Schönheitsreparaturen und normaler Geschmack

Schönheitsreparaturen und normaler Geschmack; Farbgestaltung

Grundsätzlich ist der Mieter in der geschmacklichen Ausgestaltung der Mieträume zwar weitgehend frei; er darf dabei aber nicht die Grenzen des normalen Geschmacks in einer Weise überschreiten, daß eine Neuvermietung der Räume in dem geschaffenen Zustand praktisch unmöglich ist. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. haben gegen den Bekl. gemäß § 280 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 5.140,81 €. In Höhe eines Betrages von 8.802,52 € ist die Klage unbegründet.

Eine weitere Anspruchsgrundlage neben § 280 Abs. 1 BGB kommt nicht in Betracht. Der Bekl. hat die Wohnung renoviert, obgleich er aufgrund der vertraglichen Vereinbarung hierzu nicht verpflichtet gewesen wäre. Gemäß § 4 Ziffer 6 des Mietvertrages war der Bekl. verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. § 14 Ziffer 1 des Mietvertrages regelt die Zeitabstände, innerhalb derer im allgemeinen eine Schönheitsreparatur erforderlich ist. Keine dieser Fristen war zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses erreicht, denn das Mietverhältnis ist bereits knapp fünf Monate nach Beginn wegen Zahlungsverzuges wirksam fristlos gekündigt worden. Aufgrund dieser kurzen Mietzeit ist auch § 4 Ziffer 6 des Mietvertrages vom 19. August 2002 nicht einschlägig, wonach der Bekl. als Mieter je nach Dauer der Mietzeit einen prozentualen Anteil an den Schönheitsreparaturen zu tragen hat, sofern die Schönheitsreparaturen bei Mietende noch nicht fällig sind. Eine prozentuale Belastung des Mieters kommt nach dieser Regelung frühestens nach einem Jahr Mietzeit in Betracht.

Nach dem Vortrag der Kl. hat der Bekl. durch die von ihm durchgeführten Schönheitsreparaturen den Zustand der Mietsache verschlechtert. Wer aber Arbeiten außerhalb seines Pflichtenkreises vornimmt, hat sie als Nebenpflicht so zu erledigen, daß der Vertragspartner keinen Schaden erleidet (§ 241 Abs. 2 BGB). Gegen diese Nebenpflicht verstößt der Mieter, wenn seine Arbeiten zu einer "Verschlimmbesserung" geführt haben. Handelt er schuldhaft, was regelmäßig - so auch hier - der Fall ist, steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB zu. Die zusätzliche Voraussetzung nach § 282 BGB muß nicht erfüllt sein. Danach kann der Gläubiger Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn ihm die Leistung wegen einer Pflichtverletzung gemäß § 241 Abs. 2 nicht mehr zuzumuten ist. Bei der vorliegenden Konstellation bestand indes kein Leistungsanspruch der Kl. (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 538 Rdnr. 338). Demzufolge scheidet entgegen der Auffassung des Amtsgerichts auch § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsgrundlage aus.

Das Amtsgericht hat in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, daß der Bekl. dadurch, daß er die Wände dieses Zimmers gelb gestrichen und großflächig mit einem zweifarbig braunen Muster versehen hat, eine vertragliche Nebenpflicht schuldhaft verletzt hat. Grundsätzlich ist ein Mieter in der geschmacklichen Ausgestaltung der Mieträume zwar weitgehend frei, er darf dabei aber nicht die Grenzen des normalen Geschmacks in einer Weise überschreiten, daß eine Neuvermietung der Räume in dem geschaffenen Zustand praktisch unmöglich ist (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III.

A; Rdnr. 991; LG Berlin GE 1995, 115; LG Berlin GE 1989, 43; LG Berlin GE 1995, 249).

Dem Amtsgericht kann nicht gefolgt werden, soweit es ausgeführt hat, den Kl. sei durch die Gestaltung der Wand in diesem Zimmer kein Schaden entstanden, weil sie die Wand ohnehin hätten renovieren müssen. Diese auch von Schmidt-Futterer (a.a.O. § 538, Rdnr. 335) und dem Landgericht Frankfurt (NZM 2001, 191) vertretene Rechtsauffassung unterstellt, daß der Vermieter die Wohnung vor einer Weitervermietung ohnehin hätte renovieren müssen. Davon, daß die Kl. die streitgegenständliche Wohnung vor einer Weitervermietung ohnehin hätten renovieren müssen, kann im vorliegenden Fall aber nicht ausgegangen werden. Dabei kann die zwischen den Parteien höchst strittige Frage, in welchem Zustand sich die Wohnung bei Übergabe an den Bekl. befand, letztlich dahingestellt sein lassen, denn die Kl. konnten die Wohnung im August 2002 jedenfalls problemlos an den Bekl. vermieten, ohne sie vorher renoviert zu haben. Es sind keine Gründe dafür vorgetragen und ersichtlich, daß die Wohnung, wenn der Bekl. sie nicht dekorativ verändert hätte, nach der im August 2003 erfolgten Rückgabe nicht ebenso problemlos ohne Renovierung hätte wieder vermietet werden können. Üblicherweise wird eine Wohnung innerhalb eines Jahres nicht so stark abgewohnt, als daß die Abnutzung eine Renovierung erforderlich machen würde. Die Kl. hätten im Falle einer Neuvermietung mit dem Mieter, ebenso wie bereits mit dem Bekl., vereinbaren können, daß dieser zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein soll, so daß die Kl. ohne die Pflichtverletzung des Bekl. keinerlei Renovierungskosten zu tragen gehabt hätten.

