Schönheitsreparaturen, ungültige Erfüllungsverweigerung

Schönheitsreparaturen, ungültige Erfüllungsverweigerung; Instandhaltungspflicht; Schönheitsreparaturen; Schadensersatz wegen Nichterfüllung; Fristsetzung, Entbehrlichkeit; Auszug des Mieters als endgültige Erfüllungsverweigerung; Erfüllungsverweigerung, konkludente

Hinsichtlich des Schadensersatzanspruches wegen der Nichtausführung von vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen ist grundsätzlich eine vorherige Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung erforderlich. Diese ist nur dann entbehrlich, wenn in dem Auszug des Mieters ohne Angabe seiner neuen Anschrift eine endgültige Erfüllungsverweigerung gesehen werden kann; dies kann jedoch nur dann angenommen werden, wenn die Notwendigkeit einer Gesamtrenovierung für den ausziehenden Mieter offensichtlich ist.

Der Kl. hat es versäumt, die Bekl. unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zur Leistung aufzufordern. Er hat die Bekl. lediglich zur Zahlung eines für angemessen gehaltenen Ausgleichsbetrages in Höhe von 1.100,- DM wegen der unterbliebenen Schönheitsreparaturen aufgefordert. Hierzu war der Kl. aber nicht berechtigt, bevor er nicht die Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB herbeigeführt hatte. Diese Möglichkeit war ihm zu diesem Zeitpunkt nicht mehr gegeben, da die Wohnung bereits weitervermietet und somit der Bekl. die Erfüllung unmöglich war. Vorliegend war auch nicht etwa eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung entbehrlich. Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer (vgl. zuletzt Urteil vom 10.11.1987 - 64 S 196/87 - GE 1988, 411) ist eine Fristsetzung zwar dann entbehrlich, wenn der Schuldner die Erfüllung bestimmt, ernstlich und endgültig verweigert (Palandt-Heinrichs, 46. Aufl., § 326 Anm. 6 b m. w. N.).

Im Auszug des Mieters ohne Vornahme der ihm obliegenden Schönheitsreparaturen und ohne Hinterlassung der neuen Anschrift kann, wie auch der Kl. meint, eine endgültige Erfüllungsverweigerung gesehen werden (BGH 49, 56; WPM 82, 334). Dies gilt nach der Rechtsprechung der erkennenden Kammer jedoch nur dann, wenn die Notwendigkeit einer Gesamtrenovierung für den ausziehenden Mieter offensichtlich ist (Urteil der Kammer vom 31. Oktober 1986 - 64 S 216/86 - GE 87, 241 [243]), wenn er also davon ausgehen muß, daß Schönheitsreparaturen von ihm erwartet werden. Von einer offensichtlichen Notwendigkeit einer Gesamtrenovierung kann vorliegend aber gerade nicht ausgegangen werden.

Unstreitig hat das Bezirksamt Wedding im April 1980 die Küche und die Stube renovieren lassen und im Juni 1986 die Renovierung der Küche in Auftrag gegeben, so daß jedenfalls hinsichtlich der Küche nach dem von der Rechtsprechung entwickelten Fristenplan eine Schönheitsreparatur noch nicht erforderlich war, womit zum Zeitpunkt des Auszugs der Bekl. eine Gesamtrenovierung der Wohnung, d. h. eine Renovierung aller Räumlichkeiten, nicht offensichtlich notwendig war.