Schönheitsreparaturenklausel in DDR- Altverträgen

Schönheitsreparaturenklausel in DDR- Altverträgen; Substanzmängel durch Untätigkeit des Mieters; erhöhter Renovierungsaufwand

Die Klausel "Für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich." in einem zum Zeitpunkt der Geltung des ZGB geschlossenen Mietvertrag über eine im ehemaligen Ost-Berlin gelegene Wohnung verpflichtet den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Hat der Mieter während der Mietzeit keine oder nur unzureichende Instandhaltungsarbeiten durchgeführt, so ist er bei Beendigung des Mietverhältnisses zum Schadensersatz nur insoweit verpflichtet, als hierdurch Mängel an der Substanz des Wohnraums verursacht worden sind oder ein erhöhter Aufwand an Arbeit, Anstrich und Kosten wegen übermäßiger Abnutzung bei der Renovierung erforderlich werden, wobei sich der Ersatzanspruch des Vermieters nur auf die insoweit notwendigen Mehrkosten erstreckt.

Die Bekl. waren aufgrund eines am 24.1.1982 geschlossenen Mietvertrages Mieter einer im ehemaligen Ost-Berlin gelegenen 2-Zimmerwohnung nebst Nebenräumen. § 6 des Mietvertrages lautet wie folgt:

"1. Vermieter und Mieter arbeiten, ausgehend vom gemeinsamen Interesse an der bestmöglichen Erhaltung des Wohngrundstücks, bei der Durchführung der ihnen obliegenden Aufgaben vertrauensvoll zusammen.

2. Der Vermieter ist verpflichtet, Schäden aller Art mit Ausnahme derer, die schuldhaft von dem Mieter oder zu seinem Haushalt gehörenden Personen verursacht worden sind, zu beseitigen. Werden Schäden nicht beseitigt, kann eine Vereinbarung getroffen werden, daß der Mieter den Mangel selbst beseitigt oder beseitigen läßt und die zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes notwendigen Auslagen ersetzt bekommt.

3. Der Mieter verpflichtet sich zur pfleglichen Behandlung der Wohnung, zur sofortigen Anzeige auftretender Mängel und unternimmt alles, um die Vergrößerung des Schadens zu verhindern. Kommt der Mieter bzw. eine zu seinem Haushalt gehörende Person schuldhaft diesen Verpflichtungen nicht nach, hat er den daraus entstehenden Schaden auf seine Kosten beseitigen zu lassen.

4. Für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich."

Mit der Klage begehrt die Kl. von den Bekl. wegen bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen Schadensersatz in Höhe von 6.413,92 DM.

Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, daß die Kl. nicht Vermieterin der Wohnung sei.

Mit der Berufung verfolgt die Kl. ihren Schadensersatzanspruch weiter. Die Bekl. leugnen weiterhin die Aktivlegitimation der Kl. und mei-nen, daß sie nach dem Mietvertrag nicht zur Durchführung von Schön-heitsreparaturen, deren Umfang sie bestreiten, verpflichtet seien.

Das Landgericht hält die Kl. zur Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs für berechtigt, meint jedoch, daß sich aus § 6 Ziffer 4 des Mietvertrages unter Berücksichtigung des § 107 Absatz 2 ZGB keine Verpflichtung der Bekl. zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und Schadensersatz ergebe. Es hat deshalb dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

"Verpflichtet eine Formularklausel entsprechend § 6 Ziff. 4 des vorliegenden Mietvertrages bei einem in der DDR während der Geltung des ZGB geschlossenen Wohnungsmietvertrag den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses im Falle der Renovierungsbedürftigkeit zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, oder ist dies - im Lichte von § 107 Abs. 2 ZGB - nur dann der Fall, wenn die Wohnung derart beschädigt oder abgewohnt ist, daß die malermäßige Instandhaltung zum Zweck der Neuvermietung erhöhte Aufwendungen erfordert?"

