die Revision zieht letztlich nicht in Zweifel, daß der Fristenplan in § 6 Nr. 1 starr und die Klausel deshalb unwirksam ist; sie meint jedoch, hierauf komme es nicht an, weil die Abgeltungsklausel in § 6 Nr. 3 des Mietvertrages - die für die Kosten der Renovierung des Wohnzimmers, des Elternzimmers und des Flurs heranzuziehen ist - unabhängig von der Renovierungsklausel in § 6 Nr. 1 sei. Das trifft nicht zu. 14 aa) In welchem Verhältnis die beiden Regelungen in § 6 Nr. 1 und 3 des vorformulierten Mietvertrages stehen, ist durch Auslegung zu ermitteln. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Überprüfung, weil Mietvertragsklauseln, die der hier zu beurteilenden Regelung

. Das trifft nicht zu. 14 aa) In welchem Verhältnis die beiden Regelungen in § 6 Nr. 1 und 3 des vorformulierten Mietvertrages stehen, ist durch Auslegung zu ermitteln. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Überprüfung, weil Mietvertragsklauseln, die der hier zu beurteilenden Regelung entsprechen, auch über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden (Senatsurteil vom 13. Juli 2005 aaO. unter II 1). 15 Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners zugrunde zu legen sind (st. Rspr., z. B. Senatsurteil vom 13. Juli 2005 aaO. unter II 2). Dazu gehört unter anderem, daß auch der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, vertragliche Klauseln im Zusammenhang zu lesen und daraus ihren Sinn zu ermitteln (Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, GE 2004, 880 = NJW 2004, 2087 = WuM 2004, 333 unter III a). 16 bb) Der enge Zusammenhang der hier zu prüfenden Klauseln ergibt sich schon aus der Systematik der Regelung; beide sind Teil des mit "Erhaltung der Mietsache" überschriebenen § 6 des Mietvertrages. Die maßgebenden Begriffe sind weitgehend identisch ("Schönheitsreparaturen", "Fristen", "Renovierung"). Die - als solche grundsätzlich unbedenkliche (Senatsurteil BGHZ 105, 71) - Abgeltungsklausel in Nr. 3 verweist an zwei Stellen auf die "o. g. Fristen" beziehungsweise "obigen Fristen" in Nr. 1. Für den verständigen Leser des angesprochenen Personenkreises kann unter diesen Umständen kein Zweifel bestehen, daß die einzelnen Bestimmungen des § 6 eine einheitliche, zusammengehörige Gesamtregelung der Renovierungsverpflichtungen des Mieters darstellen. Dabei bildet die Klausel der Nr. 1 mit der Überbürdung der Erhaltungspflicht auf den Mieter eindeutig erkennbar die Grundlage für die nachfolgenden Regelungen in den Nrn. 2 und 3. Fällt diese Grundlage weg, so verlieren die daran anschließenden Bestimmungen ihre Rechtfertigung und ihren Sinn. Ist der Mieter, wie dargetan, nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, trifft ihn auch keine Verpflichtung zur anteiligen Abgeltung der Kosten bei Beendigung des Mietverhältnisses nach § 6 Nr. 3 des Mietvertrags. Die von der Revision aufgeworfene Frage einer Teilbarkeit der Schönheitsreparaturklauseln stellt sich daher nicht. 17 3. Der Kl. steht ein Anspruch auf Ersatz der vollen Kosten für das Streichen der Decken in Küche und Bad in Höhe von 91,20 € gleichfalls nicht zu. Allerdings handelt es sich bei der letztgenannten Forderung nicht, wie die Revision meint, ebenfalls um einen quotenmäßigen Abgeltungsanspruch im Sinne des § 6 Nr. 3 des Mietvertrags; denn für Küche und Bad wäre die Renovierungspflicht des Bekl. - ihre wirksame Vereinbarung unterstellt - mit Ablauf der in § 6 Nr. 1 genannten Frist von drei Jahren, mithin am 16. Juli 2002 fällig geworden. Der von der Kl. insoweit der Sache nach geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (wegen nicht erbrachter Leistung) gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB ist nicht begründet, weil es, wie eingangs erwähnt, an einer wirksamen Vereinbarung über die Übertragung der Renovierungspflicht auf den Bekl. fehlt. Auf die Frage, ob die sonstigen Voraussetzungen des §

r Sache nach geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (wegen nicht erbrachter Leistung) gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB ist nicht begründet, weil es, wie eingangs erwähnt, an einer wirksamen Vereinbarung über die Übertragung der Renovierungspflicht auf den Bekl. fehlt. Auf die Frage, ob die sonstigen Voraussetzungen des § 281 BGB erfüllt sind, kommt es demnach nicht mehr an.

