Schönheitsreparaturfristen

Schönheitsreparaturfristen; Haltbarkeit heutiger Dekorationsmaterialien; „mehr als nur unerhebliche“ Gebrauchsbeeinträchtigung

Eine verbesserte Haltbarkeit der heutigen Dekorationsmaterialien gegenüber 1976 lässt sich nicht feststellen.

Die Formulierung „mehr als nur unerheblich" in einer Schönheitsreparaturklausel in Bezug auf die Beeinträchtigung der Dekoration durch Mietgebrauch führt nicht zur Unwirksamkeit.

I. 1 Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Kl. zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.

2 Die beklagten Vermieter haben die Kosten für die durchgeführten Schönheitsreparaturen von der Kaution in Abzug gebracht. Die Kl. begehrt die vollständige Auszahlung der Kaution.

3 Das Amtsgericht hat die Bekl. mit dem durch die Berufung angegriffenen Urteil zur antragsgemäßen Zahlung verurteilt, weil es die im Mietvertrag enthaltene Klausel zur Renovierungsverpflichtung der Kl. nach § 307 BGB für unwirksam gehalten hat.

4 Die Parteien wiederholen und vertiefen in der Berufungsinstanz ihr Vorbringen aus dem ersten Rechtszug. Die Bekl. verweisen insbesondere darauf, dass der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 20.3.2012 - VIII ZR 192/11 (GE 2012, 821), über die Wirksamkeit einer wortgleichen Klausel zu befinden hatte.

5 Darüber hinaus meint die Kl., auch die Klausel zur Endrenovierung in § 9 Ziff. 2, 2. Abs. des Mietvertrages sei unwirksam. Eine unangemessene Benachteiligung der Kl. ergebe sich daraus, dass sich wegen inzwischen veränderter Wohnbedingungen und verbesserter Dekorationsmaterialien die Regelfristen von 3,5 und 7 Jahren aus dem Jahr 1976 mittlerweile als unangemessen kurz erweisen.

6 Hierzu wurde im Berufungsverfahren der Sachverständige angehört. [...]

11 Die Berufung hat in der Sache Erfolg.

12 1. Das Berufungsgericht teilt nicht die Auffassung des Amtsgerichtes, welches sich dabei auf die Entscheidung des OLG Hamm vom 14.7.2009, 28 U 14/09, beruft, wonach die Formulierung „mehr als nur unerheblich" bei der gemäß § 305 c Abs. 2 BGB maßgeblichen kundenfeindlichsten Auslegung eine Renovierungspflicht bereits bei leichten bis mittelgradigen Abnutzungsspuren begründet und daher den Mieter unangemessen benachteiligt.

13 a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeit des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen ist (BGHZ 176, 244 = NJW 2008, 2172). Bei mehrdeutigen Klauseln ist dabei auch im Individualprozess die scheinbar kundenfeindlichste Auslegung bei der Entscheidung über die Wirksamkeit oder Unwirksamkeit der Klausel zugrunde zu legen (BGH aaO.).

14 Das Berufungsgericht meint - anders als das Amtsgericht -, dass das kundenfeindlichste Verständnis der Formulierung „mehr als nur unerheblich" nicht bereits leichte bis mittelgradige Abnutzungsspuren umfasst. Die Formulierung „mehr als nur unerheblich" kann zwar nicht mit der Formulierung „erhebliche" Abnutzung gleichgesetzt werden, vielmehr wird in der bewussten Verwendung der Formulierung „mehr als nur unerheblich" anstelle der Formulierung „erhebliche" Abnutzung ein Weniger zu verstehen sein. Jedoch kommt es im Kern auf die Auslegung des Begriffes „unerheblich" an. Danach ist aber eine leichte und mittelgradige Abnutzung noch eine unerhebliche Abnutzung, und eine Renovierungspflicht ergibt sich nach dieser Klausel erst, wenn dieser Grad der Abnutzung überschritten ist.

15 b) Die Bekl. haben zutreffend darauf verwiesen, dass der Bundesgerichtshof im Ergebnis seiner Entscheidung VIII ZR 192/11 eine wortgleiche Klausel für wirksam angesehen hat. Der Bundesgerichtshof hat sich in der zitierten Entscheidung mit der Formulierung „mehr als nur unerheblich" nicht auseinandergesetzt. Dies kann aber nur dahin verstanden werden, dass er im Hinblick auf die Wirksamkeit dieser Formulierung keine Bedenken hatte. Im Hinblick auf die Frage der Wirksamkeit der Klausel war sie in ihrer Gesamtheit zu prüfen. Die Frage wäre daher entscheidungserheblich gewesen.

16 2. Eine unangemessene Benachteiligung der Kl. ergibt sich auch nicht daraus, dass sich wegen inzwischen veränderter Wohnbedingungen und verbesserter Dekorationsmaterialien die Regelfristen von 3,5 und 7 Jahren aus dem Jahr 1976 mittlerweile als unangemessen kurz erweisen.

17 Im Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass eine Verbesserung der Dekorationsmaterialien im Sinne ihrer Haltbarkeit und damit Verlängerung von Renovierungszyklen zu verneinen ist.

18 Der Sachverständige hat nachvollziehbar und eindrücklich bekundet, dass sich vor allem die Umwelt- und Gesundheitsverträglichkeit sowie die Vielfalt der Farben und Dekorationsmaterialien, jedoch nicht deren Haltbarkeit, verbessert haben.