II. Die Vorlage ist nach § 541 I 1 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung zulässig.

Sie ist auch für die Entscheidung des Rechtsstreits erheblich, weil entsprechend den Darlegungen des Landgerichts, denen sich der Senat anschließt, davon auszugehen ist, daß die Kl. Vermieterin der Wohnung war.

Die Vorlagefrage ist wie aus dem Tenor ersichtlich in Übereinstimmung mit der vom Landgericht vertretenen Auffassung zu beantworten, wobei die gewählte Beschlußformulierung lediglich der Klarstellung dienen soll.

Auszugehen ist von folgendem: Zwar gelten nach Art. 232 § 2 I EGBGB seit dem 3.10.1990 für vor diesem Zeitpunkt unter dem Geltungsbereich des ZGB abgeschlossene Mietverträge die Vorschriften des BGB. Dies bedeutet aber nicht, daß zuvor getroffene vertragliche Re gelungen ersatzlos entfielen: Diese bleiben vielmehr bestehen (Senat, Rechtsentscheid vom 22.1.1998 - 8 RE-Miet 6765/97 - GE 1988, 177 ff. für Kündigungsfristen), wobei eine etwa notwendige Auslegung auf der Grundlage des bis dahin geltenden Rechts zu erfolgen hat. Dies bedeutet hier, daß die Regelungen in § 6 des Mietvertrages unter Berücksichtigung der §§ 98 ff. ZGB auszulegen sind. Insoweit ist zu-nächst festzuhalten, daß die Ziffern 1 bis 4 des § 6 in etwa die dama-ligen gesetzlichen Regelungen wiedergeben: Ziffer 1 entspricht § 98 ZGB, Ziffer 2 entspricht §§ 101 und 109 I ZGB, Ziffer 3 entspricht § 107 I und III ZGB und Ziffer 4 entspricht §§ 104 I, 107 II ZGB. Inhalt und Um-fang der aus Ziffer 4 folgenden "Verantwortlichkeit" der Bekl. sind des-halb anhand der einschlägigen Bestimmungen der §§ 104 I und 107 II ZGB festzulegen. Danach waren die Bekl. zwar zur malermäßigen In standhaltung der Räume während der Mietzeit verpflichtet, nicht je-doch zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses (Kommentar zum ZGB, Staatsverlag der DDR 1985, Anm. 1.3 zu § 104; "Fragen und Antworten" in NJ 1976, 141; Nissel, NJ 1976, 301, 303; Strasberg, NJ 1977, 65, 68). Mit dieser Regelung sollte vermieden werden, daß derjenige Mieter, der seiner Verpflichtung zur malermäßi-gen Instandhaltung während des Mietverhältnisses nachgekommen war, die Wohnung bei Auszug gleichwohl noch einmal renovieren mußte. Diese Verpflichtung traf nach § 104 I ZGB den Vermieter, der die Wohnung bei Neuvermietung in einen malermäßig beanstandungsfreien Zustand zu versetzen hatte, wobei diese Pflicht und die In standhaltungspflicht des Mieters sich auf die Durchführung von Anstricharbeiten an Wänden, Decken, Fußböden, Türen, Innenfenstern, Heizkörpern und Rohren zu erstrecken hatte (Kommentar zum ZGB, Anm. 1.2 zu § 104; Geldmacher, DWW 1991, 298, 299; Müther, DtZ 1995, 116, 117) und mit der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gleichzusetzen ist (LG Berlin, ZK 65, GE 1995, 565; LG Berlin, ZK 67, GE 1997, 807; LG Berlin, ZK 64, GE 1998, 247).

Dies bedeutet zugleich, daß ein Verstoß gegen die Instandhaltungspflicht als solche nicht zugleich geeignet war, einen Schadensersatzanspruch des Vermieters zu begründen. Ein solcher bestand nach §§ 104 I 3 i. V. m. § 107 II ZGB erst dann, wenn die Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen Mängel an der Substanz der Wohnräume wie z. B. Schäden am Putz, Holz oder Mauerwerk verursacht hatte oder wenn ein erhöhter Aufwand an Arbeit, Material und Kosten wegen übermäßiger Abwohnung bei der Renovierung erforderlich wurde ("Fragen und Antworten" aaO.; Nissel, aaO.; Strasberg, aaO.; Kommentar zum ZGB, Anm. 1.3 zu § 104). In diesen Fällen war der Mieter schadensersatzpflichtig, wobei sich die Kostenerstattung allerdings nur auf die zur Beseitigung der Mängel bzw. Herrichtung der Wohnung erforderlichen Mehrkosten richtete (Kommentar zum ZGB, Anm. 1.3 zu § 104; AG Lichtenberg, GE 2000, 607).

