Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses

Der Vermieter ist nicht berechtigt, in einem laufenden Mietverhältnis von dem Mieter einen Kostenvorschuß zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu fordern, es sei denn, wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen ist eine Schädigung an der Substanz der Wohnung zu befürchten. (Leitsatz der Redaktion)

Mietvertraglich war der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Im laufenden Mietverhältnis forderte der Vermieter den Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf und verlangte nach dessen Weigerung einen Kostenvorschuß zur Durchführung entsprechender Arbeiten. Das Amtsgericht München hat die Klage abgewiesen. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die zulässige Berufung der Kl. ist nicht begründet. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf einen Kostenvorschuß zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, sich innerhalb seiner Wohnung nach seinen Neigungen selbst zu verwirklichen. Da die Renovierung in erster Linie ihm zugute kommt, kann er sich, sei es aus finanziellen oder persönlichen Gründen, mit dem gegebenen Zustand zufriedengeben. Der Mieter schuldet keinen Zustand, der es dem Vermieter ermöglichen würde, die Wohnung sofort mangelfrei einem Dritten zu überlassen. Dies würde seine Rechte aus dem Mietvertrag in gravierender Weise verkürzen (Schmidt-Futterer/Langenberg, 8. Aufl. Rdn. 228 - 233 zu § 538 BGB). Allerdings darf dies nicht so weit gehen, daß eine Schädigung an der Substanz eintritt. Eine solche wurde von der Kl. jedoch nicht entsprechend dargetan. Eine weitere Ausnahme vom grundsätzlichen Selbstverwirklichungsrecht des Mieters, nämlich ein völlig verwohnter Zustand der Mieträume, wurde vom Erstgericht überzeugend und nachvollziehbar verneint.

Es ist äußerst umstritten, ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen der Mieter auch während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchführen muß oder ob es ihm überlassen bleibt, sich mit grauen und verstaubten Tapeten bzw. Wänden zufriedenzugeben.

Der Mieter hatte vertraglich die Schönheitsreparaturen übernommen, führte jedoch während des Mietverhältnisses keine Arbeiten durch. Der Vermieter verlangte einen Kostenvorschuß, um damit die Arbeiten durchführen zu lassen. Er hatte damit in München keinen Erfolg.

Nach Klageabweisung durch das AG München kam auch das Landgericht München I zu dem Ergebnis, daß der Vermieter im laufenden Mietverhältnis grundsätzlich keinen Anspruch auf einen Kostenvorschuß zur Durchführung von Schönheitsreparaturen hat. Da die Renovierung in erster Linie ihm zugute komme, könne er sich mit dem gegebenen Zustand zufriedengeben - sei es aus finanziellen oder persönlichen Gründen. Das könne allerdings nicht soweit gehen, daß eine Schädigung an der Substanz drohe. Diese sei jedoch von dem Vermieter vorliegend nicht entsprechend dargetan worden. Eine weitere Ausnahme bestehe auch dann, wenn die Mieträume sich in einem völlig verwohnten Zustand befänden.

Die Entscheidung des Landgerichts München I steht im Einklang mit einem Teil der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin (vgl. dazu auch Schach, Schönheitsreparaturen, GRUNDEIGENTUM-VERLAG 2002, Seite 48). Die ZK 64 des Landgerichts Berlin hat sich allerdings in einem neueren Urteil auf den gegensätzlichen Standpunkt gestellt (vgl. GE 2004, 888 mit einer Auflistung der bisherigen Rechtsprechung aus Berlin).

Selbst wenn man den Vorschußanspruch im laufenden Mietverhältnis auch ohne Substanzgefährdung annimmt, bleibt der Erfolg fragwürdig. Denn der Vermieter muß nach Vollstreckung des Vorschußanspruches ggf. auch noch den Zutritt zur Wohnung erstreiten, um die entsprechenden Dekorationsarbeiten durchführen zu lassen. Der Streit kann dann noch weitergehen, wenn es um die Auswahl von Tapeten bzw. Farben geht.