Schönheitsreparaturenklausel

Schönheitsreparaturenklausel; unverzügliche Vornahme je nach Grad der Abnutzung und mit Regelfristen

Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat und die Schönheitsreparaturen im allgemeinen in nach der Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erforderlich werden, ist nicht dahin auszulegen, daß die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

Die Bekl. waren Mieter einer Wohnung der Kl. in B. Im Jahre 1985 mieteten sie zunächst eine 4-Zimmer-Wohnung, die sie unrenoviert übernahmen. Im Jahre 1990 mieteten die Bekl. weitere Räume hinzu und schlossen mit der Kl. einen neuen Mietvertrag über die erweiterte Wohnung ab. Der Mietvertrag vom 6. Juli 1990 enthält unter anderem folgende formularvertragliche Regelungen:

"§ 4 Mietzins, Nebenkosten und Schönheitsreparaturen

...

8. Schönheitsreparaturen trägt der xxx Mieter (vgl. § 13) ...

...

§ 13 Instandhaltung der Mieträume

1. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen:

... Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren,

Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,

in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre."

Das Mietverhältnis endete im Juni 2002. Die Kl. holte ein Sachverständigengutachten über den Zustand der Mieträume ein. Mit Schreiben vom 3. September 2002 forderte sie die Bekl. mit Nachfristsetzung bis zum 20. September 2002 unter anderem zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf und kündigte an, nach Ablauf der Frist Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen. Dieser Aufforderung kamen die Bekl. nicht nach.

Die Kl. hat die Kosten der auszuführenden Arbeiten auf 13.006,09 € beziffert. Sie hat gegenüber einem Kautionsguthaben der Bekl. in Höhe von 1.660,12 € die Aufrechnung erklärt. Mit ihrer Klage hat sie zunächst Zahlung des verbleibenden Differenzbetrags in Höhe von 11.345,97 € sowie Kosten des Sachverständigengutachtens in Höhe von 700 € - insgesamt mithin 12.045,97 € - nebst Zinsen verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kl., mit der sie ihren Zahlungsantrag lediglich hinsichtlich der Kosten von Schönheitsreparaturen und der Sachverständigenkosten in Höhe von insgesamt 9.273,84 € nebst Zinsen aufrechterhalten hat, zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Zahlungsbegehren weiter.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Kl. habe gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, weil die in § 4 Ziff. 8 und § 13 Ziff. 1 des Mietvertrags geregelte Verpflichtung nichtig sei. Es handele sich um eine sogenannte Bedarfsklausel, die im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle, weil sie ihn zu einer Anfangsrenovierung beziehungsweise einer früheren als nach dem Fristenplan erforderlichen Renovierung verpflichte. Bei einer Überlassung in unrenoviertem Zustand entstehe der Bedarf sofort. § 4 Ziff. 8 des Mietvertrags enthalte keine Regelung dahingehend, daß die Renovierungsfristen erst ab Mietvertragsbeginn laufen sollten. Dagegen heiße es in § 13 Ziff. 1 des Mietvertrags ausdrücklich, daß "alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen" seien. Dies werde durch die nachfolgende Fristenaufstellung nicht eingeschränkt. Vielmehr müsse die Fristenregelung dahin verstanden werden, daß zumindest in diesen Zeitabständen Schönheitsreparaturen erforderlich seien. Die Wohnung sei den Bekl. im Jahre 1985 unrenoviert überlassen worden. Soweit die im Jahre 1990 hinzugemieteten Räume noch nicht in einem renovierungsbedürftigen Zustand gewesen seien, ändere dies am Vorliegen einer unzulässigen Bedarfsklausel nichts. Diese sei nur im Falle der Überlassung vollständig renovierter Räume unbedenklich.

II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die in § 4 Ziff. 8 und § 13 Ziff. 1 des Formularmietvertrags vom 6. Juli 1990 enthaltenen Schönheitsreparaturklauseln nicht gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG (nunmehr § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam. Wird eine Wohnung in renovierungsbedürftigem Zustand vermietet, ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplanes jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen erst mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (st. Rspr.; Senat, BGHZ 101, 253; 105, 71, 84 ff.; Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III d; GE 2004, 880) und es sich nicht um einen "starren" Fristenplan handelt (vgl. Senat, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2; GE 2004, 1023). Zu Unrecht hat das Berufungsgericht (im Anschluß an LG Berlin, GE 2001, 280; ebenso LG Berlin, GE 2000, 1476) § 4 Ziff. 8 in Verbindung mit § 13 Ziff. 1 des Mietvertrags dahingehend ausgelegt, daß die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft.

1. a) Die Auslegung der Formularklauseln unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Prüfung, da sie in dieser oder zumindest inhaltsgleicher Fassung über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung finden (vgl. BGHZ 94, 105, 111; 98, 256, 258; 134, 42, 45; zu einer vergleichbaren Klausel OLG Celle [RE], WuM 1996, 202). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.).

b) § 4 Ziff. 8 und § 13 Ziff. 1 des Mietvertrags sind aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters nicht so zu verstehen, daß die Schönheitsreparaturverpflichtung an einen Renovierungsbedarf dergestalt anknüpft, daß der Mieter aufgrund einer vorvertraglichen Abnutzung unter Umständen bereits zu Beginn des Mietverhältnisses zu einer Renovierung verpflichtet wäre. Gemäß § 4 Ziff. 8 des Mietvertrags trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen; die Regelung verweist auf § 13 des Mietvertrags.