Nach alledem kann ein Ersatzanspruch der Kl. nur bestehen, wenn durch die behauptete Unterlassung der malermäßigen Instandhaltung Schäden der oben beschriebenen Art verursacht worden bzw. entstanden sind.

Mieter mit alten DDR-Verträgen müssen beim Auszug fällige Schönheitsreparaturen nur dann durchführen, wenn die Wohnung so abgewohnt ist, daß erhöhte Aufwendungen erforderlich sind.

Der Mieter einer Wohnung in Ost-Berlin zog aus. Schönheitsreparaturen waren fällig. In dem noch zu DDR-Zeiten abgeschlossenen Mietvertrag hieß es, für die "malermäßige Instandhaltung" sei der Mieter verantwortlich. In der DDR oblag gem. § 104 Zivilgesetzbuch (ZGB) die malermäßige Instandhaltung dem Mieter; nach § 107 Abs. 2 ZGB waren Mängel aus einer Verletzung dieser Pflicht vom Mieter unverzüglich zu beseitigen. In der Rechtsprechung ist streitig, ob malermäßige Instandhaltung dasselbe bedeutet wie Schönheitsreparaturen i. S. v. § 28 Abs. 4 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) und der Vermieter in jedem Fall wegen unterlassener Renovierungsarbeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses Schadensersatz verlangen kann. Ein Teil der Rechtsprechung meint, man könne vom Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen (bzw. Schadensersatz, wenn der Mieter die Durchführung verweigert) nur fordern, wenn eine Substanzgefährdung vorliegt. Mit Beschluß vom 15. September 2000 (vgl. GE 2000 [20] Seite 1394) schloß sich die 65. Kammer des LG Berlin unter Aufgabe ihrer früheren Rechtsprechung dieser Auffassung an (Schönheitsreparaturen nur dann, wenn die Wohnung derart beschädigt oder abgewohnt ist, daß die malermäßige Instandhaltung zum Zwecke der Neuvermietung erhöhte Aufwendungen erfordert). Weil aber bei unterschiedlicher Auslegung derselben Rechtsfrage die Landgerichte verpflichtet sind, eine einheitliche Rechtsprechung herbeizuführen, hatte die 65. Kammer des Landgerichts Berlin die Frage dem Kammergericht zum Erlaß eines Rechtsentscheides vorgelegt, der nun erging.

Das Kammergericht hat in seinem Rechtsentscheid vom 16. Oktober 2000 die Auffassung vertreten, daß die Klausel "für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich" in Mietverträgen, die während der Geltung des Zivilgesetzbuches der DDR (ZGB) abgeschlossen wurden (1. Januar 1976 bis 3. Oktober 1990) so auszulegen ist, daß der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen schuldet. Das gilt nach Auffassung des KG sogar dann, wenn der Mieter während der Mietzeit keine oder nur unzureichende Schönheitsreparaturen durchführt, also seine Vertragspflichten verletzt. Zum Schadensersatz sei er nur verpflichtet, wenn wegen unzureichender Schönheitsreparaturen Mängel an der Substanz des Wohnraums verursacht worden seien oder ein erhöhter Aufwand an Arbeit, Anstrich und Kosten wegen übermäßiger Abnutzung bei der Renovierung erforderlich würden. Und auch dann erstreckt sich der Ersatzanspruch des Vermieters nur auf die insoweit notwendigen Mehrkosten. Zur Begründung berief sich das Kammergericht ausschließlich auf das ZGB und dessen frühere Kommentierung durch DDR-Juristen!