19 3. Im Ergebnis ist festzustellen, dass die mietvertraglichen Regelungen, wonach die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf die Kl. als Mieterin übertragen wurde, wirksam sind. Die Kl. ist daher dem Grunde nach verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. [...]

22 Die Revision war mangels Vorliegens der Voraussetzungen nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch ist, insbesondere unter Berücksichtigung der vorliegenden Entscheidung des BGH vom 20.3.2012, VIII ZR 192/11, die Zulassung der Revision zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung notwendig (§ 543 Abs. 2 ZPO).

Eine Abweichung von den Regelfristen des Mustermietvertrages 1976 ist nicht geboten, weil sich eine verbesserte Haltbarkeit der heutigen Dekorationsmaterialien nicht feststellen lässt, sich vielmehr nur die Umwelt- und Gesundheitsverträglichkeit sowie die Vielfalt der Farben und Dekorationsmaterialien verbessert haben.

Der Vermieter hatte nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kosten der nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen von der Kaution des Mieters in Abzug gebracht. Der Mieter begehrte die vollständige Auszahlung. Damit hatte er beim AG Erfolg, das die Schönheitsreparaturklausel für unwirksam erachtete. Sie lautete:

„Alle Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, nach Zweck und Art der Mieträume, regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Räume des Mietobjekts mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist."

In der Berufung des Vermieters vertrat der Mieter die Ansicht, eine unangemessene Benachteiligung ergebe sich daraus, dass sich wegen inzwischen veränderter Wohnbedingungen und verbesserter Dekorationsmaterialien die Regelfristen von drei, fünf und sieben Jahren aus dem Jahr 1976 (Mustermietvertrag) mittlerweile als unangemessen kurz erwiesen. Dazu holte die Kammer ein Sachverständigengutachten ein.

Das LG Dresden wies die Klage in Abänderung des angefochtenen Urteils ab. Der Auffassung des AG, das sich auf OLG Hamm, Urteil vom 14. Juli 2009 - 28 U 14/09 berufe, wonach die Formulierung „mehr als nur unerheblich" bei der gemäß § 305 c Abs. 2 BGB maßgeblichen kundenfeindlichsten Auslegung eine Renovierungspflicht bereits bei leichten bis mittelgradigen Abnutzungsspuren begründe und daher den Mieter unangemessen benachteilige, sei nicht zu folgen. In dem Fall des OLG Hamm lautete die Klausel: „Die Schönheitsreparaturen sind ... regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall ... [es folgt das herkömmliche 3/5/7-Jahres-Raster]." AGB seien nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeit des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sei. Bei mehrdeutigen Klauseln sei dabei auch im Individualprozess die scheinbar kundenfeindlichste Auslegung bei der Entscheidung über die Wirksamkeit zugrunde zu legen. Die Kammer meine, dass das kundenfeindlichste Verständnis der Formulierung „mehr als unerheblich" nicht bereits leichte bis mittelgradige Abnutzungsspuren umfasse. Die Formulierung könne zwar nicht mit der Formulierung „erhebliche" Abnutzung gleichgesetzt werden, vielmehr drücke sie bewusst ein Weniger aus. Jedoch komme es im Kern auf die Auslegung des Begriffs „unerheblich" an. Eine Renovierungspflicht ergebe sich danach erst, wenn eine mittelgradige Abnutzung überschritten sei. Der BGH habe im Ergebnis seiner Entscheidung zu VIII ZR 192/11 (GE 2012, 821) eine wortgleiche Klausel für wirksam angesehen.

Eine unangemessene Benachteiligung ergebe sich auch nicht daraus, dass sich wegen veränderter Wohnbedingungen und verbesserter Dekorationsmaterialien die Regelfristen als unangemessen kurz erwiesen. Der Sachverständige habe nachvollziehbar und eindrücklich bekundet, dass sich vor allem die Umwelt- und Gesundheitsverträglichkeit sowie die Farbvielfalt und Dekorationsmaterialien, nicht jedoch deren Haltbarkeit verbessert hätten.

Die Kammer zitiert zur kundenfeindlichsten Auslegung von AGB noch eine ältere BGH-Entscheidung aus dem Jahre 2008. Inzwischen hat der für die Wohnraummiete maßgebliche VIII. Senat mit Urteil vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 285/12, GE 2013, 997 eindeutig festgehalten, dass bei der kundenfeindlichsten Auslegung einer AGB nicht (mehr) zwischen Verbandsprozess und Individualrechtsstreit zu unterscheiden ist.

Die vorliegend vom Mieter angeführten Bedenken gegen die Regelfristen des Mustermietvertrages 1976 beruhen auf der Entscheidung des BGH vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06 (GE 2007, 1622). Der BGH hatte sich allerdings nicht festgelegt. Jedenfalls für in der Vergangenheit geschlossene Mietverträge hat er an seiner Rechtsprechung festgehalten, dass der Fristenplan des Mustermietvertrages auch im Falle der formularvertraglichen Vereinbarung zulässig sei. Danach hatte der BGH ersichtlich keine Gelegenheit, zu dem Problem weiter Stellung zu nehmen, so dass die Frage offen ist, zumal der Senat jetzt auch eine wesentlich andere Besetzung hat. Nach hier vertretener Auffassung besteht aus technischer Sicht wegen verbesserter Materialien nach wie vor kein Anlass, die Fristen des Mustermietvertrages zu verlängern. Fraglich ist aber, ob überhaupt noch Fristen für Schönheitsreparaturen vereinbart werden sollten, weil es ohnehin immer auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf ankommt (mehr dazu in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 535 Rn. 100, 100 a, 101).