Schönheitsreparaturendiktat

Schönheitsreparaturendiktat; AGB-Klausel zur Abweichung von der bisherigen Ausführungsart unwirksam; Infektion der allgemeinen Schönheitsreparaturenabwälzungsklausel; unangemessene Benachteiligung

Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, daß der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters (Genossenschaft) von der bisherigen Ausführung erheblich abweichen darf, ist auch dann insgesamt - und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (im Anschluß an BGH, Urteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06 = GE 2007, 717).

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. verlangt von der Bekl., die ihr Mitglied ist, Geldersatz in Höhe von ursprünglich 892,25 € aufgrund einer sogenannten Abgeltungsklausel in Nr. 11 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen AVB), die Anlage des Mietvertrags der Parteien vom 1.6.2004 ist. Das Mietverhältnis endete zum 31.1.2006.

Nr. 11 Abs. 4 der AVB lautet:

"Sind bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Nr. 4 Abs. 2 und 3 AVB, so hat das Mitglied an die Genossenschaft einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheltsreparaturen durch das Mitglied bei der Berechnung der Nutzungsgebühr berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenenteils werden die Kosten einer im Sinne der Nr. 4 Abs. 2 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Nutzungsverhältnisses ermittelt.

Der zu zahlende Anteil entspricht, soweit nach Nr. 4 Abs. 3 nichts anderes gilt, dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Nr. 4 Abs. 2 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen.

Die Kostenanteile des Mitglieds werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet (vgl. Nr. 3 Abs. 2). Soweit das Mitglied noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses durchführt, ist es von der Zahlung des Kostenanteils befreit."

In Nr. 4 Abs. 2 der AVB heißt es u. a.:

"... Das Mitglied darf nur mit Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführung erheblich abweichen ..."

Nr. 4 Abs. 3 der AVB lautet:

"Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen."

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Regelung in Nr. 11 Abs. 4 AVB sei unwirksam, well sie "starre Quoten" enthalte und hierdurch die Bekl. im Sinne von § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unangemessen benachteilige. Auch die dortige Verweisung auf Nr. 4 Abs. 3 AVB, der der Kl. nach billigem Ermessen eine Verlängerung der Fristen für die Durchführung der Schönheltsreparaturen gestatte, ändere hieran nichts, weil es sich dabei um eine inhaltsleere Floskel handele. Denn auf den dort genannten besonderen Ausnahmefall habe die Bekl. keinen Einfluß, so daß die Entscheidung hierüber der Willkür der Kl. anheimgestellt sei.

Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässlge Berufung ist im noch streitigen Umfang nicht begründet und war daher zurückzuweisen.

Nr. 11 und Nr. 4. der AVB sind unwirksam und benachteiligen die Bekl. gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen.

In seiner Entscheidung vom 28.3.2007 - VIII ZR 199/06 - GE 2007, 717), hatte der Bundesgerichtshof im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs wegen unterlassener Schönheitsreparaturen über die Wirksamkeit einer nahezu identischen Klausel zu entscheiden. Im dortigen Sachverhalt lauteten Nr. 5 Absatz 2 Sätze 1 und 4 der AVB:

"Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen.

Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsuntemehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen.

Der Bundesgerichtshof hat dort ausgeführt, die Klausel sei deshalb unklar im Sinne von § 305 c Abs. 2 BGB, weil nicht eindeutig sei, was unter "Ausführungsart" zu verstehen ist. Dieser Begriff könne sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im einzelnen oder auf beides. Es sei mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein solle oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liege. Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen sei die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. Denn die - bei isolierter Betrachtung unbedenkliche - Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen werde durch die Festlegung auf die bisherige "Ausführungsart" in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung inhaltlich dahin ausgestaltet, daß der Mieter sich strikt an die bisherige "Ausführungsart" zu halten hat, wenn er nicht für jede Abweichung um Zustimmung der Kl. nachsuchen will oder wenn die Zustimmung verweigert wird.

Der BGH führt welter aus: "Diese den Mieter unangemessen benachteiligende Beschränkung seiner Gestaltungsmöglichkeit ließe sich zwar durch die Streichung der Klausel Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 AVB beseitigen. Dies wäre indessen eine inhaltliche Veränderung der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und damit der Sache nach eine geltungserhaltende Reduktion der unangemessenen Formularvertragsregelung, die auch dann nicht zulässig ist, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung wie hier in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (vgl. Senatsurteil vom 2. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 c)."

Die vorliegende Regelung in Nr. 4 Abs. 2 der AVB der Kl. unterscheidet sich lediglich insofern von der dortigen, als hier das Zustimmungserfordemis nur bei einer erheblichen Abweichung gelten soll. Wann eine derartige Erheblichkeit vorliegt und wann nicht, bleibt nach dem Wortlaut der Klausel offen, so daß nach Auffassung der Kammer die vom BGH beanstandete Unklarheit des Begriffs der Ausführungsart hierdurch nicht beseitigt ist, sondern verstärkt wird.