Ist die Schönheitsreparaturenklausel wegen unwirksamer starrer Fristenregelung insgesamt unwirksam, ist auch eine möglicherweise wirksame Quotenklausel nicht mehr zu retten. Das Formular des GRUNDEIGENTUM-VERLAGES ist von der Entscheidung nicht betroffen.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien dauerte etwa viereinhalb Jahre. Im Mietvertrag waren die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, der diese auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen hatte, und zwar in Küche, Bad, WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre. Es war vermerkt, daß nach Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter vor Rückgabe der Wohnung unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplanes alle bis dahin je nach (dem) Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen hat. Ferner war in dem Mietvertrag eine sogenannte Quotenklausel zur quotenmäßigen Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle vereinbart. Der Mieter führte keine Schönheitsreparaturen durch. Der Vermieter verlangte von ihm sodann Malerkosten für Bad und Küche sowie zeitanteilig berechnete Kosten für die Renovierung der übrigen Räume. Er hatte damit beim Amts- und Landgericht keinen Erfolg. In der Revision bestätigte der BGH die Entscheidungen.

Der BGH verwies auf seine ständige Rechtsprechung zur unangemessenen Benachteiligung des Mieters bei Vereinbarung starrer Fristen (vgl. die Entscheidungen in GE 2004, 1023, GE 2004, 1415, GE 2005, 1347). Aus der Sicht eines verständigen Mieters mache es keinen Unterschied, ob der Fristenplan - wie vorliegend - eine bestimmte Frist ohne jeden Zusatz enthalte oder ob die Verbindlichkeit der genannten Frist durch die Worte wie "mindestens" bzw. "spätestens" verstärkt werde. Es sei darauf abzustellen, ob ein angegebener Zeitraum durch Formulierungen wie "in der Regel", "im allgemeinen" oder ähnlichen Wendungen - für den Mieter erkennbar - so flexibel vereinbart sei, daß nach dem Wortlaut der Klausel im Einzelfall eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich sei. Fehle ein derartiger Zusatz, so sei nach dem eindeutigen Wortlaut der Fristenklausel ein Abweichen zugunsten des Mieters nicht vorgesehen; sie sei dann aus der Sicht des Mieters nicht weniger "starr" als bei sprachlichen Hinzufügungen, die eine Verlängerung der Frist nicht zulassen. Aus der vorliegenden Formulierung "unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplans" werde eine Verbindung zu den vereinbarten verbindlichen Fristen hergestellt, so daß die starre Fristenregelung durchgreife. Daß durch die Wendung "je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung" die starren Fristen relativiert werden sollten, sei nicht zu erkennen. Durch die unwirksame starre Fristenregelung werde auch die Quotenklausel unwirksam. Der Zusammenhang mit der Fristenregelung ergebe sich schon aus der Systematik der Regelung. Für den verständigen Leser der Klausel könne kein Zweifel bestehen, daß die einzelnen Bestimmungen eine einheitliche, zusammengehörige Gesamtregelung der Renovierungsverpflichtung des Mieters darstellten. Sei der Mieter nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen (wegen unwirksamer Fristenregelung) verpflichtet, treffe ihn auch keine Verpflichtung zur anteiligen Abgeltung der Kosten bei Beendigung des Mietverhältnisses.

In der Tagespresse und auch im Internet ist die Entscheidung als "sensationell" zum Schutz des Mieters herausgestellt worden. Nach den Angaben des Geschäftsführers des Deutschen Mieterbundes seien zigtausende von Haushalten erfaßt, in denen nunmehr die Mieter keine Schönheitsreparaturen durchzuführen habe. Diese Herausstellungen sind - jedenfalls für den Berliner Raum - völlig übertrieben. Denn das BGH-Urteil liegt völlig auf der bisherigen Linie in der Rechtsprechung zur Unwirksamkeit starrer Fristenregelungen, die in der wichtigen Konsequenz dann die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam macht. Denn es macht in der Tat keinen Unterschied, ob der Mieter auf jeden Fall spätestens innerhalb der Fristen von drei und fünf Jahren hätte Schönheitsreparaturen durchführen müssen oder eben jedenfalls in diesen Zeiträumen. Die Klausel ist im übrigen auch insofern bedenklich, als außer Küche, Bad und WC alle übrigen Räume in fünfjährigem Turnus dekoriert werden mußten, während für Nebenräume eine Frist von sieben Jahren üblich ist (so auch Mustermietvertrag 1976).

Für Mietverhältnisse, in denen das Formular des GRUNDEIGENTUM-VERLAGES verwandt worden ist, gibt es keine Probleme. Denn dort ist jeweils vermerkt, daß die Schönheitsreparaturen in den Fristen von drei, fünf und sieben Jahren je nach Raum "im allgemeinen" fällig werden, so daß es sich insofern um eine "weiche" Fristenregelung handelt, die unbedenklich ist (vgl. das vorliegende Urteil Rdn. 11).

Es lag schon bisher auf der allgemeinen Linie, daß die Anwendung der Quotenklausel davon abhängt, daß die Schönheitsreparaturen überhaupt auf den Mieter wirksam übertragen worden sind. Ist die Überwälzungsklausel wegen unwirksamer starrer Fristen unwirksam, kommt ein Anspruch aus der Quotenklausel nicht in Betracht.

Umgekehrt übrigens gilt: Ist die Quotenklausel aus irgendeinem Grund unwirksam, die allgemeine Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen auf den Mieter jedoch wirksam, bleibt es bei der Überbürdung auf den Mieter, besteht also ein Erfüllungsanspruch und bei Weigerung gegebenenfalls ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen bestehen.