Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses bei Fristenplan

Der Vermieter hat während des Mietverhältnisses jedenfalls dann Anspruch auf Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter, wenn ein Fristenplan vereinbart ist.

Die Berufung der Bekl. ist unbegründet.

Der Kl. hat gegen die Bekl. Anspruch auf Durchführung der im Versäumnisurteil im einzelnen aufgeführten Schönheitsreparaturen.

Das ergibt sich aus der vertraglichen Verpflichtung der Bekl., die Schönheitsreparaturen zu übernehmen, und dem hierzu vereinbarten Fristenplan. Dabei kommt es nicht darauf an, ob durch das Unterlassen der Schönheitsreparaturen über zehn Jahre die Substanz der Mietsache gefährdet ist, denn jedenfalls dann, wenn - wie hier - zwischen den Mietparteien individuell ein Fristenplan zur Durchführung der Renovierung vereinbart wurde, richtet sich die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach diesen Fristen. Denn ein Vermieter, der ausdrücklich die Durchführung der Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen vereinbart, gibt damit zu erkennen, daß es ihm auch während des Laufs des Mietverhältnisses darauf ankommt, daß die Wohnung in einem malermäßig guten Zustand bleibt und es dem Mieter gerade nicht überlassen werden soll, in welchem Zustand sich die Mietsache während des laufenden Mietverhältnisses befindet. Die Bekl., die vertraglich die Hauptpflicht zur Renovierung übernommen hat, haftet auch während des Laufs des Mietverhältnisses unmittelbar auf Erfüllung (vgl. BGH, NJW 1990, 2376 m. w. N.; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III A Rnr. 1071).

Eine Vorleistungspflicht des Kl. mit der Beseitigung von Rissen ist nicht festzustellen. Das Amtsgericht hat in dem Ortstermin am 28. April 1997 festgestellt, daß die Risse an den Wänden und der Decke im Flur, Arbeitszimmer und in der Küche derart unerheblich sind, daß sie ohne Mehraufwand im Zuge der Schönheitsreparaturen zu verschließen sind. Die Bekl. führt in der Berufungsbegründung nichts über das Ausmaß bzw. die Größe der Risse aus, so daß von der Beurteilung des Amtsgerichts ausgegangen werden muß.

Auch hinsichtlich des Fensters im Bad ist der Kl. nicht vorleistungspflichtig. Der Vortrag der Bekl., das Holz des Fensters sei durch Feuchtigkeit von außen in Mitleidenschaft gezogen, ist unsubstantiiert. Unstreitig weist das Fenster innen nur noch an einigen Stellen einen Farbanstrich auf, wogegen die Bekl. zum Anstrich außen nicht vorträgt. Wenn aber die Farbe innen bereits abgeblättert ist, liegt es nahe, daß gerade in Feuchträumen wie im Bad die dort ständig befindliche Feuchtigkeit das rohe Holz angreift. Auch hinsichtlich der Badewanne und des Waschbeckens ist nicht ersichtlich, weshalb das Alter der Installation die Beseitigung von Kalkrückständen verhindern soll. Zu Beschädigungen hat die Bekl. nichts vorgetragen.

Allerdings schuldet die Bekl. keine bestimmte dekorative Gestaltung, so daß der Kl. weder einen neutralen Anstrich noch Rauhfasertapete verlangen kann. Denn zum einen darf der Mieter während des Laufs des Mietverhältnisses seine Räume nach seinem Geschmack streichen - für den vorliegenden Rechtsstreit kommt es nicht darauf an, ob die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in neutralen Farben angestrichen sein müssen -, zum anderen schuldet er im Rahmen von Schönheitsreparaturen nur Arbeiten mittlerer Art und Güte, so daß auch eine Mustertapete, die nicht gestrichen werden muß, verklebt werden darf.

Wenn der Mieter im Vertrag die Schönheitsreparaturen übernommen hat und diese Verpflichtung nicht erfüllt, hat nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs während des Bestehens des Mietverhältnisses der Vermieter keinen Schadensersatzanspruch. Die 61. Kammer des Landgerichts Berlin hatte daraus gefolgert (GE 1997, 311), daß der Vermieter auch nicht die Ausführung der Arbeiten verlangen kann, wenn die Mietsache in ihrer Substanz nicht gefährdet ist. Dieser nach unserer Auffassung unrichtigen Meinung hat sich inzwischen auch das Landgericht München (WuM 1997, 616) angeschlossen.

Die 65. Kammer ist da anderer Meinung, wie sich aus ihrer Entscheidung vom 5. Dezember 1997 ergibt. Jedenfalls dann, wenn im Mietvertrag ein Fristenplan enthalten ist, wann die Arbeiten regelmäßig auszuführen sind, schuldet der Mieter auch während des Mietverhältnisses die Durchführung. Die Überzeugungskraft der Entscheidung wird allerdings durch einen gravierenden formalen Mangel gemindert: Die Kammer hat die Berufung zurückgewiesen, was nach dem Gesetz nur durch Urteil geschehen darf. Die Entscheidung trägt hier allerdings die Überschrift "Beschluß". Ob die Kammer dabei im Hinterkopf hatte, daß die Frage eigentlich - durch Beschluß - dem Kammergericht zum Rechtsentscheid hätte vorgelegt werden müssen?