Wenn mithin Nr. 4 der AVB - also die Überwälzung der Durchführung der Schönheitsreparaturen auf die Mieterin - danach insgesamt unwirksam ist, verliert auch die in Nr. 11 der AVB geregelte sogenannte Abgeltungsklausel ihre Grundlage (vgl. BGH vom 5.4.2006 - VIII ZR 118/05, NJW 2006, 1728 = GE 2006, 639), so daß die Bekl. nicht auf Geldersatz aus Nr. 11 der AVB in Anspruch genommen werden kann. Der enge Zusammenhang der hier zu prüfenden Klauseln ergibt sich auch hier schon aus der Systematik der Regelung; Nr. 11 Abs. 4 der AVB verweist an zwei Stellen auf Nr. 4 der AVB. Für den verständigen Leser kann unter diesen Umständen kein Zweifel bestehen, daß die einzelnen Bestimmungen der Nrn. 4 und 11 der AVB eine einheitliche, zusammengehörige Gesamtregelung der Renovierungsverpflichtungen des Mieters darstellen. Dabei bildet die Klausel der Nr. 4 mit der Überbürdung der Erhaltungspflicht auf den Mieter eindeutig erkennbar die Grundlage für die nachfolgenden Regelungen in der Nr. 11. Fällt diese Grundlage weg, so verlieren die daran anschließenden Bestimmungen ihre Rechtfertigung und ihren Sinn. Ist der Mieter nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, trifft ihn auch keine Verpflichtung zur anteiligen Abgeltung der Kosten bei Beendigung des Mietverhältnisses nach Nr. 11 Abs. 4 der AVB.

Auf den Einfluß der Verlängerungsmöglichkeit der Fristen in Nr. 11 Abs. 4, 4 Abs. 3 der AVB kommt es somit nicht mehr an.

Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zuzulassen, denn das Erfordernis der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung gebietet eine Entscheidung des Revisionsgerichts, well Mietvertragsklauseln, die der hier zu beurteilenden Regelung entsprechen, auch über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden und die Frage der Wirksamkeit der "erheblichen Abweichung" ebensowenig höchstrichterlich geklärt ist wie die Problematik der "Infektion" in der hiesigen Konstellation.

Eine mietvertragliche Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der "bisherigen Ausführungsart" für Schönheitsreparaturen erheblich abweichen darf, ist unklar und benachteiligt den Mieter nicht nur nach Auffassung des BGH, sondern auch des LG Berlin derart unangemessen, daß die Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters in Gänze entfällt. Betroffen ist ein Großteil der ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen und -genossenschaften, die dieses Vertragsmuster benutzen bzw. benutzt haben.

In den Allgemeinen Vertragsbedingungen der Genossenschaft stand die Klausel: "Das Mitglied darf nur mit Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführung erheblich abweichen ..." Ferner war neben der allgemeinen Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter eine Abgeltungs- bzw. Quotenklausel vereinbart. Zu den Fristen wurde (u. a.) auf die (bei Genossenschaften übliche) Regelung verwiesen, wonach die Genossenschaft verpflichtet bzw. berechtigt ist, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen, wenn in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der grundsätzlich vereinbarten Fristen zulasse oder der Grad der Abnutzung eine Verkürzung erfordere.

Die Genossenschaft machte zum Ende der Mietzeit einen Anspruch aufgrund der Quotenregelung geltend (Mietzeit von Juni 2004 bis Ende Januar 2006). Das Amtsgericht wies die Klage wegen einer starren Quotenregelung ab. Die Öffnungsklausel in den AVB sei eine inhaltsleere Floskel. Das führte zur Berufung zum LG Berlin.

Die ZK 63 wies die Berufung zurück und ließ dabei die Frage der Wirksamkeit der Öffnungsklausel mit der Verlängerungsmöglichkeit für Ausführungsfristen offen. Inzwischen war nämlich die Entscheidung des BGH vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06 - (GE 2007, 717) ergangen, wonach eine Klausel, nach der der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart für Schönheitsreparaturen abweichen dürfe, als unwirksam angesehen worden ist mit der Folge, daß die gesamte Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist. Die Kammer kam zu dem Ergebnis, daß die vorliegende Klausel auch nicht klarer sei, denn wann eine "erhebliche" Abweichung vorliegen könne und wann nicht, bleibe nach dem Wortlaut der Klausel offen, so daß die vom BGH beanstandete Unklarheit des Begriffs der Ausführungsart hierdurch nicht beseitigt sei, sondern sogar verstärkt werde. Somit "infiziere" die unwirksame Klausel auch die allgemeine Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen. Die Kammer hat die Revision zugelassen.

Die Kammer hatte leider keine Gelegenheit, die vorliegende Quotenklausel "unter die Lupe zu nehmen". Immerhin enthielt sie wegen der Bezugnahme auf die allgemeine Öffnungsklausel für Schönheitsreparaturfristen auch die Möglichkeit, im Hinblick auf den Zustand der Wohnung von starren Fristen bzw. Quoten abzuweichen. Allerdings enthielt die Quotenklausel keine eindeutige Festlegung von bestimmten Prozentsätzen. Es hieß dort nur, daß der zu zahlende Anteil dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen und dem seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen zu entsprechen habe. Eine vergleichbare "etwas nebulöse" Regelung hatte der BGH aber schon einmal zugelassen (vgl. BGH, Urteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 77/03 = GE 2004, 954 - "zeitanteilige Entschädigung"). Ob er das jetzt auch noch tun würde oder nicht, sondern eine derartige Klausel für unklar halten würde, ist offen und nach hiesiger Einschätzung eigentlich zu verneinen.