Erst dadurch, daß der Bekl. die Wand auf eine Art und Weise gestaltet hat, die nicht dem allgemein üblichen Geschmack entspricht, hat er die Wohnung in einen nicht oder nur sehr schlecht vermietbaren Zustand versetzt. Allein durch diese Pflichtverletzung entstand die Notwendigkeit der Durchführung von Schönheitsreparaturen vor einer Neuvermietung. Der insoweit geltend gemachte Schaden in Höhe von 1.376,26 € ist nicht in voller Höhe, sondern nur in Höhe von 420,43 € begründet. Der geltend gemachte Schaden setzt sich aus folgenden Einzelpositionen zusammen:

1. vorhandene Tapete entfernen und entsorgen

2. mit Spachtelmasse bis zu 30 % der Fläche spachteln

3. mit Leim unter Zusatz Dispersionskleber vorleimen

4. Rauhfasertapete kleben incl. Lieferung

5. Grundbeschichtung mit Dispersionsfarbe 6. Schlußbeschichtung mit Dispersionsfarbe.

Der Bekl. hat die Erforderlichkeit des Spachtelns, des Vorleimens und des 2. Wandanstriches bestritten. Die Kl. haben nichts dazu vorgetragen, weshalb vor einer Neutapezierung 30 % der Wandfläche gespachtelt werden müßte und weshalb vor Verkleben der Rauhfasertapete eine Vorleimung erforderlich wäre. Insoweit ist ein Schaden nicht schlüssig vorgetragen. Unsubstantiiert ist allerdings das Bestreiten der Erforderlichkeit einer Grund- und Schlußbeschichtung mit Dispersionsfarbe, da diese Vorgehensweise grundsätzlich einer fachgerechten Renovierung entspricht. Der geltend gemachte Schaden ist daher in Höhe von 183,66 € (Spachteln) und in Höhe von 141,52 € (Leimen) nicht schlüssig dargelegt. Von dem schlüssig dargelegten Schaden in Höhe von 1.051,08 € ist dann noch ein Abzug neu für alt vorzunehmen, denn wenn der Bekl. nicht "renoviert"" hätte, hätten die Kl. eine Wohnung zurückerhalten, die jedenfalls nicht nach dem 15. November 2000, dem Einzug des Vormieters, vollständig renoviert worden ist. Für den Umfang der Vorteilsanrechnung ist maßgeblich, welche Nutzungsdauer im Zeitpunkt der Schadensverursachung bereits erreicht war. Dabei kommt es nicht auf die eigene Mietzeit des Mieters an. Vielmehr sind auch die Gebrauchszeiten durch Vormieter einzurechnen (Schmidt-Futterer, a.a.O., § 538, Rdnr. 373). Unter Berücksichtigung der Nutzungsdauer von etwa 3 Jahren und einer durchschnittlichen Nutzungsmöglichkeit von 5 Jahren bis zur nächsten erforderlichen Renovierung ist ein Abzug in Höhe von 60 %, also in Höhe von 630,65 € vorzunehmen, so daß letztlich ein Schaden in Höhe von 420,43 € verbleibt.

Während des Mietverhältnisses darf der Mieter grundsätzlich Wände und Decken so streichen, wie es seinem Geschmack entspricht. Für die Rückgabe gilt das nicht. Werden bei der Renovierung vor Auszug die "Grenzen des normalen Geschmacks" überschritten mit der Folge, daß eine Weitervermietung nicht ohne weiteres möglich ist, kann der Vermieter Schadensersatz für die Beseitigung ungewöhnlicher Farbgestaltungen verlangen, meint das Kammergericht.

Der Mieter hatte, obwohl die Räume noch nicht renovierungsbedürftig waren, beim Einzug die Wände des Zimmers gelb gestrichen und großflächig mit einem zweifarbig braunen Muster versehen. Wenige Monate später kündigten die Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos wegen Zahlungsverzugs. Sie verlangten Schadensersatz für die Beseitigung der ungewöhnlichen Farbgestaltung.

Mit Urteil vom 9. Juni 2005 gab das Kammergericht (ein Vermieter hatte seinen Wohnsitz in Australien) der Klage grundsätzlich statt und verwies darauf, daß hier der Mieter schuldhaft gegen eine Nebenpflicht verstoßen habe, indem er Renovierungsarbeiten ausführte, die die Grenzen des normalen Geschmacks überschritten. Der Anspruch ergebe sich aus § 280 BGB; die zusätzlichen Anforderungen nach §§ 281 und 282 BGB müßten nicht erfüllt sein.

Ein Mieter könne sich auch nicht darauf berufen, daß die Vermieter ohnehin hätten renovieren müssen, da das Mietverhältnis nur kurze Zeit gedauert habe. Vom Schadensersatzanspruch sei allerdings ein Abzug Neu für Alt vorzunehmen, da jedenfalls in den letzten drei Jahren nicht renoviert worden sei. Unter Berücksichtigung einer durchschnittlichen Nutzungsmöglichkeit von fünf Jahren sei daher ein Abzug von 60 % zu machen.