§ 13 Ziff. 1 Satz 2 des Mietvertrags verpflichtet den Mieter nicht zur sofortigen Renovierung, wenn die Wohnung in einem abgenutzten Zustand übernommen wird. Der nachfolgende Satz 3 enthält eine Satz 2 konkretisierende Regelung, in welchen Zeitabständen die Ausführung von Schönheitsreparaturen je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung der Mieträume "erforderlich" im Sinne des Satzes 2 ist, und stellt hierzu einen (Regel-) Fristenplan auf. Die Fristen dieses Planes beginnen aus der Sicht eines verständigen Mieters mangels gegenteiliger Anhaltspunkte erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen; sie erfassen somit lediglich eine vom Mieter und nicht darüber hinaus eine vom Vormieter verursachte Abnutzung (vgl. BGHZ 105, 71, 85; OLG Frankfurt/Main [RE], WuM 1990, 136, 137 f.; OLG Hamburg [RE], NJW-RR 1992, 10, 12; OLG Celle [RE], WuM 1996, 202, 204; anders für eine Schönheitsreparaturverpflichtung "bei Bedarf" OLG Stuttgart [RE], NJW-RR 1989, 520). Um dem Mieter einen vom Vormieter verursachten Renovierungsbedarf aufzuerlegen, hätte es - unabhängig von der Frage, ob diese als wirksam anzusehen wäre - einer ausdrücklichen Regelung bedurft. Ein solcher Regelungswille ist jedoch nicht erkennbar. Die Klauseln enthalten keinen Anhaltspunkt dafür, daß die Fristen des Planes nach dem Willen des Vermieters als Formularverwender bereits mit dem Zeitpunkt der letzten - vor dem Abschluß des Mietvertrags liegenden - Schönheitsreparatur beginnen sollen, so daß der Mieter sich den Zeitraum einer vorvertraglichen Abnutzung auf die Fristen des ihm formularvertraglich auferlegten Planes anrechnen lassen müßte. Dies ergibt sich auch nicht aus der Formulierung des § 13 Ziff. 1 Satz 2, wonach die erforderlichen Schönheitsreparaturen "unverzüglich" auszuführen sind (a. A. LG Berlin GE 2000, 1476). Eine Vorverlagerung der Fälligkeit von Schönheitsreparaturen im Hinblick auf den unrenovierten Zustand der Wohnung bei deren Übergabe an den Mieter ist hierdurch erkennbar nicht beabsichtigt.

c) Die Formularklauseln enthalten keinen "starren" Fristenplan. Eine solche Regelung wäre unwirksam (Senat, Urteil vom 23. Juni 2004, aaO.). Nach § 13 Ziff. 1 des Mietvertrags sind die Renovierungen jedoch nur "im allgemeinen" in den genannten Zeiträumen auszuführen. Damit ist nicht allein der Zeitablauf für die Durchführung von Schönheitsreparaturen von Bedeutung, sondern es kommt entscheidend auf die von den Lebensgewohnheiten eines Mieters abhängige Abnutzung der Wohnung an (Senat, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III a).

2. In dieser Auslegung benachteiligen die Klauseln den Mieter nicht unangemessen im Sinne des § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG (nunmehr § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Insbesondere verstoßen sie nicht gegen das sich aus § 9 AGBG ergebende und nunmehr in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich geregelte Transparenzgebot. Seinen Anforderungen werden § 4 Ziff. 8 und § 13 Nr. 1 des Mietvertrags gerecht, da ein verständiger Mieter den Formularklauseln den Inhalt seiner Schönheitsreparaturverpflichtung mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen kann (vgl. zu einer ähnlichen Klausel Senatsurteil vom 28. April 2004, aaO., unter III a).

III. Auf die Revision der Kl. ist das Berufungsurteil aufzuheben, und die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da es weiterer Feststellungen bedarf (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 und 3 ZPO).

Auch bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung ist eine Schönheitsreparaturklausel nicht unwirksam, wenn die Arbeiten je nach dem Grad der Abnutzung "unverzüglich" durchzuführen sind, entschied der BGH und erklärte damit die Schönheitsreparaturenklausel in einem Grundeigentum-Mietvertrag nicht nur für einschränkungslos wirksam, sondern betrat damit einen neuen Weg bei der Klauselauslegung.

Nach der mietvertraglichen Schönheitsreparaturklausel (GEV-Formular aus dem Jahre 1990) hatte der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Ferner waren die Fristen angegeben, in denen Schönheitsreparaturen im allgemeinen erforderlich sind. Zu Mietbeginn wurde eine unrenovierte Wohnung übergeben. Das Mietverhältnis endete über zehn Jahre nach Abschluß des Mietvertrages. Die Mieter führten keine Schönheitsreparaturen durch. Die Klage des Vermieters auf Schadensersatz hatte keinen Erfolg, weil die Klausel wegen des Wortes "unverzüglich" bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung zu einer Anfangsrenovierung verpflichte und deshalb unwirksam sei.

Der BGH hielt die Klausel für voll umfänglich wirksam. Abzustellen sei auf die Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters. Danach sei sie nicht so zu verstehen, daß bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung der Mieter die Anfangsrenovierung machen müsse. Der in dem Klauselwerk angeführte (Regel-) Fristenplan sei aus der Sicht eines verständigen Mieters dahin zu verstehen, daß die Frist erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginne und damit lediglich die vom Mieter und nicht darüber hinaus die vom Vormieter verursachte Abnutzung erfasse.

Die Berliner Gerichte hatten das bisher anders gesehen (vgl. z. B. erst kürzlich KG GE 2005, 301). Der BGH hatte dagegen schon in seinem Urteil vom 6. Oktober 2004 (GE 2004, 1452) diese Klausel nicht beanstandet. Da es in der Entscheidung jedoch im wesentlichen um die Wirksamkeit der sogenannten Quotenklausel ging, hatte man angenommen, der BGH habe die Problematik übersehen (vgl. auch Schach GE 2004, 1433).